三井物産グループのデジタル証券〜学芸大学・中野・浅草橋・大塚〜徹底解説セミナースライド（20250129）

2025年1月29日に開催したALTERNA（オルタナ）の10号案件「三井物産グループのデジタル証券〜学芸大学・中野・浅草橋・大塚〜（譲渡制限付）徹底解説セミナー」のスライドです。

Transcript

1. CONFIDENTIAL 商号等： 三井物産デジタル・アセットマネジメント株式会社 金融商品取引業者 関東財務局長（金商）第 3277号 加入協会：日本証券業協会、一般社団法人 日本投資顧問業協会、一般社団法人 第二種金融商品取引業協会 CONFIDENTIAL
2. 公開 はじめに スピーカー 三井物産デジタル‧アセットマネジメント株式会社 （MDM） 共同創業者/取締役 ALTERNA事業部⻑ 丸野 宏之（まるの ひろゆき） 略歴 • 東京⼤学⼯学部システム創成学科卒 • ⼤⼿総合商社に⼊社後、スタートアップ‧独⽴などを経て、 2020年4⽉に三井物産デジタル‧アセットマネジメントを共同創業 • 機関投資家様向けの商品組成などを経て、「ALTERNA」に⽴ち上げから関与 • 不動産証券化協会認定マスター、宅地建物取引⼠ • ２児の育児に奮闘中、趣味は登⼭ 2
3. 公開 3 オルタナのご紹介 はじめに 三井物産グループが厳選した不動産‧インフラなどの安定資産に、デジタル証券を通じて、 1⼝10万円から投資できる、⼀般投資家様向けのオンライン資産運⽤サービス。 ✓ プロ品質の安定資産*に、10万円から。 ✓ ⼿続きは全てスマートフォンで完結。 ✓ 運⽤‧納税**もプロにおまかせ。 ✓ 充実した情報開⽰で安⼼。 *「安定資産」とは、不動産やインフラなど、ALTERNA（オルタナ）が提供を予定する⾦融商品の投資対象資産を指し、当資産の  持続的な稼働により、中⻑期での安定的な投資成果の獲得を期待するものです。 ** オルタナ上の商品の分配⾦等は、2024年4⽉時点において「申告分離課税」に該当しており、⼝座開設時に「特定⼝座（源泉徴 収あり）」を選択した場合は納税を当社におまかせいただくことが可能です。尚、特定⼝座（源泉徴収なし）を選択した場合は、 分配⾦については、当社が源泉徴収を⾏いますが、売却益‧償還益については、お客様ご⾃⾝での確定申告が必要となります。 当社が作成した「年間取引報告書」を⽤いて確定申告を⾏っていただくことになります。 ***2024年12⽉31⽇時点 累計投資額 150 億円 突破！***
4. 公開 三井物産デジタル‧アセットマネジメント（MDM）について はじめに 会社設⽴ 2020年 資産運⽤総額（AUM）* 2, 400億円+ デジタル証券ファンド組成数* 14 国内No.1** * 2024年8⽉31⽇時点 **2024年12⽉31⽇時点で資産運⽤会社が組成する電⼦記録移転有価証券表⽰権利等を発⾏したファンド数。有価証券届出書を元に当社調査。 所在地 〒103-0012 東京都中央区⽇本橋堀留町1-9-8 ⼈形町PREX4階 資本⾦ 30億円（資本準備⾦を含む） 従業員数 70名（2024年9⽉1⽇現在） 登録免許 関東財務局⻑（⾦商）第3277号 第⼀種⾦融商品取引業‧第⼆種⾦融商品取引業‧投資運⽤業 事業内容 不動産‧インフラを中⼼とする実物資産のアセットマネジメント事業 個⼈投資家向けオンライン資産運⽤サービス「オルタナ」の運営 当社の強み 総合商社‧不動産⾦融等の出⾝者が集う「資産運⽤のプロ集団」 ファンド組成〜販売〜運⽤を⼀気通貫で⾏う「製販⼀体」の体制 社員の3割がソフトウェアエンジニア「デジタルネイティブ」な⾦融機関 株主 4
5. 公開 MDMの強み はじめに 通常のファンドビジネスでは、様々なプレイヤーが介在し業務の⾮効率が発⽣しますが MDMでは、ファンド組成‧販売‧運⽤までワンストップで対応し、業務効率の最⼤化を⾏っています。 証券会社 運⽤会社 仲介会社 証券販売 (オルタナ) 事業 アセット マネジメント 事業 業務の⾮効率性‧中間マージンの発⽣ 対象資産 投資家 ワンストップによる効率化を実現 いままで MDM 5
6. 公開 1 「三井物産グループのデジタル証券〜学芸⼤学‧中 野‧浅草橋‧⼤塚〜（譲渡制限付）」 のご紹介
7. CONFIDENTIAL 商号等： 三井物産デジタル・アセットマネジメント株式会社 金融商品取引業者 関東財務局長（金商）第 3277号 加入協会：日本証券業協会、一般社団法人 日本投資顧問業協会、一般社団法人 第二種金融商品取引業協会 CONFIDENTIAL ※本商品は、三井物産株式会社の⼦会社である三井物産デジタル‧アセットマネジメント株式会社によって組成‧販売されるものです。
8. 公開 8 商品概要 商品概要 三井物産グループのデジタル証券 〜学芸⼤学‧中野‧浅草橋‧⼤塚〜 （譲渡制限付） アセットタイプ レジデンス 投資⾦額 10万円〜 想定利回り（※） 3.6％ 運⽤期間 約5年1ヶ⽉ ※税引き前予想分配⾦利回りの第⼀期‧第⼆期平均値（年率換算）。予想分配⾦には、利益超過分配が含ま れます。また、運⽤終了時の物件売却の損益は考慮されておりません。詳細は後述の1⼝当たり予想分配⾦の 欄をご覧ください。 ※本商品は、三井物産株式会社の⼦会社である三井物産デジタル‧アセットマネジメント株式会社によって 組成‧販売されるものです。
9. 公開 案件紹介動画（約4分） 9 商品概要
10. 公開 商品概要 本商品の特徴 東京メインターミナル駅に近接。インフレの追い⾵を受ける築浅レジデンス4棟 全136室・総額63億円に“まとめて”投資 
 • 投資対象は、新宿‧渋⾕‧東京などの主要駅から近い4 物件（計136部屋）の築浅レジデンス。 • 東京23区の賃貸マンションは賃料の上昇が継続。本4物 件も賃料上昇の実績あり。 • レジデンス投資は、安定性に加えてインフレ対策として の側⾯も。 10
11. 公開 商品概要 投資対象不動産の概要① ALTERNA学芸⼤学 所在地 東京都世⽥⾕区野沢三丁⽬9-11 不動産価格 鑑定評価額：1,010,000,000円 ※2024年12⽉31⽇時点 建物 • 総⼾数：25⼾ • 竣⼯：2022年11⽉29⽇ • 構造：鉄筋コンクリート造地上 5階建 • 延床⾯積：825.50㎡ ⼟地 • 敷地⾯積：330.60㎡ • 建蔽率：60%（許容70％） • 容積率：200% • ⽤途地域：第1種住居地域 その他 • 部屋タイプ：1R • 稼働率実績：96.0％ ※2024年11⽉末時点 11
12. 公開 商品概要 ロケーション‧周辺環境① ALTERNA学芸⼤学 ▪電⾞‧バスでのアクセス  東急東横線「学芸⼤学」駅 徒歩約9分 ▪特徴 • 学芸⼤学駅は、東急東横線の急⾏停⾞駅。渋⾕駅まで 約8分、恵⽐寿駅までは約7分、池袋駅にも乗り換えな しと、都⼼へのアクセスが抜群です。 • 駅周辺は、買い物スポットや飲⾷店が充実している⼀ ⽅、商店街を抜けると閑静な住宅街となり、住みやす い環境が整っています。 • グローバルメディア「タイムアウト」で、毎年発表さ れる「世界で最もクールな街」2024版に⽇本から唯⼀ 選出され、国内外から注⽬を集める注⽬のエリア。 12
13. 公開 商品概要 投資対象不動産の概要② リーラ中野 所在地 東京都中野区新井⼀丁⽬38-3 不動産価格 鑑定評価額：1,040,000,000円 ※2024年12⽉31⽇時点 建物 • 総⼾数：38⼾ （投資対象部分は27⼾） • 建築時期：2022年9⽉5⽇ • 構造：鉄筋コンクリート造地上12 階建 • 延床⾯積：1,435.17㎡ （対象占有⾯積710.11㎡） ⼟地 • 敷地⾯積：274.01㎡ • 建蔽率：80%（許容100％） • 容積率：400% • ⽤途地域：近隣商業地域 その他 • 部屋タイプ：1K、1LDK • 稼働率実績：93.4％ ※2024年11⽉末時点 13
14. 公開 商品概要 ロケーション‧周辺環境② リーラ中野 ▪電⾞‧バスでのアクセス  東京メトロ東⻄線「中野」駅徒歩約10分  ⻄武新宿線「新井薬師」駅徒歩約9分 ▪特徴 • 「中野」駅はJR中央線、総武線、東京メトロ東⻄線の 3路線が乗り⼊れており、交通の利便性が⾼い駅と なっています。 • 「中野」駅周辺の賑わいとは対照的に本物件の周辺は 閑静な住宅街が広がり、都市の利便性と静穏性を兼ね 備え、魅⼒的なロケーションとなっています。 14
15. 公開 商品概要 投資対象不動産の概要③ Brillia ist浅草橋 所在地 東京都台東区浅草橋⼀丁⽬34-2 不動産価格 鑑定評価額：2,380,000,000円 ※2024年12⽉31⽇時点 建物 • 総⼾数：49⼾ （投資対象部分は44⼾） • 建築時期：2021年10⽉4⽇ • 構造：鉄筋コンクリート造地上13 階建 • 延床⾯積：2,479.51㎡ （対象占有⾯積1,540.49㎡） ⼟地 • 敷地⾯積：388.20㎡ （借地⾯積65.30㎡を含む） • 建蔽率：80%（許容100％） • 容積率：500% • ⽤途地域：商業地域 その他 • 部屋タイプ：1R、1DK、1LDK、 2DK、2LDK • 稼働率実績：93.6％ ※2024年11⽉末時点 15
16. 公開 商品概要 ロケーション‧周辺環境③ Brillia ist浅草橋 ▪電⾞‧バスでのアクセス  JR総武線「浅草橋」駅 徒歩約2分  都営浅草線「浅草橋」駅 徒歩約4分 ▪特徴 • 現地からは最寄り駅の浅草橋駅をはじめとした6駅4路 線が利⽤可能。電⾞でJR「東京」駅まで約10分。 • JR総武線を利⽤すると「秋葉原」駅や「新宿」駅に、 都営浅草線を利⽤すると「⽻⽥空港」や「成⽥空港」 に乗換えなしでアクセス可能で、通勤や通学、旅⾏な どさまざまなシーンで利⽤できます。 • ⽣活圏内には各駅を中⼼に多くの商業施設が集まって おり、⾼い⽣活利便性を誇ります。 16
17. 公開 商品概要 投資対象不動産の概要④ ALTERNA⼤塚 所在地 東京都豊島区北⼤塚2-31-1 不動産価格 鑑定評価額：1,880,000,000円 ※2024年12⽉31⽇時点 建物 • 総⼾数：40⼾ • 建築時期：2022年1⽉26⽇ • 構造：鉄筋コンクリート造地上 8階建 • 延床⾯積：1,338.80㎡ ⼟地 • 敷地⾯積：390.40㎡ • 建蔽率：80%（許容90％） • 容積率：400% • ⽤途地域：近隣商業地域 その他 • 部屋タイプ：1K、1DK、 1LDK、2LDK • 稼働率実績：92.7％ ※2024年11⽉末時点 17
18. 公開 商品概要 ロケーション‧周辺環境④ ALTERNA⼤塚 ▪電⾞‧バスでのアクセス  JR⼭⼿線「⼤塚駅」徒歩約4分  都電荒川線「⼤塚駅前駅」徒歩約6分 ▪特徴 • ⼭⼿線の沿線の⼤塚駅北⼝エリアに位置しています。 • ⼤塚駅北⼝では再開発が進んでおり、2018年には星野 リゾートの都市型ホテルの都内1号店である「OMO5⼤ 塚」や、昭和の⾵情の居酒屋が並ぶ「東京⼤塚のれん 街」が同時オープンする等、活気のある街づくり、住 み⼼地の良い街づくりが進んでおり、賃貸需要の増加 が期待されます。 18
19. 公開 商品概要 Q. なぜ今回は1物件ではなく、複数物件？ これまでオルタナでは「何に投資しているか分かりやすい商品」を⼤事なコンセプトの1つとして、特定（単⼀）の物 件に投資可能な商品をお届けしてきました。 そのため、良い⽴地‧物件であっても規模感（部屋数）が⼩さいものについては、以下のような観点から単⼀物件では 商品化が難しい実情がございました。 • テナントの分散度...テナント数が少ないと、1テナントが抜けた時のインパクトが⼤きく、賃料収⼊が安定しに くい • 商品化に係るコスト...ファンド化するためにリーガル費⽤等の固定費がかかるので、規模が⼩さいと利回りへの マイナス影響が⼤きい そこで今回は、できるだけ「分かりやすさ」は損なわないようにしながらも、上記のような規模は⼩さいものの当社の クオリティ基準を満たす物件をまとめることで⼀定の規模感を出し、これらの少数（複数）物件に⼀括で投資する機会 をご提供するコンセプトに⾏き着きました。 19
20. 公開 商品概要 東京23区の賃貸マンションについて 東京都の⼈⼝も上昇傾向にあり、過去5年間の東京23区の マンション賃料（㎡単価）は上昇傾向にあり、2021年9⽉ 末〜2024年9⽉末の3年間で+12.25％の賃料上昇（㎡単 価）が確認されています。 今回の投資対象物件でも以下の賃料上昇事例があります。 ‧ALTERNA学芸⼤学：+4.7％（2024年8⽉のテナント⼊替時） ‧リーラ中野：+6.6％（2024年8⽉のテナント⼊替時） ‧Brillia ist 浅草橋：+7.9％（2024年9⽉のテナント⼊替時） ‧ALTERNA⼤塚：+19.4％（2024年10⽉のテナント⼊替時）  ※⼩数点第⼆位で四捨五⼊ 20 ※出所：公益財団法⼈東⽇本不動産流通機構「⾸都圏賃貸居住⽤物件の取引動向」
21. 公開 商品概要 賃貸レジデンスの特徴について① インフレ耐性 賃貸レジデンスは、インフレ耐性の⾼い資産となっており、昨今のインフレ環境下において、魅⼒的な投資先です。 21
22. 公開 商品概要 賃貸レジデンスの特徴について② プロ投資家の⽬線 22 ※出所：⼀般社団法⼈不動産証券化協会（ARES）および株式会社三井住友トラスト基礎研 究所（SMTRI）公表「不動産私募ファンドに関する実態調査〜2024年7⽉ 調査結果〜」 ※左のグラフは各年7⽉時点、右のグラフは2024年7⽉時点 ⼀般的にレジデンスという資産は、景気変動や資産価格の変動割合が⼩さく、 賃料⽔準には下⽅硬直性がある（家賃は 相対的に下がりにくい）という特徴があり、機関投資家（プロ）の間でも安定して売買されるアセットクラスです。
23. 公開 商品詳細 組成時 本商品の購⼊が決定した投資家の皆様からオルタナを通じ て当社に払い込まれた資⾦は、対象不動産の信託受益権を 運⽤する合同会社の匿名組合契約出資持分の取得に使⽤さ れます。 ※対象不動産以外の不動産の追加購⼊は⾏いません。 また、対象不動産の取得資⾦には、銀⾏からの借⼊も利⽤ することが予定されており、投資家の皆様は対象不動産の 価格‧収益の変動に対して、⼀定のレバレッジ効果を得る ことができます。 23 ※本ページのスキーム図は、⼀部当事者‧契約関係等を省略した図であり、正確なス キーム図については⽬論⾒書をご覧ください。
24. 公開 商品詳細 運⽤中 運⽤が始まると、アセット‧マネージャーが作成した事業 計画に従って、対象不動産の賃貸運営、建物管理、修繕‧ 改修等が実施されます。 対象不動産の賃貸借契約に基づき、毎⽉テナント様から賃 料が⼊⾦されます。ここから諸コストや借⼊の利息⽀払、 リザーブ⾦などを差し引き、投資家の皆様に配当（年2回） が⾏われます。 ※2025年は配当が1回のみです。 24
25. 公開 商品詳細 終了（償還）時 ファンドの運⽤期間（約5年1ヶ⽉）満了時に、原則として 対象不動産は売却され、その売却収益を元に借⼊の返済な どを⾏い、最後に本商品の償還（元本‧配当の交付）が⾏ われ、ファンドは終了となります。 25
26. 公開 商品詳細 ズバリ、オルタナの商品のリスクは？ 稼働や価格が⽐較的安定した不動産が投資対象とはいえ、利回り保証‧元本保証の商品ではありません。 予想分配⾦と⽐べて実際の分配額は増減する可能性がありますし、不動産の売却価格次第で運⽤終了時の分配⾦は 出資⾦元本よりも増減する可能性があります。 不動産に売却益が生じた場合 不動産に売却損が生じた場合
27. 公開 商品詳細 Q.終了時期は変わる？償還時期の変更について 原則として、2030年4⽉期の信託計算期間に対象不動産 （信託受益権）は売却され、その後に本商品の償還も⾏ われます。 しかし、アセット‧マネージャーが知る限りにおいて、 お客様の利益最⼤化に資すると判断する売却機会を得た 場合には、対象不動産（信託受益権）を早期売却（2025 年3⽉17⽇以降）する場合があります。 また、お客様の利益最⼤化のために必要とアセット‧マ ネージャーが判断する場合、必要に応じて借⼊⾦のリ ファイナンスを検討するとともに、信託計算期間が終了 した後から1年間（2031年4⽉30⽇まで）を限度として運 ⽤期間の延⻑を決定する場合があります。 27
28. 公開 商品詳細 Q.運⽤期間はもっと短くできないの？ 28 「運⽤期間が短い⽅がリスクが低い」と思いがちですが、不動産のマーケットサイクル（価格変動）を考えると、 運⽤期間が⻑い⽅が売却タイミングをコントロールしやすく、相対的に元本毀損リスクを低減できる可能性があります。 不動産価格 時間 × 運⽤期間 運⽤期間 ◯ 取得 売却 取得 売却 不動産価格 時間 運⽤期間 ◯ 取得 売却 早期売却 ◯ 運⽤期間が短い場合 運⽤期間が⻑い場合 価格下落時に売却タイミングが来ると 元本毀損リスクが⽣じる。 ⻑い運⽤期間の中で、常に良い売却機会を探すため 価格下落時に売却する可能性を減らすことができる。 ＋ 運⽤期間中に投資持分の売却も可能*なため 万が⼀の時の換⾦⼿段もある。 ↓ 当該リスク等を低減するため「優先劣後構造」を作って 優先出資部分は多少の価格下落には耐えられるように⼯夫。 延⻑ *必ずしも売却できるわけではない点、売却するまでに⼀定期間が かかる点などにご注意下さい。
29. 公開 Q.譲渡制限とは？運⽤期間中のお取引について 売却価格 = 基準価額を基準に当社が決定する価格        = 基準価額 × 〜97% *売却価格の割合は変更になる場合があります 【注】必ずしも売却できるわけではない点、売却するまでに⼀定期 間がかかる点などにご注意下さい。 • 本商品は、基準価額を基準とした売却価格により、 当社に対して売却（買取）を申し込むことができま す。 • ただし、以下のような制限がある点にご注意下さ い。 ◦ 売却不可期間があります。 ◦ 対象不動産の売却が決定された場合や、その 他当社が定める場合に、必ずしも売却できな い場合があります。 ◦ 売却には⼀定期間かかり、当社以外を通じた 売買はできません。 • 相続‧⼤規模⾃然災害発⽣時は、売却不可期間にお いても売却申込みのお⼿続きが可能になる場合があ ります。 • 上場商品ほどの流動性（換⾦性）が確保されていな い点にご注意下さい。 29 商品詳細
30. 公開 商品詳細 1⼝当たり予想分配⾦ 分配⾦利回り= 1⼝当たり分配⾦ ÷ 運⽤⽇数 × 365⽇ ÷ （発⾏価格（100,000）) 分配⾦利回りは⼩数点第⼆位で四捨五⼊した値を表記しています。 30 【注意事項】 予想分配⾦は、諸コスト‧⼿数料等を控除した「後」の数値となります。 本資料に記載されている予想数値は、契約及びアセット‧マネージャーの予想に基づく⼀定の前提条件のもとに算出した現時点の⾒込額です。匿名組合出資配当について は、賃借⼈による賃料の滞納⼜は不払いがないことを前提としています。今後の賃料収⼊の変動、予期せぬ修繕の発⽣等運⽤環境の変化、⼜は⾦利の変動等状況の変化に より、前提条件との間に差異が⽣じ、その結果、当期純利益及び1⼝当たり分配⾦を含む予想数値は変動する可能性があり、その⾦額を保証するものではありません。 また、本商品は投資対象不動産を売却することを予定しており、その売却価格によって損益が左右されます。本商品は元本‧利回りが保証される商品ではありません。 本件匿名組合出資にかかわる利益の分配に対してなされる源泉徴収税額相当分は⼆重課税にあたるため、お客様への収益の分配の際に源泉所得税等の額から⼀部控除され ます。そのため、本件匿名組合出資にかかわる利益の分配に対してなされる源泉徴収税額相当分を⾜し戻した利回りを表⽰しております。
31. 公開 基準価額は、1⼝当たりNAV（1⼝当たりNet Asset Value。優先出資持分1⼝当たりの純資産額）のことを指します。 本商品の基準価額は、当初募集時においてお買付いただく時点では100,504円で、原則として年2回アセット‧マネー ジャーが公表します。 31 （参考）基準価額について 商品詳細
32. 公開 税務上の取扱い ⽇本の居住者(個⼈)に対する課税上の⼀般的な取扱いは以下のとおりです。 • 本商品の収益分配に係る源泉徴収の税率は、20.315%（15％の所得税、復興特別所得税（所得税額の2.1％）及び5％の地⽅税の合計）に 加え、本件匿名組合出資にかかわる利益の分配に対してなされる源泉徴収税額相当分の⼆重課税調整を⾏い、算出します。 • 本商品の分配⾦については、 ⼝座開設区分が特定⼝座（源泉徴収あり/なし）のいずれにおいても、上記の税率にて源泉徴収を⾏います。 • 本商品の売却損益‧償還損益については、上場株式等に係る譲渡所得等として申告分離課税の対象となります。 • 売却益‧償還益については、次の取扱いとなります。 ◦ ⼝座区分が特定⼝座（源泉徴収あり）の場合、 当社が納税を⾏うため、原則確定申告は不要です。 （お客様ご⾃⾝で申告することも可） ◦ ⼝座区分が特定⼝座（源泉徴収なし）、または⼀般⼝座の場合、 お客様ご⾃⾝で確定申告が必要となります。 • 譲渡損失の繰越控除や他社の⼝座と損益通算を希望する場合はお客様ご⾃⾝で確定申告が必要となります。 ※なお、税法等が改正された場合は、上記の内容が変更になることがあります。また、個々のお客様の固有の事情によっては、異なる取扱いが⾏ われることがあります。実際の申告の際は、税理⼠‧税務署等の専⾨家へご相談ください。 ※本信託に適⽤される法令‧税‧会計基準等は、今後変更される可能性があります。会計の取扱いや税の取扱いが変更となることで、本信託の税 負担が増⼤し、⼜は本信託の維持が困難になる可能性があります。くわしくは、税制関連リスクの説明をご覧ください。 32 商品詳細
33. 公開 • 本信託に適⽤される法令‧税‧会計基準等は、今後変更される可能性があります。会計の取扱いや税の取扱いが変更となることで、本信託の税負担が 増⼤し、⼜は本信託の維持が困難になる可能性があります。 • 本受益権の収益の分配に係る⽇本の課税上の取扱いについては、法令上明確に規定されていない部分が含まれます。仮に、⽇本の税法上、 本受益権 の収益の分配の取扱いについて異なる解釈等がなされる場合には、本信託に対して投資した者に対する課税上の取扱いが異なる可能性があります。 • 2025年1⽉23⽇現在、⾦融庁から財務省に対する令和7年度税制改正要望が公表されています。当該税制改正要望には、受益証券発⾏信託の分配のう ち、 信託財産の減価償却費相当分に係る投資家（受益者）への分配（利益を原資としない分配）について、利益の配当ではなく元本の払戻しとして 取り扱い、分配を受ける投資家（受益者）において所得税の課税がないこと等、 課税上の取扱いを明確化する旨の改正要望が含まれています。 • 仮に当該税制改正要望に沿った内容の改正が実現した場合、利益を原資としない分配（いわゆる利益超過分配）については、本受益権を保有する投資 家において所得税の課税が発⽣しないこととなるため、 本受益権の信託配当に関する⼿続や、本受益権を保有する投資家への課税額が変更されるこ ととなります。 • ただし、上記の税制改正要望は税制改正案ではなく、その内容を実現するためには信託協会の計算規則等の関係規則の改正並びに税制改正に関する 法律の国会における承認及び可決が必要であり、 令和7年度税制改正⼜はそれ以降の時期において当該税制改正要望が実現する保証はなく、当該税制 改正が⾏われない可能性や、異なる内容での改正が⾏われる可能性があります。 • また、仮に、当該税制改正要望と同内容の改正が⾏われた場合であっても、保護預り契約を締結する取扱⾦融商品取引業者において税制改正に対応し たシステムの修正等が必要になる可能性があるところ、 対応が適時に⾏われる保証はなく、本受益権を保有する投資家に事務⼿続等の負担が⽣じる 可能性があります。 税制関連リスク 33 商品詳細
34. 公開 申し込み⽅法‧スケジュール 注意事項 • ⼊⾦期限までに申込⾦額以上をご⼊⾦ください。 当選結果の決定の際に投資可能額が不⾜している場 合、当選対象外となります。 • 仮申込期間内の仮申込だけでは、購⼊は完了しませ ん。 当選結果の発表後、購⼊申込期間に購⼊申込 をしていただいた後に、購⼊完了となります。 • 補⽋当選されたお客様も、繰上当選の可能性がござ いますので購⼊申込期間に購⼊申込をお願いします （繰上当選とならなかった場合はご購⼊いただけま せん）。 34 本商品のお申込みは「 先着‧抽選併⽤⽅式 」となります。 商品詳細
35. 公開 先着‧抽選併⽤⽅式 抽選結果について • 当選結果発表された旨はメールにてご連絡いたしま す。 • お客様の投資についての知識‧経験‧資⼒‧当社と の取引状況等を踏まえて、当社の判断により当選対 象外となる場合がございます。その際の判断、理由 等詳細はお答えいたしかねます。 • 抽選枠となった場合、 ⼀部当選（仮申込数よりも 少ない⼝数が当選） となる場合があります。 ⼝座資⾦の取り扱いについて • 当選または補⽋当選となった場合、約定までの間、 当選⾦額については、他案件へのお申込みへの利⽤ や出⾦はできません。 ただし、購⼊意思がない場 合、辞退いただくことで他案件へのお申込みへの利 ⽤や出⾦が可能になります。 35 商品詳細
36. 公開 2 キャンペーンについて
37. 公開 ⽇頃からの感謝の気持ちを込めて、購⼊特典をご⽤意しました！ キャンペーンについて 購⼊特典 37 商品購⼊で豪華特典が当たる！ オルタナ紹介プログラム ※詳細はキャンペーンのお知らせ等をご覧ください。
38. 公開 商品購⼊で豪華特典が当たる！ • 【3組6名様】ザ ロイヤルパークホテル アイコニック 東京汐留 最上階38Fエグゼクティブフロア スイート 無料宿泊券（1泊‧朝⾷付） 38 本商品を購⼊の上、所定の応募フォームからエントリーいただいたお客様の中から抽選で豪華特典（以下、本特典）を プレゼント！ ※詳細はキャンペーンのお知らせ等をご覧ください。 キャンペーンについて
39. 公開 オルタナ紹介プログラム • ご招待された⽅が初めてオルタナで商品を購⼊した場合、ご招待した⽅に1⼈あたり3,000円、ご招待された⽅ に3,000円の現⾦をプレゼント！ • 10名まで招待可能なため、最⼤で30,000円の現⾦をプレゼント！ • 招待された⽅には、10号案件「三井物産グループのデジタル証券〜学芸⼤学‧中野‧浅草橋‧⼤塚〜（譲渡制限 付）」の特別優先券をプレゼント！ 39 ※詳細はキャンペーンのお知らせ等をご覧ください。 ※本商品は、三井物産株式会社の⼦会社である三井物産デジタル‧アセットマネジメント株式会社によって組成‧販売されるものです。 キャンペーンについて
40. 公開 ご視聴ありがとうございました！
41. 公開 41 ディスクレーマー ⾦融商品取引法第37 条（広告等の規制）にかかる留意事項 ⾦融商品取引契約締結に係るリスクについて 当社が取り扱う⾦融商品は、元本が保証されているものではなく、原資産たる不動産等の価額、⾦利⽔準、為替相場等の市況の変動によっ て、価値が変動することがあり、期待されていた配当を得られないリスクや当初元本を超過する損失が発⽣し、当初元本を毀損するリスクがご ざいます。 当社が取り扱う⾦融商品は、その特性及び対象とする原資産（不動産等）の特性から、⾦融商品ごとに、リスクの内容や程度が異なりますの で、各商品のページに掲載された商品概要説明書、契約締結前交付書⾯及び⽬論⾒書等の該当欄をよくお読みください。 ⾦融商品取引契約締結に係る費⽤について 当社が取り扱う⾦融商品は、商品ごとに所定の⼿数料や諸経費等をご負担いただく場合があります。 各商品のページに掲載された商品概要説明書、契約締結前交付書⾯及び⽬論⾒書等の該当欄をよくお読みください。 商号等  三井物産デジタル‧アセットマネジメント株式会社 ⾦融商品取引業者 関東財務局⻑（⾦商）第3277号 加⼊協会 ⽇本証券業協会、⼀般社団法⼈⽇本投資顧問業協会、⼀般社団法⼈第⼆種⾦融商品取引業協会
42. 公開 42 ディスクレーマー 免責事項 • 本資料上で提供している情報‧内容（以下「提供情報‧内容」といいます。）は、⾦融商品取引法等の法律で要求される開⽰書類や 運⽤報告書ではありません。 • 提供情報‧内容（数値等含む）は、信頼できると判断された情報に基づき、誤り‧遺漏等がないよう細⼼の注意を払っておりますが、正確性、完全 性、妥当性及び公正性を保証するものではありません。 • 提供情報‧内容の数値等は、過去の実績値、概算値または計算値であり、実際とは異なる場合があります。また、予告なしに内容が 変更⼜は廃⽌される場合があります。 • 提供情報は、当社が著作権を有しますので、提供されましたお客さま限りでご使⽤ください。当社の事前承諾なしにこれを複製し、 改変し、刊⾏し、配布し、転⽤し、若しくは掲載すること及びこれを商業的に利⽤することを禁⽌します。また、本資料に掲載されている当社に関連 する商標類（商標、ロゴ及びサービスマーク）は、当社に属するものであり、 これを当社に無断で複製し、改変し、刊⾏し、配布し、転⽤し、若し くは転載すること及びこれを商業的に利⽤することを禁⽌します。 • 提供情報‧内容の投資対象物件等については、例⽰として掲載しているものですので、将来の取得‧成果等を⽰唆ないし保証するものではありませ ん。 • 本資料は、お客さまに対して税⾦、会計⼜は法律上のアドバイスを提供するものではありません。また、⽇本の居住者が利⽤するために作成されたも のであり、その他の国の居住者を対象とするものではありません。 • 投資に関する最終決定は、お客様向け資料等をよくお読みになり、お客様ご⾃⾝の判断でなさるようお願いします。 • 「安定資産」とは、不動産やインフラなど、ALTERNA（オルタナ）が提供を予定する⾦融商品の投資対象資産を指し、当資産の持続的な稼働によ り、中⻑期での安定的な投資成果の獲得を期待するものです。なおALTERNA（オルタナ）が提供する⾦融商品は元本保証や将来の投資成果を保証す るものではありません。 • 本商品は、三井物産株式会社の⼦会社である三井物産デジタル‧アセットマネジメント株式会社によって組成‧販売されるものです。
43. コーポレートサイト https://corp.mitsui-x.com/ サービスサイト（ALTERNA） https://alterna-z.com/