CONFIDENTIAL 

公開 はじめに スピーカー 三井物産デジタル‧アセットマネジメント株式会社 （MDM） 共同創業者/取締役 ALTERNA事業部⻑ 丸野 宏之（まるの ひろゆき） 略歴 ● 東京⼤学⼯学部システム創成学科卒 ● ⼤⼿総合商社に⼊社後、スタートアップ‧独⽴などを経て、 2020年4⽉に三井物産デジタル‧アセットマネジメントを共同創業 ● 機関投資家様向けの商品組成などを経て、「ALTERNA」に⽴ち上げから関与 ● 不動産証券化協会認定マスター、宅地建物取引⼠ ● ２児の育児に奮闘中、趣味は登⼭ 2 

公開 はじめに オルタナのご紹介 プロが売買する厳選された不動産などの安定資産に、デジタル証券を通じて、 10万円から投資できる、⼀般投資家様向けのオンライン資産運⽤サービス。 ✓ プロ品質の安定資産*に、10万円から。 ✓ ⼿続きは全てスマートフォンで完結。 ✓ 運⽤‧納税**もプロにおまかせ。 累計発⾏額 600 億円 突破！*** ✓ 充実した情報開⽰で安⼼。 *「安定資産」とは、不動産やインフラなど、ALTERNA（オルタナ）が提供を予定する⾦融商品の投資対象資産を指し、当資産の 持続的な稼働により、中⻑期での安定的な投資成果の獲得を期待するものです。 ** オルタナ上の商品の分配⾦等は、2026年7⽉時点において「申告分離課税」に該当しており、⼝座開設時に「特定⼝座（源泉徴 収あり）」を選択した場合は納税を当社におまかせいただくことが可能です。尚、特定⼝座（源泉徴収なし）を選択した場合は、 分配⾦については、当社が源泉徴収を⾏いますが、売却益‧償還益については、お客様ご⾃⾝での確定申告が必要となります。 当社が作成した「年間取引報告書」を⽤いて確定申告を⾏っていただくことになります。 ***2026年8⽉31⽇時点 3 

公開 はじめに 三井物産デジタル‧アセットマネジメント（MDM）について 所在地 〒103-0012 東京都中央区⽇本橋堀留町1-9-8 ⼈形町PREX4階 資本⾦ 30億円（資本準備⾦を含む） 従業員数 91名（2026年7⽉現在） 登録免許 関東財務局⻑（⾦商）第3277号 第⼀種⾦融商品取引業‧第⼆種⾦融商品取引業‧投資運⽤業 事業内容 不動産‧インフラを中⼼とする実物資産のアセットマネジメント事業 会社設⽴ 2020 年 資産運⽤総額（AUM）* 2,800 個⼈投資家向けオンライン資産運⽤サービス「オルタナ」の運営 億円+ 当社の強み 総合商社‧不動産⾦融等の出⾝者が集う「資産運⽤のプロ集団」 ファンド組成〜販売〜運⽤を⼀気通貫で⾏う「製販⼀体」の体制 社員の3割がソフトウェアエンジニア「デジタルネイティブ」な⾦融機関 株主 三井物産デジタル‧インベストメント株式会社 100% デジタル証券ファンド組成数* 28 国内No.1 ** 株主構成：三井物産 53％、LayerX 35％、 SMBC⽇興証券 5％、三井住友 信託銀⾏ 5％、 JA三井リース 1％、イデラキャピタルマネジメント 1％ * 2026年3⽉末時点 **Progmat, Inc. Monthly-ST-Market-Report(2026年9⽉)より。公募ST案件数により⽐較 4 

公開 はじめに MDMの強み 通常のファンドビジネスでは、様々なプレイヤーが介在し業務の⾮効率が発⽣しますが MDMでは、ファンド組成‧販売‧運⽤までワンストップで対応し、業務効率の最⼤化を⾏っています。 業務の⾮効率性‧中間マージンの発⽣ いままで 運⽤会社 信託会社 証券会社 投資家 対象資産 MDM アセット マネジメント 事業 信託 事業 証券販売 (オルタナ) 事業 ワンストップによる効率化を実現 5 

公開 1. 新規募集案件のご紹介 本⽇のアジェンダ （セミナー時間 19:00〜20:00） 2. Q&Aコーナー 3. お知らせ‧キャンペーン ※オルタナのサービスについて知りたい場合は、弊社サービスサイトの「コラム‧セミナー」 タブに掲載されている過去のセミナー資料‧動画をご覧ください。 

公開 1 「三井物産グループのデジタル証券 〜⽂京区⽬⽩台‧学⽣レジデンス〜 （譲渡制限付）」 のご紹介 

公開 商品概要 商品概要 三井物産グループのデジタル証券 〜⽂京区⽬⽩台‧学⽣レジデンス〜 （譲渡制限付）※1 アセットタイプ 寄宿舎 投資⾦額 10万円〜 想定利回り 年3.0% ※2 運⽤期間 約5年0ヶ⽉ ※1 本商品は、三井物産株式会社の⼦会社である三井物産デジタル‧アセットマネジメント株式会社によって組成‧販売されるものです。 ※2 税引き前予想分配⾦利回りの第⼀期‧第⼆期平均値（年率換算）。予想分配⾦には、元本払戻⾦（利益超過分配）が含まれます。また、運⽤終了時の物件売却の損益は考慮さ れておりません。 8 

公開 商品概要 3つの特徴 ①伝統校に囲まれた、⽂京区‧⽬⽩台の⽂教エリアに⽴地 ● 投資対象物件は、全国有数の⽂教エリアである⽂京区の⽬⽩台に⽴地。早稲⽥‧学習院‧⽇本⼥⼦‧お茶の⽔⼥⼦など歴史ある ⼤学に囲まれています。 ● 都⼼各⽅⾯へのアクセスに優れ、住環境も良いことから、⼈気の⾼いエリアです。 ②学⽣マンション運営⼾数で業界トップクラス「ジェイ‧エス‧ビー」が運営 ● 運営は学⽣マンションの運営⼾数で業界トップクラスの株式会社ジェイ‧エス‧ビー。全国で10万⼾超を運営しています。学⽣ マンションに特化した募集体制により、10年以上にわたって毎春99%以上の⼊居率実績を有します。 ※2026年4⽉末時点、⼊居率実績は借上物件‧⾃社所有物件が対象 出所：株式会社ジェイ‧エス‧ビー公式サイト ③進学サイクルに⽀えられた、底堅い需要を持つ学⽣レジデンス ● 学⽣レジデンスは、家賃の原資が主に保護者負担であり、進学という構造的なサイクルに⽀えられた需要を持ちます。加えて本物 件は築浅で、⾷堂を備え、⼥⼦専⽤フロアを設置するなど、学⽣を送り出すご家族が安⼼できる環境を整えています。 9 

公開 本商品の特徴 伝統校に囲まれた、⽂京区‧⽬⽩台の⽂教エリアに⽴地 ● 本商品の投資対象である「テラスカレッジ⽂京護国寺」は、⽂京区⽬⽩台に⽴地する学⽣レジデンスです。 10 

公開 本商品の特徴 伝統校に囲まれた、⽂京区‧⽬⽩台の⽂教エリアに⽴地 ● 本物件が所在する⽬⽩台には、四季折々の景⾊が楽しめる肥後細川庭園や、古美術を中⼼に収蔵する美術館である永⻘⽂庫 があります。近隣にはホテル椿⼭荘東京の⽇本庭園、東京カテドラル聖マリア⼤聖堂、護国寺が⽴地し、歴史的建築と社寺 が街並みを形づくっています。 肥後細川庭園 ホテル椿⼭荘東京 11 

公開 本商品の特徴 伝統校に囲まれた、⽂京区‧⽬⽩台の⽂教エリアに⽴地 ● 周辺には早稲⽥⼤学、学習院⼤学、⽇本⼥⼦⼤学、お茶の⽔⼥⼦⼤学など歴史ある⼤学が集積しており、その他にも通学し やすい⼤学が複数あります。幅広い⼤学からの需要が⾒込める構造となっています。 ※各所要時間は投資対象不動産から各キャンパス⼊⼝までの概算であり、⾃転⾞は250m∕分として算出しています。信号待ち、交通状況、坂道等により実際の所要時間は異なります 12 

公開 本商品の特徴 伝統校に囲まれた、⽂京区‧⽬⽩台の⽂教エリアに⽴地 ● 都⼼各⽅⾯へのアクセスにも優れています。東京メトロ有楽町線「護国寺」駅まで徒歩約8分、東京メトロ副都⼼線「雑司 が⾕」駅まで徒歩約12分、JR⼭⼿線「⽬⽩」駅までは⾃転⾞で約7分（1.7km）と、複数路線へのアクセスが可能です。 ※⾃転⾞による所要時間は250m∕分として算出しています 13 

公開 本商品の特徴 伝統校に囲まれた、⽂京区‧⽬⽩台の⽂教エリアに⽴地 ● ⽂京区は住環境の良さや都⼼へのアクセスの良さから⼈気が⾼く、住みたい街ランキングでも上位となっています。 ※出所：「いい部屋ネット 街の住みここちランキング2026＜⾸都圏版＞」、「いい部屋ネット 住みたい街ランキング2026＜⾸都圏版＞」（⼤東建託調べ）、「SUUMO住みたい街ランキン グ2026 ⾸都圏版」（リクルート調べ）よりアセット‧マネージャー作成 14 

公開 本商品の特徴 伝統校に囲まれた、⽂京区‧⽬⽩台の⽂教エリアに⽴地 ● ファミリー層を中⼼とした強い居住ニーズがある⼀⽅、周辺は⼾建て住宅や⼩規模な建物が中⼼で⼤規模開発の余地が限ら れており、供給に対して需要が上回る状態が続いていることなどから、物件周辺の地価は過去10年で約1.7倍となっていま す（2026年時点）。 ※地価公⽰標準地番号：東京都⽂京区⽬⽩台3丁⽬41番16、各年1⽉1⽇時点 出所：国⼟交通省 不動産情報ライブラリよりアセット‧マネージャー作成 15 

公開 本商品の特徴 伝統校に囲まれた、⽂京区‧⽬⽩台の⽂教エリアに⽴地 ● 少⼦化が進む中でも、全国の⼤学在学者数は増加しています。2026年は過去最⾼を更新し、300万⼈を超えました。 ● 都道府県をまたいだ学⽣の移動では、流⼊超過がみられた9都府県の中でも、東京都が約7.8万⼈（2023年度）と最⼤。進 学に伴う住まいの需要は東京に集中する構造にあり、⼤学が集積する⽂京区はその受け⽫となるエリアの⼀つといえます。 ※出所：⽂部科学省「学校基本統計」よりアセット‧マネージャー作成 ※都道府県をまたいで通学する学⽣を含む 出所：⽂部科学省調査よりアセット‧マネージャー作成 16 

公開 本商品の特徴 学⽣マンション運営⼾数で業界トップクラス「ジェイ‧エス‧ビー」が運営 ● 投資対象不動産の「テラスカレッジ⽂京護国寺」を運営するのは株式会社ジェイ‧エス‧ビー（JSB）。全国で10万⼾超の学 ⽣マンション等を運営し、毎春99%以上の⼊居率実績を10年以上継続しています。学⽣向け賃貸マンションに特化し、企画‧ 開発から募集、管理までの⼀気通貫でサポート体制を構築していることが、その背景にあります。 ※2026年4⽉末時点、直営店舗数のみ2026年9⽉16⽇ 時点、⼊居率は借上物件‧⾃社所有物件が対象、出所 ：株式会社ジェイ‧エス‧ビー公式サイト 17 

公開 本商品の特徴 学⽣マンション運営⼾数で業界トップクラス「ジェイ‧エス‧ビー」が運営 ● 報道にある通り、ジェイ‧エス‧ビーは2026年9⽉に⽶国の投資会社ウォーバーグ‧ピンカス傘下の会社による公開買付けを経 て上場廃⽌となりました。 ● アセット‧マネージャーとしては、本公開買付けの成⽴及び⾮公開化に伴う、投資対象不動産及び本信託への影響等は軽微で あり、本信託期間中における安定的な賃料収⼊の獲得、及び将来の売却時における投資対象不動産の契約保全性に対して、悪 影響を与える可能性は低いと考えています。 18 

公開 本商品の特徴 進学サイクルに⽀えられた、底堅い需要を持つ学⽣レジデンス ● 学⽣レジデンス（学⽣マンション）は、賃料の⽀払い主体や需要の発⽣の仕組みが、⼀般の賃貸住宅とは異なるアセットタイ プです。 ■賃料の⽀払い主体 ○ 賃料は保護者が負担することが多く、あわせて家賃保証会社を利⽤するのが⼀般的とされています。このため、相対的 に賃料回収の確実性が⾼いと⾔われています。 ■需要発⽣の仕組み ○ 需要⾯では、周辺に⼤学等が所在する限り、毎年新⼊⽣による需要が発⽣します。4年制⼤学であれば通常4年で卒業す るため、⼊居時点から退去までの⾒通しが⽴ちやすく、⼊退去も2〜3⽉に集中することから、募集活動を計画的に⾏い やすいとされています。4⽉⼊学‧3⽉卒業という進学サイクルに⽀えられた需要構造を持つ点が、⼀般の賃貸住宅との 違いです。 ■⼊居者の状況把握 ○ ⼊居者は在学中の学⽣に限定され、在学確認を含む⼊居審査が⾏われるため、⼊居者の状況を把握しやすいという側⾯ があります。 19 

公開 本商品の特徴 築浅、137⼾、安⼼できる設備を備えた学⽣レジデンス ● 投資対象不動産は2025年1⽉竣⼯の築浅で、総⼾数は137⼾です。家具家電付きのワンルームに⾷堂やラウンジを備え、⼥⼦専 ⽤フロアを設置。有⼈管理で独⾃のセキュリティシステムを有し、学⽣を送り出すご家族が安⼼できる環境を整えています。 20 

公開 本商品の特徴 築浅、137⼾、安⼼できる設備を備えた学⽣レジデンス ● 投資対象不動産は2025年1⽉竣⼯の築浅で、総⼾数は137⼾です。家具家電付きのワンルームに⾷堂やラウンジを備え、⼥⼦専 ⽤フロアを設置。有⼈管理で独⾃のセキュリティシステムを有し、学⽣を送り出すご家族が安⼼できる環境を整えています。 ※家具家電設置前 21 

公開 商品概要 運⽤中のお⾦の流れ と 1⼝（1万円）当たり予想分配⾦（税引前） NOI利回り= NOI ÷ 運⽤⽇数 × 365⽇ ÷ 鑑定評価額 分配⾦利回り= 1⼝当たり分配⾦ ÷ 運⽤⽇数 × 365⽇ ÷ （発⾏価格 （9,560円）＋ 申込⼿数料(440円)) NOI利回り、分配⾦利回りは⼩数点第⼆位で四捨五⼊した値を表記し ています。 【注意事項】 本資料に記載されている予想数値は、契約及びアセット‧マネー ジャーの予想に基づく⼀定の前提条件のもとに算出した現時点の⾒ 込額です。不動産賃料収⼊については、賃借⼈による賃料の滞納⼜ は不払いがないことを前提としています。今後の賃料収⼊の変動、 予期せぬ運⽤環境の変化、⼜は⾦利の変動等状況の変化により、前 提条件との間に差異が⽣じ、その結果、当期純利益及び1⼝当たり 分配⾦を含む予想数値は変動する可能性があり、その⾦額を保証す るものではありません。 また、本商品は投資対象不動産を売却することを予定しており、そ の売却価格によって損益が左右されます。本商品は元本‧利回りが 保証される商品ではありません。 22 

公開 商品概要 その他の特徴：運⽤期間延⻑オプション ● 本商品の当初運⽤期間は5年0ヶ⽉（2031年10⽉31⽇償還予定）としていますが、⻑期での保有がお客様の利益 につながりうると判断した場合に、最⼤5年の運⽤期間延⻑ができる選択肢を設けています。 ● 延⻑を希望されないお客様は、当社による買取を⾏う⽅針です。買取が困難であると判断した場合には、運⽤期 間の延⻑を中⽌します。 ■運⽤期間延⻑に必要な充⾜要件 ● ● ● ローンリファイナンスが可能な⾒込み 延⻑前と同等の経済的利益が期待できる 延⻑を希望しないお客様からの買取が可能 23 

公開 商品概要 （補⾜）運⽤期間延⻑が決定された際の選択肢 保有を継続されたいお客様 そのまま保有を継続いただけます。 保有の継続を希望されないお客様 当社による買取を⾏う⽅針です。買取価格は基準価額をベースに当社 が決定します。 買取希望者に対する買取予定価格は基準価額 × 95〜97%です。 運⽤期間延⻑を中⽌した場合、買取⼿続きは中⽌といたします。 24 

公開 商品概要 運⽤中のお⾦の流れ と 1⼝（1万円）当たり予想分配⾦（税引前） 25 

公開 商品詳細 組成時 本商品の購⼊が決定した投資家の皆様からオルタナを通じて 当社に払い込まれた資⾦は、対象不動産の信託受益権を運⽤ する合同会社の匿名組合契約出資持分の取得に使⽤されま す。 ※対象不動産以外の不動産の追加購⼊は⾏いません。 また、対象不動産の取得資⾦には、銀⾏からの借⼊も利⽤す ることが予定されており、投資家の皆様は対象不動産の価格 ‧収益の変動に対して、⼀定のレバレッジ効果を得ることが できます。 ※本ページのスキーム図は、⼀部当事者‧契約関係等を省略した図であり、正確なス キーム図については⽬論⾒書をご覧ください。 26 

公開 商品詳細 運⽤中 運⽤が始まると、アセット‧マネージャーが作成した事業 計画に従って、対象不動産の賃貸運営、建物管理、修繕‧ 改修等が実施されます。 対象不動産の賃貸借契約に基づき、毎⽉テナント様から賃 料が⼊⾦されます。ここから諸コストや借⼊の元本‧利息 ⽀払、リザーブ⾦などを差し引き、投資家の皆様に配当 （年2回）が⾏われます。 27 

公開 商品詳細 終了（償還）時 本件匿名組合契約の期間満了時に、原則として対象不動産 は売却され、その売却収益を元に借⼊の返済などを⾏い、 最後に本商品の償還（元本‧配当の交付）が⾏われ、ファ ンドは終了となります。 28 

公開 商品詳細 ズバリ、オルタナの商品のリスクは？ 稼働や価格が⽐較的安定した不動産が投資対象とはいえ、利回り保証‧元本保証の商品ではありません。 予想分配⾦と⽐べて実際の分配額は増減する可能性がありますし、不動産の売却価格次第で運⽤終了時の分配⾦は 出資⾦元本よりも増減する可能性があります。 不動産に売却益が生じた場合 不動産に売却損が生じた場合 

公開 商品詳細 Q.運⽤期間はもっと短くできないの？ 「運⽤期間が短い⽅がリスクが低い」と思いがちですが、不動産のマーケットサイクル（価格変動）を考えると、 運⽤期間が⻑い⽅が売却タイミングをコントロールしやすく、相対的に元本毀損リスクを低減できる可能性があります。 運⽤期間が短い場合 運⽤期間が⻑い場合 不動産価格 不動産価格 運⽤期間 取得 運⽤期間 ◯ 売却 運⽤期間 ◯ 取得 売却 取得 ◯ 早期売却 売却 × 時間 時間 価格下落時に売却タイミングが来ると ⻑い運⽤期間の中で、常に良い売却機会を探すため 元本毀損リスクが⽣じる。 価格下落時に売却する可能性を減らすことができる。 ＋ 運⽤期間中に投資持分の売却も可能*なため 万が⼀の時の換⾦⼿段もある。 *必ずしも売却できるわけではない点、売却するまでに⼀定期間が かかる点などにご注意下さい。 30 

公開 商品詳細 （参考）早期償還事例 当社の組成した公募ファンドにおいては早期償還事例が7件出ており、いずれも募集時の想定を上回る実績利回りを実現 しました。（⼀部商品は、当社以外の証券会社経由で販売されたものです） 三井物産のデジタル証券〜浅草〜（譲渡制限付） 募集時想定 運⽤期間 想定利回り 約 年 5年 4.3% 三井物産のデジタル証券〜横浜〜（譲渡制限付） 実績 約 募集時想定 1年3ヶ⽉ 運⽤期間 6.1% 想定利回り 年 約 実績 4年11ヶ⽉ 約 1年11ヶ⽉ 3.5% 年 年 三井物産のデジタル証券〜⽇本橋‧⼈形町〜（譲渡制限付） 5.0% 三井物産のデジタル証券〜浅草‧まちなか旅館〜 （譲渡制限付） 募集時想定 募集時想定 5年0ヶ⽉ 約 1年9ヶ⽉ 4.0% 6.6% 運⽤期間 約 4年10ヶ⽉ 約 2年4ヶ⽉ 運⽤期間 約 想定利回り 年 3.0% 5.0% 想定利回り 年 年 実績 年 ※募集時想定の利回りは、第1期‧第2期の想定分配⾦利回りの平均値（税引前）、実績利回りは運⽤期間累計の分配⾦利回り（税引前、償還を含 む）。また、実績利回りの年率換算時に⽤いる⽇数は信託期間です。 31 

公開 商品詳細 （参考）早期償還事例 当社の組成した公募ファンドにおいては早期償還事例が7件出ており、いずれも募集時の想定を上回る実績利回りを実現 しました。（⼀部商品は、当社以外の証券会社経由で販売されたものです） 不動産のデジタル証券 不動産のデジタル証券 〜草津温泉 湯宿季の庭‧お宿⽊の葉〜（譲渡制限付） 〜ALTERNAレジデンス 新宿中落合‧経堂‧⾨前仲町〜（譲渡制限付） 募集時想定 運⽤期間 想定利回り 約 4年 10ヶ⽉ 年 4.1% 募集時想定 実績 約 2年10ヶ⽉ 7.7% 年 不動産のデジタル証券〜銀座‧代官⼭〜（譲渡制限付） 7年 2ヶ⽉ 運⽤期間 約 想定利回り 年 3.3% 実績 約 募集時想定 2年7ヶ⽉ 運⽤期間 5.5% 想定利回り 年 約 実績 3年1ヶ⽉ 6年10ヶ⽉ 約 3.1% 年 年 4.7% ※募集時想定の利回りは、第1期‧第2期の想定分配⾦利回りの平均値（税引前）、実績利回りは運⽤期間累計の分配⾦利回り（税引前、償還を含 む）。また、実績利回りの年率換算時に⽤いる⽇数は信託期間です。 32 

公開 商品詳細 Q.譲渡制限とは？運⽤期間中のお取引について ● ● ● ● 本商品は、基準価額を基準とした売却価格により、 当社に対して売却（買取）を申し込むことができま す。 ただし、以下のような制限がある点にご注意下さ い。 ○ 売却不可期間があります。 ○ 対象不動産の売却が決定された場合や、その 他当社が定める場合に、必ずしも売却できな い場合があります。 ○ 売却には⼀定期間かかり、当社以外を通じた 売買はできません。 相続‧⼤規模⾃然災害発⽣時は、売却不可期間にお いても売却申込みのお⼿続きが可能になる場合があ ります。 上場商品ほどの流動性（換⾦性）が確保されていな い点にご注意下さい。 売却価格 = 基準価額を基準に当社が決定する価格 ※売却時には当社が定める⼿数料を別途頂戴する場合がございます ※⼿数料率は基準価額の3％を標準としますが、料率は変動する場合がございます （売却申込画⾯で⼿数料額が表⽰されます） 【注】必ずしも売却できるわけではない点、売却するまでに⼀定期 間がかかる点などにご注意下さい。 33 

公開 商品詳細 （参考）基準価額について 基準価額は、1⼝当たりNAV（1⼝当たりNet Asset Value。鑑定評価額及び換⾦価値ベースの1⼝当たりの純資産額） のことを指し、NAVは換⾦可能な資産の合計額から負債などを控除した⾦額となります。本商品の基準価額は、当初 募集時においてお買付いただく時点では10,098円で、原則として年2回アセット‧マネージャーが公表します。 34 

公開 商品詳細 税務上の取扱い① ⽇本の居住者(個⼈)に対する課税上の⼀般的な取扱いは以下のとおりです。 ● 特定受益証券発⾏信託の信託受益権である本受益権の収益の分配は、20.315％（15％の所得税、復興特別所得税 （所得税額の2.1％）及び5％の地⽅税の合計）の税率で源泉徴収及び特別徴収されます。ただし、本信託におい て、受託者が受領する本件匿名組合出資に係る利益の分配に対して課される20.42%（所得税20%及び復興特別 所得税（所得税の2.1%））の源泉徴収税額のうち⼀定の⾦額については、本受益者に対する本受益権の収益の 分配の⽀払いに係る源泉徴収の際に、その徴収すべき税額（所得税及び復興特別所得税）を上限として、当該税 額から控除されます。 ● 本商品の分配⾦については、配当所得として課税される部分については、⼝座開設区分が特定⼝座（源泉徴収あ り/なし）のいずれにおいても、上記の税率にて源泉徴収を⾏います。ただし、元本払戻⾦（利益超過分配）が発 ⽣し、みなし譲渡損益が⽣じる場合は、特定⼝座（源泉徴収なし）では譲渡益税の源泉徴収を⾏わないため、原 則として確定申告が必要となります。 ● 本受益権の収益の分配に係る税務上の収益認識⽇は、信託配当⽀払⽇（分配⽇）として取り扱われます。 35 

公開 商品詳細 税務上の取扱い② ⽇本の居住者(個⼈)に対する課税上の⼀般的な取扱いは以下のとおりです。 ● 本商品の売却損益‧償還損益については、上場株式等に係る譲渡所得等として申告分離課税の対象となります。 ● 売却益‧償還益については、次の取扱いとなります。 ○ ⼝座区分が特定⼝座（源泉徴収あり）の場合、 当社が納税を⾏うため、原則確定申告は不要です。（お客 様ご⾃⾝で申告することも可） ○ ⼝座区分が特定⼝座（源泉徴収なし）、または⼀般⼝座の場合、 お客様ご⾃⾝で確定申告が必要となりま す。 ● 譲渡損失の繰越控除や他社の⼝座と損益通算を希望する場合はお客様ご⾃⾝で確定申告が必要となります。 36 

公開 商品詳細 税務上の取扱い③ ⽇本の居住者(個⼈)に対する課税上の⼀般的な取扱いは以下のとおりです。 ● 現⾏法上、2013年1⽉1⽇から2037年12⽉31⽇までの間に⽣ずる所得に対する所得税については、当該所得税の 額に2.1％を乗じた復興特別所得税を課すこととされています。2027年以後当分の間、新たな付加税として所得 税の額に1％の税率を乗じた防衛特別所得税の課税が導⼊されます。また、同年以降、復興特別所得税の税率を 現⾏の2.1％から1.1％に引き下げるとともにその課税期間を2047年までとすることとされています。なお、復興 特別所得税と防衛特別所得税の合算税率は現⾏の復興特別所得税と同じ2.1％となりますが、上記のとおり課税 期間は異なることとなります。 ※なお、税法等が改正された場合は、上記の内容が変更になることがあります。また、個々のお客様の固有の事情によっては、異 なる取扱いが⾏われることがあります。実際の申告の際は、税理⼠‧税務署等の専⾨家へご相談ください。 ※本信託に適⽤される法令‧税‧会計基準等は、今後変更される可能性があります。会計の取扱いや税の取扱いが変更となること で、本信託の税負担が増⼤し、⼜は本信託の維持が困難になる可能性があります。くわしくは、税制関連リスクの説明をご覧くだ さい。 37 

公開 商品詳細 税制関連リスク ● 本信託に適⽤される法令‧税‧会計基準等は、今後変更される可能性があります。会計の取扱いや税の取扱いが 変更となることで、本信託の税負担が増⼤し、⼜は本信託の維持が困難になる可能性があります。 ● 税制改正による本受益権の分配⾦の取扱いの変更等に伴い、取扱⾦融商品取引業者においてシステムの修正等が 必要になる可能性があります。当該対応が適時に⾏われない場合、本受益権を保有する投資家に事務⼿続等の負 担が⽣じる可能性があります。 ● 上記は課税上の⼀般的な取扱いを⽰したものです。税法等の改正やその解釈の変更等がされた場合は、課税上の 取扱いが変更になることがあります。また、個々の本受益者の固有の事情によっては、異なる取扱いが⾏われる ことがあります。 38 

公開 商品詳細 申し込み⽅法‧スケジュール 本商品の当選者は「先着‧抽選併⽤⽅式」により決定いた します。 注意事項 ● ⼊⾦期限までに申込⾦額以上をご⼊⾦ください。 当選結果の決定の際に投資可能額が不⾜している場 合、当選対象外となります。 ● 仮申込期間内の仮申込だけでは、購⼊は完了しませ ん。 当選結果の発表後、購⼊申込期間に購⼊申込 をしていただいた後に、購⼊完了となります。 ● 補⽋当選されたお客様も、繰上当選の可能性がござ いますので購⼊申込期間に購⼊申込をお願いします （繰上当選とならなかった場合はご購⼊いただけま せん）。 39 

公開 商品詳細 抽選⽅式 抽選結果について ● 当選結果が発表された旨はメールにてご連絡いたし ます。 ● お客様の投資についての知識‧経験‧資⼒‧当社と の取引状況等を踏まえて、当社の判断により当選対 象外となる場合がございます。その際の判断、理由 等詳細はお答えいたしかねます。 ● 抽選枠となった場合、 ⼀部当選（仮申込数よりも 少ない⼝数が当選） となる場合があります。 ⼝座資⾦の取り扱いについて ● 当選または補⽋当選となった場合、約定までの間、 当選⾦額については、他案件へのお申込みへの利⽤ や出⾦はできません。 ただし、購⼊意思がない場 合、ご辞退いただくことで他案件へのお申込みへの 利⽤や出⾦が可能になります。 40 

公開 2 Q&Aコーナー 

公開 Q&A 本商品について Q.金利が上がったら、どんな影響がありますか？ A.金利が上昇すると、ローンの支払金利が増えるため、分配金にはマイナスの影響が生じる可能 性があります。 42 

公開 Q&A 本商品について Q.入居者が減った場合、分配金は減ってしまうのでしょうか？ A.本物件はジェイ・エス・ビーから固定賃料を受け取る契約となっており、入居状況が変動する ことによる分配金への影響はありません。 43 

公開 Q&A 本商品について Q.少子化が進むなかで、学生向け住宅の需要は今後も見込めるのでしょうか？ A.18歳人口は減少傾向にある一方、大学進学率の上昇により大学在学者数は増加しており、 2026年は過去最高となりました。加えて進学に伴う住まいの需要は東京に集中する構造に あります。 44 

公開 3 お知らせ‧キャンペーン 

公開 キャンペーンについて 商品購⼊で豪華特典が当たる！ 本商品を購⼊の上、所定の応募フォームからエントリーしていただいたお客様の中から抽選で豪華特典をプレゼント！ ● 【5組10名様】ホテル椿⼭荘東京ディナーギフト券 ● 【50名様】Amazonギフトカード5,000円分 46 ※詳細はキャンペーンのお知らせ等をご覧ください。 

公開 キャンペーンについて オルタナ紹介プログラムがパワーアップしました ● ご紹介された⽅が⼝座開設を完了すると、ご紹介した⽅‧ご紹介された⽅の双⽅に特別優先券100⼝分をプレゼ ント！ ● ご紹介された⽅が初めてオルタナで商品を購⼊すると、ご紹介した⽅‧ご紹介された⽅の双⽅に現⾦3,000円を プレゼント！ ● 適⽤される紹介⼈数の上限は10名です。現⾦プレゼントは最⼤で30,000円となります！ 47 ※詳細はキャンペーンのお知らせ等をご覧ください。 

公開 ディスクレーマー ⾦融商品取引法第37 条（広告等の規制）にかかる留意事項 ⾦融商品取引契約締結に係るリスクについて 当社が取り扱う⾦融商品は、元本や利回りが保証されているものではなく、原資産たる不動産等の価額や賃料、⾦利⽔準、為替相場の変動そ の他の状況の変化等によって、価値や収益が変動することがあり、期待されていた配当を得られないリスクや当初元本を超過する損失が発⽣ し、当初元本を毀損するリスクがございます。 当社が取り扱う⾦融商品は、その特性及び対象とする原資産（不動産等）の特性から、⾦融商品ごとに、リスクの内容や程度が異なりますの で、各商品のページに掲載された商品概要説明書、契約締結前交付書⾯及び⽬論⾒書等の該当欄をよくお読みください。 ⾦融商品取引契約締結に係る費⽤について 当社が取り扱う⾦融商品は、商品ごとに所定の⼿数料や諸経費等をご負担いただく場合があります。 各商品のページに掲載された商品概要説明書、契約締結前交付書⾯及び⽬論⾒書等の該当欄をよくお読みください。 商号等 三井物産デジタル‧アセットマネジメント株式会社 ⾦融商品取引業者 関東財務局⻑（⾦商）第3277号 加⼊協会 ⽇本証券業協会、⼀般社団法⼈ 資産運⽤業協会、⼀般社団法⼈ 第⼆種⾦融商品取引業協会 48 

公開 ディスクレーマー 免責事項 ● 本資料上で提供している情報‧内容（以下「提供情報‧内容」といいます。）は、⾦融商品取引法等の法律で要求される開⽰書類や 運⽤報告書ではありません。 ● 提供情報‧内容（数値等含む）は、信頼できると判断された情報に基づき、誤り‧遺漏等がないよう細⼼の注意を払っておりますが、正確性、完全 性、妥当性及び公正性を保証するものではありません。 ● 提供情報‧内容の数値等は、過去の実績値、概算値または計算値であり、実際とは異なる場合があります。また、予告なしに内容が 変更⼜は廃⽌される場合があります。 ● 提供情報は、当社が著作権を有しますので、提供されたお客さま限りでご使⽤ください。当社の事前承諾なしにこれを複製し、 改変し、刊⾏し、配布し、転⽤し、若しくは掲載すること及びこれを商業的に利⽤することを禁⽌します。また、本資料に掲載されている当社に関連 する商標類（商標、ロゴ及びサービスマーク）は、当社に属するものであり、 これを当社に無断で複製し、改変し、刊⾏し、配布し、転⽤し、若し くは転載すること及びこれを商業的に利⽤することを禁⽌します。 ● 提供情報‧内容の投資対象物件等については、例⽰として掲載しているものですので、将来の取得‧成果等を⽰唆ないし保証するものではありませ ん。 ● 本資料は、お客さまに対して税⾦、会計⼜は法律上のアドバイスを提供するものではありません。また、⽇本の居住者が利⽤するために作成されたも のであり、その他の国の居住者を対象とするものではありません。 ● 投資に関する最終決定は、お客様向け資料等をよくお読みになり、お客様ご⾃⾝の判断でなさるようお願いします。 ● 「安定資産」とは、不動産やインフラなど、ALTERNA（オルタナ）が提供を予定する⾦融商品の投資対象資産を指し、当資産の持続的な稼働によ り、中⻑期での安定的な投資成果の獲得を期待するものです。なおALTERNA（オルタナ）が提供する⾦融商品は元本保証や将来の投資成果を保証す るものではありません。 ● 本商品は、三井物産株式会社の⼦会社である三井物産デジタル‧アセットマネジメント株式会社によって組成‧販売されるものです。 49 

コーポレートサイト https://corp.mitsui-x.com/ サービスサイト（ALTERNA） https://alterna-z.com/