青森市の中古戸建住宅の価格決定要因の分析 ー価格上昇の有無とリフォームの視点からー 青森公立大学経営経済学部 ( 山本ゼミ 2年生 ) 伊藤小遥、中野優花、馬場美妃、松林晴香、工藤新、山本朔太郎 ‣「住宅価格の高騰に対策ある？ 空き家の有効活用、後押しを」日本経済新聞社(2026年1月24日) ‣「青森市も空家数、空家率ともに、全国と同様に増加傾向で推移」青森市空家対策計画（第２期） ‣「住宅ローン、平均例で計月１万4000円増 利上げの影響試算」日本経済新聞社(2025年12月19日) ‣「ヘドニック分析を用いた中古住宅リフォームの価値向上効果」…小林(2011) 【問題意識】 新築住宅の価格や住宅ローンの金利が上昇を続け るなか、青森市では空き家も増加している。 こうした状況のなか、青森市の中古住宅市場に焦 点を当て、(1)中古住宅価格の変化、(2)リフォーム による価格上昇効果を推計し、(3)青森市における中 古住宅の取引活性化に向け、中古住宅の需給者への 提案をする。なお、データベースは不動産・住宅サ イト「SUUMO」から入手する。 0.50 1.00 1.50 2.00 2.50 3.00 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 2022年 2023年 2024年 2025年 2026年 図３ フラット35の満期が異なる2タイプの金利（％）の推移 15-20年満期 21－35年満期 出典： ：SBI ARUHI「【フラット35】の金利推移を基に著者作成 10.2 10.9 12.5 14.6 13.8 15.0 16.7 0.0 2.0 4.0 6.0 8.0 10.0 12.0 14.0 16.0 18.0 0 100000 200000 300000 400000 500000 600000 700000 平成5年 平成10年 平成15年 平成20年 平成25年 平成30年 令和5年 出典：「青森市空家等対策計画（第２期）」の図５をもとに筆者作成 図2 青森市の空家数の推移（左軸：件数、横軸：％） 17 19 21 23 25 27 29 31 図1 青森県と東北地方の（新築建設費万円/住宅面積㎡） 青森県 東北地方 出典：住宅金融支援機構「フラット35利用者調査」をもとに筆者作成 表２ 分析結果 被説明変数：中古住宅価格 係数P値による有意水準 （標準誤差） 定数項 2636.8*** (156.477) β １ （築経過年数の係数） -47.4*** (2.553) β ２ （2025年Dummyの係数） 180.5** (97.895) β ３ （部屋数の係数） L、Dを含めない。 67.1*** (24.635) β ４ （土地面積㎡の係数） 0.368*** (0.155) Adjusted-R2 0.483 Sample size 385(=126+259) 注：***、**、*は順に1％、5％、10％で有意を示す。 （１）住宅価格の変化 表1は2022年、2025年の青森市における中古 住宅の価格を含む主な要素の平均値を示す。 ⇒ 平均価格は、2022年の1889万円、2025年の 1713万円と低下傾向を見て取れる。 しかし2時点のサンプルの「要素」が異なる ため、単純な平均値の比較は不適切。 ⇒ 2025年ダミー変数(2025年ならば１、そうでなければ0)を含む重回帰分析を行う。 回帰式：販売価格＝定数項＋β 1 築経過年数＋β 2 2025Dummy＋β 3 間取り＋β 4 土地面積＋μ ⇒ 分析結果は表2。なお、μは統計的誤差項。 もし築経過年数、部屋数、土地面積が同じ中古住宅があれば、2025年の方が約181万円高い。 表３ 分析結果 被説明変数：中古住宅価格 係数P値による有意水準 （標準誤差） 定数項 1885.7*** (197.6) β １ （築経過年数の係数） -46.5*** (2.490) β ２ （Reform Dummyの係数） 461.7*** (105.4) β ３ （間取りの係数） 43.21* (24.54) β ４ （土地面積の係数） 0.562*** (0.125) β ５ （地価（坪）の係数） 73.40*** (8.043) β ６ （距離（徒歩分）） 3.302 （2.722） Adjusted-R2 0.665 Sample size 259 表１ 主な要素の平均値 2022年９月 2025年12月 サンプル数 126 259 平均価格 1889万円 1713万円 －176万円 平均築後経過年数 25.7年 31年 平均土地面積 145.9㎡ 140.7㎡ 平均部屋数 6.2 4.4 （２）リフォームによる価格上昇効果の推計 2025年データの収集では、（販売時）リフォームの有無を含めることができる。こ れを活用し、リフォームダミー変数(リーフォームしていれば１、していなければ0)を 含む重回帰分析を行い、販売時リフォームによる価格上昇効果を推計する。 回帰式：販売価格＝定数項＋β 1 築経過年数＋β 2 Reform Dummy＋β 3 間取り＋β 4 土地面積 ＋β 5 地価（坪）＋β ６ 距離（徒歩分）＋μ なお、μは統計的誤差項 表３より、販売時にリフォームされていると462万円の価格上昇が見込まれる。 （３）青森市における中古住宅の取引活性化 （１）の分析：2022年、2025年の平均価格を比較すると、価格が下がっているように 見える。しかし、要素を揃えて比較すると約181万円の価格上昇を確認できる。 ⇒市内の中古住宅価格は（金利も）上昇しているので、早めの購入へ！ （２）の分析：中古住宅の販売時リフォームは約462万円の価格上昇が見込まれる。 ⇒供給者はリフォーム前の低い価格で購入できる機会も提供することで、 需要者の購入資金の制約や、自身のライフスタイルやニーズに合わせたリフォームも 可能になるため、相互利益が得られるといえる。 ⇒提案：(１)(２)により、中古住宅市場を活性化させ、空き家の抑制へ！ 参考文献： ・小林正宏（2025）「リフォームによる住宅の価値向上の実証分析」『資産評 価政策学』25巻2号、資産評価政策学会。 ・河合伸治、角田大祐（2020）「ヘドニック・アプローチによるライフデザイン分析の 可能性に関する一考察」『高千穂論叢』第54巻第3号、高千穂大学高千穂学会。