COPRO / 2 - L'ASSIETTE DU STATUT LÉGAL

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1. II L'ASSIETTE DU STATUT LÉGAL Les 5 conditions d'application de la loi de 1965 formation-alur.com
2. Les 5 conditions d'application du statut Conditions cumulatives de l'article 1er 14 / 100 Loi 65-557 | Loi ALUR | Loi ELAN | Ord. 2019-1101 · Module 7h – Syndic de Copropriété 1 Nature du bien Un immeuble au sens du Code civil 2 État du bien Un immeuble bâti (terrain nu exclu) 3 Pluralité Répartition de la propriété entre plusieurs personnes (≥ 2) 4 Mode de répartition Constitution de lots (partie privative + quote-part de parties communes) 5 Lien indissociable Association obligatoire parties privatives / parties communes
3. Le lot de copropriété – Composition Art. 1 & 6 – Loi 65-557 15 / 100 Loi 65-557 | Loi ALUR | Loi ELAN | Ord. 2019-1101 · Module 7h – Syndic de Copropriété 📋 Texte légal : "La loi ne s'applique qu'aux immeubles divisés par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part des parties communes indissociables." (Art. 1, al. 1) PARTIE PRIVATIVE Usage exclusif Reservé à un copropriétaire + QUOTE-PART DES PARTIES COMMUNES Propriété indivise Exprimée en millièmes = LOT DE COPROPRIÉTÉ (droit réel unique et indissociable) ✅ Conseil pratique : Indissociabilité absolue : impossible de céder la partie privative sans la quote-part de parties communes. (Cass. 3e civ. 1er mars 2006)
4. Critères de répartition des tantièmes Art. 5 – Loi 65-557 (critères impératifs) 16 / 100 Loi 65-557 | Loi ALUR | Loi ELAN | Ord. 2019-1101 · Module 7h – Syndic de Copropriété 📋 Texte légal : "La propriété des parties communes est répartie proportionnellement à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l'ensemble, telle qu'elle résulte de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation." (Art. 5) Critère Définition Exemple de pondération Consistance Qualité intrinsèque (hauteur, prestations) Caves : 1/10 superficie ; Balcons : 0,2 à 0,4 ; Garages : 0,3 à 0,5 Superficie Surface utile du lot Base de calcul principale Situation Étage, ensoleillement, orientation Coeff. majorateur de 0,05 à 0,10 par étage ⚠️ INTERDIT : L'utilisation des lots (habitation, bureau, commerce) ne peut pas être prise en compte.
5. Petites copropriétés – Régime dérogatoire Art. 41-8 à 41-12 – Ordonnance 2019-1101 17 / 100 Loi 65-557 | Loi ALUR | Loi ELAN | Ord. 2019-1101 · Module 7h – Syndic de Copropriété Définition : ≤ 5 lots OU budget prévisionnel moyen < 15 000 € sur 3 exercices Dérogation Contenu 1. Pas de conseil syndical obligatoire Le syndicat n'est pas tenu de constituer un conseil syndical 2. Comptabilité simplifiée Pas d'obligation de comptabilité en partie double 3. Syndic bénévole Désignation d'un syndic parmi les copropriétaires à la majorité art. 25 4. Décisions sans AG Possibilité de prendre des décisions par consultation écrite à l'unanimité (sauf approbation comptes et vote budget) ✅ Conseil pratique : Dispense d'ouverture du compte séparé pour les copropriétés < 15 lots : supprimée depuis 2021. Toutes les copropriétés doivent désormais avoir un compte séparé.
6. Copropriétés à 2 copropriétaires – Régime spécial Art. 41-13 à 41-23 – Ordonnance 2019-1101 18 / 100 Loi 65-557 | Loi ALUR | Loi ELAN | Ord. 2019-1101 · Module 7h – Syndic de Copropriété Type de décision Règle applicable Décisions art. 24 + désignation syndic Copropriétaire détenant > 50% des voix peut décider seul Décisions art. 25 sans unanimité ≥ 2/3 des voix minimum requis Autres décisions (art. 26, unanimité) Consentement unanime des 2 copropriétaires obligatoire Mesures conservatoires Chaque copropriétaire peut les prendre seul, même sans urgence Contestation d'une décision unilatérale Délai de 2 mois à compter de la notification Réunions informelles Possible sans convocation préalable pour toutes décisions des art. 25 et 26
7. Point de départ d'application du statut Art. 1-1 nouveau – Loi ELAN 19 / 100 Loi 65-557 | Loi ALUR | Loi ELAN | Ord. 2019-1101 · Module 7h – Syndic de Copropriété Situation Point de départ Mise en copropriété d'un immeuble existant À compter du premier transfert de propriété d'un lot Immeuble à construire (VEFA) À la livraison du premier lot (naissance du syndicat) Construction par tranches Dès l'achèvement du premier bâtiment de l'ensemble 📋 Texte légal : Un immeuble inhabitable ou inutilisable ne peut être considéré comme bâti au sens de la loi. La mise en copropriété d'un immeuble frappé d'un arrêté de péril est impossible (CCH art. 126-17). ✅ Conseil pratique : La période de construction et ses dépenses ne peuvent pas être traitées comme des charges de copropriété (Civ. 3e, 20 déc. 1976).
8. Exercice – Champ d'application La loi de 1965 s'applique-t-elle ? 20 / 100 Loi 65-557 | Loi ALUR | Loi ELAN | Ord. 2019-1101 · Module 7h – Syndic de Copropriété Situation Réponse Justification 3 garages souterrains sur terrain commun, sans bâtiment ❌ NON Pas d'immeuble bâti Maison divisée en 2 appartements avec escalier commun ✅ OUI 2 lots + parties communes 5 villas indépendantes avec piscine commune ✅ OUI Ensemble immobilier avec services communs Immeuble de bureaux divisé en 10 lots sans accord d'organisation ✅ OUI Depuis 01/06/2020 : immeubles non-habitation inclus Un seul propriétaire pour tout l'immeuble ❌ NON Pas de répartition entre plusieurs personnes