不動産会社M_A実例集.pdf

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1. 不動産業界M&A実例集 株式会社タグボート お問い合わせはこちらから
2. 弊社/代表について
3. 代表者経歴 - 事業経営/M&A/ファインナンス（Equity･Debt）/財務･法務/IT - ｜豊富な経験で皆様の事業承継問題に伴走させていただきます 株式会社タグボート 代表取締役 西野 量（48歳） 広島県出身 1999年3月 関西大学 商学部卒 1999年4月 オリックス（株） 入社 ・出店費用のファイナンスリース担当 2004年10月 （株）リクルート入社 ・現SUUMOの広告営業（売買仲介） 2024年12末 2010年12月 2014年3月 2014年4月 2018年11月 2023年2月 2025年4月 株式会社セイルボート（現キマルーム） 起業 ・広島にて1人で起業、賃貸不動産会社向けITツール「キマルーム」をリリース 広島ベンチャーキャピタル（VC）より資金調達 ・ベンチャーキャピタルよりEquity調達 東京本部開設 ・全国展開へ リロケーションジャパン・他より資金調達 ・電子申込、電子契約ツールを業界に先駆けてリリース 不動産業界に特化したM&A仲介事業を創業 ・株式会社タグボート（準備会社）で始動開始 ・「M&Aシニアエキスパート（M&A最上級資格）」認定 株式会社キマルーム 退任 ・ロックアップ期間満了に伴い退任、退任時従業員約90名（社員40人+派遣開発者等50人） 大東建託パートナーズ株式会社にM&Aで会社売却 ・売却後もPMI（統合プロセス）を代表として牽引 ～ ～
4. 会社概要 ｜“唯一の“不動産業界特化のM&A仲介会社としてサービス提供して参ります 社名 株式会社タグボート 所在地 東京都港区港南2-17-1 京王品川ビル 代表者 西野 量（M&Aシニアエキスパート認定） 事業内容 不動産業界並びに周辺領域に特化したM&A/事業承継支援 顧問弁護士 GVA法律事務所（M&Aに関する各種法律相談） 顧問税理士 南青山アドバイザリーグループ（M&Aに関する各種税務相談） メンバー（業務委託） M&A実務経験者、4大監査法人出身者、官僚（経産省/外務省）出身者、プログラマー、SE ①不動産業界の知見（会社+業務） ②当事者としてのM&A経験 ③業務経験（事業+IT+ファイナンス+法務+税務）
5. 不動産会社M&A実例集 ご留意事項 -記載事項（所感以外）はすべて公開情報 -クローズドのヒアリング情報は一切入れない -公開情報とはRelease/IR/業界誌（不動産・M&A）/経済誌/企業HPなど -所感は当方の経験則に基づき独自に記載
6. 不動産M&A実例. 1号 ｜北海道の賃貸大手ビッグがPEファンドと資本提携 ▪所感 ➢ 北海道の上位管理仲介会社すべて、直近5年で管理戸数の 横ばいが続き飽和状態がみられる。同社はそのような環境下、 成長戦略を模索していたものと思われる。（21～24年の売り 上げの低下要因は不明。） ➢ この規模感の賃貸会社のファンド入りは珍しい ➢ リリースの双方コメントでは“資本提携による成長”を前面に 出しており、現ファンド下で成長戦略/リストラクチャリングを図 り、次のEXITを迎えるものと思われる。 ➢ インタビューでは、不動産会社ではなく、B2Bサービス（けん さくん）のDX銘柄として打ち出している感あり、広報的意味 合いか、この領域を深掘るのか、カーブアウトを考えているの か？ ➢ MIC社は、2号ファンドより24年5月にCLCコーポレーション社 にも資本参加を果たしており、一括売却のストーリーを描くも のと思われる。その際のEXIT先は、賃貸の事業会社では規 模的に難しく、継続的な成長戦略を描くのであれば、不動産 異業種（開発系）＞異業種＞ファンドの順が適正か？ 実行日：2025年5月29日 情報公開日：2025年6月9日 ※情報はすべて公開情報を引用 同業種 同エリア 成長戦略 大手/中堅 異業種 異エリア 事業承継 地場/零細 -© Tugboat Inc. All rights reserved. 情報掲載日：2025年6月16日- 買収金額 不明 社名 （株）ビッグ（北海道） 設立 1978年1月 規模 管理戸数：23,000戸、店舗数：55店 売上：64.8億（21年11月）　→　45.5億（24年11月） 社員数：400名 特色 北海道NO2の賃貸会社、賃貸会社向けITサービス（B2B）を展開 社名 （株）マーキュリアインベストメント 業態 バイアウトファンド 規模 ファンド総額438億（22年3月組成） 特色 昨年5月にCLCコーポレーション（首都圏仲介24店舗）に資本参加 同ファンドからの投資 譲渡企業（ウリ） 譲受企業（カイ）
7. 不動産M&A実例. 2号 ｜リロ社の15年前の初買収案件。現在、累計32社買収/管理戸数約12万/業界10位に。 ▪所感 ➢ 現在、日本で最も不動産管理会社を買収している、リログルー プの最初の買収案件。本件の実行3年後に2号目案件として ベスタスグループ（東急沿線で管理4,000戸/7店舗）を買 収。 ➢ 買収金額29億（現金約30億/想定時価総額200億程）と、 初の不動産会社のM&Aにしては大きなトライであったと思わ れ、逆に言えばそれほど管理会社の収益性に着目したものと思 われる。また、シナジー効果として、社宅代行の法人客を管理 物件に送客することで入居率向上を見込むことを戦略としてあ げていた。 ➢ 評価額は管理戸数ベースで＠約20万、年買法では2.6倍 （29億ｰ18.8億＝10.2億÷3.9億）と現在の管理会社評 価額の下敷きとなった案件と言える。 ➢ 現在の東都は、管理戸数約4万/40拠点と倍以上の業容と なっている。（買収した数社を東都に統合しているため単純比 較できず） ➢ リロ社の最高買収価格は86億（21年日商ベックス/管理戸 数7,000）、最低管理戸数企業は200戸（19年川口土 地）となっており、幅広い企業がターゲットになっている。 ➢ 日系PE事業の草分けとも言えるオリックスは事業承継絡みで 創業者から相談を受け買収し、3年で事業会社であるリロ社に 転売、その後リロ社がしっかり成長させるという歴史を経ており、 企業の成長エコシステムとして非常に美しい実例と思料。 実行日：2010年1月29日 情報公開日：2010年1月15日 ※情報はすべて公開情報を引用/業績等は当時のもの 同業種 同エリア 成長戦略 大手/中堅 異業種 異エリア 事業承継 地場/零細 -© Tugboat Inc. All rights reserved. 情報掲載日：2025年7月14日- 買収金額 29億 社名 （株）東都（東京都狛江市） 設立 1977年6月 規模 管理戸数：14,000戸、店舗数：18店 売上：4,426M - 営業利益394M - 純資産1,876M（09年9月） 社員数：不明 特色 小田急線、京王線沿線に展開 社名 (株)リロ・ホールディング（現リログループ） 業態 福利厚生/借り上げ住宅管理など 規模 売上：108,410M - 経常利益5,235M-現金3,328M（11年3月） 特色 2007年にオリックスが買収（70.1％）し、オリックスから譲受（100％） 本件から15年後の現在、32社買収し、総管理戸数11.9万戸 譲渡企業（ウリ） 譲受企業（カイ）
8. 不動産M&A実例. 3号 - リログループM&A事例 - ｜15年で全国32社を買収し管理戸数約12万（ランキング10位）/最高買収額86億 ※情報はすべて公開情報を引用 -© Tugboat Inc. All rights reserved. 情報掲載日：2025年9月5日- 同業種 同エリア 成長戦略 大手/中堅 異業種 異エリア 事業承継 地場/零細 ▪リログループM&A実績 買収年 被買収会社 県 市 管理戸数 店舗数 業歴（年） 備考 2010年 1 株式会社東都 東京都 狛江市 14,000 18 31 年 買収金額29億 2013年 2 ベスタスグループ 神奈川県 横浜市 4,000 7 29 年 17年12月東都に統合 3 ナカミチグループ 宮城県 仙台市 1,807 1 27 年 2014年 4 ダイヤモンド住宅グループ - - - - - 2015年 5 大興グループ 埼玉県 さいたま市 1,200 6 20 年 6 ルームグループ 福岡県 博多市 5,800 16 15 年 7 吉田不動産株式会社 千葉県 市川市 7,094 7 32 年 2016年 8 株式会社進和商事 宮城県 仙台市 3,300 4 33 年 9 株式会社ハウジングメイト 宮城県 仙台市 - - - 18年10月進和商事に統合（推測） 2017年 10 調布ハウジング株式会社 東京都 調布市 - - - 20年10月統合（推測） 11 株式会社リクレア・ライフエージェント 大阪府 大阪市 - 1 13 年 12 株式会社ライフ不動産 福岡県 博多市 - - - 20年7月統合（推測） 13 株式会社アルタ 東京都 中央区 - - - 統合（推測） 14 株式会社ホットハウス 宮城県 仙台市 - 3 10 年 持分法で資本提携　→　19年3月子会社化（51％） 15 株式会社グロワール 福岡県 宗像市 - - 3 年 不動産のアスティーに統合（推測） 16 株式会社マイルドシティ 東京都 新宿区 - - - 統合（推測） 17 株式会社和光 東京都 多摩市 2,892 2 29 年 23年1月に東都に統合 2018年 18 ケイズマネージメント株式会社 東京都 新宿区 - 1 - 19 ケントグループ 大阪府 大阪市 - 6 12 年 介護事業に注力するために不動産事業をM&Aで売却 2019年 20 川口土地株式会社 茨城県 守谷市 200 2 31 年 21 パシフィック・レジデンシャル・サービス株式会社 東京都 港区 7,500 - - 22 駅前不動産グループ 福岡県 久留米市 17,000 45 24 年 調査時点で34店舗 23 リーベハウスグループ 東京都 大田区 2,300 7 29 年 アパマンFC、23年7月日商ベックスに統合 2021年 24 日商ベックスグループ 東京都 渋谷区 7,000 10 37 年 買収金額86億 2022年 25 シー･エフ･ネッツグループ 神奈川県 鎌倉市 7,473 4 22 年 26 株式会社ステージプランナー 東京都 渋谷区 7,300 - 24 年 2023年 27 株式会社賃貸山信 神奈川県 相模原市 1,700 1 - 2024年 28 株式会社不動産のアスティー 福岡県 北九州市 2,000 1 9 年 29 ウィルハウスグループ 大阪府 堺市 - 4 23 年 センチュリー21加盟店 2025年 30 株式会社アンサーホールディングス 福岡県 北九州市 6,250 5 25 年 20％出資（持分法適用関連会社） 31 株式会社キャン・ドゥ山手 京都府 八幡市 - 1 26 年 ー 32 株式会社コム管理サービス 神奈川県 横浜市 - - - 23年1月に東都に統合 中央値 4,900 4 25 年 ※公開情報を元に弊社作成（2025年4月時点）/ｰは不明 ➢ 株式会社リログループ ・社宅代行大手のリロケーション･ジャパン社を抱える 東証プライム（1部）企業 ・中間持ち株会社のリロパートナーズ社で不動産事業 を推進（事業部売上約500億、営業利益80億） ・全国を7ブロックに区切り地域に根付いた事業展開 と、「リロの賃貸」ブランドの統一オペレーションの両輪で 展開 ・管理戸数11.8万でNO10位（全国賃貸住宅新 聞） ➢ 買収実績 ・2010年からM&Aを開始し32社（グループ）を買 収 ・公表されている買収金額で、2010年東都29億、 2021年日商ベックス86億と管理会社の買収におい ては最大規模と思われる ・買収会社中央値 管理戸数5,000戸弱、業歴25 年 ・対象管理会社は、管理戸数200～17,000戸と幅 広い ・エリア分布 関東 東京都 10 神奈川県 4 埼玉県 1 千葉県 1 茨城県 1 福岡 福岡県 6 東北 宮城県 4 関西 大阪府 3 京都府 1