三井物産デジタル・アセットマネジメント株式会社（MDM）のアセットマネジメント事業 運用レポートをお届けします。
アセットマネジメント事業運用実績レポート三井物産デジタル･アセットマネジメント株式会社 2023年5月
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© 2023 Mitsui & Co. Digital Asset Management, Ltd.2目次123主な運用不動産P.3 レジデンス / オフィスP.4 旅館･ホテル / 物流施設運用実績P.5 投資エリア別P.6 アセットクラス別概要P.7 レジデンス不動産の運用状況P.8 2023年3月末時点の運用資産不動産投資の姿勢P.9 運用人員数･保有資格P.10 物件選定の基本的な考え方P.11 不動産リスクに対する考え方
© 2023 Mitsui & Co. Digital Asset Management, Ltd.3レジデンス 都心5区ALTERNA日本橋東京都中央区日本橋富沢町2023年2月竣工レジデンス 都心5区グランドコンシェルジュ六本木東京都港区六本木2017年9月竣工オフィス 都心5区恵比寿ファーストスクエア東京都渋谷区恵比寿2014年9月竣工オフィス 都心5区竹橋PREX東京都千代田区神田神保町2020年2月竣工主な運用不動産 レジデンス ／ オフィス
© 2023 Mitsui & Co. Digital Asset Management, Ltd.4ホテル 都心5区ザ ロイヤルパークホテルアイコニック 汐留東京都中央区日本橋富沢町2003年4月竣工旅館 その他地域草津温泉湯宿 季の庭・お宿 木の葉群馬県吾妻郡草津町2010年6月竣工物流施設 その他地域神戸六甲アイランドDC兵庫県神戸市東灘区2016年5月竣工主な運用不動産 旅館･ホテル ／ 物流施設
© 2023 Mitsui & Co. Digital Asset Management, Ltd.5都心5区の内訳山手線渋谷区22% 港区17%新宿区5%中央区7%千代田区7%金額ベースで半分以上が都心5区東京都、特に都心5区と呼ばれる都心エリアは、繁華性や交通アクセスの良さから「土地」の価値が相対的に高く、希少性のある資産であると考えています。運用実績 投資エリア別その他地域42%都心5区58%投資エリア割合（2023年3月末時点）
© 2023 Mitsui & Co. Digital Asset Management, Ltd.6運用実績 レジデンス不動産の運用状況比較的新しい建物であることが特徴弊社のレジデンス不動産は、都心5区の希少性ある立地に加えて、平均築年数が2.2年となっており、比較的新しい建物であることが特徴と考えています。レジデンス運用棟数棟62総戸数戸2,547平均築年数年2.2平均稼働率%95.5（2023年3月末時点）
© 2023 Mitsui & Co. Digital Asset Management, Ltd.7運用実績 アセットクラス別レジデンス53%オフィス32%ホテル14%物流施設1%安定資産 としてレジデンス不動産に着目レジデンス不動産は、一般的に景気変動や資産価格の変動割合が小さく、賃料水準には下方硬直性がある（住宅の家賃は相対的に下がりにくい）と考えています。加えて、一棟レジデンス不動産は個別の賃貸借契約が小口化されていて、契約時期も分散されているため、一時期に大量の空室が発生することや、大幅な賃料の減額が発生するリスクが相対的に低いと考えています。※全物件69件※安定資産とは不動産や、インフラなどALTERNAが提供を予定する金融商品の投資対象資産を指し、 当資産の持続的な稼働により、中長期での安定的な投資成果の獲得を期待するものです。 なお、ALTERNAが提供する金融商品は元本保証や将来の投資成果を保証するものではありません。（2023年3月末時点）
© 2023 Mitsui & Co. Digital Asset Management, Ltd.8運用実績 2023年3月末時点の運用資産運用総額1,875億円運用物件数物件69※クロージング中のものを含めた場合、運用総額は2,000億円以上
© 2023 Mitsui & Co. Digital Asset Management, Ltd.98名うち18名うち4名うち28名うち不動産証券化マスター不動産と金融分野にわたる幅広い実践的な専門知識を有する資格宅地建物取引士宅地･建物の売買･貸借に関する実用的な知識を有する資格（国家資格）証券アナリスト証券投資・企業評価のプロフェッショナルである資格証券外務員金融商品の販売・勧誘等を行うための必要資格不動産投資の姿勢 運用人員数･保有資格40名運用人員数正社員・嘱託社員パートタイム・出向者（2023年3月末時点）
© 2023 Mitsui & Co. Digital Asset Management, Ltd.10不動産投資の姿勢 不動産選定の基本的スタンス不動産価値や希少性を重視都心エリアに位置する不動産を選択的に投資しますレジデンス、オフィスはテナント入替えの容易さを重視汎用性の高い建物仕様を備えていること、経年劣化による競争力低下の懸念が小さい不動産を投資対象にします商業施設、ホテル・旅館、物流施設など不動産を利用されるテナント企業と長期間の契約を締結している場合は契約価値に重点を置いた投資を行うことがあります。
© 2023 Mitsui & Co. Digital Asset Management, Ltd.11不動産投資の姿勢 不動産への投資リスクに対する考え方（1）想定される不動産投資リスク 主な要因例 リスクへのアプローチ価格変動リスク不動産の価値が変動する需要と供給、経済の状況金利の動向、立地条件 など◉需要が強いエリアに投資立地条件は最も大きな影響を及ぼすと考えられるため、「都心５区」など長期にわたって需要が強いエリアに投資を行うことが、重要ポイントと考えます。賃料変動･テナントリスク不動産運用による収入が変動する立地条件建物設備･仕様管理の状態◉競争力が高い土地・建物に投資「都心５区」など需要が強いエリアに投資を行うこと、また築年数が新しく、設備や仕様の競争力が高い建物に投資を行うことが、重要なポイントと考えます。◉後継テナントの誘致可能性を想定旅館や物流施設などに使用される不動産に際してはテナント企業の事業内容や信用リスクを考慮し、将来的にテナント退去が発生した場合であっても、後継テナントを誘致できる点に留意し、テナントリスクの軽減に努めています。
© 2023 Mitsui & Co. Digital Asset Management, Ltd.12不動産投資の姿勢 不動産への投資リスクに対する考え方（2）流動性リスク希望するタイミングで取引ができない不動産が持つ個別性買い手のタイミング◉立地条件に優れた不動産に投資立地条件に優れた不動産は、取引関係者（買い手）からの需要が強いことから、価格交渉や売却タイミングを売り手側である程度コントロールすることが可能と考えます。自然災害リスク直接の被害や経済活動低下により需要減少する地震 台風･洪水土砂災害 火山噴火 など◉立地･建物の耐災害性を考慮自然災害の影響を受けにくい立地を選択することや、耐震性や耐水性に優れた建物への投資を行うことが自然災害リスクを低減できると考えています。想定される不動産投資リスク主な要因例 リスクへのアプローチ
商 号 等 ：三井物産デジタル・アセットマネジメント株式会社 金融商品取引業者 関東財務局長（金商）第3277号加入協会：日本証券業協会、一般社団法人日本投資顧問業協会、一般社団法人第二種金融商品取引業協会本案内に記載のサービスのご提供及び商品等へのご投資には、サービス及び商品ごとに所定の手数料や諸経費等をお客様にいただく場合があります。また、各商品等には価格の変動等による損失が生じるおそれがあります。商品ごとに手数料等及びリスクは異なりますので、お客さま向け資料をよくお読みください。
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