家を建てた時に気を付けたこと

家を建てた（買う）時に気を付けたこと

スライド構成 1. はじめに a. 自己紹介・経緯 b. 基本的な考え方 c. スケジュール 2.
土地（場所の検討） 3. 建物（住宅仕様・工法） 4. 設備 5. 業者（契約・法律） 6. お金（ローン・諸費用） 7. その他 2

はじめに • １９８３年生まれ ◦ 購入時３２・３歳 • 中途入社６年目 • 子供３人 •
奥さんパートで復職開始 ◦ 子供が落ち着いたら完全復帰 ◦ 夜勤もあるので結構先の話自己紹介 3

はじめに経緯トータル２年越し • 2015年 5月頃 a. 家探し開始 • 2015年
9月頃 a. 家族構成的に建てるしかないと悟る • 2015年10月頃 a. 不動産業者に騙されかける • 2016年 6月頃 a. 土地購入・銀行１次融資 • 2016年10月頃 a. 間取りなどの建築設計が固まる • 2016年11月頃 a. 着工 • 2017年2月頃 a. 完成 • 2017年3月頃～4月上旬 a. 引っ越し 4

基本的な考え方パターンを調べ、希望と許容を持っておく。分からないなら調べる＆聞いてみる。 • 土地条件 ◦ 駅徒歩10分以内！！ •
間取り要件 ◦ 子供の人数・1階LDK･･･ • 建物仕様条件 ◦ 安さ重視or性能重視 • デザイン ◦ 無垢材、かつ男前系！ • ローン ◦ 安定の変動でしょ！ • 家電・設備 ◦ 乾太くんマジ便利 • 予算 ◦ 毎月8万以内にしたい 5

売る時のことを考えておく • 土地価格は変動する ◦ 周辺状況 ◦ 人気の土地は上がりやすい • 建物価格は入居即下落
※大阪市中央区等の繁華街はこの限りではない（上がり傾向）これを踏まえて、土地・建物どちらにお金をかけるのかを決めておく。 6 https://tochidai.info/osaka/yao/

スケジュールどれくらい時間がかかる？ • 建売 ◦ 既に建ってる住宅、もしくは建築中の住宅 ◦ 最短多分１ヶ月程度 ▪
住宅ローン審査くらい？ • 売建 ◦ 売主指定の業者が建築する住宅 ◦ ４ヶ月～６ヶ月くらい ▪ プラン検討：１～３ヶ月 • ちゃんとしてたら半年 ▪ 建築：３ヶ月 ◦ 基本的に急かされる • 土地購入＋建築 ◦ 所有土地、又は別で土地購入 ◦ 購入する土地が決定後、１年程度 ◦ 設計にどれくらい時間をかけるか ◦ うちはこのパターン 7

場所（土地）の検討 8

場所の検討候補地に関する情報を集めて、判断する • 治安・雰囲気 ◦ 犬の糞、吸い殻、路駐、街灯 • 駅距離 •
ハザードマップ ◦ 河川から遠くても浸水するかも • 地質・断層・土地利用履歴 ◦ 国土交通省・国土地理院 • 地盤改良費用 ◦ 地面を固くする • 幼稚園・保育園 ◦ 待機児童 ◦ 緊急時にすぐに迎えに行けるか ▪ バスだと車必須 • 学童利用条件 ◦ 週４以上勤務必須、等 9

場所の検討（２）治安・雰囲気女性・子供の為 • 犬の糞・タバコの吸い殻・ゴミがどの程度落ちてるか ◦ マナー度合いが分かる •
路駐 ◦ ガラが悪いと言われる辺りは路駐が多い ◦ 意識して見てみると面白い • 交通量少ないのに大きい中央分離帯（雰囲気悪い感） • 街灯の量（多い方が安心） • 所轄の警察署の事案件数 ◦ 事案発生時にメールをくれるサービスもあるので事前に登録しておいて、様子を見る 10

場所の検討（３）ハザードマップ・地質・断層出来るだけリスクを避ける • ハザードマップは自治体が公表してる ◦ 河川から離れていても、より低ければ浸水するかも。
• 地質・土地用途・災害履歴・活断層 ◦ 国土交通省・国土地理院のホームページ ◦ 明治時代等の土地用途が見れる ◦ 念の為避けておくと、地震時の被害が少なくて済むかも。かも。 11

場所の検討（４）幼稚園・保育園・学童利用条件先々困らない為に • 幼稚園・保育園 ◦ 待機児童がいるか ◦ 共働きを証明できないと優先されな
いケースもある ▪ 預けられなくて働けない • 学童利用条件 ◦ 夫婦とも週４日以上勤務でないとダメとか（証明書要提示とか） • 病児保育の自治体補助 ◦ 補助がないと高い ◦ １日１人１万とかする ◦ そもそも病児保育業者の対応地域外とかもある 12

建てる場合の注意事項 • 旗竿地は安い ◦ ＝売りにくい • 地盤改良は必須 ◦ 地面の表面が緩い場合に行う強化
◦ 掘り返しながらコンクリート流し込んで、硬い箇所を何箇所か作る感じ ◦ 地域特性はあるが、ピンポイントで弱かったりもする ◦ １０万で済むこともあれば３０万とか、もっとかかる場合もある ◦ 掘ってみないと分からないので予算立てし辛い 13

住宅（建物）仕様 14

住宅仕様住宅仕様のパターンを知り、要求仕様を纏めておく • 断熱性 • 気密性 • パッシブデザイン •
工法 ◦ 木造、木造金物、鉄筋コンクリート • 他にも調べたけど割愛 ◦ 断熱施工、防蟻処理、外壁材、屋根材、、 15

住宅性能断熱性と気密性 • 断熱性 ◦ 外気から室内気を遮断する性能 ◦ 高いほど室内気が外気の影響を受けにくい •
気密性 ◦ 室内気と外気との境界の隙間の多さ ◦ 気密性が高い＝隙間が少ない • 断熱性が高くても気密性が低いと、隙間だらけで本末転倒 16

日本の住宅性能基準日本の基準はめちゃくちゃ低い • とは言え、2020年以降は、Q値が2.7以上の家は建てられなくなる 17

断熱性標準仕様書を貰って確認する • 基本は断熱材の性能×厚み ◦ 外壁は厚いほど良い ◦ 柱は太いほど良い • 断熱材の素材による性能差異は
そんなにない。 ◦ 耐久性・耐水性・防音性が違う ◦ 断熱性を上げるならやっぱり壁の厚みが重要 • グラスウール(GW)は駄目と言われるがそうでもない。 ◦ 断熱性が高い北海道でも使用 ◦ 但し、高性能GWに限る ◦ 袋詰めGWは駄目（後述） • 基準単位（値） ◦ Q値、Ua値 18

断熱性（２）単位の意味 • Q値 ◦ 熱損失係数 ◦ 床面積で割るため、床面積が広い住宅が有利
◦ 「＿」なイメージ ◦ 24時間換気の性能を織り込んで良い為、ある程度操作された数値 • Ua値 ◦ 熱損失係数 ◦ 外皮面積で割るため、 Q値より実態に近い数値 ◦ 「□」なイメージ • 両方、低い程良い 19

気密性仕様書に書いてないこともあるので、担当に聞いてみる • 気密性は測定しないと分からない • 基本は気密シートと気密テープをキッチリ施工してること • 開ける予定の穴は建築時に開け
ておく（気密ダクト処理） ◦ エアコン、光回線 • 経年劣化するらしい • 基準単位（値） ◦ Ｃ値 • いつの間にか基準値が撤廃されたらしい。 ◦ 施工業者が追従出来なかっただけじゃないかと推測 20

気密性（２）単位の意味 • C値 ◦ 隙間相当面積 ◦ どの程度の割合で隙間があるのか •
低い程良い 21

パッシブデザイン光熱費を下げる • 自然の力を最大限活かす設計手法 ◦ 太陽光、風 • 夏は太陽光を遮り、冬は太陽光
を取り込む ◦ 軒・庇を出すことで、夏の高い太陽を遮り、冬の低い太陽を入れる ◦ ツールで検証可能 • 風を取り込む窓を多用する ◦ 横滑り窓がベスト • 蓄熱を考慮する • メリット ◦ 室内温度の変化を少なくする ◦ ヒートショック ◦ 光熱費削減 • HEAT20の本読むと良い 22

太陽光をシミュレート SketchUp • 無料の3Dモデリングツール • 有料版もある • 太陽光のシミュレーションが出来る
• 地図から緯度経度を指定 • 年月日・時刻指定 • 一昨年頃まではFree版はダウンロード形式だったが、ブラウザアプリに切り替わった様子 • なので使い方は良く分からん 23

住宅性能向上ポイント窓（１）素材・構成 • 住宅の熱損失の７割は窓 ◦ 窓の性能を上げると効果的 ◦ 玄関ドアも配慮
• シングル→ペア→トリプル • 遮熱Low-E、断熱Low-E • ガス充填 • サッシの素材 ◦ アルミ→混合→樹脂→木 ◦ 混合はアルミ樹脂混合 • スペーサー ◦ アルミ・樹脂 • 個人的最良 ◦ 樹脂サッシ ◦ ペアガラス ◦ Low-E(南北は遮熱、東西は断熱 ) って誰かが言ってた 24

住宅性能向上ポイント窓（２）種類 • 窓の種類で気密性が全然違う • 引き違い窓・掃き出し窓 ◦ 極力減らす
◦ 南面は大きく取りつつ、庇を出す • 基本は横滑り窓 ◦ 風を取り込める方向が違う ◦ 縦滑り窓は一方向のみ ◦ 横滑り窓は左右双方向 • 引き違い窓は正面からのみ • 昔良く見たジャバラ窓は断熱・気密・防犯的に最悪 25

住宅性能向上ポイント断熱材施工方法 • 断熱材は、横・上・下の３方向に施工する • 横（壁） ◦ 内断熱・外断熱
◦ 外断熱が良いというがそうでもない ◦ 基本内、やるなら外内両方 • 上 ◦ 屋根断熱・屋根裏断熱 ◦ 絶対屋根断熱 • 下 ◦ 床断熱・基礎断熱（内・外） ◦ 絶対基礎断熱 • 「絶対」系は気密の取りやすさが違うから 26

住宅品質向上ポイント • 個人的に大手は嫌い ◦ 不勉強な人が多い ▪ 話が通じない人が多かった ◦ スキルが古い・低い
▪ レガシーなSIerに似てる ◦ 不具合は建築業者の責任 ▪ 知人のリフォーム業者がえらい苦労してる ◦ 倒産しにくいのはメリットかも • 住宅工程検査業者を入れる ◦ 第三者の目線 ◦ 一級建築士 ◦ ５万～１５万くらい ◦ 建売でも見てくれる ◦ 嫌がる建築業者もいるなんで嫌がるのかなー？？ 27

設備 28

乾太くんガス衣類乾燥機 • 共働きに必須！ • ３０分～１時間くらいで乾く ◦ タオルとかフワフワ！ • 光熱費は安い（らしい）
• オール電化にしたいなら無理 • ガス配管・排気口が要る為、建築時に導入しとくと良い • 但し、常にバスタオルが全て収納にあるような状態になる（乾くの早すぎ問題） • １０万～１５万くらい 29

TOTO のこり～ゆECO 洗濯機の風呂水配管を壁内に隠蔽 • 洗濯機の風呂水ホースをがちゃがちゃしなくて良い • 配管内部が汚れるのは一緒 •
給水モーターが本体内蔵の洗濯機でないとだめ ◦ シャープ製洗濯機は基本対応していない（単層構造好きなのに） ◦ ＠シャープさんには提言済み･･･ • ５万くらい 30

食洗機食器洗ってくれるアレ • つべこべ言わずにデカいのにしとけ！ • 標準のは小さすぎる • できればガゲナウ ◦
超カッコいい：金属感！ ◦ 大容量：１日分の食器が全部入る ◦ ハイパワー • ３０万～４０万 ◦ 高すぎてうちは諦めた • 但し、食洗機を大きくする為には、キッチンも大きくする必要がある 31 http://www.ntec.tv/products/dishwasher/di250460/

２４時間換気導入必須どれが良いかという話 • 今建築する住宅は、２時間で住宅の空気を入れ替えられる換気設備の設置が義務 ◦ シックハウス対策 •
２４時間換気は３種類 ◦ 一種：給排気共に機械 ◦ 二種：吸気が機械、排気は穴 ◦ 三種：排気が機械、吸気は穴 ▪ 殆どがこれのはず • 一種はさらに２種類 ◦ 熱交換なし ◦ 全熱交換：温度・湿度を交換 ◦ 顕熱交換：温度のみを交換 • オススメは一種の全熱 ◦ 顕熱が多いけどね ◦ うちは予算の都合上、一種の顕熱 32

空調色々あるけどどれが良い？ • エアコン • ガスファンヒーター・石油 • オイルヒーター •
全館空調 • 床暖房 • 高断熱高気密なら、LDKでも8畳用エアコンで十分 • 断熱性能（Q値）×広さ×温度差で必要な熱量は計算できる • 人や家電も熱は放出される • 床暖房は全面（７割越え）なら良いと思う 33

洗面台これだけは言っておきたい • TOTOのスウイング三面鏡がめっちゃ良い • 鏡がこちらにみょ～んと出てくる • 眉毛カットとかで姿勢が楽 •
もちろん化粧も。 • 将来娘に感謝されるはず 34

業者 35

不動産業者 • 建売住宅や土地の売買を販売していたり、仲介してくれる人達 • 自分が如何に凄いか、を語りたがる人種 • 基本信用しない •
大手はちゃんと資料を揃えてくれる（らしい） • うちは知人（妹のお客様）が良かったので頼んだ ◦ 実家の売却・購入も担当した人 ◦ 紹介できるので相談してくらはい 36

建築業者スキル差が激しい • 大手より地場で頑張ってる業者の方が勉強してる印象 • 断熱気密は大手も頑張ってるけど、パッシブは知らない場合が多い •
どこまで求めるかで決めれば良い ◦ 性能、パッシブ、デザイン性、導線を考えた設計 • うちを建ててくれた業者さんの紹介もできるので言うてくらはい（高くはないけど安くもないです） 37

建築業者個人的選び方 • デザイン性 ◦ 自分達の好きなデザインか • 担当営業・設計のキャラ ◦ ズバズバ言う人の方が好き
• 標準仕様書 ◦ 使ってる建材を見る ▪ 断熱材の種類 ▪ 窓（最低でもAPW330） • 見積書のサンプル ◦ 資材等明細レベルの見積もり ◦ Not 坪単価ベースの丼見積もり • 標準的な断熱気密性能を数字で聞く • パッシブデザイン知ってるか ◦ HEAT20を知ってたら鉄板 38

多重請負 SIと一緒 • 大手・中小関係なく、工事は基本外注さん ◦ 大工さん、窓屋さんとか • 外注さんによってスキルがマチマチなので、ちゃんと外注さんにも
教育してる建築業者が良い • SIerもその辺考えるべき ◦ 逆に教育してもらう意味でも 39

お金のこと 40

ライフプランライフプランを立ててみてからローン支払い額を試算する • 80歳くらいまでのライフプランを立ててみる • Excelテンプレートがネットにあるので落として作る •
収入・支出を記入していく ◦ 子供の年齢別費用 ▪ 習い事・クラブ・塾・学校 ◦ 自家用車の購入・維持費 ◦ 老後の蓄え ◦ 収入は一馬力で計算しておく ▪ 病気した時を考えておく • 意外と？お金ない！！ 41

ローンみんなどうしてるんやろ • 個人的には変動３５年でおｋ • 繰上返済は、住宅ローン控除期間後に纏める ◦ 年末のローン残高から控除額算出 •
銀行に払う費用に注意 ◦ 手数料型 ▪ 繰上げ返済で返ってこない ▪ ネット銀行に多い ◦ 保証料型 ▪ 繰上げ返済で返ってくる ◦ ネット銀行は金利が安い傾向があるが、一概にネット銀行の方が良いとは限らない ◦ 細かい計算はしてないけど、繰り上げ返済して多少なりとも返ってきたらうれしいよね 42

ローン補足土地を買うなら • つなぎ融資 ◦ 金利高い ◦ 建物建つまでの融資 • 分割実行
◦ 金利は住宅ローンと同じ ◦ 建物建つまでは金利のみ支払い ◦ 土地購入時点で３５年開始 ▪ 建物建ってからの支払いは期間が短くなる分、ちょっと高くなる • うちは分割実行 43

他の費用現金が要る奴 ※住宅ローンに組み込んだりつなぎ融資も可能 • 不動産業者に支払う手数料 ◦ 最大、物件価格の３％＋６万 ▪ 業者によっては値引き
※他で取られてるけどねー • 建築業者に支払うお金 ◦ 着手金とか中間支払いとか ◦ 勿論全体費用から差し引かれる • 固定資産税・不動産購入税 ◦ 土地を買ったら税務署からハガキが来た、、、はず ◦ 住宅建築目的の場合は申請したら待ってくれる、、、はず • 火災保険 • その他 ◦ 家具・家電・引越し等 44

費用補足家具とか引越しとか • カーテン・照明 ◦ 大塚家具が結構割引率高かった • 家具 ◦ 大塚家具はやめとく
◦ 高いオリジナル商品を勧められる • 引越し ◦ トラック１台分にしたらかなり安くなる ◦ その代わり、自分で運びまくる ◦ 現居の家賃などと相談 ◦ ６・７万にしたはず。 ▪ 普通１５万くらいらしい 45

その他 46

要注意物件・業者フリープラン自由設計建築条件付き土地 • 参照：大阪府のサイト ◦ 下リンク •
土地購入と建築は契約が別！ ◦ 不動産売買契約 ▪ 宅地建物取扱業法 ▪ 手付金放棄で契約解除可能 ▪ 買主が守られている ◦ 建築請負契約 ▪ 民法 ▪ 契約書優先 ▪ 違約金請求されうる • 要注意 ◦ 契約を急かす業者 ◦ とりあえず契約が必要とか ◦ 重説（重要事項説明書）は読む！ 47 http://www.pref.osaka.lg.jp/kenshin/kenchikujoken/index.html

ＣＡＤツール • 3Dマイホームデザイナー ◦ ダウンロード版で9000円くらい ◦ 簡単に間取りを3Dで作れる ◦ 細かいことはできない ▪
方流れ屋根とか • SketchUp ◦ 無償版あり ◦ 間取りを作るにはコツが必要 ◦ パッシブデザインを進めている建築業者なら大体使ってる 48

お勉強高断熱高気密パッシブデザイン • HEAT20 設計ガイドブック ◦ パッシブデザインに関する研究結果が纏まってて、めっちゃ面白い ◦
パッシブデザインガチ勢が見る（らしい） ◦ www.heat20.jp 49

家を建てた時に気を付けたこと

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