＜初めての方向け＞オルタナではじめる安定資産投資とは？（20250314）

2025年3月14日に開催したセミナー「＜初めての方向け＞オルタナではじめる安定資産投資とは？」のスライドです。

Transcript

1. CONFIDENTIAL 商号等： 三井物産デジタル・アセットマネジメント株式会社 金融商品取引業者 関東財務局長（金商）第 3277号 加入協会：日本証券業協会、一般社団法人 日本投資顧問業協会、一般社団法人 第二種金融商品取引業協会 CONFIDENTIAL
2. 公開 はじめに スピーカー 三井物産デジタル‧アセットマネジメント株式会社 （MDM） 共同創業者/取締役 ALTERNA事業部⻑ 丸野 宏之（まるの ひろゆき） 略歴 • 東京⼤学⼯学部システム創成学科卒 • ⼤⼿総合商社に⼊社後、スタートアップ‧独⽴などを経て、 2020年4⽉に三井物産デジタル‧アセットマネジメントを共同創業 • 機関投資家様向けの商品組成などを経て、「ALTERNA」に⽴ち上げから関与 • 不動産証券化協会認定マスター、宅地建物取引⼠ • ２児の育児に奮闘中、趣味は登⼭ 2
3. 公開 1 当社 のご紹介
4. 公開 三井物産デジタル‧アセットマネジメント株式会社（MDM）について 会社概要 会社設⽴ 2020年 資産運⽤総額（AUM）* 2, 000億円+ デジタル証券ファンド組成数* 14 国内No.1** * 2024年12⽉31⽇時点 **2024年12⽉31⽇時点で資産運⽤会社が組成する電⼦記録移転有価証券表⽰権利等を発⾏したファンド数。有価証券届出書を元に当社調査。 所在地 〒103-0012 東京都中央区⽇本橋堀留町1-9-8 ⼈形町PREX4階 資本⾦ 30億円（資本準備⾦を含む） 従業員数 76名（2024年12⽉1⽇現在） 登録免許 関東財務局⻑（⾦商）第3277号 第⼀種⾦融商品取引業‧第⼆種⾦融商品取引業‧投資運⽤業 事業内容 不動産‧インフラを中⼼とする実物資産のアセットマネジメント事業 個⼈投資家向けオンライン資産運⽤サービス「オルタナ」の運営 当社の強み 総合商社‧不動産⾦融等の出⾝者が集う「資産運⽤のプロ集団」 ファンド組成〜販売〜運⽤を⼀気通貫で⾏う「製販⼀体」の体制 社員の3割がソフトウェアエンジニア「デジタルネイティブ」な⾦融機関 株主 4
5. 公開 MDMの強み 会社概要 通常のファンドビジネスでは、様々なプレイヤーが介在し業務の⾮効率が発⽣しますが MDMでは、ファンド組成‧販売‧運⽤までワンストップで対応し、業務効率の最⼤化を⾏っています。 証券会社 運⽤会社 仲介会社 証券販売 (オルタナ) 事業 アセット マネジメント 事業 業務の⾮効率性‧中間マージンの発⽣ 対象資産 投資家 ワンストップによる効率化を実現 いままで MDM 5
6. 公開
7. 公開 当社が取り組む社会課題「投資したくても、できない問題」 会社概要 ⽇本家計の約75%が貯蓄性資産、約1,000兆円を超える現預⾦ ※出所：⽇本銀⾏「資⾦循環の⽇⽶欧⽐較（2024年8⽉30⽇公表）」 「投資」 ＝ リスク‧損失などのイメージが根強い 7 ※出所：フィデリティ 退職‧投資教育研究所 1万⼈アンケート
8. 公開 2 安定資産投資とは？
9. 公開 「安定資産」という商品クラス 安定資産投資とは？ 相場影響を受けにくいリスク‧リターン特性 上場株式等と現物不動産の価格変動について 不動産‧インフラなどを裏付資産とし、安定的な賃料収⼊が期待できるミドルリスク‧ミドルリターンの商品クラス。 過去には不動産の現物価格指数は、上場株式やJ-REITに⽐べて相対的に価格変動が⼩さくなる傾向が⾒られました。 ※「安定資産」とは、不動産やインフラなど、ALTERNA（オルタナ）が提供を予定する金融商品の投資対象資産を指し、当資産の持続的な稼働により、中長期での安定的な投資成果の獲得を期待するものです。 不動産現物 上場株式 J-REIT 9
10. 公開 機関投資家の中では不動産‧インフラなどの投資が広がっている 安定資産投資とは？ 不動産‧インフラなどは、上場株式‧債券とは異なるリスク‧リターン特性をもつオルタナティブ投資の１つ。 分散投資効果が期待でき、世界の機関（プロ）投資家のオルタナティブ投資資産の保有額は年々増加しています。 GPIFのオルタナティブ資産の時価推移 ※GPIF（年⾦積⽴⾦管理運⽤独⽴⾏政法⼈）のHP資料を基に当社作成 （億円） ハーバード⼤学基⾦の資産配分 ※2023会計年度におけるハーバード⼤学基⾦の資産配分（Harvard Management Company HPを基に当社作成） オルタナティブ 78％ 債券 6％ 上場株式 11％ 現預⾦など 5％ 10
11. 公開 しかし、個⼈投資家には安定資産投資の機会が「不⾜」している？ 安定資産投資とは？ 価格変動 ⼤ （⾼リスク） 価格変動 ⼩ （低リスク） 株‧REIT デリバティブ 為替取引 商品取引 不動産・インフラ （REITは除く） 定期‧普通預⾦ 債券‧国債 ①機関投資家向け証券化商品 ②個⼈向け証券化商品‧現物 • プロ向け資産より⽴地で⾒劣りする⼩規模不動産など • 販売が主⽬的の投資⽤マンションにフルローンでレバレッジ • ⽴地が優れた⼤規模不動産など • 決められたポートフォリオに⼤⼝投資（数億円〜） ※本頁に記載された安全性等に関する評価は、弊社独自の判断に基づき記載されたもので、実際のリスクは金融商品によって異なる場合があります。 価格変動が緩やかな安定資産は ⼀般投資家に投資機会が少ない ※「安定資産」とは、不動産やインフラなど、ALTERNA（オルタナ）が提供を予定する金融商品の投資対象資産を指し、当資産の持続的な稼働により、中長期での安定的な投資成果の獲得を期待するものです。 投資機会に明確な差がある 11
12. 公開 「デジタル証券」を通じて、優良な安定資産に個⼈投資家がアクセス可能に！ 安定資産投資とは？ 価格変動 ⼤ （⾼リスク） 価格変動 ⼩ （低リスク） 株‧REIT デリバティブ 為替取引 商品取引 不動産・インフラ （REITは除く） 定期‧普通預⾦ 債券‧国債 ①機関投資家向け証券化商品 ②個⼈向け証券化商品 • ⽴地が優れた⼤規模不動産など • 決められたポートフォリオに⼤⼝投資（数億円〜） ※本頁に記載された安全性等に関する評価は、弊社独自の判断に基づき記載されたもので、実際のリスクは金融商品によって異なる場合があります。 ※「安定資産」とは、不動産やインフラなど、ALTERNA（オルタナ）が提供を予定する金融商品の投資対象資産を指し、当資産の持続的な稼働により、中長期での安定的な投資成果の獲得を期待するものです。 ⼀部の機関投資家に限定された投資機会を開放 • 機関投資家向け証券化商品同等のクオリティ • 投資サイズは⼩⼝化、オンラインで容易に投資 • 余剰資⾦でお好みのアセットをピックアップ可能 • 換⾦‧流動性も確保（現在は限定的） デジタル証券 12
13. 公開 13 （参考）デジタル証券（セキュリティ‧トークン）とは デジタル証券は、20年5⽉に施⾏された改正⾦商法で、新しく定義された⼀項有価証券で、ブロックチェーン等のシス テムでトークン化(電⼦化)し、権利移転を図る仕組みを活⽤しています。 ブロックチェーン技術等で トークン化（電⼦化）された有価証券のこと。 デジタル証券とは 通常の証券との違い 投資家 デジタル証券 通常の証券 デジタル証券管理基盤 （Progmatやibet等） 権利移転 記録 振替機関 （ほふり等） 第三者 対抗要件 受託者内で管理される 受益権原簿への記録 証券会社内で管理され る振替⼝座簿への記載 デジタル証券と通常の証券の主な違いは権利の移転が記録される 場所と対抗要件が異なります。 株式会社 社債 社債ST 株式 株式ST 不動産 など 受益証券 受益証券 ST 権利の形態 投資対象 トークン化 投資家 デジタル証券 ＝ST（セキュリティ‧トークン) STを通じた資⾦調達 = STO デジタル証券とは
14. 公開 デジタル証券市場は成⻑中。残⾼総額は、4年弱で2,800億円超まで到達。 デジタル証券とは 14 ※出所：株式会社Progmat資料より ※ST案件残⾼：有価証券届出書上のB/S総額（償還=0へ）※ST累計発⾏額/案件累計数：償還済案件含む総計
15. 公開 3 「ALTERNA（オルタナ）」と運⽤商品の事例
16. 公開 16 個⼈向け資産運⽤サービス：オルタナ 「オルタナ」について 三井物産グループが厳選した不動産‧インフラなどの安定資産に、デジタル証券を通じて、 10万円から投資できる、個⼈投資家様向けのオンライン資産運⽤サービス。 ✓ プロ品質の安定資産*に、10万円から。 ✓ ⼿続きは全てスマートフォンで完結。 ✓ 運⽤‧納税*もプロにおまかせ。 ✓ 充実した情報開⽰で安⼼。 *「安定資産」とは、不動産やインフラなど、ALTERNA（オルタナ）が提供を予定する⾦融商品の投資対象資産を指し、当資産の  持続的な稼働により、中⻑期での安定的な投資成果の獲得を期待するものです。 * オルタナ上の商品の分配⾦等は、2024年4⽉時点において「申告分離課税」に該当しており、⼝座開設時に「特定⼝座（源泉徴収 あり）」を選択した場合は納税を当社におまかせいただくことが可能です。尚、特定⼝座（源泉徴収なし）を選択した場合は、分 配⾦については、当社が源泉徴収を⾏いますが、売却益‧償還益については、お客様ご⾃⾝での確定申告が必要となります。 当社が作成した「年間取引報告書」を⽤いて確定申告を⾏っていただくことになります。 * 累計募集額は2024年11⽉末時点 累計募集額 150 億円 突破！*
17. 公開 17 デジタル証券化 「オルタナ」について デジタル証券化の中⼼に位置する不動産への投資⼿法は、J-REITを⽪切りに個⼈投資家向け⼩⼝商品の提供が進む。
18. 公開 不動産現物 vs 不動産デジタル証券（オルタナ） 他の不動産投資⼿法との違い 特定の不動産に投資する点は同じですが、投資⾦額‧投資対象‧運⽤⾯‧税効果などが全く異なる投資⼿法です。 不動産現物 不動産デジタル証券（オルタナ） 運⽤期間 — ファンドで保有するわけではないので期間の定めはない 5年程度 ファンド終了時点で物件を売却し、売却代⾦を投資家に分配 早期償還の可能性あり 投資単位 投資対象 数千万円から、ワンルームが中⼼ 投資⽤不動産ローンを活⽤するケースが多い 10万円から⼤型不動産が中⼼ ⾃⼰資⾦で始められる 物件管理 ⾃ら管理が必要 ⾃らテナント誘致や物件の品質維持を⾏う必要あり（委託は可） プロ（運⽤会社）にお任せ                 テナント誘致や物件の品質維持を⾏う必要なし 売買 売却先と都度交渉 数ヶ⽉に及び売却先との交渉が必要 ⼀定の制限つきであり 取引できない期間があり、売却までに⼀定期間がかかるものの、売却申込が可能 税制* 不動産所得（総合課税） 相続税評価額の圧縮効果が⾒込める場合もある 申告分離課税に対応 約20%が源泉徴収、上場株式等の損失と⼀定期間内の損益通算が可能 *税制の詳細は税理⼠などにお問い合わせください 18
19. 公開 J-REIT vs 不動産デジタル証券（オルタナ） 他の不動産投資⼿法との違い どちらも配当の安定性が期待できる点は同じ。売買のしやすさ‧価格変動リスクなどに違いがあります。 J-REIT 不動産デジタル証券（オルタナ） 共通点 ‧投資対象 ： ⼤型の不動産 ‧投資⾦額 ： ⼩⼝（数万〜数⼗万円） ‧運⽤管理 ： プロ（資産運⽤会社）にお任せ ‧配当の安定性： 安定した賃料収⼊が期待できる ‧税制   ： 申告分離課税に対応 ‧情報開⽰  ： どちらも公募商品なので情報開⽰は充実 物件数 複数物件、おまかせ 各銘柄の⽅針に従い、資産運⽤会社が物件を売買 特定の不動産 （基本は1物件） 「これ！」と決めた物件を⼀定期間で運⽤ 運⽤期間 無期限 物件を⼊れ替えながら運⽤ 5年程度 ファンド終了時点で物件を売却し、売却代⾦を投資家に分配 売買 毎⽇できる 東証などに上場しているため⾃由に売買できる ⼀定の制限つきであり 取引できない期間があるものの、売却申込が可能 価格変動 毎⽇価格が動く 価格変動を加えたトータル‧リターンは必ずしも安定しない 価格は⽐較的安定 不動産の鑑定評価額を年２回程度の更新し、これをもとに価格を決定 ※REIT (上場)投資信託は、上記のJ-REIT商品を組み合わせたものになるので、基本的な特性は同じです。 19
20. 公開 （参考）オルタナの価格決定⽅法について 他の不動産投資⼿法との違い 基準価額*は、第三者機関が定期的に算出する「不動産鑑定評価額」をもとに算出されます。 *1⼝当たりNAV(Net Asset Value。鑑定評価額及び換⾦価値ベースの純資産額) 20
21. 公開 不動産クラファン vs 不動産デジタル証券（オルタナ） 他の不動産投資⼿法との違い 不動産クラウドファンディング 不動産デジタル証券（オルタナ） 投資対象 ⽐較的⼩型の不動産 数千万円〜数億円の物件が中⼼ ⽐較的⼤型の不動産 機関（プロ）投資家が売買する数⼗億円の物件が中⼼ 投資⾦額 1万円〜 10万円〜 利回り表⽰ 配当益 + 売却益 ⾼い利回りは売却益を含んだ表⽰になっていることが多い 配当益のみ 売却益は利回りとして織り込んでいない 運⽤期間 数ヶ⽉〜3年程度 売買できないものが多いため、期間は短め 5年程度 ファンド終了時点で物件を売却し、売却代⾦を投資家に分配 早期償還の可能性あり 売買 原則、なし ⼀部、投資持分の買取を⾏っているサービスはある ⼀定の制限つきであり 取引できない期間があり、売却までに⼀定期間がかかるものの、売却申込が可能 税制 総合課税（雑所得） 雑所得の取扱いになり最⼤約55%の税負担が発⽣ 申告分離課税 約20%が源泉徴収、上場株式等の譲渡損失と⼀定期間内の損益通算が可能 ※不動産クラウドファンディングの投資対象、投資⾦額、利回り表⽰、運⽤期間などは当社の独⾃調査に基づく⼀般的な傾向を表すものであり、実際は各サービスにより異なります
22. 公開 (参考)事業者視点で⾒る、不動産クラファン（不動産特定事業法）の意義は？ 他の不動産投資⼿法との違い ※参考：国⼟交通省作成 令和６年７⽉「不動産特定共同事業の利活⽤促進ハンドブック」 ※不動産デジタル証券などの⼩⼝化でも達成可能な特徴については除外 ① 資⾦調達が難しい案件の対応 ②「⼩規模」不動産の資⾦需要 • ⾦融機関の通常の融資対象になりづらい物件（例：地⽅の事業や空き家 再⽣、担保価値が低い不動産）などの開発‧改修などにおいて、⼀般の 投資家を含む多様なリスク選好を持つ投資家から、事業への応援‧共感 という観点からの資⾦調達を⾏うことができる。 • 不特事業は事業コストが⽐較的⼩さいため、⼩規模な物件でも事業対象 となり得る。 ⾦融機関からの資⾦調達が難しい、⼩規模な不動産の開発‧運営などに対する資⾦調達⼿段として活⽤されています。 22
23. 公開 (参考)不動産クラファン vs 不動産デジタル証券（オルタナ）①「利回り」 他の不動産投資⼿法との違い 不動産クラファン A社 想定利回り（年利） インカムゲイン キャピタルゲイン 10.0% 0.1% 9.9% 不動産クラファン A社 不動産の賃料収⼊などで得られるリターン （インカムゲイン）→⽐較的予測しやすい 不動産を売却して得られるリターン （キャピタルゲイン）→予測が難しい ⾦融商品のリターンにはインカムゲインとキャピタルゲインがあります。⼀般に、不動産の将来のキャピタルゲインは プロでも予測が難しく、キャピタルゲインの実現可能性については慎重な検討が必要となります。 ※不動産クラウドファンディングの特徴は当社の独⾃調査に基づく⼀般的な傾向を表すものであり、実際は各サービスにより異なります。 不動産のリターンの種類 利回りに含まれているリターンの違い 不動産クラウドファンディング 不動産デジタル証券（オルタナ） + インカム ゲイン 0.1% キャピタル ゲイン 9.9% インカム ゲイン 4.3% キャピタル ゲイン が出たら 上乗せ +
24. 公開 (参考)不動産クラファン vs 不動産デジタル証券（オルタナ）②「運⽤期間」 他の不動産投資⼿法との違い 「運⽤期間が短い⽅がリスクが低い」と思いがちですが、不動産のマーケットサイクル（価格変動）を考えると、 運⽤期間が⻑い⽅が売却タイミングをコントロールしやすく、相対的に元本毀損リスクを低減できる可能性があります。 不動産価格 時間 × 運⽤期間 運⽤期間 ◯ 取得 売却 取得 売却 不動産価格 時間 運⽤期間 ◯ 取得 売却 早期売却 ◯ 運⽤期間が短い場合 運⽤期間が⻑い場合 価格下落時に売却タイミングが来ると 元本毀損リスクが⽣じる。 ⻑い運⽤期間の中で、常に良い売却機会を探すため 価格下落時に売却する可能性を減らすことができる。 ＋ 運⽤期間中に投資持分の売却も可能*なため 万が⼀の時の換⾦⼿段もある。 ※上記はあくまで不動産クラウドファンディングと不動産デジタル証券の⼀般的な傾向を⽰すものであり、内容は個別商品毎に異なります。 ※不動産デジタル証券の換⾦性（期中売却）は保証されているものではありません。詳細はオルタナの商品ページなどをご覧ください。 ↓ 当該リスク等を低減するため「優先劣後構造」を作って 優先出資部分は多少の価格下落には耐えられるように⼯夫。 24 延⻑
25. 公開 (参考)不動産クラファン vs 不動産デジタル証券（オルタナ）③「税制」 他の不動産投資⼿法との違い 課税所得が少ない ⼜は 少額投資の場合には、税率的に不動産クラファンが有利になる可能性がある⼀⽅で、 課税所得が多い ⼜は ⼀定規模の資産運⽤をする場合には、税率的に不動産デジタル証券が有利になる可能性があります。 ※上記の税率などは各種控除制度などは考慮しておりません。また、申告分離課税には復興特別所得税を含んでいます。 ※不動産デジタル証券でも特定受益証券発⾏信託を活⽤しない場合は申告分離課税にならない場合があります。 ※上記の内容は、2024年10⽉末時点の国税庁、総務省のホームページなどを参考に作成しましたが、税制は⾮常に煩雑であり、  正確性を保証するものではありません。詳細は税理⼠や税務当局などにお問い合わせください。 不動産クラウドファンディング 不動産デジタル証券（特定受益証券発⾏信託スキーム） 総合課税（雑所得） 申告分離課税（配当所得） 税制 所得税等 地⽅税 (個⼈住⺠税) 課税所得⾦額 × 10% + 均等割額 15.315% 5% その他 上場株式等の譲渡損失と⼀定期間内の損益通算が可能 （要確定申告） 雑所得が年20万円以下の場合、 給与所得者は確定申告が不要になるケースも 25
26. 公開 26 「オルタナ」について オルタナのデジタル証券の投資〜運⽤〜償還の流れ  ① ご投資（組成）  ② 保有（運⽤中）  ③ 終了（償還） 投資する案件を選択します 配当を受け取ります 償還が⾏われます A B ¥ GOAL
27. 公開 「オルタナ」について 27 オルタナのデジタル証券の組成〜運⽤〜償還の流れ  ① 組成  ② 運⽤中  ③ 終了（償還） ※償還時にキャピタルゲイン（売却益）が発⽣しない案件もご ざいます。詳しくは各商品の案件詳細をご確認ください。
28. 公開 「オルタナ」について 28 ズバリ、オルタナの商品のリスクは？ 稼働や価格が⽐較的安定した不動産が投資対象とはいえ、利回り保証‧元本保証の商品ではありません。 予想分配⾦と⽐べて実際の分配額は増減する可能性がありますし、不動産の売却価格次第で運⽤終了時の分配⾦は 出資⾦元本よりも増減する可能性があります。 不動産に売却益が生じた場合 不動産に売却損が生じた場合 ※償還時にキャピタルゲイン（売却益）が発⽣しない案件もご ざいます。詳しくは各商品の案件詳細をご確認ください。
29. 公開 ご参考 早期償還事例 当社の組成した公募ファンドにおいては早期償還事例が２件出ており、いずれも募集時の想定を上回る実績利回りを実現 しました。（これらの商品は、当社以外の証券会社経由で販売されたものです） 不動産のデジタル証券〜草津温泉 湯宿季の庭‧お宿⽊の葉〜（譲渡制限付） 不動産のデジタル証券〜ALTERNAレジデンス 新宿中落合‧経堂‧⾨前仲町〜（譲渡制限付） 運⽤期間 利回り エクイティ‧ マルチプル 約 4年 10ヶ⽉ 約 2年 10ヶ⽉ 募集時想定 実績 年 4.1% 年7.7% 1.22x 運⽤期間 想定利回り エクイティ‧ マルチプル 約 7年 2ヶ⽉ 約 2年 7ヶ⽉ 募集時想定 実績 年 3.3% 年5.5% 1.14x ※募集時想定の利回りは、第1期‧第2期の想定分配⾦利回りの平均値（税引前）、実績利回りは運⽤期間累計の分配⾦利回り（税引前、償還を含む） ※エクイティ‧マルチプルは、投資元本に対して、運⽤期間累計の分配⾦（税引前、償還を含む）が何倍になっているかを表しているもの 29
30. 公開 MDMの運⽤実績① ご参考 オルタナで実施した配当（分配）は、全ての案件において、予定※の100%以上での分配を実施。 デジタル証券運⽤実績 三井物産のデジタル証券 〜⽇本橋‧⼈形町〜 （譲渡制限付） 三井物産のデジタル証券 〜京都‧三条〜 （譲渡制限付） 三井物産のデジタル証券 〜熱海温泉〜 （譲渡制限付） 三井物産のデジタル証券 〜横浜〜 （譲渡制限付） 三井物産のデジタル証券 〜⽇本橋〜 （譲渡制限付） 三井物産のデジタル証券 〜浅草〜 （譲渡制限付） 分配⾦（予定） 第1期 1,079 2,379 2,005 1,361 1,890 2,206 分配⾦（実績） 第1期 1,079 2,379 2,005 1,361 2,200 2,370 実績 vs 予定 第1期 100.00% 100.00% 100.00% 100.00% 116.40% 107.43% 分配⾦（予定） 第2期 1,550 1,800 2,020 1,796 1,737 分配⾦（実績） 第2期 1,550 1,800 2,020 1,796 1,850 実績 vs 予定 第2期 100.00% 100.00% 100.00% 100.00% 106.50% 分配⾦（予定） 第3期 1,550 分配⾦（実績） 第3期 1,550 実績 vs 予定 第3期 100.00% ※これらの案件は、既に募集が終了しており、現時点で購⼊することができません。 ※当社の最新の予定を記載しております。 30
31. 公開 MDMの運⽤実績② 31 ※これらの案件は、既に募集が終了しており、現時点で購⼊することができません。 ご参考 証券名称 三井物産のデジタル証券 〜⽇本橋‧⼈形町〜 （譲渡制限付） 三井物産のデジタル証券 〜京都‧三条〜 （譲渡制限付） 三井物産のデジタル証券 〜熱海温泉〜 （譲渡制限付） 三井物産のデジタル証券 〜横浜〜 （譲渡制限付） 三井物産のデジタル証券 〜⽇本橋〜 （譲渡制限付） 三井物産のデジタル証券 〜浅草〜 （譲渡制限付） 三井物産のデジタル証券 〜浅草‧まちなか旅館〜 （譲渡制限付） 発⾏価格（A） 100,000円 100,000円 100,000円 100,000円 100,000円 100,000円 100,000円 基準価額（B） （価格時点） 104,938円 103,739円 107,105円 104,227円 107,411円 103,982円 105,019円 （24/10末） （24/10末） （24/10末） （24/10末） （25/1末） （24/9末） （24/11末） 評価損益（B/A） 104.93% (+4.93%) 103.73% (+3.73%) 107.10% (+7.10%) 104.22% (+4.22%) 107.41% (+7.41%) 103.98% (+3.98%) 105.01% (+5.01%) 以下銘柄の運⽤開始時点の基準価額は、発⾏価格を上回り、投資家に含み益（未実現のキャピタルゲイン）が発⽣して います。
32. 公開 オルタナはどんな⼈が使ってる？※ ご参考 30〜60代の働く世代が中⼼。投資経験がある⽅に選ばれるサービスとなっていますが、約１割の⽅は投資未経験。 キャピタルゲイン（売却益）よりもインカムゲイン（安定した配当収益）を期待するお客様が多いです。 ※オルタナに⼝座開設済の⽅（2024年4⽉末時点） 積極的に値上り益 を狙いたい 安定的な配当に 加え、値上り益 が期待できる 安定的な配当 が期待できる 投資⽬的 ⾦融資産 年収 性別 年齢 投資経験 32
33. 公開 4 新規募集案件のご紹介
34. CONFIDENTIAL 商号等： 三井物産デジタル・アセットマネジメント株式会社 金融商品取引業者 関東財務局長（金商）第 3277号 加入協会：日本証券業協会、一般社団法人 日本投資顧問業協会、一般社団法人 第二種金融商品取引業協会 CONFIDENTIAL ※本商品は、三井物産株式会社の⼦会社である三井物産デジタル‧アセットマネジメント株式会社によって組成‧販売されるものです。
35. 公開 35 商品概要 商品概要 三井物産グループのデジタル証券 〜ザ ロイヤルパークホテル 東京汐留〜 （譲渡制限付） アセットタイプ ホテル 投資⾦額 10万円〜 想定利回り（※） 3.5％ 運⽤期間 約5年0ヶ⽉ ※税引き前予想分配⾦利回りの第⼀期‧第⼆期平均値（年率換算）。予想分配⾦には、利益超過分配が含ま れます。また、運⽤終了時の物件売却の損益は考慮されておりません。詳細は後述の1⼝当たり予想分配⾦の 欄をご覧ください。 ※本商品は、三井物産株式会社の⼦会社である三井物産デジタル‧アセットマネジメント株式会社によって 組成‧販売されるものです。また、商品名称はホテル名称を簡略化したものです。
36. 公開 商品概要 本商品の特徴 三菱地所グループの客室数480室・地上38階のホテル不動産に10万円から投資 
 • 三菱地所グループが運営する「ザ ロイヤルパークホ テル アイコニック 東京汐留」が投資対象。 • 賃借⼈は⽇本を代表する総合不動産デベロッパー三 菱地所であり、同社とは固定賃料を受け取れる契約 • 不動産鑑定評価額※200億円超。⽇本テレビホール ディングス、ANA本社等に囲まれた⼀等地。地上38 階、客室数480室の規模感。 ※2025年1⽉31⽇時点 36
37. 公開 商品概要 ロケーション‧周辺環境 ▪電⾞‧バスでのアクセス • 都営⼤江⼾線「汐留」駅（2番出⼝） 徒歩約1分 • JR「新橋」駅（汐留⼝） 徒歩約3分 ▪特徴 • JR「新橋」駅、都営⼤江⼾線「汐留」駅と地下通 路で接続され、優れた利便性に加え、⽻⽥空港への アクセスも良好で、国内外の移動にも便利なロケー ション。 • ⽇本テレビホールディングス、電通、ANAホール ディングス等の⽇本を代表する企業の本社や、コン ラッド東京、浜離宮恩賜庭園などのランドマークに 囲まれた⼀等地。 37
38. 公開 商品概要 賃借⼈は「三菱地所」 同社は、ホテル事業において、三菱地所グループの基幹ホテル チェーン「ロイヤルパークホテルズ」を運営する三菱地所ホテルズ ＆リゾーツをはじめ、国内外のホテルオペレーターと連携し、幅 広いカテゴリーのホテル開発‧運営に取り組む。 同社とはホテルの稼働状況に関わらず毎⽉固定の賃料を受け取る 定期建物賃貸借契約を2043年6⽉30⽇までの期間において締結。 同社は⻑期債格付において、AA（R&I）、AA+（JCR）と⾼い評 価。 また、同社は、賃貸部分を全て主要テナントの100％連結⼦会社で ある三菱地所ホテルズ＆リゾーツに転貸。 38 ＊格付は2024年10⽉1⽇時点
39. 公開 商品概要 本商品の投資対象と権利の関係 39 当該ホテルは、⽇本テレビホールディングスの借地上に建 つ建物「ロイヤルパークホテル汐留タワー」のB4〜1階、 8階、16階及び23階の⼀部と24~38階部分であり、この定 期借地権付区分所有建物が投資対象。 地上2階から22階までは資⽣堂本社が⼊居。
40. 公開 商品概要 本商品の設計 本商品の定期借地権は、契約期間中に⼟地を利⽤し、契約 期間の満了時には貸主に⼟地及び建物を無償で明け渡す形 となっています。そのため、時間経過とともに借地契約の 残期間が短くなり、 不動産鑑定評価額が低下する傾向が あります。 ⼀⽅、本商品は借⼊元本の⼀部を定期的に返済する（借⼊ 元本が減る）形となっているため、純資産総額（NAV）と 鑑定評価額とは直接連動しない⾒込みです。 また、元本の返済と共に利息の⽀払いが減少していくた め、 想定以上の⾦利上昇等がない場合、想定分配⾦利回 りは次第に上昇する⾒込みとなっています。 40 ※上記の図は、投資対象不動産の鑑定評価額について、当初の鑑定評価額から定期借地 契約の残期間に応じて漸減すること及び借⼊残⾼も漸減することを⽰したイメージ図で あり、不動産市場その他の市場環境や⾦利の動向等、その他の要因による変動が⽣じな いと仮定した場合のものとなります。 そのため、投資対象不動産の実際の鑑定評価額 の変動やNAVの推移を⽰唆するものではありません。 ※募集時点での想定を表しており、⾦利の変動、物件の稼働状況の変動、利息以外の経 常費⽤の変動などの影響で変更となる場合があります。
41. 公開 商品詳細 1⼝当たり予想分配⾦ NOI利回り= NOI ÷ 運⽤⽇数 × 365⽇ ÷ 取得価格 分配⾦利回り= 1⼝当たり分配⾦ ÷ 運⽤⽇数 × 365⽇ ÷ (発⾏価格（9,560円）+申込⼿数料(440円)) NOI利回り、分配⾦利回りは⼩数点第⼆位で四捨五⼊した値を表記しています。 41 【注意事項】 予想分配⾦は、諸コスト‧⼿数料等を控除した「後」の数値となります。 本資料に記載されている予想数値は、契約及びアセット‧マネージャーの予想に基づく⼀定の前提条件のもとに算出した現時点の⾒込額です。不動産賃貸事業収⼊につい ては、賃借⼈による賃料の滞納⼜は不払いがないことを前提としています。今後の賃料収⼊の変動、予期せぬ修繕の発⽣等運⽤環境の変化、⼜は⾦利の変動等状況の変化 により、前提条件との間に差異が⽣じ、その結果、当期純利益及び1⼝当たり分配⾦を含む予想数値は変動する可能性があり、その⾦額を保証するものではありません。 また、本商品は投資対象不動産を売却することを予定しており、その売却価格によって損益が左右されます。本商品は元本‧利回りが保証される商品ではありません。
42. 公開 申し込み⽅法‧スケジュール 注意事項 • ⼊⾦期限までに申込⾦額以上をご⼊⾦ください。 当選結果の決定の際に投資可能額が不⾜している場 合、当選対象外となります。 • 仮申込期間内の仮申込だけでは、購⼊は完了しませ ん。 当選結果の発表後、購⼊申込期間に購⼊申込 をしていただいた後に、購⼊完了となります。 • 補⽋当選されたお客様も、繰上当選の可能性がござ いますので購⼊申込期間に購⼊申込をお願いします （繰上当選とならなかった場合はご購⼊いただけま せん）。 42 本商品のお申込みは「 先着‧抽選併⽤⽅式 」となります。 商品詳細
43. 公開 先着‧抽選併⽤⽅式 抽選結果について • 当選結果発表された旨はメールにてご連絡いたしま す。 • お客様の投資についての知識‧経験‧資⼒‧当社と の取引状況等を踏まえて、当社の判断により当選対 象外となる場合がございます。その際の判断、理由 等詳細はお答えいたしかねます。 • 抽選枠となった場合、 ⼀部当選（仮申込数よりも 少ない⼝数が当選） となる場合があります。 ⼝座資⾦の取り扱いについて • 当選または補⽋当選となった場合、約定までの間、 当選⾦額については、他案件へのお申込みへの利⽤ や出⾦はできません。 ただし、購⼊意思がない場 合、辞退いただくことで他案件へのお申込みへの利 ⽤や出⾦が可能になります。 43 商品詳細
44. 公開 44 ディスクレーマー ⾦融商品取引法第37 条（広告等の規制）にかかる留意事項 ⾦融商品取引契約締結に係るリスクについて 当社が取り扱う⾦融商品は、元本が保証されているものではなく、原資産たる不動産等の価額、⾦利⽔準、為替相場等の市況の変動によっ て、価値が変動することがあり、期待されていた配当を得られないリスクや当初元本を超過する損失が発⽣し、当初元本を毀損するリスクがご ざいます。 当社が取り扱う⾦融商品は、その特性及び対象とする原資産（不動産等）の特性から、⾦融商品ごとに、リスクの内容や程度が異なりますの で、各商品のページに掲載された商品概要説明書、契約締結前交付書⾯及び⽬論⾒書等の該当欄をよくお読みください。 ⾦融商品取引契約締結に係る費⽤について 当社が取り扱う⾦融商品は、商品ごとに所定の⼿数料や諸経費等をご負担いただく場合があります。 各商品のページに掲載された商品概要説明書、契約締結前交付書⾯及び⽬論⾒書等の該当欄をよくお読みください。 商号等  三井物産デジタル‧アセットマネジメント株式会社 ⾦融商品取引業者 関東財務局⻑（⾦商）第3277号 加⼊協会 ⽇本証券業協会、⼀般社団法⼈⽇本投資顧問業協会、⼀般社団法⼈第⼆種⾦融商品取引業協会
45. 公開 45 ディスクレーマー 免責事項 • 本資料上で提供している情報‧内容（以下「提供情報‧内容」といいます。）は、⾦融商品取引法等の法律で要求される開⽰書類や 運⽤報告書ではありません。 • 提供情報‧内容（数値等含む）は、信頼できると判断された情報に基づき、誤り‧遺漏等がないよう細⼼の注意を払っておりますが、正確性、完全 性、妥当性及び公正性を保証するものではありません。 • 提供情報‧内容の数値等は、過去の実績値、概算値または計算値であり、実際とは異なる場合があります。また、予告なしに内容が 変更⼜は廃⽌される場合があります。 • 提供情報は、当社が著作権を有しますので、提供されましたお客さま限りでご使⽤ください。当社の事前承諾なしにこれを複製し、 改変し、刊⾏し、配布し、転⽤し、若しくは掲載すること及びこれを商業的に利⽤することを禁⽌します。また、本資料に掲載されている当社に関連 する商標類（商標、ロゴ及びサービスマーク）は、当社に属するものであり、 これを当社に無断で複製し、改変し、刊⾏し、配布し、転⽤し、若し くは転載すること及びこれを商業的に利⽤することを禁⽌します。なお、ザ ロイヤルパークホテル アイコニックの名称およびロゴは三菱地所ホテル ズ＆リゾーツ株式会社の登録商標です。 • 提供情報‧内容の投資対象物件等については、例⽰として掲載しているものですので、将来の取得‧成果等を⽰唆ないし保証するものではありませ ん。 • 本資料は、お客さまに対して税⾦、会計⼜は法律上のアドバイスを提供するものではありません。また、⽇本の居住者が利⽤するために作成されたも のであり、その他の国の居住者を対象とするものではありません。 • 投資に関する最終決定は、お客様向け資料等をよくお読みになり、お客様ご⾃⾝の判断でなさるようお願いします。 • 「安定資産」とは、不動産やインフラなど、ALTERNA（オルタナ）が提供を予定する⾦融商品の投資対象資産を指し、当資産の持続的な稼働によ り、中⻑期での安定的な投資成果の獲得を期待するものです。なおALTERNA（オルタナ）が提供する⾦融商品は元本保証や将来の投資成果を保証す るものではありません。 • 本商品は、三井物産株式会社の⼦会社である三井物産デジタル‧アセットマネジメント株式会社によって組成‧販売されるものです。
46. コーポレートサイト https://corp.mitsui-x.com/ サービスサイト（ALTERNA） https://alterna-z.com/