マンション選択の観点

マンション選択にあたり，私が見聞した知識をまとめてみました。

※表面利回りなど投資的な側面は語られている書籍が多いので，良い建物を選ぶという目的から，本資料では端折りました。

Transcript

1. マンション選択の観点 2024/02/04 作成
2. 本資料の前提・目的 本資料はマンションを最低限見極めるための判断軸をまとめ た資料である。 最終的なマンション購入の判断軸には適さず，あくまで検討 の事前考慮の観点をまとめたものである。作者本人の観点 の整理を目的としており，本資料を通じての損失については， その責任の一切を負わない。 前提・目的
3. 本資料を作成した動機(マンション選びの判断軸の謎) ◆マンションを購入する時にビラを見せられる。しかし，ここからどのような情報を取るべきか。他にどのような観点で建 物を購入するべきか分からないことも多いため，その知識をまとめた。 ビラのどこを見れば いいの? 持ち帰って建物のど んな情報を見て判 断すればいいの? これって どう読むの!!?
4. マンション購入のための観点 ◆不動産のビラから分かるマンション価格を照らし合わせて最低限の物件のフィルタリングをするための観点を以下に 示す。 建てられたタイミング 管理形態・管理費 項目 No 1 2 マンションが建てられたタイミングは適切か。 管理形態は自主管理か。 内容 建築構造 広さ 3 4 建物の構造は丈夫か。 十分な広さがある物件か。(バルコニー含む) 採光 5 6 建物の採光は問題ないか。 ※法律がある 戸数・修繕費 修繕積立金は適切に積み立てられて，運用できそうか。 場所・地目 7 8 場所は適切か。工業地帯でないか。 地震・浸水リスク 地震・浸水リスクはないか。
5. 1.建てられたタイミング ◆建てられたタイミングを確認することで物件の流動性，時代的な背景をした物件の良し悪しの判定の目安になりま す。 建てられた タイミング 新耐震か旧耐震かの境目の年。 旧耐震の建物は建物の売買の流動性が 低下するリスクがある。 旧耐震は耐震補強実施済みかどうかの確 認が必要であり，最重要確認項目になる。 ①耐震基準 1881年 1885-1995年 バブル期は経済状況が良がったため，建 築構造物にお金がかかっていることが多い ため，掘り出し物が多い。 ②バブル
6. 2.管理形態・管理費 ◆マンション管理形態を見ることで，適切なマンション管理が行えるかの指標となります。管理形態に合わせてマンショ ンの管理費は適切か。これから管理費はどのように上がっていくかの目安になります。 管理方式 No 1 特徴 自主管理 マンションに住む人間で自主管理をする方式です。 近年ほとんど見ることはありません。一部の地域で見られる方式です。 2 一括管理 (委託管理) マンション管理をする外部の株式会社に委託する方式です。 マンション自治権を管理会社に握られてしまうリスクがあり，管理費が高 く設定される。修繕積立金が管理会社預かりになる等の様々なリスク があるので注意が必要です。 現在のマンションはほとんどこちらの方式です。
7. 3.戸数・修繕費 ◆マンション戸数と修繕費から大規模修繕に向けてのマンションの資金を概算することができます。これらの数字から， マンションを今後維持管理できるかの目安になります。 修繕費用の目安(約30年前の国交省のガイドライン) 修繕費用の目安(最近の目安) 修繕積立金(円/月) = 260(円/𝐦𝟐) × 専有面積(𝐦𝟐) 修繕積立金(円/月) = 500(円/𝐦𝟐) × 専有面積(𝐦𝟐)
8. 3.戸数・修繕費 ◆戸数と修繕積立金を合わせて大規模修繕等で利用する修繕費を概算することができる。 ※参考としてマンション建築費用の算出方法も記載する。 修繕費の計算 修繕費予算(円) = 修繕積立金(円/月) × 戸数 × 積立年数(年)×12 マンション建設費用の計算方法 建設費(円) = 坪単価(円/𝐦𝟐) × 延べ床面積(𝐦𝟐)
9. 参考.適切なマンション戸数 ◆マンション戸数は多すぎても少なすぎてもいけないため，以下の様な目安があります。 戸数 No 1 特徴 ~99 十分な修繕積立金が集められないリスクがある。低層階マンションでは 問題が無いが，低戸数の高層マンションは修繕積立金が足りなくなる か，将来値上げのリスクがある。 2 100~299 ちょうどいいマンション運営が見込める戸数。 3 300~ 多様な価値観が出てきて，マンション管理組合の合議，運営が難しく なるリスクが出てくる。 マンション内格差も顕在化しやすくなる。
10. 4.場所・地目 ◆マンションの立地がマンション価格の大きな影響因子になります。その上で適切な場所にマンションが建っているかど うかのリスクを確認することになります。 治安 観点 No 1 2 土地の治安はいいかどうかの確認。 土地の歴史に起因する場合がある。 内容 利便性 易からの近さ。これで大体の家賃相場， 住居価格が決まる。 確認方法例 • 不動産のビラ • マップで確認 • 現地を見てみる • 土地の歴史(本/ネット) 隣人 3 隣人に変な人はいないかの確認。 • 現地を見てみる • 大家さん等にヒアリング 周辺環境 4 周辺環境に魅力的なところはあるかの確 認。(スーパー/学校 等) • 現地を見てみる 重要事項説明 5 殺人・自殺などはないかの確認。 • 重要事項説明 • 大家さん等にヒアリング
11. 5.地震・浸水の確認 ◆居住地を選ぶ上で確認する観点を以下に示す。 地震 浸水 観点 No 1 2 地震の影響が大きくないか。 浸水リスクは大きくないか。 内容 3 過去の土地利用 過去の土地利用でリスクが無いか。 (工場跡地 等) 4 地形 平たい台地に立っているかどうか。地盤リ スクの確認。 等 利用サイト例 • 国土地理院 • 地震サポートマップ • 活断層データベース • 地震予測図マップ • 地震サポートマップ • 今昔マップ • 今昔マップ
12. 5.地震・浸水の確認(地震サポートマップ) ◆地盤・浸水の簡易的な確認に利用できるサイト。 地盤サポートマップ：https://supportmap.j-shield.co.jp/#14,35.6939,139.7918
13. 5.地震・浸水の確認(活断層データベース) ◆地震リスクが無いかを確認する為に利用するサイト。活断層の位置が確認できる。 活断層データベース：https://gbank.gsj.jp/activefault/search
14. 5.地震・浸水の確認(今昔マップ) ◆過去の土地利用を調査するために利用できるサイト。 今昔マップ：https://ktgis.net/kjmapw/
15. 5.地震・浸水の確認(国土地理院) ◆地理情報の多くがのっている。研究用なので，本腰を入れるときに利用する。地形調査等にも利用できる。 国土地理院：https://www.gsi.go.jp/
16. 5.地震・浸水の確認(地震予測図マップ) ◆地震の予測を確認する為に使うサイト。研究用なのでデータが見にくいため，必要な時に利用する。 地震予測図マップ：https://www.jishin.go.jp/evaluation/seismic_hazard_map/shm_report/
17. 6.広さ ◆購入検討するマンションの大きさが適切か判断の目安になる。主な判断基準は以下。 50 75 広さ(𝐦𝟐) No 1 2 家族が住むのに適した間取り。 (60 𝐦𝟐あるとベスト) 高級マンションに類する間取り。 買い手は希少と考えられる。 内容 3 100 居住目的ではなく，オフィス利用を目的と して作られる間取り。 4 25 独身世帯者が居住する間取り。 周辺に大学などの施設が無い限り，治 安のリスクがある。 ファミリー 高級 ジャンル オフィス ワンルーム
18. 6.広さ(目算方法) ◆広さの目算方法を以下に示す。 部屋 (X 𝐦𝟐 ) バルコニー (? 𝐦𝟐 ) 大体8m 程度 大体1.2m 程度 幅 ? m バルコニーの奥行も決 まっていることが多い。 部屋の幅と合わせて面 積を目算できる。 (7-10 𝐦𝟐あると大きい) 部屋の奥行が決まって いることが多い。そこ から幅を目算すること ができる。
19. 7.採光 ◆マンションの採光は住環境に影響する。日がどこから入るかどうかで生活のしやすさの目安になる。 西日は一般にめっちゃ熱い 南向きがベスト マンションの周辺環境を外 観で確認 日照権など問題が無さそう か等を確認
20. 8.建築構造 ◆建築構造によって建物の頑丈さの目安になる。今回はマンションでよく見る以下2つの特徴を示す。 No 1 2 鉄筋コンクリート製の建物。 頑丈だが，SRCよりも劣る。 コスト低減を目的としてSRCの代わりに超 高層ビルに利用される場合もある。 特徴 鉄骨鉄筋コンクリート製の建物。 とても頑丈であり，超高層ビル等に向く。 しかし，建築コストが高いというデメリット もある。 RC 種類 SRC 一般にRC建築は11階までと 言われている。 RCはSRCの約1/2のコスト。 備考 -
21. 参考
22. 不動産購入から客付けまでの流れ(賃貸に出す場合) ◆不動産購入から客付けをするまでの流れを以下に示す。 1.マンション 引き渡し 2.客付け 3.入居 マンションを購入して契約するまでの期間 内容 1-2ヵ月 想定期間 マンションを購入後客付けするまでの期間 ※マンションの状態と設定家賃により変動する 1ヵ月 入居して家賃収入が発生するまでの期間 1ヵ月
23. 参考.単価表 ◆建築の単価表。 1 畳 項目 1.8 𝐦𝟐 項目 1 坪 3.3 𝐦𝟐