COPRO / 4 - TRAVAUX DANS LES PARTIES COMMUNES ET DESTINATION DE L'IMMEUBLE

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1. IV TRAVAUX DANS LES PARTIES COMMUNES Règles de vote, catégories, financement, responsabilités formation-alur.com
2. Tableau des majorités pour le vote des travaux Référence indispensable pour le syndic 32 / 100 Loi 65-557 | Loi ALUR | Loi ELAN | Ord. 2019-1101 · Module 7h – Syndic de Copropriété Catégorie de travaux Majorité Art. Travaux d'entretien, conservation, maintien en l'état Simple (voix présents/représentés) 24 Accessibilité aux personnes handicapées Simple (voix présents/représentés) 24 Travaux d'économies d'énergie / réduction GES (loi ELAN) Absolue (voix de TOUS) 25 f Travaux d'amélioration (transformation, adjonction...) Absolue (voix de TOUS) 25 Travaux sur parties communes par un copropriétaire Absolue (voix de TOUS) 25 b Suppression de prestations importantes Double majorité (2/3 de tous) 26 Changement de destination de l'immeuble UNANIMITÉ / Vente de parties communes UNANIMITÉ /
3. Travaux d'entretien vs Travaux d'amélioration Distinction cruciale pour la majorité applicable 33 / 100 Loi 65-557 | Loi ALUR | Loi ELAN | Ord. 2019-1101 · Module 7h – Syndic de Copropriété ❌ NE CONSTITUENT PAS une amélioration ✅ CONSTITUENT une amélioration • Remplacement chaudière vétuste par chaudière à gaz (même service assuré) • Rénovation réseau d'eau défectueux • Mise en conformité réseau eaux usées (normes env.) • Travaux de restructuration pour sécurité sur parties dégradées • Installation d'un ascenseur dans immeuble sans ascenseur • Remplacement chauffage par système plus efficace et économique • Installation vidéosurveillance avec renvoi centrale • Remplacement installation ECS vétuste par ballons individuels ⚖️ Jurisprudence : Pour la qualification (moquette→carrelage dans coursives) : la Cour de cassation exige d'analyser les raisons et les conséquences pour les copropriétaires. (Cass. 3e civ. 18.01.2018 n° 16-27470)
4. Travaux d'économies d'énergie – Catégories Depuis la loi ELAN : majorité absolue art. 25 34 / 100 Loi 65-557 | Loi ALUR | Loi ELAN | Ord. 2019-1101 · Module 7h – Syndic de Copropriété Sur les parties et équipements communs Isolation thermique : toitures, murs extérieurs, parois vitrées Amélioration éclairage des parties communes (LEDs, basse consommation) Installation, régulation ou remplacement systèmes chauffage/refroidissement/ECS Équipements de ventilation (VMC basse consommation ou double flux) Installation sources d'énergie renouvelable (chaudière à condensation, bois, solaire...) Sur les parties privatives (travaux d'intérêt collectif) Isolation des parois vitrées avec systèmes d'occultation extérieurs Pose d'organes de régulation sur émetteurs de chaleur Mise en place d'équipements de comptage des consommations énergétiques
5. Plan Pluriannuel de Travaux (PPPT) – Obligations Loi Climat et Résilience du 22 août 2021 – Art. 14-2 35 / 100 Loi 65-557 | Loi ALUR | Loi ELAN | Ord. 2019-1101 · Module 7h – Syndic de Copropriété 📋 Texte légal : Obligation d'élaborer un Projet de Plan Pluriannuel de Travaux (PPPT) dans toutes les copropriétés à usage total ou partiel d'habitation dès 15 ans après la réception de l'immeuble. Taille de la copropriété Date d'entrée en vigueur Plus de 200 lots 1er janvier 2023 Entre 51 et 200 lots 1er janvier 2024 Moins de 50 lots 1er janvier 2025 Contenu obligatoire du PPPT Liste des travaux nécessaires (sauvegarde, santé/sécurité, économie d'énergie) Estimation du niveau de performance énergétique atteignable Estimation sommaire du coût + hiérarchisation + échéancier sur 10 ans
6. Fonds de travaux – Fonctionnement détaillé Loi ALUR 2014 – Art. 14-2 II + Art. ELAN 36 / 100 Loi 65-557 | Loi ALUR | Loi ELAN | Ord. 2019-1101 · Module 7h – Syndic de Copropriété Règle Détail Montant minimum 5% du budget prévisionnel (ou 2,5% si PPT adopté, dans tous les cas ≥ 5% du budget prévisionnel) Base de calcul Répartition selon les tantièmes de chaque lot (quote-parts de parties communes) Compte bancaire Compte SÉPARÉ du compte des charges courantes Récupérabilité Les sommes versées NE SONT PAS récupérables par le copropriétaire en cas de vente Utilisation Votée à la majorité des voix de tous les copropriétaires (art. 25) Affectation (ELAN) Doit tenir compte des parties communes spéciales et des clés de répartition des charges ✅ Conseil pratique : Exemple clé : Pour des travaux d'ascenseur, le fonds doit être affecté selon la clé 'ascenseur', non selon la clé générale. Seuls les lots concernés sont impactés. (Art. 204 loi ELAN)
7. Diagnostic Technique Global (DTG) Art. L 731-1 CCH – Loi ALUR 2014 37 / 100 Loi 65-557 | Loi ALUR | Loi ELAN | Ord. 2019-1101 · Module 7h – Syndic de Copropriété Aspect Contenu Obligatoire pour 1) Immeuble > 10 ans faisant l'objet d'une mise en copropriété 2) Immeuble frappé d'une procédure d'insalubrité Facultatif pour Tout immeuble d'habitation (vote à majorité simple de l'AG) Contenu 2. Situation du syndicat au regard des obligations légales 3. Analyse des améliorations de gestion possibles Communication Transmis aux nouveaux acquéreurs. Liste des travaux dans le carnet d'entretien. Dispense fonds travaux Si le DTG montre l'absence de travaux nécessaires sur 10 ans
8. Travaux par le copropriétaire – Autorisation obligatoire Art. 25 b – Loi 65-557 38 / 100 Loi 65-557 | Loi ALUR | Loi ELAN | Ord. 2019-1101 · Module 7h – Syndic de Copropriété 📋 Texte légal : "Lorsqu'un copropriétaire entend effectuer des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur d'un immeuble, il lui faut obtenir une autorisation en AG." (Art. 25 b) Règles incontournables Seule l'AG peut autoriser ces travaux (ni le syndic, ni le conseil syndical ne peuvent suppléer) L'autorisation ne saurait être implicite (Cass. 3e civ. 28-3-2007) Même si les travaux rendent l'immeuble conforme au RC ou sont imposés par la réglementation Sanctions : arrêt immédiat en référé (trouble manifestement illicite) + démolition (sous principe de proportionnalité) ✅ Conseil pratique : La démolition peut être évitée si les travaux sont ratifiés a posteriori par une AG, à condition que la ratification soit dépourvue d'équivoque (Cass. 3e civ. 30-9-1998).
9. Accès aux parties privatives pour travaux Art. 9 II – Ordonnance 2019-1101 39 / 100 Loi 65-557 | Loi ALUR | Loi ELAN | Ord. 2019-1101 · Module 7h – Syndic de Copropriété 📋 Texte légal : "Aucun des copropriétaires ne peut faire obstacle à l'exécution, même à l'intérieur de ses parties privatives, de travaux d'intérêt collectif régulièrement décidés par l'AG, dès lors que l'affectation, la consistance ou la jouissance des parties privatives n'en sont pas altérées de manière durable." Travaux pour lesquels l'accès ne peut être refusé Travaux de conservation et de préservation de la santé/sécurité des occupants Travaux obligatoires ; travaux d'économie d'énergie Travaux d'amélioration ; suppression vide-ordures (hygiène) ⚖️ Jurisprudence : Refus d'accès pour un géomètre mandaté par l'AG = trouble manifestement illicite, n'est pas une atteinte disproportionnée au domicile. (Cass. 3e civ. 05.10.2017 n° 16-21971) ✅ Conseil pratique : Après tout refus injustifié : engager en temps utile une action en référé. Notifier les travaux au moins 8 jours avant (sauf urgence). (Décret 15.12.2015)
10. Responsabilité en cas de travaux – Points clés Art. 9 & 14 – Loi 65-557 40 / 100 Loi 65-557 | Loi ALUR | Loi ELAN | Ord. 2019-1101 · Module 7h – Syndic de Copropriété Situation Responsabilité Dommages par vice de construction ou défaut d'entretien des parties communes Syndicat des Copropriétaires (art. 14) – actions récursoires possibles Préjudice consécutif à des travaux (diminution de valeur, trouble grave, dégradations) Indemnité à la charge de tous, répartie en proportion de la participation aux coûts (art. 9 al. 6) Imputation sans AG de coûts de travaux sur parties communes à un copropriétaire Responsabilité quasi-délictuelle du SYNDIC Coffrage non autorisé détruit lors de travaux sur canalisations Aucune indemnité : faute personnelle du copropriétaire (Nemo auditur...)
11. Financement des travaux – Provisions et emprunts Art. 14-2 + Art. 26-4 à 26-8 – Loi 65-557 41 / 100 Loi 65-557 | Loi ALUR | Loi ELAN | Ord. 2019-1101 · Module 7h – Syndic de Copropriété Travaux hors budget prévisionnel : l'AG décide du montant et du calendrier des appels de fonds Type d'emprunt Majorité Caractéristiques Emprunt pour compte du syndicat UNANIMITÉ Financement travaux parties communes ou parties privatives d'intérêt collectif. Exception : préfinancement subventions publiques (même majorité que les travaux). Emprunt au bénéfice des seuls copropriétaires participants Même majorité que les travaux Syndicat = emprunteur. Copropriétaires versent leur quote-part d'échéance. Garantie : cautionnement solidaire. Opposants/défaillants aux travaux d'amélioration : peuvent payer leur part en 10 annuités égales Notification au syndic dans les 2 mois de la notification du PV d'AG En cas de vente du lot : les sommes dues deviennent immédiatement exigibles
12. Mise en concurrence obligatoire – Art. 21 Seuil fixé par l'AG à la majorité art. 25 42 / 100 Loi 65-557 | Loi ALUR | Loi ELAN | Ord. 2019-1101 · Module 7h – Syndic de Copropriété 📋 Texte légal : "L'AG des copropriétaires, statuant à la majorité de l'article 25, arrête un montant des marchés et contrats à partir duquel une mise en concurrence est obligatoire. À défaut, la mise en concurrence n'est pas obligatoire." (Art. 21 – Cass. 3e civ. 26 mars 2014) Répartition du coût des travaux Nature des travaux Clé de répartition Travaux d'entretien courant Charges générales Travaux sur éléments d'équipement commun Charges liées aux services et équipements collectifs Travaux d'amélioration (art. 25) En proportion des avantages retirés (vote AG art. 25) ✅ Conseil pratique : En cas d'urgence (sauvegarde de l'immeuble), le syndic peut engager les travaux de sa propre initiative. Il doit en informer les copropriétaires et convoquer une AG immédiatement. Provision max : 1/3 du devis sans AG.
13. Travaux d'accessibilité – Personnes handicapées Art. 25 b – À frais du copropriétaire demandeur 43 / 100 Loi 65-557 | Loi ALUR | Loi ELAN | Ord. 2019-1101 · Module 7h – Syndic de Copropriété Étap e Action requise 1 Notifier au syndic une demande d'inscription d'un point d'information à l'AG avec descriptif détaillé 2 L'AG peut s'opposer à la majorité des voix des copropriétaires par décision MOTIVÉE (atteinte à la structure ou non-conformité à la destination) 3 Si approbation : réalisation après expiration du délai de contestation de 2 mois 4 Jusqu'à réception : le copropriétaire exerce les pouvoirs du maître d'ouvrage 5 Le copropriétaire contrôle la qualification et les assurances des professionnels choisis
14. Synthèse – Décider des travaux en copropriété Arbre de décision simplifié 44 / 100 Loi 65-557 | Loi ALUR | Loi ELAN | Ord. 2019-1101 · Module 7h – Syndic de Copropriété Question OUI → Majorité NON → Vérifier Les travaux affectent-ils les parties communes ? Autorisation AG nécessaire Travaux libres en parties privatives Sont-ce des travaux de conservation/entretien courant ? Art. 24 (majorité simple) Qualifier plus précisément Sont-ce des travaux d'amélioration ou d'économie d'énergie ? Art. 25 (majorité absolue) Unanimité si changement de destination Vente ou acquisition de parties communes ? Unanimité Double majorité art. 26 pour suppression services ✅ Conseil pratique : Urgence : le syndic peut engager les travaux sans AG (informer immédiatement + convoquer AG). Provision max 1/3 du devis estimatif.
15. V DESTINATION DE L'IMMEUBLE Notion centrale du droit de la copropriété formation-alur.com
16. La destination de l'immeuble – Notion fondamentale Art. 8 – Loi 65-557 46 / 100 Loi 65-557 | Loi ALUR | Loi ELAN | Ord. 2019-1101 · Module 7h – Syndic de Copropriété 📋 Texte légal : "Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes par ses caractères ou sa situation." (Art. 8) Éléments constitutifs de la destination Stipulations du RC Destination des parties privatives et communes, conditions de jouissance Qualité de la construction Matériaux, éléments décoratifs, caractéristiques techniques Aménagements Importance des appartements, équipements (ascenseur, jardin, piscine...) Situation et environnement Nature du quartier, esthétique, caractère résidentiel, valeur marchande
17. Changement de destination – Unanimité requise Règle absolue 47 / 100 Loi 65-557 | Loi ALUR | Loi ELAN | Ord. 2019-1101 · Module 7h – Syndic de Copropriété ⚠️ AUCUNE MAJORITÉ n'est habilitée à changer la destination de l'immeuble – L'UNANIMITÉ est toujours requise 📋 Texte légal : "Toute atteinte portée à la destination de l'immeuble ne peut être valablement décidée qu'à l'unanimité des copropriétaires." (Civ. 3e, 28 févr. 2006) Implications pratiques La modification du RC sur la destination nécessite l'unanimité Peut être mixte : habitation + commerce (RDC commercial, étages résidentiels) Action en rétablissement de l'usage : prescription de 5 ans à compter de la connaissance du changement La destination est ÉVOLUTIVE : peut évoluer selon l'entretien, l'occupation et l'environnement
18. Clauses du règlement de copropriété – Validité Justifiées par la destination de l'immeuble 48 / 100 Loi 65-557 | Loi ALUR | Loi ELAN | Ord. 2019-1101 · Module 7h – Syndic de Copropriété Type de clause Validité Base jurisprudentielle Limitation des activités commerciales ⚠️ Conditionnelle Clause interdisant commerce déjà existant = illicite si étrangère à la destination (Cass. 3e civ. 22-1- 1975) Restriction au droit de diviser un lot ✅ Valide si justifiée Pour maintenir le standing ou éviter la multiplication des commerces (Cass. 3e civ. 6 mai 1987) Restriction au droit de céder librement son lot ❌ Illicite Contraire à art. 8 al. 2 (Cass. 3e civ. 29 mai 1979) Subordination de la location à l'autorisation du syndic ❌ Nul CA Lyon, 22 janv. 1969 Clause d'habitation bourgeoise (location saisonnière) ⚠️ Conditionnelle Illicite si le RC autorise les professions libérales (inconvénients similaires) (Cass. 3e civ. 08.06.2011)