20260214ルスツセミナー資料

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1. ％ Villa RUSUTSU 1
2. ％ Villa ％Villaとは 「家族で使いながら利回りも稼げる一棟ヴィラ」 をコンセプトにGA Partners株式会社が生み出した 設計モデルです。 土地の購入、融資、事業計画、設計、建設、運営ま でをワンストップでサポートさせていただきます。 2
3. 会社概要 GA Partners株式会社 代表取締役 尾崎邦明 所 在 地 東京都港区浜松町1-17-8 3階 資 本 金 1億3,050万円（資本準備金含む） 設 立 日 2021年3月 事業内容 ・金融教育事業 ・不動産コンサルティング事業 3
4. 代表経歴 Kuniaki Ozaki（尾崎邦明） 大阪生まれ 幼少期を父親の仕事の都合で海外で過ごす。 高校より日本 兵庫県私立甲陽学院高等学校卒業 京都大学工学部建築学科 京都大学工学部建築学科建築学専攻 首席卒業 在学中に建築図面制作事業設立（現Architech株式会社） 新卒でゴールドマン・サックス証券にてアジア株のアルゴト レーディングにセールストレーダーとして従事 2021年独立し、宅地建物取引士取得 GA Partners株式会社設立 Certified Property Manager（米国不動産経営管理士） 2022年 実践的横断的お金の教育事業である「マネトレ大学」 を設立、セミナー受講者は1600人を超える。 ％ Villa 4
5. ACCESS ％ Villa New Chitose Airport Sapporo Kuchan Niseko Rusutsu 1.5h by car 0.5h by car 1h by car 5
6. 金融×不動産で組み立てる投資プロジェクト一括サポート 土地の購入 事業計画 融資手続き 設計・建設 サポート ホテル運営 サポート 売却 6
7. ERUSA RUSUTSU NOAH RUSUTSU SORA RUSUTSU ％ Villa 融資実績 北海道ルスツエリアへのヴィラ設計において、 関東の金融機関での融資サポートをさせていただいてます。 レバレッジを利かせられることによる利回りの向上が図れます。 7
8. ERUSA RUSUTSU 10万坪（総開発面積） エリア一帯開発 ヴィラ単体だけでなく、街ごとデザイン開発するプロジェクトも多数請け負ってます。 ％ Villa 8
9. ％ Villa 9 多様な設計プラン 自分だけの別荘型ホテルをデザイン可能です。
10. 10 宿泊制限なし 事前に管理会社に伝えることで好きな時に好きなだけ泊まれます。 ％ Villa
11. ６つの％ ルスツマーケットを知る上での基礎知識 ％ Villa 11
12. 20％（目標利回り） 圧倒的な利回り 家族で好きなだけ楽しみ、使わないときには人に貸せる利回りヴィラ ％ Villa 12
13. 2021 2025 +500％（地価上昇率） ルスツ土地実勢価格 2021年坪単価5万円だったものが2025年現在では坪単価30万円と6倍になっています。 ですが依然として価格はニセコの1/10程度で今後のポテンシャルに期待できます。 （実勢価格は当社独自調べ） ％ Villa 13
14. +47.1％（2024年度年間訪日外客前年比増加率） 2024年の年間訪日外国客数は3,686万9,900人で、過去最高を更新。 2025年も記録的な増加が続いており、今後もますます増える予想。 ％ Villa 14
15. +60％ 日本はアジアのスキー場 中国のウィンタースポーツ市場規模は2020年～2025年までで+60％上昇し、 約21兆円に達すると予想されている。 中国は世界の潜在的スキー人口で3位（1320万人）につけるほど多さだが、 リフト5基以上のスキーリゾート数を保有する国は日本がアメリカに次ぐ2位（279施設）である。 中国だけでなく冬季でも-10℃を下回らず、積雪量が多い日本の冬は彼らにとって天国である。 15
16. 0 50,000 100,000 150,000 200,000 250,000 300,000 350,000 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 1月 2月 3月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 12月 1棟延床面積180㎡ 3ベッドルームの稼働率とADR 1泊当たり家賃 稼働率 16 約 80 ％ 冬季稼働率
17. ゴミ袋代 1% 除雪代（道路） 1% 芝生メンテナンス代 1% アメニティ 2% 除雪代（建物回り） 3% 水道光熱費 5% 清掃費 5% ウェブサイト費 15% 運営費 17% 投資家利益 50% 17 ヴィラ運用利益率 約 50 ％ ％ Villa
18. 北海道ニセコ・ルスツの魅力 ％ Villa 18
19. Absolute Powder シベリアの寒気が日本海の暖流を超え、 水分を多く含んだことにより発生する 粉雪のことをパウダースノーといいます。 この粉雪がオーストラリア人のスキーヤーに 注目され、ニセコが瞬く間に有名になりました。 ％ Villa 19
20. 世界積雪量ランキング 海外メディア The Richestが発表した 「世界の積雪量が多い都市TOP10」 のトップ3位は全て日本なのです。 地球温暖化で世界の平均気温が上昇し、 積雪量が減る中で 日本は最後までスキーが楽しめる国となります。 Ranking City Country Annual Snowfall(cm) 1 Aomori Japan 792 2 Sapporo Japan 485 3 Toyama Japan 363 4 St. Jones Canada 333 5 Quebec Canada 315 6 Syracuse US 314 7 Saguenay Canada 312 8 Akita Japan 272 9 Rochester US 251 10 Buffalo US 241 20
21. Tokyo 2030年北海道新幹線開通 New Chitose Airport Niseko/Rusutsu 2ｈ Flight 2ｈ Drive Before After 4.3h Train 21
22. 6,363,505 10,678,746 5,662,893 13,343,592 19,737,542 6,006,823 世界のスキー場直結コンドミニアム坪単価（円） 22
23. 23 ニセコモイワスキーリゾート 運営会社 モイワリゾーツオペレーション合同会社（JP） Chartered Group（SG） オープン予定：2026年 アマン ニセコ AMAN RESORTS（SG） ニセコアンヌプリスキー場 運営会社 中央バス観光開発株式会社（JP） ニセコビレッジスキーリゾート 運営会社 ニセコビレッジ株式会社 （マレーシア財閥YTL系） ニセコHANAZONOリゾート 運営会社 日本ハーモニーリゾート株式会社 （香港PCPD系） オープン年：2019年 パークハイアットニセコHANAZONO オープン年：2026年 シックスセンシズ インターコンチネンタル・ホテルズ・グループ （UK） オープン年：2018年 Skye Niseko サミットプロパティーズ（US) オープン年：2022年 SETSU NISEKO SC Global Developments（SG） 分譲地（分譲中） KABA NISEKO（樺ニセコ） Ivy Hospitality Group（HK） オープン予定：2025年 ニセコ花園ヒルズ（カペラ） シェニングインベストメント（SG） オープン予定：2024年 ニッコースタイルニセコ HANAZONO 株式会社ホテルオークラ（JP） オープン予定：2024年 アルクザカストリート ザ・パビリオンズ・ニセコ・リゾート メトロポリー・ホールディングス（HK） 1 2 3 4 6 1 2 3 4 9 1 3 1 2 3 4 6 7 8 9 参考坪単価表 ～1000万円 ～800万円 ～500万円 ～100万円 ～50万円 ～20万円 10 5 6 7 8 10 10 5 分譲地（分譲中） ODIN HILLS Odin Property 4 5 6 5 ニセコ東急グランヒラフスキー場 運営会社 ニセコ東急リゾート （東急不動産系） 2 オープン予定：未定（建設中） ニセコワイズスキーリゾート 1
24. マーケット概要 観光客・宿泊客分析（ニセコエリア）ニセコ町・倶知安町・蘭越町 24 2021年 2022年 観光客入込客総数 207万人 データなし 観光客入込客総数 320万人 宿泊客延べ数 130万人 2023年 観光客入込客総数 350万人 宿泊客延べ数 153万人 146,411 112,710 87,423 84,029 78,628 52,343 52,215 34,815 22,278 13,861 13,319 8,791 8,060 7,585 5,597 4,785 4,247 1,215 486 ニセコエリア外国人宿泊延べ総数 現在ニセコの宿泊ユニットは約2000 現在2874ユニット（24プロジェクト） が進行中 平均宿泊日数は4.5日
25. 開発の方向性 Niseko United Ski Course Kuchan Mt. Yotei Makkari Rusutsu Sapporo New Chitose Airport Lake Toya ニセコの地価上昇に伴い、不動産投資家は次の投資先としてルスツに移行している。 ニセコとルスツの間に位置する真狩村は公示地価上昇率+17％を記録した。 ルスツは空港、札幌、洞爺湖すべての中継地点になっている。 Rusutsu Ski Resort ％ Villa Niseko 25
26. Rusutsu Market Data ％ Villa 26
27. 道の駅 230ルスツ 1 オープン年：2015年 ウェスティンルスツリゾート Starwood Hotels ＆Resorts（US） オープン年：1981 ルスツリゾート 加森観光株式会社（JP） オープン年：2020 The Vale Rusutsu 加森観光株式会社（JP） NISEKO ALPINE DEVELOPMENTS（JP） ルスツリゾート いずみかわゴルフコース 分譲コンドミニアム Rusutsu CHALETS RIVERHILL GROWTH 風力発電所（建設中） Invenergy（US） 1 2 2 3 3 4 4 5 5 6 6 7 7 West Mt スキー場 East Mt スキー場 Isola Mt スキー場 加森観光（JP） East MtとIsola Mtの反対側に、 スキー場拡張建設予定あり。 1 1 2 2 3 3 参考坪単価表 ～800万円 ～500万円 ～100万円 ～50万円 ～20万円 27
28. 参考資料 観光客・宿泊客分析（留寿都村） 28 2021年 2022年 観光客入込客総数 66万人 宿泊客延べ数 18万人 観光客入込客総数 100万人 宿泊客延べ数 34万人 ホテル名 部屋数 収容人数 ルスツリゾートコンベンション 528 1,891 ウェスティンルスツリゾート 210 960 ザヴェール・ルスツ 182 621 ルスツロッジ 10 30 ペンション山田 10 44 ペンションクライスデール 5 20 ロッジロムルス 9 20 旅人宿 ほうぼう 2 8 ドライブイン民宿 池田 4 8 Stay Rusutsu 15 120 Villa Rusutsu 9 32 WAPURA RUSUTSU 4 24 ゲストハウス En 10 100 おひさまハウス 2 4 Total 1,000 3,882 2023年 観光客入込客総数 113万人 宿泊客延べ数 38万人 32,733 16,753 14,092 10,015 8,069 6,536 6,161 5,483 5,176 4,126 1,138 720 525 204 152 135 80 53 0 外国人宿泊客延べ数（人）
29. (千人) 9.65 39.6 59.4 8.65 1.1 6.5 0 0 40 133.25 84 0 5 118.75 288 120 0 24 17.4 1.3 2.82 132 59.55 0 183.35 224.4 336.6 164.35 108.9 123.5 110 114 160 399.75 126 225 95 6.25 192 30 22 96 98.6 63.7 91.18 308 337.45 275 0 100 200 300 400 500 600 Number of foreigners Number of Japanese customers 年間スキーリゾート来客数(2019) ニセコユナイテッド ルスツリゾート 29
30. 0 5 10 15 20 25 0 5 10 15 20 25 30 35 40 リフト数 コース数 Rusutsu Resort Nozawa Onsen Hakuba Happoone Appi Kogen Niseko Grand Hirafu Hoshino Resort Tomamu Niseko Annupuri Niseko Hanazono Niseko Village Kiroro Resort Sapporo Teine Hakuba47 Winter Sports Park Furano Sugaike Kogen 30 日本スキー場比較表
31. ニセコからルスツへマーケット変化 育児 31
32. 32 「WORLD SKI AWARDS」 は、世界のスキー観光業界のオスカーともいわれる名誉ある賞。 2017年より最優秀ゲレンデ賞と最優秀リゾート賞は、ニセコからルスツスキー場とルスツリゾートに王座が移った。 2024年までに過去5回（日本最多）受賞を獲得している。 ニセコからルスツへ 出典：ルスツリゾート
33. 2019年 Epic Passに採用 日本で採用されたのは白馬と留寿都のみ Epic Passとは北アメリカ・カナダ・ヨーロッパ・オーストラリ ア。日本など8か国66の山岳リゾートを利用することができる世界 最大の国際的なスキーパスです。 年間230万チケットが発行されています。 ルスツリゾートは2019年に世界トップスキーリゾートであるVail Resortと長期アライアンス契約を提携し、Epic Passに登録され ました。（日本では白馬とルスツのみ） Epic Passの所有者はルスツリゾートで連続5日間、無料で滑走で きます。 33
34. 過去最高の来客数 過去最多来客数 2024年12月～2025年3月のリフト・ゴンドラの延べ輸送人員が前 年同期比+12.2％の495万8488人となり、2014年以降で過去最多 いとなった。 大人1日券は日本最高値の1万4500円に値上げを行ったが海外客中 心に好調。 ニセコの4スキー場1131万人に次ぐ多さだった。 来客者はエピックパスの効果もあり、北米やオーストラリアの来 場が増えた。 日付をまたいで1時間単位で滑れる「25時間券」が好調で、価格が 大人3万3000円。2年前にはじめたところ道内の地元客や長期滞在 のスキーヤーの購入が相次いでいる。 34
35. Summer Activity 出典：ルスツリゾート 35
36. Property Data ％ Villa 36
37. ERUSA RUSUTSU 間取り：３LDK 広 さ：120㎡ 宿泊可能人数：8人 HARUVIAサウナ付き オープン：2025年5月 総工費：5,500万円 37
38. SORA RUSUTSU 間取り：３LDK 広 さ：148㎡ 宿泊可能人数：6人 オープン：2025年2月 総工費：8,500万円 38
39. GAKU RUSUTSU 間取り：３LDK 広 さ：133㎡ 宿泊可能人数：6人 オープン：2025年4月 総工費：1.2億円 39
40. 参考ニセコヴィラ ニセコに位置する高級ヴィラTsudoiのルスツVerを目指す https://thenisekocompany.com/ja/accommodation/tsudoi 43
41. 土地の購入可能エリア 土地のみでの購入可能金額：4,000万円～ 建物込み投資金額：8,000万円～ Rusutsu Valley Rusutsu Hills Lake View Rusutsu Resort Niseko ％ Villa 44
42. 47 RUSUTSU HILLS PROJECT 総開発面積：13,800坪 建設可能戸数：86戸 投資可能金額：約4,000万円～ 設備：ジム、スパ、レストラン スキー場からの距離：車2分 ％ Villa
43. 48 Restaurant Restaurant Gym Spa RUSUTSU HILLS CENTRO 2025年12月現在 ％ Villa SORA RUSUTSU GAKU RUSUTSU
44. 49 2025年12月現在
45. 50 2025年12月現在
46. RUSUTSU HILLS 専用ジム 宿泊者は自由に使え、長期滞在でも身体のメン テナンスを欠かせない人にはありがたい設備と なっている。 ％ Villa 52
47. RUSUTSU HILLS 源べえ スキーから帰ってきた宿泊客はルスツヒルズ内 にある源べえにて食べて飲んで 歩いて各自ヴィラに帰ることが可能。 ％ Villa 53
48. Modern Chinese Style RUSUCHU 2025年12月オープンの和牛中華。RUSUCHU。 ルスツヒルズ内に位置し、家族で楽しめるモダ ンチャイニーズレストランとなっている。 ％ Villa 54
49. 55 RUSUTSU VALLEY PROJECT 総開発面積：2,809坪 建設可能戸数：8戸 設備：レストラン 投資可能金額：約4,000万円～ スキー場からの距離：車2分 ％ Villa
50. 56 ％ Villa
51. 57 ％ Villa 2025年11月現在
52. ％ Villa 2026 Coming Soon
53. ％ Villa 2026 Coming Soon
54. 61 ％ Villa
55. LAKE VIEW AREA ルスツスキー場から車で7分に位置する 尻別岳が一望できる森林エリア 森の中で落ち着いたひとときを楽しめる。 2025年も新築物件建設中 ％ Villa 62
56. ERUSA RUSUTSU NOAH RUSUTSU Westin Rusutsu Golf Course Westin Rusutsu Rusutsu Resort Rusutsu Hills Rusutsu Valley JAPAVISTA RUSUTSU LAKE VIEW AREA ％ Villa 63
57. NOAH RUSUTSU 価格：2.5億円 ３LDK １F ：123.3㎡ ２F：59.9㎡ スキー場からの距離：車７分 ％ Villa 65
58. NOAH RUSUTSU 価格：2.5億円 ３LDK １F ：123.3㎡ ２F：59.9㎡ スキー場からの距離：車７分 ％ Villa 66
59. NOAH RUSUTSU 価格：2.5億円 ３LDK １F ：123.3㎡ ２F：59.9㎡ スキー場からの距離：車７分 ％ Villa 67
60. Operation Data ％ Villa 68
61. ヴィラ収支シミュレーション 詳細収支 家賃成長率 現状 8% 8% 1% 1% 1% 1% 1% 1% 1% 料金タイ プ 参考家賃 年間稼働率 平均滞在日 数 2.5 年度 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 A 250,000 90% 清掃料金（1回） 22,000 A 250,000 270,886 293,517 296,452 299,417 302,411 305,435 308,489 311,574 314,690 B 200,000 85% 1室宿泊人 数 6 B 200,000 216,709 234,814 237,162 239,533 241,929 244,348 246,791 249,259 251,752 C 130,000 80% ロッジ数 1 C 130,000 140,861 152,629 154,155 155,697 157,254 158,826 160,414 162,019 163,639 D 90,000 50% アメニティ 40,000 D 90,000 97,519 105,666 106,723 107,790 108,868 109,957 111,056 112,167 113,288 E 60,000 15% 予約管理サイトロッジ当たり単価 2,500 E 60,000 65,013 70,444 71,149 71,860 72,579 73,304 74,037 74,778 75,526 稼働率成長 率 現状 1% 1% 1% 1% 1% 1% 1% 1% 1% A 90% 91% 91% 92% 92% 93% 93% 94% 94% 95% B 85% 86% 86% 87% 87% 88% 88% 89% 89% 90% C 80% 80% 81% 81% 82% 82% 83% 83% 84% 84% D 50% 50% 51% 51% 51% 52% 52% 52% 52% 53% E 15% 15% 15% 15% 15% 15% 16% 16% 16% 16% 試算表 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 1年目 2年目 3年目 4年目 5年目 6年目 7年目 8年目 9年目 10年目 タイプ Aタイプ日数 0 0 0 3 20 14 0 0 0 0 0 0 37 37 37 37 37 37 37 37 37 37 Bタイプ日数 0 0 0 6 11 7 0 0 0 0 0 3 27 27 27 27 27 27 27 27 27 27 Cタイプ日数 0 0 0 10 0 7 2 0 0 0 5 5 29 29 29 29 29 29 29 29 29 29 Dタイプ日 数 5 2 0 12 0 0 15 0 5 10 21 20 90 90 90 90 90 90 90 90 90 90 Eタイプ日数 25 29 0 0 0 0 14 0 26 20 5 3 122 122 122 122 122 122 122 122 122 122 1部屋当たり月間売上 450,000 351,000 0 3,275,000 6,370,000 5,068,000 1,009,000 0 459,000 630,000 1,510,000 1,957,000 21,079,000 22,979,147 25,050,582 25,455,201 25,866,356 26,284,151 26,708,695 27,140,096 27,578,465 28,023,915 日数 30 31 0 31 31 28 31 0 31 30 31 31 305 305 305 305 305 305 305 305 305 305 稼働率 21% 17% 0% 70% 88% 86% 36% 0% 21% 27% 49% 55% 47% 47% 47% 47% 47% 47% 47% 47% 47% 47% 部屋数 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 宿泊人数 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 売上 450,000 351,000 0 3,275,000 6,370,000 5,068,000 1,009,000 0 459,000 630,000 1,510,000 1,957,000 21,079,000 22,979,147 25,050,582 25,455,201 25,866,356 26,284,151 26,708,695 27,140,096 27,578,465 28,023,915 サイト手数料（売上×15％） 67,500 52,650 0 491,250 955,500 760,200 151,350 0 68,850 94,500 226,500 293,550 3,161,850 3,446,872 3,757,587 3,818,280 3,879,953 3,942,623 4,006,304 4,071,014 4,136,770 4,203,587 予約管理サ イト 2,500 2,500 2,500 2,500 2,500 2,500 2,500 2,500 2,500 2,500 2,500 2,500 30,000 30,000 30,000 30,000 30,000 30,000 30,000 30,000 30,000 30,000 清掃費・リネン費 （2.5泊に1回清 掃） 55,000 47,080 0 191,840 240,680 212,520 98,560 0 56,320 70,400 134,200 149,600 1,256,200 1,256,200 1,256,200 1,256,200 1,256,200 1,256,200 1,256,200 1,256,200 1,256,200 1,256,200 水光熱費 50,000 80,000 10,000 120,000 180,000 180,000 100,000 10,000 60,000 40,000 50,000 50,000 930,000 930,000 930,000 930,000 930,000 930,000 930,000 930,000 930,000 930,000 有料ゴミ(袋 代) 10,000 10,000 0 10,000 10,000 10,000 10,000 0 10,000 10,000 10,000 10,000 100,000 100,000 100,000 100,000 100,000 100,000 100,000 100,000 100,000 100,000 アメニティ 40,000 40,000 0 40,000 40,000 40,000 40,000 0 40,000 40,000 40,000 40,000 400,000 400,000 400,000 400,000 400,000 400,000 400,000 400,000 400,000 400,000 消耗品、除雪費用、火災保険 30,000 30,000 30,000 200,000 200,000 200,000 200,000 30,000 30,000 30,000 30,000 30,000 1,040,000 1,040,000 1,040,000 1,040,000 1,040,000 1,040,000 1,040,000 1,040,000 1,040,000 1,040,000 送迎費用 50,000 50,000 50,000 50,000 総支出合計 255,000 262,230 42,500 1,105,590 1,678,680 1,455,220 652,410 42,500 267,670 287,400 493,200 575,650 6,918,050 7,203,072 7,513,787 7,574,480 7,636,153 7,698,823 7,762,504 7,827,214 7,892,970 7,959,787 営業利益 195,000 88,770 -42,500 2,169,410 4,691,320 3,612,780 356,590 -42,500 191,330 342,600 1,016,800 1,381,350 14,160,950 15,776,075 17,536,795 17,880,721 18,230,202 18,585,329 18,946,191 19,312,882 19,685,496 20,064,128 運営代行費用（売上-サイト手数料） ×20% 76,500 59,670 0 556,750 1,082,900 861,560 171,530 0 78,030 107,100 256,700 332,690 3,583,430 3,906,455 4,258,599 4,327,384 4,397,280 4,468,306 4,540,478 4,613,816 4,688,339 4,764,066 オーナー利 益 118,500 29,100 -42,500 1,612,660 3,608,420 2,751,220 185,060 -42,500 113,300 235,500 760,100 1,048,660 10,577,520 11,869,620 13,278,196 13,553,337 13,832,922 14,117,023 14,405,713 14,699,065 14,997,156 15,300,062 年間利回り (GROSS） 16% 18% 20% 20% 22% 22% 22% 22% 24% 24% 69
62. ％ Villa RUSUTSU 70