2021 年度 経済経営学部 卒業研究 これからの空き家の話をしよう ―志賀町からみる地方の現状と課題― 学科名 学籍番号 氏名 マネジメント学科 2018M113 高田 泰成 マネジメント学科 2018M207 本保 里矩 マネジメント学科 2018M209 松井 京介 マネジメント学科 2018M250 山田 悠人 卒業研究担当 ○ 印 （ 月 日） [教員署名・捺印・確認日]

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.. i 要旨 本研究では空き家の増加が今後も起こり続けることを指摘し、その問題点と現在対策と して取り組まれている空き家バンクの課題と改善案を述べる。 日本の空き家は増加し続け、 その数は 2018 年時点で約 850 万戸になる。 現在の空き家対策では、 十分に空き家の増加に 歯止めをかけるような効果的な政策があるとは言えない。空き家の増加となる要因とその 根本となる部分に効果的な対策を模索する。 まず、第 2 章で空き家問題を円滑に解決することを妨げていることとして固定資産税を 挙げている。さらに、全国の空き家の現状をデータを用いることで、都市圏と地方の空き 家の成り立ちが違うことが判明する。それは人口流動が最大の原因とし、今後も減少する 人口と増加する世帯数から空き家が急激に増加することを問題視している。また、新築の 物件を建てることも問題としている。 次に、地方の空き家問題を筆者らが住む石川県で一番空き家率が高い志賀町を例に第 3 章では、地方の空き家問題の実態を述べている。志賀町の空き家率上昇の原因は総住宅数 が増加しているが、人口が減少したことにある。空き家問題の対策として、志賀町では空 き家保有者に対しアンケートを行い保有者ならではな悩み、今後の利用方法を調べること で、空き家問題の解決策を探る。志賀町役場へのヒアリングにより、空き家問題を円滑に 解決することが難しいことを行政も感じていることを述べている。 第 4 章で空き家の増加要因を探るため、北陸 3 県 41 市町村を対象に重回帰分析をおこ なった。その結果、財政力指数と平均土地取引価格が空き家率の増減に大きな影響を及ぼ していることがわかった。 そして対策として第 5 章で述べているのは、雇用の改善から都市圏と地方の空き家増加 を食い止める提案をしている。また、対策として取り組まれている空き家バンクは、自治 体や行政が大きく空き家問題に介入できないことが問題としている。その欠点を補うため にランドバンクというアメリカで取り組まれている空き家対策を導入することを提案して いる。

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iii 目次 第 1 章 はじめに .................................................... 1 第 2 章 空き家について .............................................. 3 第 1 節 空き家とは ..................................................... 3 第１項 空き家の定義 .......................................................... 3 第２項 空き家の問題点 ........................................................ 4 第３項 空き家が発生する要因 .................................................. 5 第４項 空き家を所有することについて .......................................... 6 第 2 節 全国の現状 ..................................................... 9 第１項 全国の空き家について .................................................. 9 第２項 世帯数と人口 ......................................................... 11 第３項 住宅総数と新築建築数 ................................................. 13 第４項 転入者数と転出者数の増減と新築建築数の差 ............................. 14 第 3 章 石川県の空き家について ..................................... 17 第１節 石川県の現状 .................................................. 17 第１項 石川県の空き家の分類 ................................................. 17 第２項 石川の空き家率 ....................................................... 18 第２節 志賀町 ........................................................ 19 第１項 志賀町の特徴 ......................................................... 19 第２項 志賀町の人口と世帯 ................................................... 20 第３項 志賀町の空き家について ............................................... 24 第４項 志賀町における空き家減少対策 ......................................... 25 第３節 現地調査 ...................................................... 29 第１項 志賀町 ............................................................... 29 第 4 章 空き家率の重回帰分析 ....................................... 33

iv 第１節 はじめに ...................................................... 33 第１項 分析方法 ............................................................. 33 第２項 分析対象 ............................................................. 34 第３項 説明変数の選択 ....................................................... 34 第２節 空き家の種類別重回帰分析 ...................................... 37 第１項 その他の住宅空き家 ................................................... 37 第２項 二次的住宅空き家 ..................................................... 40 第３項 賃貸用の住宅空き家 ................................................... 41 第３節 分析結果 ...................................................... 42 第１項 重回帰分析からみる空き家の発生要因 ................................... 42 第２項 その他の分析事例からみる空き家の発生要因 ............................. 43 第 5 章 空き家問題への政策提言 ..................................... 45 第 1 節 地方における空き家の根本原因 .................................. 45 第１項 志賀町からみた地方部の現状 ........................................... 45 第２項 地方の人口流出の原因 ................................................. 46 第 2 節 人口動態からみた空き家増加への対策 ............................ 49 第 3 節 制度の変更の必要性 ............................................ 53 第１項 ランドバンク ......................................................... 53 第２項 新築への対策と中古住宅の活用 ......................................... 55 第 6 章 おわりに ................................................... 57 謝辞 ............................................................... 59 参考文献 ........................................................... 61

v 図表 目次 図 2.1 空き家の定義 ....................................................................................................... 4 図 2.2 空き家の構造と建て方と建築時期 ....................................................................... 6 図 2.3 空き家の管理者と所有者の年齢と取得方法 ......................................................... 7 図 2.4 管理をする上での心配事と課題 ........................................................................... 8 図 2.5 全国の空き家の推移 ............................................................................................. 9 図 2.6 都道府県別の空き家数に占める賃貸用の住宅とその他の住宅の割合 ................ 10 図 2.7 全国の人口と世帯数 ............................................................................................ 11 図 2.8 都道府県別の 1 世帯あたりの人口と単独世帯率 ................................................ 12 図 2.9 全国の住宅総数と新築建築数の推移 .................................................................. 13 図 2.10 都道府県別の 1988 年と 2018 年と転入者数と転出者数の増減 ......................... 14 図 2.11 都道府県別の転入者と転出者の増減に対する新築件数の割合 ......................... 15 図 3.1 空き家の分類 ..................................................................................................... 17 図 3.2 市区町村の空き家率 ........................................................................................... 18 図 3.3 志賀町の全体図 .................................................................................................. 19 図 3.4 志賀町年齢別人口 .............................................................................................. 20 図 3.5 自然動態の推移 .................................................................................................. 21 図 3.6 社会動態の推移 .................................................................................................. 21 図 3.7 転入・転出 ......................................................................................................... 22 図 3.8 世帯人口 ............................................................................................................. 22 図 3.9 志賀町種類別空き家 ........................................................................................... 24 図 3.10 住宅と空き家率 ................................................................................................ 25 図 3.11 空き家になった時期 ......................................................................................... 26 図 3.12 空き家になった理由 ......................................................................................... 26 図 3.13 維持・管理 ....................................................................................................... 27 図 3.14 利活用 .............................................................................................................. 28 図 3.15 壌土・貸付を考えない理由 .............................................................................. 28 図 4.1 説明モデル ......................................................................................................... 33

vi 図 4.2 志賀町転出超過推移 ........................................................................................... 35 図 4.3 人口ピラミッド .................................................................................................. 35 図 4.4 変数重要度 ......................................................................................................... 37 図 4.5 変数重要度 ......................................................................................................... 38 図 4.6 変数重要度 ......................................................................................................... 40 図 4.7 変数重要度 ......................................................................................................... 41 図 5.1 地方出身の東京都への移動理由 ......................................................................... 46 図 5.2 上位の県民が結婚していない理由 ..................................................................... 47 図 5.3 石川県の正社員求人数 ....................................................................................... 48 図 5.4 東京都の正社員求人数 ....................................................................................... 49 図 5.5 各都市のオフィス賃料 ....................................................................................... 50 図 5.6 江田島市の誘致促進事業補助金 ......................................................................... 51 図 5.7 秋田県の奨学金返還助成制度 ............................................................................ 52 図 5.8 ランドバンクの機能と基本的な手続きフロー .................................................... 54 図 5.9 案の適用例 ......................................................................................................... 54 表 4-1 変数表 ................................................................................................................ 36 表 4-2 市町村コード ..................................................................................................... 37 表 4-3 重回帰分析の結果 .............................................................................................. 38 表 4-4 重回帰分析の結果 .............................................................................................. 39 表 4-5 重回帰分析の結果 .............................................................................................. 40 表 4-6 重回帰分析の結果 .............................................................................................. 41 表 4-7 重回帰分析の結果 .............................................................................................. 42 表 4-8 重回帰分析の結果 .............................................................................................. 43 表 4-9 重回帰分析の結果 .............................................................................................. 44

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.. 1 第1章 はじめに 執筆担当：本保里矩 ここ数十年で全国の空き家の数は急激に増加している。少子高齢化や人口減少で地方だ けにとどまらず都心部までも空き家が増加し、各自治体の対策を以ってしても住宅空き家 は増加の一途をたどっている。人口減少や少子高齢化以外に考えうる増加要因は一体何な のか。空き家問題解決への糸口を探る。 本研究では全国や石川県のデータから空き家の現状や問題を分析し、空き家が増加する 要因を突き止める。また既存で行われている空き家対策から成功例や問題点を洗い出し根 拠に基づいた新たな政策内容を提言することを目的とする。そのために本研究では文献収 集、現地調査やデータ分析によって以下の点を明らかにする。第１空き家が抱える問題、 第２空き家の現状、第 3 空き家が増加する要因、第４空き家の問題を解決させる具体的な 対策の検討。 第 2 章では、本研究の基盤となる空き家の定義や、なぜ空き家が問題視されているのか などの説明に加えて、 全国の空き家の現状についてデータを交えてまとめる。 第 3 章では、 石川県に注目して空き家の現状や地域間での比較を行う。また志賀町の空き家について、 現地調査を基に深く掘り下げていく。第 4 章ではヒアリング調査などから得た情報を基に 空き家の増加要因を説明できないかと考え、重回帰分析を行う。第 5 章では、国内外から の行政の政策事例に加え、空き家所有者である個人に対しての対策の実例紹介を行う。ま た、本研究の成果と様々な対策事例を照らし合わせ、新たに考えた対策を提言する。

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3 第2章 空き家について 執筆担当：山田悠人 第1節 空き家とは 第１項 空き家の定義 まず空き家について説明する。空き家と聞くと長らく誰も住んでいない家を想像するだ ろう。しかし、空き家には国土交通省の定義があり、建築物又はこれに附属する工作物で あって居住その他の使用がなされていないことが常態であるもの及びその敷地（立木その 他の土地に定着する物を含む。）1とされている。また、空き家かどうかを判定する目安と して、1 年間建物が使用されていないことが基準となっている。そして、空き家の中でも 「そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態又は著しく衛生上 有害となるおそれのある状態、適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損な っている状態その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態 にあると認められる空家等」2を特定空き家としている。 次に空き家の分類について説明する。空き家は主に 4 種類に分類される。1 つ目は二次 的住宅である。これは週末や休暇時に避暑・避寒・保養などの目的で使用される住宅やふ だん住んでいる住宅とは別に、残業で遅くなったときに寝泊まりするなど、たまに寝泊ま りしている人がいる住宅のことを指す。2 つ目は賃貸用の住宅である。文字通りで新築・ 中古を問わず、賃貸のために空き家 となっている住宅を指す。3 つ目は売却用の住宅であ る。これも賃貸用の住宅と同様、新築・中古を問わず、売却のために空き家となっている 住宅を指す。最後の 4 つ目はその他の住宅である。上記以外の人が住んでいない住宅で、 例えば、転勤・入院などのため居住世帯が長期にわたって不在の住宅や建て替えなどのた めに取り壊すことになっている住宅などを指す。 1 出典 国土交通省 「空家等対策の推進に関する特別措置法」 https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001429586.pdf 2 出典 国土交通省「空家等対策の推進に関する特別措置法」 https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001429586.pdf

4 図 2.1 空き家の定義 （出所：総務省） 第２項 空き家の問題点 空き家の問題点は空き家の周辺に悪影響を及ぼすことである。人が住んでいない住宅は 痛みの進行が早く、管理を怠ると空き家周辺への環境を害することになる。空き家の多く は木造の住宅で、腐敗による倒壊や外壁の落下が起こる恐れがあり、放火やゴミの不法投 棄などの犯罪も発生する危険性もある。そのような空き家が増加することにより街の風景 や景観が悪化してしまう。このようなことから空き家が問題視されてしまうことは仕方が ない。しかしそれらは本質的な問題とは言えないと考える。 根本的な部分として所有者が空き家のままにせざるを得ないことが問題である。空き家 は主に相続よって取得され、相続される人の年齢は高齢である。その高齢者が空き家の管 理をしていくことになり負担も大きくなる。かつ空き家にも固定資産税がかかるので、所 有するために使わない住宅を維持したいとは思わない。この状況を抜け出す手段として空 き家の活用と解体がある。この 2 つの手段について述べていく。 まず、空き家の活用にはというものがある。空き家バンクとは、空き家の賃貸・売却を 希望する所有者から提供された情報を集約し、空き家をこれから利用・活用したい方に紹 介する制度である。 3この制度は空き家の所有者と利用希望者のマッチングを行うものであ 3 出典 LIFULL HOME'S 空き家バンクとは https://www.homes.co.jp/akiyabank/about/

5 る。空き家バンクは 2020 年 8 月までに全自治体の約 7 割が設置していて、成約済の物件 が 8700 件と実績があり空き家対策に大きく貢献していると言える。 しかし、 空き家バンク にも欠点はあると考える。 それは売り手だけでなく買い手が存在する必要がある点である。 あくまでマッチングなので空き家バンクに登録したからといって必ず売れるものではない。 よって空き家が活用されるのにも地域差が出てしまうことが予想できる。 次に解体の手段を牧野（2015）を参考に述べていく。解体は基本的に所有者の負担で行 われる。その時点で莫大な解体費用や家具の処分があり、所有者にとっては解体の障壁と なる。また、解体する際は近隣への騒音対策も行う必要がある。そして何よりの問題は解 体後にある。もし解体ができ更地になったとすると、翌年の固定資産税が今までの 6 倍に なる。これは土地の上に家屋がある時は住宅用地とみなされ固定資産税が 6 分の 1 に減額 されていたが、家屋がなくなり 6 倍となるのだ。これらのことから空き家を空き家のまま にせざるを得ないのである。 第３項 空き家が発生する要因 牧野 （2015） は人口の急激な減少と高齢化の進展は、 今後の日本において 「空き家問題」 を相当に深刻な問題にする可能性があると述べている。これ以上空き家を誕生させないよ うにするには、住宅数に空きを出さないために現在の世帯数を維持していかないといけな い。そうすると人口の維持は必然的になるが、人口減少し続けているのが実際のところで ある。これが現在の空き家問題の根本となる原因と言えるが、さらにそれを加速させる出 来事として高齢化が挙げられる。牧野（2015）は若者の数が減少し、人口の高齢化が進む ことによって、老人の単身者世帯が急増していると述べている。一人暮らしの人が増加す るとそれに伴い住宅数も増加する。一人暮らしの人が高齢者である場合、増加した住宅は 急速に空き家になる可能性がある。高齢者世帯の増加により所有者および入居者が亡くな った際は、戸建ての住宅では相続する人がおらず、賃貸の住宅では空き部屋をつくってし まう。少子高齢化による空き家問題の深刻化は免れないのである。

6 第４項 空き家を所有することについて この項では空き家を持つ人に焦点を当てて見ていく。 本項では、 政府統計の総合窓口 （以 下 e-Stat）に掲載されている国土交通省「令和元年空き家所有者実態調査」をもとにグラ フを使用し作成した。本研究では Microsoft Excel とビジネスインテリジェンスツールの Tableau2021.3.0 を使い、作成したデータベースのデータを可視化する。 図 2.2 空き家の構造と建て方と建築時期 まず図 2.2 の空き家の構造と建て方を見る限り、木造の一戸建を所有している人がほと んどを占めているということが分かる。また建築時期を見る限り、昭和の時代に建てられ たものが多い。平成の時代に建てられたものは年数が経ってないが故に空き家がまだ少な いと考えられる。とは言え、昭和 46 年から昭和 55 年と昭和 56 年から平成 2 年の建築数 に 2 倍ほどの差がある。平成の時代は建築数そのものが少なかったとも推測できる。

7 図 2.3 空き家の管理者と所有者の年齢と取得方法 図 2.3 は管理者と所有者と取得方法をグラフにした。主な管理者のグラフを見ると、空 き家を主に管理しているのは所有者や親族がほとんどである。注目すべき点は誰も空き家 を管理していないが 3％であるところである。空き家の管理を誰もしていないということ は、建物の状況を把握することができず老朽化が急速になる。そうすると周囲の環境に害 を及ぼす特定空き家になってしまう。この 3％は予想よりも少ない結果であるが増加させ てはいけない。空き家に管理者がいることが重要だと考える。 次に所有者の年齢のグラフを見よう。 50 歳以上の所有者が多く 65 歳から 74 歳までの人 が飛び抜けていて、所有者の年齢が高齢であることが伺える。50 歳未満の所有者が少ない が 50 歳未満の比較的若い層に所有者がシフトしていくことはないと考える。なぜなら空 き家の取得方法のグラフを見る限り、相続での取得が半数以上だからである。その裏付け として 49 歳以下の所有者は 50 歳以上より圧倒的に少ない。空き家が高齢者から高齢者へ 所有されることに大きく問題となることはないだろうが、遺された建物を空き家として相 続せざるを得ないことも当事者にとっては困るのかもしれない。

8 図 2.4 管理をする上での心配事と課題 所有者に高齢者が多いことが分かったので図 2.3 では管理についての調査結果をグラフ にした。空き家を所有し管理することは責任ものしかかるということである。至極当然の 話だが、管理にのしかかる責任を所有者だけで負うことは負担が大きいのではないかと考 える。なぜそう考えるかは上の図 2.4 を見てもらいたい。管理をする上での心配事のグラ フでは、空き家の管理に手間がかかることが不安だとする回答が多い。また、空き家を放 置した結果に起こることへの不安を感じる人も少なくない。ただ、心配事はないという回 答も 10％に上る。同じような点で管理をする上での課題のグラフでは、課題はないと回答 する人が最も多くかった。しかしながら課題と感じる人のほうが多く、管理している人が 高齢者であることを考えると、空き家の管理を個人で行うことはやはり負担が大きい。ま た、管理費用の負担が重いというのも経済的な観点から空き家の管理がネックになってい ると感じる人がいる。空き家の管理は所有者や管理者だけの問題ではなく、管理を専門と している会社や自治体で管理していく必要があるのではないかと考える。

9 第2節 全国の現状 第１項 全国の空き家について 前節では空き家がどういったものなのかを述べてきたが、この項から空き家とそれに関 連するものの現状についてグラフを使って見解を述べていく。データは e-Stat に掲載さ れている国土交通省「住宅・土地統計調査」を用い、空き家の分類別の内訳を分かるよう にグラフにした。 図 2.5 全国の空き家の推移 図 2.5 は全国の空き家を分類別に分け、 1988 年から 2018 年までの 30 年間を 5 年ごとに推 移にしたものである。このグラフからは空き家が年々増加していること分かる。その増加 数は 1988 年から 2018 年の 30 年間で 400 万戸以上を超えている。そしてその増加を助長 しているのがその他の住宅と賃貸用の住宅である。対して二次的住宅と売却用の住宅は横 ばいの数値であり、若干の減少傾向にある。このことから問題となるのはその他の住宅と 賃貸用の住宅の 2 つに絞られると考える。

10 図 2.6 都道府県別の空き家数に占める賃貸用の住宅とその他の住宅の割合 図 2.5 は賃貸用の住宅とその他の住宅が増加していることを問題視した。上の図 2.6 は 賃貸用の住宅とその他の住宅を空き家数に占める割合としてそれぞれ都道府県別にグラフ 化した。注目すべきなのは賃貸用の住宅率で 70％以上を占めていた東京都が、その他の住 宅率では約 22％となっていることである。 反対に、 賃貸用の住宅率で約 27％だった島根県 はその他の住宅率では約 69％を占めている。 相対するポジションにお互いが存在するので ある。これは東京都と島根県に限った話ではなく、他の道府県でも同様の傾向にある。人 口が集中する東京都では世帯数が多いが賃貸用の物件数が世帯数に合っていないことが賃 貸用の住宅率の高さを招いていると推測できる。反対に島根県では、人口が減少するとと もに世帯数の減少も起きていることがその他の住宅率の高さに起因していると考える。つ まり、空き家となった経緯が賃貸用の物件と戸建ての物件では違うということである。需 要に合わせて建築された住宅が現在では取り残された結果に空き家となったのか、需要を 見込んで建築された建物が空き家となったのかという違いである。

11 第２項 世帯数と人口 この項では世帯と人口について触れていく。データは e-Stat に掲載されている総務省 「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数調査」の 5 年ごとのデータと国立社会 保障・人口問題研究所「表 12－44 都道府県，世帯の種類別世帯数，世帯人員総数および 平均世帯人員：2015 年」を使用しグラフを作成した。 図 2.7 全国の人口と世帯数 図 2.7 はそれぞれ全国の世帯数と人口の推移をグラフにしている。まず、世帯数から見 ると 1988 年から 2018 年までの 30 年間で世帯数は増加し続けている。 5 年ごとに約 300 万 世帯ずつの増加である。一方、このグラフでは人口は 2013 年がピークであり、それまで増 加していた人口は 2018 年では減少に転じている。 グラフを見て分かるように、 世帯数の増 加と人口の増加のペース比例していない。もし仮に 1 世帯あたり 2 人の人員として計算す ると 2013 から 2018 年までの 5 年間で約 250 万世帯の増加で、人口は 500 万人増加してい ることが望ましい。 しかし 2018 年の人口は減少している。 それなのにも関わらず世帯数は 増加しているのだ。

12 図 2.8 都道府県別の 1 世帯あたりの人口と単独世帯率 世帯数が増加した結果が図 2.8 に表れている。図 2.8 は 1 世帯あたりの人口と単独世帯 率を求めてグラフにした。データは 1 世帯あたりの人口を 2018 年の住民基本台帳から、 単独世帯率は国立社会保障・人口問題研究所の 2015 年のデータを使用した。まず 1 世帯 あたりの人口のグラフから見ると、1 世帯あたり 3 人を超える都道府県はなく、福井県の 2.7 人が一番多い。反対に一番低いのは東京都の 1.9 人である。それは東京都だけでなく 北海道でも起こっている。次に単独世帯率のグラフを見る。単独世帯とは、世帯員が 1 人 だけの世帯をいう。いわゆる一人暮らしの人のことである。東京都が飛び抜けて多く 47％ となっていて、 世帯数の半分近くが 2015 年時点で単独世帯なのだ。 このまま単独世帯が増 加し続けると、 住宅の供給過多になり空き家の急激な増加も起こり得る。 また、 増田(2015) は東京が人口を維持できているのは、 地方からの人口流入があるからであると述べている。 このことから地方の人口減少が引き起こす空き家と東京都のように単独世帯の増加による 空き家が今後存在するようになってしまうと考える。

13 第３項 住宅総数と新築建築数 この項では住宅について住宅総数と新築建築数のグラフから見解を述べていく。データ は e-Stat に掲載されている「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数調査」と国 土交通省「住宅着工統計調査」を使用しグラフにした。 図 2.9 全国の住宅総数と新築建築数の推移 図 2.9 は全国の住宅総数と新築建築数の推移である。なお、新築件数のグラフは住宅総 数と同様に 5 年ごとのグラフではあるが、5 年間の累計された建築数を表しているのでは なくその年の建築数をグラフにしたものである。住宅総数は 1988 年からの 30 年間で約 2000 万戸増加している。しかしながら、新築建築数は年々減少傾向にある。新築住宅の減 少は空き家の増加を鈍くすると捉えることができる。ただ、空き家が増加している現代に おいて、新築を建築し続ける限り住宅の数は増え続け、空き家の増加を加担するものであ ると考える。

14 第４項 転入者数と転出者数の増減と新築建築数の差 この項では、新築建築数を転入者数と転出者数の増減と比較し見解を述べていく。グラ フに使用したデータは、e-Stat に掲載されている総務省「住民基本台帳に基づく人口、人 口動態及び世帯数調査」と国土交通省「住宅着工統計調査」である。 図 2.10 都道府県別の 1988 年と 2018 年と転入者数と転出者数の増減 図 2.10 は各都道府県の転入者と転出者の増加と減少を 1988 年と 2018 年でグラフにし た。プラスは転出者より転入者のほうが多いことを示しマイナスはその反対を意味する。 まず、1988 年は東京郊外の県へ人口が集中的に増加していて、東京都が最も多く人口が減 少している。 このことから当時では東京都より東京近郊の県に人気があったことが分かる。 それから 30 年経った 2018 年では東京都に人口が集中していて、東京圏への人口の一極集 中が進んでいることが分かる。人口流出している道県も 1 万人以上減少しているところは

15 なく、転入者数のほうが多い都府県が目立つ印象を受ける。しかし、人口流出が少なくな ったことが良いと捉えることはできない。このまま人口流出が続けば、地方で管理するこ とができない空き家が増加する可能性がある。また、転入者数の増加が 1988 年と 2018 年 の東京郊外と東京都でそれぞれ転入者の増加の仕方が違うことから、東京郊外と東京都で 住む人の層が違うと考えられる。1988 年は東京都の転出者が多く、東京郊外の転入者が多 いことからファミリー層に人気があったと考えられる。反対に 2018 年では東京都に転入 者が集中しているため、一人暮らしの転入者が多いと推測できる。このことから東京都の 新築件数も増加すると考えられる。そうなれば増えた新築が東京都のような都市部でも数 十年後に空き家となる可能性がある。この図 2.10 を踏まえた上で次の図 2.11 を見てもら いたい。 図 2.11 都道府県別の転入者と転出者の増減に対する新築件数の割合 この図 2.11 は、図 2.10 の 2018 年の増減数を新築建築数で割ったものをグラフにして いる。 これは住宅を必要とする転入者と新築建築数の差を調べるためにグラフを作成した。 100％あるいはそれ以上であれば、新築の住宅に転入者が全員入るかまたは転入者のほう が多いことを示す。また、マイナスになっている場合は転出者のほうが多いため人口が流 出し、なおかつ新築を建築しているということである。どの都道府県も 100％以上である ことが望ましいが 2018 時点では東京都の 90％が最も高い。これが良いというわけではな

16 く、新築建築数に対して東京都に移り住む人口が 90％ということなので、単的に考えると 新築の住宅に住む単独世帯が 90％ということになる。他の道府県でも 50％もいっていな いところだらけである。マイナスで最も多い秋田県では新築建築数と同等の人数が県を離 れていることが分かる。地方では人口流出による既存の住宅とせっかく建てた新築の住宅 が空き家になることが想像できる。 それは 2018 年に起こり始めたわけでなく、 今までにも 起こっていてそれが蓄積した結果が今の空き家問題に繋がっている。東京都のような都市 部でも単独世帯が多いことで空き家が増加にくいように感じるが、人口に応じて住宅数が 存在するということは空き家の増加数も人口が減少すれば、それに応じるということであ る。

17 第3章 石川県の空き家について 執筆担当：松井京介 第１節 石川県の現状 第１項 石川県の空き家の分類 石川県の空き家は一体どれだけの数増加しているのか。空き家数及び空き家分類の推移 をでグラフにする。 図 3.1 空き家の分類 （出所：総務省統計局） まず、石川の空き家全体の数がどれだけ増加しているのかを見る。図 3．1 では空き家を 分類別に分け、1988 年から 2018 年までの 30 年間を 5 年ごとに推移にしたものである。石 川の住居としての用途がなく普段空き家となっている割合は 1988 年から 2018 年において 石川県の空き家が徐々に増加しているのがわかる。特に 1988 年には空き家数が約 3 万戸

18 に対し、2018 年では、約 7 万 5 千戸とここ 30 年間で 2 倍以上になっている。また、その うち空き家の種類別にどの程度で推移しているのか見ると、主に増加しているのは賃貸用 の住宅とその他の住宅である。 1988 年の賃貸用の住宅では 1 万 7 千戸となっているが 2018 年では 3 万 6 千戸と 30 年間で 2 倍以上に増加している。その他の住宅も 1988 年は 1 万 4 千戸だが、2018 年では 3 万 6 千戸とこちらも 2.5 倍以上増加している。この賃貸の住宅と その他の住宅は第二章でも述べた通り、全国の空き家の中で問題視されていることが石川 県でも問題視されていることがわかる。 第２項 石川の空き家率 この項では石川の市区町村の空き家率を見ていく。 図 3.2 市区町村の空き家率 （出所：国勢調査） 図 3.2 石川の住宅数 1 軒あたりの空き家率を見ていく。空き家率とは、総空き家数を総 住宅数で割った値である。石川県の市区町村は全体的に増加傾向にあり、特に増加傾向に あるのは、加賀市、輪島市、珠洲市、能登町などがあげられる。この空き家率が特に上昇 している地域は、 石川の中心部から離れていくたび、 空き家率が高くなる傾向がみられる。 石川のどの市区町村も増加傾向がみられるが特に空き家率が上昇している地域は志賀町だ。

19 志賀町は 2013 年まで徐々に増加傾向にあったが、 2018 年までの 5 年間の間に空き家率が 大幅に増加しているのがわかる。そこで、次節では志賀町に焦点を絞って、その特徴を明 らかにしていく。 第２節 志賀町 第１項 志賀町の特徴 この項は志賀町に特徴を調べる。 図 3.3 志賀町の全体図 （出所：Google マップ） 志賀町は石川県北部に位置する。能登半島のほぼ中央に位置し面積は約 246．76 平方キ ロメートル、西側は日本海に面している。令和 2 年 12 月 31 日現在では人口は 19550 人と なっている。山間部が多く緑が多い町ともいえる。志賀町には温泉やレジャースポットあ りリゾート地としても活躍している。志賀町は能登半島の中央に位置し、金沢と能登をつ なぐ自動車専用道路 「のと里山海道」 を利用することにより自動車で約 50 分とアクセスも

20 簡単に行うことができる。ほかに輪島市から約 1 時間、のと里山空港から約 40 分と自動 車を使えばアクセスは簡単に行える場所に志賀町は位置している。 しかまちぐらしによると、志賀町は「子育てのしやすさ」に自信があり。町内には 4 つ の公立保育園、1 つの認定こども園があるため、待機児童はゼロになっており、住宅地に 近い中心部には小学校、中学校、高校があり、高校進学では近隣の羽咋市や七尾市の高校 を選択することもできる。結婚・出産・子育てに関する支援制度もあり、町全体で子育て をサポートとし、支援制度に関しても、たくさんの種類があると述べている 第２項 志賀町の人口と世帯 この項では志賀町の人口と世帯ついてみていく。 図 3.4 志賀町年齢別人口 （出所：志賀町 年齢別人口数） 図 3.4 志賀町の年齢別人口の割合を見る。志賀町の人口は 19550 人となっておりその中 で、志賀町の人口で一番多いのは 71～80 歳の 3566 人と続いて 61～70 歳の 3402 人と高 齢者の水準が高いことがわかる。そして、0～10 歳 1120 人 11～20 歳 1458 人と若年層の 人口がとても少ないことがわかる。 1120 1458 1294 1433 2282 2276 3402 3566 2099 573 17 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 0~10歳 11～20歳 21～30歳 31～40歳 41～50歳 51～60歳 61～70歳 71～80歳 81～90歳 91～100歳 101～110歳

21 図 3.5 自然動態の推移 （出所：志賀町人口ビジョン） 図 3.5 の自然動態の推移をみると、2005 年から 2018 年すべての年において出生が死亡 を下回り人口が減少していることがわかる。 そして、 2018 年度では出生が 77 と死亡が 378 で自然動態が 301 とここ近年で 300 人以上の減少をした。このことから、全国的に社会問 題である少子高齢化が志賀町でも起こっている。 図 3.6 社会動態の推移 （出所：志賀町人口ビジョン） 図 3.6 志賀町の転入者と転出者の増加と減少を見る。転出に絞ってみていくと 2005 年 と 2006 年に 700 を超える転出をしている。以降の年は、500～600 で推移している。 2005 年から 2018 年の間、転入は転出を超えたことがなく 300～500 の間で推移してい る。いずれの年も社会動態は減少している。

22 図 3.7 転入・転出 （出所：志賀町人口ビジョン） 図 3.7 では志賀町の転出がどこの地域に流出したのか、どの地域から転入しているのか 見ていく。 一番多くなっているのが、 金沢市の 538 人と志賀町から金沢市へ転出している。 続いて、東京圏以外の都道府県に 366 人転出している。しかし東京圏以外の都道府県から の転入 449 人と転入者が多くなっている。このことから、金沢都市圏への転出が多くなっ ている。一方、県外での転入・転出の状況を見ると、東京圏、東京圏以外のいずれにおい ても転入が転出をやや上回っている。 図 3.8 世帯人口 （出所：国勢調査） 図 3.8 のグラフは、志賀町の総人口を世帯総数で割ることで、一世帯当たりの住人を出 したものである。結果から、2000 年には人口が 15681 人と世帯数が 5008 戸と少ないが、 15681 23790 22216 20422 18,641 5008 7882 7849 7493 7,441 3.13 3.02 2.83 2.73 2.… 0 0.5 1 1.5 2 2.5 3 3.5 0 5000 10000 15000 20000 25000 2000 2005 2010 2015 2020 総⼈⼝ 世帯数 世帯⼈⼝

23 2005 年には、人口が 23790 人で世帯数が 7882 戸と 2000 年から 2005 年の 5 年間で志賀 町が発展しているのがわかる。しかし 2005 年から 2020 年の間に人口と世帯数がともに 減少している。人口は 2005 年から 2020 年の間に 5149 人減ってしまっている。世帯数も 2005 年から減少しており、2005 年から 2020 年の間に 441 戸減少している。世帯人口を 見てみると、2000 年には一世帯当たり 3.13 以上住んでいたが 2020 年には 2.51 と人世帯 当たりの人口も減少している。このことから考えられる理由は、核家族や単独世帯の増加 が原因だ。そして、この単独世帯の住人が死亡あるいは病気等で施設に入ることで空き家 につながっていると考えられる。

24 第３項 志賀町の空き家について この項では、志賀町の空き家についてみていく。 図 3.9 志賀町種類別空き家 （出所：総務省統計局） 図 3.9 の志賀町の種類別空き家を見る。志賀町の種類別空き家の推移はいずれもその他 の住宅が多い。 2008 年から 2013 年の間でその他の住宅が 630 戸から 1220 戸と 2 倍に増加 しているのがわかる。そして、2018 年にもその他の住宅が 1700 戸と増加速度が速いこと がわかる。 その他には、 志賀町の特徴を生かし 2013 年には僅かしかなかった二次的住宅が 2018 年度には 610 戸と増加しているのがわかる。

25 図 3.10 住宅と空き家率 （出所：総務省統計局） この図 3.10 は第 3 章 1 節 2 項の図 3.2 を石川県の空き家率を志賀町に絞り詳しく調べ たものである。 結果から、 住宅総数は 2003 年から 2018 年にかけて、 4880 戸増加している。 それとともに空き家の件数も増加している 2003 年では 580 戸だったのに対し、2018 年に は 2780 戸と空き家数が 15 年の間に 4.7 倍にも膨れ上がっている。そして特徴的なのが 2013 年から 2018 年の間に空き家の件数が 1370 戸から 2780 戸と約 2 倍になっている。 2003 年から徐々に増加していたのに対し、2013 年から 2018 年の 5 年間で倍増してしまってい る。 第４項 志賀町における空き家減少対策 近年、 人口減少や高齢化に伴う志賀町の空き家問題は年々深刻化しており、 景観・防犯・ 防災といった観点から、廃屋、危険家屋の対応が地域における大きな課題となっている。 こうした中、平成 26 年 11 月 27 日、空き家等対策の推進に関する特別措置法が公布され、 平成 27 年 5 月 26 日に同法は全面施行となり志賀町では、平成 27 年度に空き家実態調査 を実施した。安全・安心に暮らすことのできる生活環境を確保するとともに、空き家等の 活用を促進することにより、まちの活性化を図ることを目的としている。志賀町では空き 家である可能性が高い住宅等の所有者に対し、その住宅等に関する状況の確認および将来 の利用・活用に関する意向について調査し、今後の施策検討の基礎資料とするためアンケ ートを実施した。その調査対象は空き家である可能性の高い住宅等の納税者に対象を絞り 5020 8150 8130 9900 580 1070 1370 2780 12% 13% 17% 28% 0 0.05 0.1 0.15 0.2 0.25 0.3 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 2003年 2008年 2013年 2018年 住宅総数 空き家 空き家率

26 調査を行った。調査期間は平成 28 年 11 月 15 日から平成 28 年 12 月 28 日の約 1 カ月半の 調査を行い、回終結果は配布数：547 回収数：314 回収率：57.4％という結果になった。 そのアンケート調査を詳しく見ていく。 図 3.11 空き家になった時期 （出所：志賀町空家等意向調査） 図 3.11 から平成 21 年から 25 年が 84 件と志賀町で空き家になった割合がとても多く空 き家にあった時期のピークとなっている。 図 3.12 空き家になった理由 （出所：志賀町空家等意向調査） 15 14 28 34 50 84 33 23 平成元年以前 平成11〜5年 平成6年～10年 平成11年～15年 平成16年～20年 平成21年～25年 平成26年以降 無回答 67 0 6 75 4 90 1 18 0 2 45 5 0 20 40 60 80 100 別の住居へ転居したため 建替・増改築等のため一時的に退去 転勤などのため長期不在 居住者が病気・施設入居等により長期不在 賃借人など入居者が退去したため 相続等により取得したが入居していない 居住用に取得したが入居していない 普段は利用していない(別荘等に利用） 賃貸用に取得したが入居者がいない 売却用に取得したが購入者がいない その他 無回答

27 図 3.12 の結果から一番多いのは相続問題により空き家となってしまうケースが一番多 いことがわかる。ほかにも、住居者が病気や施設入居等により長期的な不在により空き家 になってしまうケースがある。このことからわかることは、高齢者が死亡または病気等と 家を空けることで空き家問題につながっていることがわかる。また、その他の中には住居 者死亡の為が 41 件含まれている。 図 3.13 維持・管理 （出所：志賀町空家等意向調査） 図 3.13 志賀町の空き家の管理に関するアンケートで一番多かった管理方法は自ら定期 的に点検し管理している人たちが 90 件と多いことがわかる。しかし点検が行われていな い空き家が 41 件と多い状況が続いている。点検している住居と比べ点検をしない住居は 腐食する速度が速く倒壊の恐れがある。点検を促さないと、特別危険空き家に認定される 住居が出てくることがわかる。 90 80 34 22 4 3 41 5 2 0 20 40 60 80 100 自ら定期的に点検している 自ら不定期に点検している 他の親族が定期的に点検している 他の親族が不定期に点検している 住宅の近所の人に頼んでいる 専門業者等に依頼している ほとんど何もしていない その他 無回答

28 図 3.14 利活用 （出所：志賀町空家等意向調査） 図 3.14 では空き家を活用にその住宅を 「第三者への譲渡や貸付」 しようと考えています かというアンケートに壌土や貸付または、どちらか一方を募集している件数は合計で 47 件とあったが壌土や貸付を考えていない件数が 167 件と 3.5 倍も多い状態となっている。 図 3.15 壌土・貸付を考えない理由 （出所：志賀町空家等意向調査） その中で 167 件の壌土や貸付を考えていない人たちの理由を図 3.15 にまとめた。理由 として一番を多かったのは、仏壇があるための 53 件だった。次に、特に理由はない・今ま 167 16 6 25 67 0 50 100 150 200 譲渡・貸付け等は考えていない 購入者を募集している 賃貸の入居者を募集している 売却と賃貸の両方で募集している 無回答 29 21 2 21 2 53 13 25 0 11 17 9 39 23 0 10 20 30 40 50 60 別荘などとして、自己及び家族・親戚等が… 物置として利用しているため 建て替えを予定しているため 修繕・改修・清掃など、募集するための準… リフォーム等を予定しているため 仏壇があるため 子供や孫のために残してあるため 取り壊しを予定しているため 売却・賃貸価格に納得できないため 将来的に戻る予定があるため 誰に相談していいかわからないため 入居者が長期不在のため 特に理由はない・今まで考えたことがない その他

29 で考えたことがなったが 39 件と多く上がった。このことから、志賀町では空き家の対策 情報や解体に関する情報を大きく広める必要がある。その他の中で多かったものは、①相 続がうまくできていない②資金不足③取り壊したいなどが上がった。 第３節 現地調査 第１項 志賀町 前節で述べたとおり、志賀町は石川県の中で空き家率が一番多い市区町村となっている。 そして、数年の中で空き家率が倍増している地域でもある。そこで、私たちはなぜ志賀町 の空き家増加したのか、志賀町の空き家対策等などお話をさせていただくために、令和 3 年 10 月１8 日に志賀町役場のまち整備課の佐藤潤氏にヒアリングさせていただいた。 ―志賀町ではどのような種類の空き家があるのか 志賀町では、民家が多いので木造の家が多くなっている。空き家に関しては、鉄筋・コ ンクリートの空き家もあるが、主に木造建築の空き家が増加している。 ―空き家特別措置法として志賀町として行っていることは 志賀町の町役場として、行っている空き家対策は、空き家バンクが主なものとなる。申 請のあった空き家に対してホームページや雑誌に乗せて、電話があった際は、その方たち と所有者をお繋して、売買や賃貸の契約で対処を行っている。 町役場の方で空き家特別措置法に乗っ取り、特定空き家の認定や勧告など全て行ってい る。空き家バンクで、現在は 18 件を掲載して今までは 56 件ほど掲載している。空き家バ ンクを活用するのは 7 割の人たちは県外の方になっている。志賀町では空き家を、活用す る場所は少ないが、地域活動として BBQ 会場や催し物の会場に活用している。 ―移住してくる人の用途 主な用途としては、セカンドハウスなどが挙げられる。志賀町は海に面している。その ため、志賀町の空き家を購入する理由は海が近く釣りがしたいや海が見える家で住んでみ たいなど海に関連した理由が多く、一部では志賀町に思い入れがある、テレワーク、アト

30 リエとして使いたいなど上がっている。現在は、古民家として契約進行中のものもある。 ―現状志賀町の空き家について 志賀町の空き家は増加傾向にあり、空き家の解体など行っているが、現状追いついてい ない。 町役場では行政代執行を行っておらず、 勧告で空き家を解体を行っている。 しかし、 空き家が増加している理由は、空き家の解体にも費用がかかり所有者が資金を持っていな いと解体できないケースがある。所有者が資金のない場合に、行政代執行を行ってしまう と、行政が費用を負担する必要がある。ほかに志賀町で、行政代執行を行っていない理由 は、腐食した家が少ないことがある。古い空き家もあるが、民家の間隔が広いため近隣住 民からの苦情も少なく放置されている。志賀町では、特定空き家に認定された中でもごく 一部の数件しか解体しておらず、主に認定した場合は、郵送と電話で行い反応がない場合 は、現地で確認を行い特別空き家に認定する。 調査する際は、町長に連絡を取り、空き家の所有者に連絡を取る形となっている。志賀 町の空き家は主に相続権の関係で空き家になっているところが多く、空き家は基本的に民 有地になることから、 行政的に介入が難しく、 所有者の把握をするのが困難になっている。 現状、空き家の所有者が分からず、行政の介入が難しい以上空き家の再利用を考えても仕 方かない現状だ。 志賀町は現在、独自で空き家の調査を行っており、空き家の所有者に対するアンケート を実施している。その中で、空き家を持つ人たちの苦悩や利用方法など調査することで志 賀町の空き家減少に繋がる対策を立てるため、調査を行っている。 ―行政の問題意識について 空き家の問題点が多く見つかり、空き家減少の対策として、解体補助金を今年度または 来年度中に、解体補助金制度を行っていく。 志賀町では、2013 年から 2018 年の間に急激に人口が減少しているのが現状だ。5 年前 までは 2 万人以上いた人口は、 現在 2 万人を割り 1 万 9 千人と 1000 人以上減少している。 志賀町では高齢者が 38%を占めており、単身世帯で高齢者が住んでいる世帯もあり、老人 ホームに入る又は、亡くなられることで空き家が増加している。役場付近の人口は一定だ が、山間部の人口が減少している。居住者の年齢が高くなっている今、空き家が増えてし まうのは現状対策を講じることができない。 上記のヒアリングを通して、志賀町は厳しい現状なのがわかる。志賀町では空き家バン

31 ク等で空き家対策に取り組んでいるが、志賀町の特色上移住してくる人々は、海に関連す る人たちが多い。その中で、志賀町は山間部の人口減少が顕著にみられていることがわか った。このことから空き家バンクを主に行っていくことは難しいと考える。そして、空き 家には所有者がいる。そのことが原因で行政が介入できないことが多い。この問題は、志 賀町だけではなく日本全体でいえることだ。空き家問題を解決する上で、行政が空き家に 関与できないのが大きな問題だとわかる。

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33 第4章 空き家率の重回帰分析 執筆担当：本保里矩 第１節 はじめに 第１項 分析方法 前章では石川県の中でも特に志賀町の空き家率の割合が多いことが分かった。そこで本 章ではなぜ志賀町の空き家率が高いのかを明らかにするため、空き家の増加に影響を及ぼ す要因を分析する。分析方法は Microsoft Excel を用いて各種公式統計データ整理してか ら、Exploratory というデータ分析ツールで重回帰分析を行う。重回帰分析とは、 「１つの 結果の変数に対して影響を与えていると考えられる要因（＝説明変数）が複数ある回帰分 析のことを指す。なお、この結果を被説明変数あるいは目的変数などと呼ぶ。重回帰分析 の狙いは、主に要因分析（＝結果に対して特に影響度合いの大きい要因を明らかにする） と、予測分析（＝重回帰式から結果を予測する）の２つとなる」 （ウェブ改善・分析企画開 発リサーチ、2020） 。石川県の空き家率を把握したことで、さまざまな指標（説明変数）か ら空き家率（目的変数）を説明できないかと考え重回帰分析を行った。 重回帰分析にはクロス・セクション分析と時系列分析がある。 図 4.1 説明モデル 図 4.1 のようにクロス・セクション分析とは、ある時点のデータの断面を切り取って行

34 う分析のことだ。本研究を例にすると、北陸３県すべての市町村データの時間軸を一時点 に固定して分析する方法だ。一方で時系列分析は本研究を例にすると、志賀町の過去数十 年分のデータを集め重回帰分析する方法だ。上記のように重回帰分析には主に２種類のデ ータの向きがあるが、本研究では北陸３県の 41 市町村のデータを基にクロス・セクショ ン分析を行う。 ※ただし、 市町村の中でデータの取れない地域について一部除外している。 第２項 分析対象 使用するデータは地域経済分析システム （RESAS） よりダウンロードした総務省 「住宅・ 土地統計調査」 を用いる。 第 2 章の空き家の定義で述べたとおり、 空き家は①二次的住宅、 ②賃貸用の住宅、③売却用の住宅、④その他の住宅の４種類に分類されている。一括りに 空き家といってもそれぞれ意味が違ってくることに注意したい。本研究では一般的に問題 視されている「空き家」を対象としている。 第 3 章では、志賀町の空き家を種類別でみるとその他の住宅の割合が最も多く、二次的 住宅としての利用も増加していると述べている。その他の住宅空き家は一般的に問題視さ れている空き家であり、減少させることが望ましい。一方で、二次的住宅は週末や休暇時 に避暑、避寒、保護などの目的で使用される住宅で、別荘などが含まれる。これは普段は 人が住んでいない住宅であるが、所有者が定期的に最低限のメンテナンスが行われている と考えるのが妥当だと考えられる。二次的住宅、賃貸用の住宅、売却用の住宅も定義上は 空き家に分類されるが、その他の住宅空き家が二次的住宅や賃貸用の住宅に利用されれば 管理されずに放置されている空き家の減少につながると考えた。 したがって、 「その他の住 宅」 「二次的住宅」 「賃貸用の住宅」を分析対象とする。 「売却用の住宅」については、サン プル数が少ないことから分析対象から外している。 第３項 説明変数の選択 重回帰分析を行うにあたり、種類別の空き家率を目的変数とし、説明変数を選択しなけ ればならない。そこで志賀町まち整備課・佐藤潤氏のヒアリングから空き家率に影響を与 える変数として転出数、老年人口割合（%） 、老人福祉施設数の 3 つの変数を選定した。佐 藤氏によるとこれらの変数が志賀町の空き家増加の要因になっているのではないかという

35 ことだった。例えば図 4.2 の転出超過数をみると、確かに志賀町では常に転出数が転入数 を上回っている。つまり年々、志賀町の人口が減少しているということになる。 図 4.2 志賀町転出超過推移 （出所：住民基本台帳人口移動報告書） さらに、佐藤氏によると 65 歳以上の高齢者の割合も増加しているとのことだ。 図 4.3 人口ピラミッド （出所：RESAS-人口構成） 0 50 100 150 200 250 2008 2010 2012 2014 2016 2018 2020 2022

36 図 4.3 の人口ピラミッドから、 この 10 年で老年人口が増加していることが読み取れる。 また佐藤氏は老人福祉施設に入る人が多いことも空き家の増加につながっているのではな いかと述べていた。 ヒアリング内容から選定した説明変数は 3 指標であるが、参考文献などの論文の推定で は 5 指標以上の説明変数を使用していた。このままでは少々足りないため、その他に以下 の 4 指標を用意した。追加した変数は、高齢単身世帯数（世帯） 、平均世帯人員（人） 、1 ㎡ あたりの平均住宅用土地取引価格（円） 、財政力指数4である。重回帰分析をするにあたり 注意しなければいけないことがある。 それが多重曲線性とその程度を測る VIF （Variance Inflation Factor）である。ウェブ改善・分析企画開発リサーチ、 （2020）によると、採用 した説明変数同士の相関関係が高い場合、多重曲線性（マルチコ）という回帰係数が定ま らず分析結果に悪影響を及ぼすことがある。そのため多重曲線性の VIF を算出し、相関性 を確かめる必要があると述べている。 ヒアリング内容からの 3 指標と用意した 4 指標を合わせた計 7 指標を説明変数として選 択したものを下の表 4-1 に、クロスセクション分析で対象となる北陸 3 県の 41 の市町村 データを表 4-2 に示した。 表 4-1 変数表 4 総務省（2009）によると財政力指数とは、地方公共団体の財政力を示す指数で、基準財政収入額を基 準財政需要額で除して得た数値の過去 3 年間の平均値。財政力指数が高いほど、普通交付税算定上の留 保財源が大きいことになり、財源に余裕があるといえる。 列1 列2 列3 説明変数 概要 出典 ⾼齢単⾝世帯 2016 全世帯のうち65歳以上の単⾝世帯数 e-Stat 平均世帯⼈員 2015 1世帯あたりの平均⼈員 e-Stat ⽼⼈福祉施設数 2019 ⽼⼈福祉施設の数 e-Stat ⽼年⼈⼝割合 2020 全⼈⼝のうち65歳以上⼈⼝の割合 e-Stat 転出数 2018 市区町村の境界を越えて他の市区町村へ住所を移した者の数 住⺠基本台帳⼈⼝移動報告書 1㎡あたりの⼟地取引価格 2018 1㎡あたりの住宅⽤⼟地取引価格 ⼟地総合情報システム 不動産取引価格情報 財政⼒指数 2018 地⽅公共団体の財政⼒を⽰す指数で、基準財政収⼊額を基準財 政需要額で除して得た数・値の過去３年間の平均値 ஍ํެڞஂମͷओཁࡒ੓ࢦඪҰཡ

37 表 4-2 市町村コード 第２節 空き家の種類別重回帰分析 第１項 その他の住宅空き家 目的変数をその他の住宅空き家率に設定し、説明変数を転出数（人） 、高齢単身世帯数、 老年人口割合（%） 、老人福祉施設数（軒） 、1 ㎡あたりの平均住宅用土地取引価格（円） 、 財政力指数、平均世帯人員（人）に設定して重回帰分析を行う。ただし、分析の前にこれ らの変数間に多重曲線性がないかを確認する必要がある。 図 4.4 変数重要度 図 4.4 から転出数と高齢単身世帯数の変数の VIF が 10 を超えていることがわかる。よっ 1 ⾦沢市 11 野々市市 21 滑川市 31 敦賀市 41 若狭町 2 七尾市 12 津幡町 22 ⿊部市 32 ⼩浜市 3 ⼩松市 13 内灘町 23 砺波市 33 ⼤野市 4 輪島市 14 志賀町 24 ⼩⽮部市 34 勝⼭市 5 珠洲市 15 中能登町 25 南砺市 35 鯖江市 6 加賀市 16 能登町 26 射⽔市 36 あわら市 7 ⽻咋市 17 富⼭市 27 上市町 37 越前市 8 かほく市 18 ⾼岡市 28 ⽴⼭町 38 坂井市 9 ⽩⼭市 19 ⿂津市 29 ⼊善町 39 永平寺町 10 能美市 20 氷⾒市 30 福井市 40 越前町

38 て 2 つの変数には高い相関関係があり、重回帰分析を行うにあたり片方の変数を取り除く 必要がある。今回は高齢単身世帯数の変数を削除して再度重回帰分析を行なったものを表 4-3 に示した。 表 4-3 重回帰分析の結果 分析結果からその他の住宅空き家の発生に最も影響を及ぼしているのは財政力指数で あることがわかる。財政力指数は 10%水準で有意であった。また、係数が負の値であるこ とから財政力指数が高いほどその他の住宅の空き家率は低くなるといえる。また、図 4.5 から変数重要度を調べると老人福祉施設数、転出数、平均世帯人員の説明変数は重要度が 低いことがわかる。 図 4.5 変数重要度

39 重要度の低い説明変数を削除し、再度重回帰分析を行なったものを表 4-4 に示した。 表 4-4 重回帰分析の結果 表 4-4 から 1 ㎡あたりの平均土地取引価格と財政力指数はともに 5％水準で有意であり 符号はマイナスだった。従って、北陸 3 県では平均土地取引価格と財政力指数が高い自治 体ほど、その他の住宅空き家率は下がるということになる。裏返して言えば、その他の住 宅空き家率が高い地域において、平均土地取引価格と財政力指数を上げることが必要とな るが、平均土地取引価格や財政力指数をすぐに上げることは難しいだろう。 日本住宅流通株式会社（2020）では土地取引価格について次のように述べている。 土地取引価格を決めるには 1.特性 2.流通量 3.売主の事情の 3 つの査定ポイントがあると いう。1 の特性とは便利な生活が送れるか、形は整っているか、高低差はないかなど、土 地そのものの特性を査定する。一般的に、駅から近い、形がきれい、広い道路に面して いるなどの特性を持つ土地は高値がつくとされている。2 の流通量とは人の出入りが少な く、土地の売却がほとんど行われていないような地域では、明確な相場が算出されない ことが多いため高い値段で取引されることがある。一方、流通量が多く、明確な相場を 算出することができる地域では、一般的な価格で取引が行われる。3 の売主の事情とは、 地価は売主の事情によって変動することもある。 したがって、特性、流通量、売主の事情に変化がない場合は、土地取引価格をすぐに上 げることは困難である。財政力指数についても自治体の財政力を示す指標であり、簡単 に財政を健全化するのは難しい。これらの指標は今後、長期的な視点で上げていくこと が必要である。

40 第２項 二次的住宅空き家 目的変数を別荘などが含まれる二次的住宅空き家率に設定し、 説明変数を転出数 （人） 、 老年人口割合（%） 、老人福祉施設数（軒） 、1 ㎡あたりの平均住宅用土地取引価格（円） 、 財政力指数、平均世帯人員（人）に設定して重回帰分析を行う。重回帰分析を行なったも のを表 4-5 に示した。 表 4-5 重回帰分析の結果 表 4-4 から、R2 乗で回帰式全体の推定精度を確認したところ著しく低い値となった。つ まり、二次的住宅空き家率を目的変数とした重回帰分析は有意な結果にならなかった。 図 4.6 変数重要度

41 図 4.6 から変数重要度をみても重回帰分析自体が無意味なことがわかる。 今回、回帰式の精度が低くなった原因として、北陸 3 県 41 市区町村の二次的住宅空き 家率の値がほぼ同じで変動がなかったことが考えられる。 第３項 賃貸用の住宅空き家 目的変数を賃貸用の住宅空き家率に設定し、 説明変数を転出数 （人） 、 老年人口割合 （%） 、 老人福祉施設数（軒） 、1 ㎡あたりの平均住宅用土地取引価格（円） 、財政力指数、平均世 帯人員 （人） に設定して重回帰分析を行う。 重回帰分析を行なったものを表 4-6 に示した。 表 4-6 重回帰分析の結果 図 4.7 変数重要度

42 次に図 4.7 から変数重要度を調べ、重要度の低い老人福祉施設と転出数の変数を削除し再 度、重回帰分析を行なった。 表 4-7 重回帰分析の結果 表 4-7 をみると先ほどよりも調整済み R2 乗の値がやや改善した。また、財政力指数と 1 ㎡あたりの平均土地取引価格の説明変数について係数が正であることから、それぞれ説明 変数の値が高いほど賃貸用の住宅空き家率も高くなる。反対に平均世帯人員と老年人口割 合の説明変数について係数が負であることから、それぞれ説明変数の値が高いほど賃貸用 の住宅空き家率が低くなることがわかった。 第３節 分析結果 第１項 重回帰分析からみる空き家の発生要因 空き家の種類別に重回帰分析を行なった結果、空き家の種類によって説明変数が空き家 率の増加要因にも減少要因にもなることがわかった。また、志賀町まち整備課の佐藤氏が 空き家増加要因として推測していた転出数と老人福祉施設数は、どの種類の空き家にもほ とんど影響していないということがわかった。 二次的住宅の重回帰分析は対象地域の空き家率の値に変動が少なかったことから、有意 な結果が得られなかった。北陸 3 県以外の地域で重回帰分析を行うと有意な結果が得られ たかもしれない。

43 ただし、これらの重回帰式の安定しておらず今後、回帰式の精度を上げるため、より影 響度合いの高い変数を検討したい。 第２項 その他の分析事例からみる空き家の発生要因 空き家の増加要因は、本研究の重回帰分析結果から示した要因だけではないと考える。 併せて、 他の分析事例から空き家の発生要因 2 つ紹介する。 1 つ目、 生将大・森本章倫 （p4、 2013）によると、空き家の発生に最も大きな影響を及ぼしているのは平均世帯人員である と述べている。 表 4-8 重回帰分析の結果 （出所：生将大・森本章倫、p4、2013、空き家発生メカニズムからみた市街地縮退に関する 研究、表-3 を元に筆者が手を加え作成） 表 4-7 は宇都宮市における町丁目ごとの空き家率を目的変数とし、重回帰分析を行なった 結果である。生将大・森本章倫（p4、2013）によると、平均世帯人員の変数は標準偏回帰 係数が負であることから、平均世帯人員が多いほど空き家率は低くなると述べている。本 研究で行った重回帰分析では、その他の住宅空き家において平均世帯人員の変数は重要で はなかったが、全体の空き家率を下げるには平均世帯人員は重要な変数になることがわか った。 続けて生将大・森本章倫（p4、2013）によると、開発年代が古く高齢化が進行しており、 平均世帯人員の少ない住宅地に空き家が多いと考えられると述べている。第３章で述べて いるように、志賀町では築年数の古い住宅が多い。また、出生時から居住している人の割 合が多いほど空き家率は高くなるという事からわかるように、志賀町では転入者より転出 変数名 偏回帰係数 標準偏回帰係数 t 値 平均世帯⼈員 -12.4061 -0.6701 -14.1492 65歳以上割合 0.2311 0.1968 4.228 築30年以上割合 0.2084 0.3252 6.5493 出⽣時から居住の割合 0.3149 0.2446 4.2362 課税台帳居宅割合 0.0598 0.103 2.5987

44 者の人数の方が多く高齢者の割合が多い。このことから、志賀町においてもこの分析結果 が当てはまる。この分析事例から空き家の発生を減少させるには、若い世帯の流出を防ぐ ことや、多世代家族を増加させる政策が必要であると考える。 2 つ目の空き家の分析事例から発生要因を紹介する。千葉・小柳・藤井（p6、2018）によ ると空き家の発生に最も大きな影響を及ぼしているのは非労働力率であると述べている。 表 4-9 重回帰分析の結果 （出所：千葉・小柳・藤井、p5、2018、釧路圏都市計画区域における空き家数多地区の推定 に関する研究、を元に筆者が手を加え作成） 表 4-8 は釧路市における 45 地区の空き家率を目的変数とし、重回帰分析を行なった結果 である。値をみると駅までの距離、開発時期、高齢化率、非労働力率の変数が有意である ことがわかる。駅までの距離が遠い住宅ほど空き家になる可能性が高いという結果が出て いるが、志賀町には駅がなく中心部から最寄り駅まで約 15km も離れている。車でも 20 分 ほどかかる距離だ。これらの分析結果からわかった要因が志賀町の空き家率を増加させて いる可能性が考えられる。続けて千葉・小柳・藤井（p6、2018）によると、非労働力率は 15 歳以上に占める非労働力人口であるため、生徒・学生や高齢者が含まれる。重回帰式の 65 歳以上高齢化率は空き家を増加させる変数であるが、 非労働力率は空き家を減少させる 変数である。空き家を増加させないためには、非労働力の学生人口を減少させないことが 重要であると述べている。 志賀町の空き家の増加を食い止めるには、学生人口を減少させない対策も検討すべきで ある。 変数 係数 標準誤差 t 値 駅までの距離 1.64E-05 7.10E-06 2.306 スーパーまでの距離 -6.73E-06 4.91E-08 -1.369 開発時期2 -1.81E-02 2.85E-02 -0.636 開発時期3 -4.50E-02 1.66E-02 -2.72 開発時期4 -1.04E-01 1.99E-02 -5.209 ⾼齢者単独世帯増減数 -1.56E-03 6.37E-02 -2.455 ⾼齢化率 1.51E-01 7.37E-02 2.043 ⾮労働⼒率 -2.47E-01 9.31E-02 -2.653

45 第5章 空き家問題への政策提言 執筆担当：高田泰成 第1節 地方における空き家の根本原因 第１項 志賀町からみた地方部の現状 3 章で述べたとおり、志賀町は地方の中でも空き家率が高い地域となっている。本項で は地方の代表として志賀町の空き家を例に問題点を述べていく。 まず、第 3 章における志賀町を対象とした分析の要点を振り返って述べる。第 3 章の図 3.4 のように志賀町の人口は 19,550 人となっておりその中で、 志賀町の人口で一番多いの は 71～80 歳の 3,566 人と続いて 61～70 歳の 3,402 人と高齢者の水準が高いことがわか る。そして、0～10 歳 1,120 人 11～20 歳 1,458 人と若年層の人口がとても少ないことがわ かる。さらに、図 3.5 から人口自体が減少していることもわかる。これは転出が原因の一 つであり、図 3.7 から特に金沢都市圏への転出が多くなっていることがわかる。図 3.8 か ら空き家の増加に直結する低い平均世帯人数も下がっていることがわかる。これらへの対 策として特別措置法が公布されたが、行政は住民へアンケートを実施するといった活動に とどまっている。 また、並行して空き家バンクが導入されたが、志賀町ではこの制度はあまり活用されて はおらず、第 3 章で述べられているように現在もその他の住宅で 1,700 戸もの空き家が点 在し、 18 件しか空き家バンクには登録されていない。 なぜなら、 空き家には所有者がいる。 そのことが原因で行政が介入できないことが多い。空き家バンクに登録するためには家を 修繕する必要があり、その費用がないという背景がある。空き家バンクより優れたを導入 すべきである。人口流出や様々な理由による空き家の放置は、志賀町だけではなく日本全 体で起こっていることだ。人口減少の一途をたどり、空き家率も上昇している地域は志賀 町以外に山梨県北杜市などがある。北杜市（2007）によると志賀町ほどは高齢者の比重は 高くないが、転出者数は多く、スマイティ（2021）によると当市の空き家率は国内でも高 い水準にある。地方の空き家の問題点は、人口減少、流出にあることがわかる。

46 第２項 地方の人口流出の原因 本項では、地方のどういう属性の人たちがなぜ、地元から離れるのか。都市圏との関係 から考察する。第 2 章で述べられているように東京は世帯数の半分近くが 2015 年時点で 単独世帯である。高齢の単身、夫妻世帯なども含め、単独世帯が増加し続けると、建物を 相続できる人が将来的にいなくなる可能性が高くなる。では、なぜ単独世帯数は増えてい るのか？それは多くの地方の若者が東京へ何らかの目的で移住しているからだ。内閣府 （2017） によると東京圏への転出は 15-29 歳の若年層が全体の約５割を占めている。 図 5.1 の同調査、地方出身の最近東京圏に引っ越した理由によると、20 代の東京への移住理由の 内、就職が 3 割超と大きな割合を占める動機である。また、10 歳代の 6 割超が進学を目的 とし、東京に移住している。雇用も学業も東京に集中しているので多くの若者は地元を離 れる。その結果、都市圏に人口が集中し、単独世帯が多くなり、将来的に空き家が急激に 増える可能性がある。 図 5.1 地方出身の東京都への移動理由 （出所：内閣府）

47 では、地方に残っている若者の世帯、雇用状況はどうなっているのか。統計情報リサー チ（2012）の「平成 24 年就業構造基本調査結果」によると、石川県の 25～29 歳男性の 3 割が非正規労働者であり、経済的安定が築き上げづらい環境にあることがわかる。また、 地方での単独世帯増加の原因として、 高い未婚率が挙げられる。 石川県 （2017） によると、 実際に 20～29 歳の若者は 70％、その上の世代 30～34 歳の 45％が未婚である。さらに石 川県在住の 50 歳以下の未婚者に結婚観を尋ねたアンケート、図 5.2 がある。 図 5.2 上位の県民が結婚していない理由 （出所：石川県：県民意識調査） こちらの調査から、 「結婚資金が不足している」 、 「結婚生活を維持するための収入がない」 という経済的な理由により、結婚に消極的と答えた人が 3 割超もいることがわかった。地 方では若者が家庭を築きづらく、高齢の単身、夫妻世帯は自分の家族が離れることで社会 的に孤立に陥ってしまう。求人サイト Indeed で、雇用形態を正社員、勤務地を東京都と設 定し、検索した結果 48 万件もの求人があった。一方の石川県は 1 万 7 千件と、人口比率か ら見ても大きな差があった。このことから、地方に安定した雇用を生み、婚約率を高め、 単独世帯解消へつなげることは今後必要となってくる。雇用や学業の関係で多くの若者が 地方を離れ、単独世帯数の増加につながっているといえる。

48 図 5.3 石川県の正社員求人数 （出所：Indeed）

49 図 5.4 東京都の正社員求人数 （出所：Indeed） 第2節 人口動態からみた空き家増加への対策 第 3 章の志賀町や 5 章の第 2 項などから、人口流出が空き家増加の一因になることがわ かった。 空き家を増加させないためには、 都市圏へ毎年同じ人数の人口流入が必要である。 このことから、雇用を充実させて人口流出を改善し、地方と都市圏の空き家の増加を食い

50 止める政策を本項にて提言する。都市圏と地方の雇用を調整し、都市圏の人口一極集中に よる単独世帯を減らし、地方の平均世帯人数を保つ政策を提言する。 では地方でどのように雇用を創出するのか。NEC ソリューションイノベータ（2021）は このように述べている。 東京のような都市圏は経済地理上、企業が集積しやすい。しかし、都市圏に本社を 置く多くの企業は、 コロナ渦以前から地方に本社を移すという計画を打ち出している と述べている。では、なぜ企業の地方移転が進んでいるのか。それはオフィスを地方 へ移すことで、賃料を抑えることができるためだ。 図 5.5 各都市のオフィス賃料 （出所：ビルディンググループ「2021 年 2 月度 全国 6 大都市圏オフィスビル市況調査」 ） 坪単価の相場は東京 2 万 2983 円/坪。石川県金沢市で 1 万円以下とかなりの開きがある。 これにより、社員への通勤・住宅手当等への削減にもつながる。さらに地方の各自治体か らの雇用促進手当などによって、当面は税制的にも有利である。この手当は石川県では雇 用環境の整備などに助成金が与えられる。また、企業は地方創生に積極的というイメージ を得ることができる。近年は若者の地元志向が強まっていることなどもあり、むしろ優秀 な人材を確保しやすいと考える企業は少なくない。

51 このような状況下で志賀町、石川県の行政はどのように動くべきか。志賀町と転出者数 が近い広島県の江田島市にはサテライトオフィス等誘致促進事業補助という制度がある。 図 5.6 江田島市の誘致促進事業補助金 （出所：広島県江田島市） 市内の産業の活性化及び雇用機会の拡大を図るために設けられており、事業所を開設し た企業へ、経費一定負担するという制度だ。その地域の状況に合わせて、こういった制度 を取り入れるのも一つの手であると考える。 その地域の特色を生かす例として、地域内の大学と企業の連携は産業を変える、雇用を 創出する可能性がある。事例として食品検査装置製造会社の S 社は東北大学と、機械設備 会社等との連携がある。J-GoodTech（2021）によると、魚・食肉などの残骨を X 線で自動 検出できる装置を開発し、 開発品や派生製品の販売事業を 2012 年から展開している。 販売 実績として、 年間数億円もの売り上げを計上し、 商品開発・製造のための雇用を創出した。 この事例のように大学と企業の連携は大きなきっかけを生む可能性もある。石川県は大学 が多く、そのつながりも強い。行政は公助金交付制度を導入し、大学と企業、自治体、銀 行による産学連携促進を図る。専門家同士がより多く集うことで、新たな取り組みやビジ ネスが生まれるかもしれない。石川県のように地方の特色を活かした取り組みを行う。

52 さらに、4 章で述べられた学生人口への対策として石川県、志賀町へＵターン、地元就 職する学生に最大 60 万円（奨学金の「年返還額」に補助率をかけて年度ごとの助成額を算 出し、1～3 年間交付するもの）の奨学金返済制度を設ける。こちらは秋田県の「県内就職 者に対する奨学金返還助成制度」で、卒業した学科など条件を満たせば、地元企業に就職 してから 3 年の間に約 20 万円程度の返済負担を県が行う。全ての地元企業を対象とすべ きではないが、 経済的困窮下にある若者や制度を活用したい企業を制度の対象とすべきだ。 そこから、 県や町が中古住宅を紹介し、 県内での社会人生活をできるだけ始めやすくする。 図 5.7 秋田県の奨学金返還助成制度 （出所：美の国あきたネット） 地方の雇用と機械を充実させることで、地域の人口、平均世帯人数を保ち、空き家を生 まないようにする。そして、都市圏へ移住する必要性が減り、人の出入りが縮小すること

53 で都市圏の単独世帯数減少にもつながると考えられる。以上の政策から地域の雇用を改善 し、転出者数、学生人口の安定化を図る。 第3節 制度の変更の必要性 第１項 ランドバンク 本項では、残っている空き家をどのように撤去・活用していくかについて述べていく。 こちらの案は平均世帯人数や転入数が改善しなくても、空き家の数自体を減らすことはで きる。東京にはすでに多くの人が住んでいて、将来的に確実に空き家が増加するので、賃 貸を含めた空き家をどのように処理していくかが重要になってくる。また、地方、志賀町 の場合、 経済的な理由、 なじみがないという理由から空き家バンクを利用する人は少ない。 よって地方両方で、効果が発揮できる制度、ランドバンクの導入を提言する。ランドバン クと空き家バンクと異なり、対象となる空き家を自動的に取得し、自治体や所有者への確 認の手続きが不要になる点や解体・修繕の 2 つの手段から空き家を扱うので、質の悪い住 宅の市場流入を防ぐ効果がある。

54 図 5.8 ランドバンクの機能と基本的な手続きフロー （出所：小林正典：学芸出版社） 図 5.9 案の適用例 （出所：筆者作成） これはアメリカの流通システムだが、小林（2018）によるとランドバンクは滞納税のあ る不動産、90 日以上の空き家を対象に取得し、建物の権利関係の整理、保全・修繕などを 行う。建物は現状維持するか解体の 2 つに分かれ、前者の場合、状態が良ければ売りに出 し、悪ければ修繕し、市場へ売りに出す。州によって違いがあるが、大まかな機能は上記 の通りだ。実際にミシガン州のランドバンクは 2015 年までに地域内の 440 件もの物件を 解体し、2 万件もの家を販売した。ただし、こちらは約 40 億円もの補助金を活用して行っ たもので、多大なコストがかかる。ランドバンクは、空き家を強制的に引き取り、処分も しくは活用できる。また、志賀町に人を引き寄せられなかった、空き家の活用法がないと いった状況下でも、円滑に土地と家の処分が可能になる。こちらは空き家の総数を半強制 的に減らすという案である。

55 第２項 新築への対策と中古住宅の活用 石川県は県内で新築を建てる人へ補助金を交付する制度を設けている。 「いしかわの森 で作る住宅推進事業」という制度だ。全国の各自治体にも類似する制度ある。こちらは県 内の森林から採れた木材の余剰分を有効利用するために、新築の面積に応じて最大 50 万 円の補助金を交付するというものだ。しかし、上述のように、新築は世帯人数や状況によ っては空き家となり、長期的には行政の負担となる可能性が高い。石川県の転出者数、単 独世帯の傾向から推測するに新築の数は制限、支援制度は撤廃すべきであると考える。 新築ではなく、 中古住宅を活かせば、 人口減少時代の現代において空き家の数を減らせる と考える。都市圏から地方への移住者の多くは渋滞がないのんびりとした地方で暮らした いとの動機を持っている。このことから、地方への移住アピールがより一層重要になって くる。現在石川県は空き家移住の支援金交付を行っているが、リフォームの肩代わり費用 は 2 つの条件を満たして最大 100 万円である。改装会社を紹介するサイト、リフォームコ ンタクトによると、戸建て住宅のリフォームには平均 312 万円程度かかるので、移住者の 中でも制度を受けられる人の条件を厳格化する。県外（就業のため 3 年以上上京していた 人も含む） の人で、 補助対象物件を U ターンで交付日から１年以上賃貸する意思のある人、 空き家バンク・ランドバンク・志賀町、いずれかの管理下にある空き家へ移住することを 条件に町の肩代わり費用を底上げする。これにより、経済的に豊かな人を長期的に地方に 居住させることが可能になる。新築補助制度の導入は将来的に空き家の増加につながるた め、全国規模で廃止し、残っている建物を有効活用するべきである。

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57 第6章 おわりに 執筆担当：松井京介 本研究では、空き家問題についてデータを用いた分析を行なった。第 2 章では、まず固 定資産税を問題視した。さらに、全国の空き家の現状をデータを用いることで、都市圏と 地方の空き家の成り立ちが違うことが判明する。それは人口流動が最大の原因とし、今後 も減少する人口と増加する世帯数から空き家が急激に増加することを問題視している。ま た、新築の物件を建てることも問題としている。 第 3 章では、私たちの出身地である石川県に絞り、市区町村ごとに空き家率を調べた。 そして、石川県の金沢市から離れると空き家率が上がることがわかった。その中で顕著だ ったのが、志賀町である。志賀町は 5 年の間に空き家率が大幅に増加した。このことから 第 3 章第 2 節から志賀町に焦点を絞り、空き家率上昇の原因について調べることにした。 志賀町を調べるにあたって、人口や住宅数、人口動態を見ることで空き家率上昇の原因 を探ることができると推測した。結果から、志賀町の人口は減少し、総住宅数が増加して いる。世帯数が一定なことから、志賀町の単独世帯の増加が空き家率上昇の原因になって いる。 最後に、 佐藤氏へのヒアリングにより、 空き家問題を円滑に解決することが難しく、 行政は対策を行いたいが民有地との関係で対策が困難になっていることがわかった。 第 4 章では、空き家の増加に影響を与える要因を調べるために重回帰分析を行なった。 説明変数はヒアリングなどを基に選定した。その結果、財政力指数と 1 ㎡あたりの平均土 地取引価格が高いほど空き家率が減少することがわかった。 第 5 章では、空き家の原因は地方の人口流出、空き家対策の不整備などの視点から、雇 用創出、ランドバンク、新築補助制度の廃止などを述べた。政策を実施するため、地域の 雇用創出は遠回りに見える。しかしながら、地方の人口流出を食い止め、単独世帯数の増 加防止に結びつき、結果的に空き家対策に繋がる可能性があることがわかった。

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59 謝辞 本論文の作成にあたり、終始適切な助言を賜り、また丁寧に指導して下さった北陸大 学経済経営学部田尻慎太郎教授に感謝します。 そして、本研究の趣旨を理解し快くヒアリング調査に協力して頂いた、志賀町役場まち 整備課佐藤潤氏に心から感謝します。本当にありがとうございました。

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