COPRO / 5 - CAS PRATIQUES ET SYNTHÈSES

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1. VI CAS PRATIQUES & RÉVISION Exercices appliqués, jurisprudences commentées formation-alur.com
2. Cas pratique – M. Dupont veut transformer son appartement Application des règles de destination et travaux 50 / 100 Loi 65-557 | Loi ALUR | Loi ELAN | Ord. 2019-1101 · Module 7h – Syndic de Copropriété ❓ M. Dupont (3e étage) souhaite : 1) Transformer son appartement en cabinet médical, 2) Installer une rampe PMR depuis les parties communes, 3) Agrandir une fenêtre côté façade. Projet Réglementation Majorité 1. Transformation en cabinet médical Vérifier la destination dans le RC. Si usage mixte : libre. Si usage habitation exclusive : modification RC → UNANIMITÉ. Unanimité si changement de destination 2. Rampe PMR (travaux d'accessibilité) Notification au syndic pour inscription AG. L'AG peut s'opposer par décision motivée (atteinte à la structure ou non-conformité). L'AG peut refuser à la majorité des voix de tous 3. Agrandissement fenêtre (aspect extérieur) Travaux affectant l'aspect extérieur = autorisation AG obligatoire. Conformité à la destination vérifiée. Majorité absolue art. 25 b
3. Jurisprudences incontournables – Tableau À connaître pour l'examen et la pratique 51 / 100 Loi 65-557 | Loi ALUR | Loi ELAN | Ord. 2019-1101 · Module 7h – Syndic de Copropriété Arrêt Thème Principe Cass. 3e civ. 30-6-2004 Servitudes en copropriété Possible entre parties privatives de 2 lots appartenant à des propriétaires distincts Cass. 3e civ. 7-9-2017 Qualification des combles Combles accessibles par cage d'escalier = parties communes Cass. 3e civ. 11-7-2019 Prescription acquisitive Applicable aux parties communes si possession qualifiée Cass. 3e civ. 18.01.2018 Travaux moquette→carrelage Analyser raisons et conséquences pour qualifier les travaux Cass. 3e civ. 05.10.2017 Accès parties privatives Refus d'accès pour géomètre AG = trouble manifestement illicite Cass. 3e civ. 12.04.2018 Prescription action destination Point de départ = connaissance du changement par le SDC Cass. 3e civ. 23.11.2017 Clause habitation bourgeoise Ne peut interdire occupation par catégorie socioprofessionnelle
4. Quiz de révision (1/2) – 5 questions Testez vos connaissances 52 / 100 Loi 65-557 | Loi ALUR | Loi ELAN | Ord. 2019-1101 · Module 7h – Syndic de Copropriété ❓ Q1 : Depuis quelle date le fonds de travaux est-il obligatoire ? → 1er janvier 2017 (Loi ALUR). Cotisation ≥ 5% du budget prévisionnel. Compte séparé obligatoire. ❓ Q2 : Quelle majorité pour les travaux d'économie d'énergie depuis la loi ELAN ? → Majorité absolue art. 25 (voix de TOUS les copropriétaires). Passerelle vers art. 24 possible si ≥ 1/3 des voix. ❓ Q3 : Une petite copropriété peut-elle se passer de conseil syndical ? → Oui si ≤ 5 lots ou budget moyen < 15 000€/3 ans (Ordonnance 2019-1101). ❓ Q4 : Quelle obligation depuis la loi ELAN pour les parties communes à jouissance privative ? → Mention EXPRESSE obligatoire dans le règlement de copropriété (art. 6-4). Délai : 22/11/2021. ❓ Q5 : Un copropriétaire peut-il acquérir par prescription une partie commune ? → Oui, si possession continue, paisible, publique, non équivoque, à titre de propriétaire (30 ans ou 10 ans).
5. Quiz de révision (2/2) – 5 questions Testez vos connaissances 53 / 100 Loi 65-557 | Loi ALUR | Loi ELAN | Ord. 2019-1101 · Module 7h – Syndic de Copropriété ❓ Q6 : Le syndic peut-il imputer sans AG le coût de travaux sur parties communes à un copropriétaire ? → Non ! Faute quasi-délictuelle du syndic engageant sa responsabilité. L'AG doit approuver la répartition. ❓ Q7 : Quelle majorité pour changer la destination de l'immeuble ? → L'UNANIMITÉ est requise. Aucune majorité ordinaire n'est habilitée. ❓ Q8 : Quand entre en vigueur le PPPT pour les copropriétés < 50 lots ? → 1er janvier 2025 (Loi Climat et Résilience, 22 août 2021). ❓ Q9 : Procédure pour une voiture ventouse en copropriété ? → Art. R325-47 Code de la route. Si propriétaire connu : LRAR + demande OPJ. Si inconnu : demande d'identification aux forces de l'ordre. ❓ Q10 : Un copropriétaire qui s'oppose à l'entrée d'un géomètre mandaté par l'AG commet-il une faute ? → Oui ! Trouble manifestement illicite. Le syndic doit agir en référé (Cass. 3e civ. 05.10.2017).
6. Obligations récurrentes du syndic – Check-list À vérifier systématiquement 54 / 100 Loi 65-557 | Loi ALUR | Loi ELAN | Ord. 2019-1101 · Module 7h – Syndic de Copropriété Obligation Base légale Fréquence Tenir à jour le carnet d'entretien (intégrer PPT et DTG) Art. 18 Permanent Ouvrir et maintenir le compte séparé fonds de travaux Art. 14-2 II / ALUR Depuis 01/01/2017 Inscrire à chaque AG approuvant les comptes les décisions PPT Art. 14-2 Annuel Notifier les travaux nécessitant accès parties privatives Art. 9 II / Décret 15.12.2015 ≥ 8 jours avant Contrôle du raccordement eaux usées Art. 18 III modif. loi Climat Depuis 01/01/2023 Mettre à jour le registre d'immatriculation (ANAH) Loi ALUR Annuel après AG des comptes Établir et tenir la fiche synthétique Loi ALUR Permanent Se former (14h/an ou 42h/3 ans) L. 1970 art. 3-1 Obligation continue
7. Synthèse – Privatif vs Commun : tableau de référence Les éléments clés de l'immeuble 55 / 100 Loi 65-557 | Loi ALUR | Loi ELAN | Ord. 2019-1101 · Module 7h – Syndic de Copropriété Élément Qualif. Raison principale Appartement, locaux professionnels 🔒 PRIVATIF Usage exclusif d'un seul copropriétaire Porte palière, fenêtres, volets 🔒 PRIVATIF Accessoire indissociable du lot Robinetterie, tuyauterie horizontale 🔒 PRIVATIF Dessert uniquement ce lot Façade, toiture, murs porteurs 🏛 COMMUN Gros œuvre utile à tous Colonnes montantes, descentes EU 🏛 COMMUN Desservent tout l'immeuble Escaliers, couloirs, halls 🏛 COMMUN Usage collectif Ascenseur, chaufferie, local poubelles 🏛 COMMUN Équipement commun Jardin/terrasse à jouissance privative ⚠️ PC à JP Propriété commune + usage privé exclusif
8. Travaux et majorités – Tableau de référence rapide Pour une consultation rapide en pratique 56 / 100 Loi 65-557 | Loi ALUR | Loi ELAN | Ord. 2019-1101 · Module 7h – Syndic de Copropriété Type de travaux Majorité Détail Entretien courant, conservation Art. 24 simple Voix présents/représentés > 50% Énergie, amélioration, travaux par copropriétaire Art. 25 absolue Voix de TOUS les copropriétaires Art. 25 non atteint mais ≥ 1/3 Passerelle → Art. 24 2e vote immédiat à la majorité simple Suppression prestations importantes Art. 26 double ≥ 2/3 de tous les copropriétaires Vente parties communes / Changement destination Unanimité 100% des copropriétaires Petite copropriété (hors approbation comptes/budget) Unanimité par écrit Tous les copropriétaires, sans AG
9. Cas pratique – Vente de la loge du gardien Procédure et répartition du prix 57 / 100 Loi 65-557 | Loi ALUR | Loi ELAN | Ord. 2019-1101 · Module 7h – Syndic de Copropriété ❓ La copropriété décide de supprimer le poste de gardien et de vendre sa loge. Comment procéder ? Procédure étape par étape Étape 1 : Vote de suppression du poste de gardien (modalités contractuelles, droit social) Étape 2 : Vote de la vente de la loge → UNANIMITÉ (vente de parties communes) Étape 3 : Prix réparti entre copropriétaires au prorata des tantièmes en parties communes générales (après déduction des sommes dues au syndicat) ⚖️ Jurisprudence : Immeuble à plusieurs bâtiments : le syndic ne peut pas répartir le prix par bâtiment, mais doit le répartir entre TOUS les copropriétaires selon les tantièmes de parties communes GÉNÉRALES (Cass. 3e civ. 22-1-2014).
10. Cas pratique – Créer un syndicat secondaire Résidence avec 3 bâtiments distincts 58 / 100 Loi 65-557 | Loi ALUR | Loi ELAN | Ord. 2019-1101 · Module 7h – Syndic de Copropriété ❓ La résidence 'Les Chênes' (3 bâtiments distincts) : les copropriétaires du bâtiment A veulent gérer autonomement leur bâtiment. Comment créer un syndicat secondaire ? Procédure de création 1. Vérifier que les bâtiments ont un gros œuvre autonome (Cass. 3e civ. 26.05.2016) 2. Prévu dans le RC OU décidé en AG du syndicat principal 3. Convoquer une assemblée SPÉCIALE des copropriétaires du bâtiment A 4. Vote à la majorité absolue (art. 25) pour créer le SDC secondaire 5. Modifier le RC pour spécialiser les charges (même majorité) 6. Ouvrir un compte bancaire séparé au nom du SDC secondaire ✅ Conseil pratique : Tout copropriétaire peut contester la création en justice pendant 10 ans (Cass. 3e civ. 26.05.2016). Soignez chaque étape de la procédure.
11. Cas pratique – Isolation par l'extérieur (ITE) Quelle majorité pour voter une ITE ? 59 / 100 Loi 65-557 | Loi ALUR | Loi ELAN | Ord. 2019-1101 · Module 7h – Syndic de Copropriété ❓ La copropriété 'Les Acacias' (80 lots, 1975) souhaite réaliser une isolation thermique par l'extérieur. Quelle majorité est requise ? Analyse Réponse Type de travaux Travaux d'économies d'énergie (isolation thermique des murs extérieurs) Depuis la loi ELAN (2018) Passage de la majorité art. 24 à la majorité art. 25 Majorité requise Majorité ABSOLUE = voix de TOUS les copropriétaires (art. 25 f) Si résolution obtient ≥ 1/3 sans atteindre la majorité absolue Second vote immédiat possible à la majorité simple de l'art. 24 (passerelle art. 25-1) Vote DPE préalable Majorité simple de l'art. 24
12. Vrai ou Faux – 6 affirmations à tester Consolidation des connaissances 60 / 100 Loi 65-557 | Loi ALUR | Loi ELAN | Ord. 2019-1101 · Module 7h – Syndic de Copropriété Affirmation Réponse Justification Le fonds de travaux est remboursé en cas de vente du lot ❌ FAUX Les sommes restent acquises au syndicat L'autorisation du CS peut remplacer celle de l'AG pour des travaux ❌ FAUX Seule l'AG peut autoriser (Cass. 3e civ. 3-4-2002) Un titulaire de lot transitoire doit être convoqué à l'AG ✅ VRAI Copropriétaire à part entière avec droit de vote La prescription acquisitive requiert 30 ans (ou 10 avec bonne foi) ✅ VRAI Art. 2261 et 2272 du Code civil La destination de l'immeuble peut être modifiée à la double majorité ❌ FAUX L'UNANIMITÉ est requise Le DPE collectif doit être renouvelé tous les 10 ans ✅ VRAI Sauf si bâtiment classé A, B ou C (DPE post 1er juillet 2021)
13. L'AG – Nouveautés dématérialisation Loi ELAN & Ordonnance 2019-1101 61 / 100 Loi 65-557 | Loi ALUR | Loi ELAN | Ord. 2019-1101 · Module 7h – Syndic de Copropriété Nouveauté Modalités Vote par correspondance Support papier ou électronique avant l'AG Participation par visioconférence Admis si l'AG l'a décidé. Confirmation du vote dans les 48h. Convocations par email Possibles depuis le 1er janvier 2015 (Loi ALUR) Délégations de vote encadrées Règles strictes sur les pouvoirs en blanc (loi ELAN) Interdictions de présider ou recevoir des mandats Le syndic et certains membres liés ne peuvent présider ni recevoir de mandats ✅ Conseil pratique : La pandémie a pérennisé ces outils dans le droit positif. Vote par correspondance et visioconférence sont désormais des outils courants pour le syndic.
14. Notification du procès-verbal d'AG Art. 42 al. 2 – Point de départ du délai de contestation 62 / 100 Loi 65-557 | Loi ALUR | Loi ELAN | Ord. 2019-1101 · Module 7h – Syndic de Copropriété 📋 Texte légal : Le délai de contestation des décisions d'AG est de 2 mois à compter de la notification du PV par le syndic à chaque copropriétaire. (Art. 42 al. 2) Points essentiels pour le syndic Délai de contestation : 2 mois à compter de la NOTIFICATION du PV (non de la séance) En l'absence de notification, le délai ne court pas → risque de contestation indéfinie En cas de copropriété à 2 copropriétaires : 2 mois à compter de la notification de la décision unilatérale Les décisions deviennent définitives et exécutoires après ce délai ✅ Conseil pratique : Notifier le PV dans le délai légal (1 mois recommandé). Conserver les preuves de notification (accusés de réception). Une notification manquante = délai de contestation indéfini.
15. Immatriculation et fiche synthétique Registre national – ANAH 63 / 100 Loi 65-557 | Loi ALUR | Loi ELAN | Ord. 2019-1101 · Module 7h – Syndic de Copropriété Point Détail Qui doit s'immatriculer ? Tout syndicat de copropriétaires soumis à la loi de 1965 Qui procède à l'immatriculation ? Le syndic (professionnel ou bénévole) Contenu Données financières (budget, charges, impayés), données techniques (nombre de lots, année de construction, DPE...) Mise à jour Annuelle, après chaque AG approuvant les comptes Fiche synthétique Créée et tenue à jour par le syndic. Recense données financières et techniques. Accessible à tout copropriétaire. ✅ Conseil pratique : Les annonces immobilières doivent préciser : bien en copropriété, nombre de lots, montant annuel des charges, procédures en cours (Loi ALUR).
16. Recouvrement des charges – Points essentiels Provisions, procédures, garanties 64 / 100 Loi 65-557 | Loi ALUR | Loi ELAN | Ord. 2019-1101 · Module 7h – Syndic de Copropriété Provisions sur charges (budget prévisionnel) Appelées par quarts (sauf décision contraire de l'AG) Exigibles au premier jour de chaque trimestre Procédure de recouvrement simplifiée (Loi ELAN) Injonction de payer obtenue du président du TJ pour les impayés de charges Procédure allégée, plus rapide que l'action classique Garanties du syndicat Privilège immobilier spécial sur le lot du copropriétaire débiteur En cas de vente : le notaire doit interroger le syndic sur les charges dues Action en résiliation du bail contre le locataire en cas d'impayés du bailleur
17. Carnet d'entretien & Carnet d'information du logement Loi Climat et Résilience (2021) 65 / 100 Loi 65-557 | Loi ALUR | Loi ELAN | Ord. 2019-1101 · Module 7h – Syndic de Copropriété Outil Obligation Transmission Carnet d'entretien de l'immeuble Tenu par le syndic (art. 18). Intègre le PPT, le DTG, leur échéancier. Consultable par tout copropriétaire Carnet d'information du logement Obligatoire depuis 01/01/2023 pour constructions et travaux significatifs (permis ou déclaration préalable). Transmis à l'acquéreur lors de toute mutation Contrôle raccordement eaux usées (Loi Climat – Jeux Olympiques Paris 2024) Depuis le 1er janvier 2023, obligation pour le syndic de faire réaliser le contrôle Concerne les territoires dont les rejets ont une incidence sur la qualité de l'eau de la Seine Le document établi doit être tenu à disposition des copropriétaires
18. VII SYNTHÈSES VISUELLES & TABLEAUX RÉCAPITULATIFS Les 10 points essentiels, glossaire, programme horaire formation-alur.com
19. Les 10 points essentiels à retenir À maîtriser absolument 67 / 100 Loi 65-557 | Loi ALUR | Loi ELAN | Ord. 2019-1101 · Module 7h – Syndic de Copropriété 1 Lot = partie privative + quote-part parties communes INDISSOCIABLES 2 La loi s'applique quel que soit le nombre de lots (2 suffisent) 3 Critère des parties privatives = EXCLUSIVITÉ D'USAGE 4 Canalisations : Vertical = commun / Horizontal = privatif 5 Travaux énergie = majorité absolue art. 25 (depuis Loi ELAN 2018) 6 Fonds de travaux ≥ 5% du budget prévisionnel (compte séparé) 7 PPPT obligatoire dès 15 ans après réception (2023-2025 selon taille) 8 Changement de destination = UNANIMITÉ 9 Syndic qui impute sans AG des travaux PC à un copropriétaire = responsabilité quasi-délictuelle 10 Parties communes spéciales + jouissance privative = mention EXPRESSE dans le RC obligatoire
20. Glossaire des termes clés Définitions essentielles 68 / 100 Loi 65-557 | Loi ALUR | Loi ELAN | Ord. 2019-1101 · Module 7h – Syndic de Copropriété Terme Définition Lot de copropriété Ensemble indissociable : partie privative + quote-part de parties communes Tantième (millième) Quote-part des parties communes d'un lot, exprimée en fraction de l'ensemble Syndicat des copropriétaires (SDC) Personne morale représentant l'ensemble des copropriétaires, sans but lucratif Syndic Mandataire du SDC chargé d'exécuter les décisions de l'AG et d'administrer l'immeuble Usucapion Acquisition d'un droit par prescription (possession qualifiée 30 ans ou 10 ans) Lot transitoire Lot formé d'un droit de construire (partie privative) + quote-part de parties communes PPPT Projet de Plan Pluriannuel de Travaux – programmation des travaux sur 10 ans DTG Diagnostic Technique Global – état de l'immeuble avec projection sur 10 ans
21. Schéma – Cycle de vie d'une décision en AG De l'inscription à l'exécution 70 / 100 Loi 65-557 | Loi ALUR | Loi ELAN | Ord. 2019-1101 · Module 7h – Syndic de Copropriété INSCRIPTION À L'ODJ Le syndic inscrit la question à l'ordre du jour de l'AG CONVOCATION Envoi 21 jours min avant l'AG + pièces jointes (projet de résolution...) TENUE DE L'AG Vote selon la règle de majorité applicable (art. 24, 25, 26 ou unanimité) NOTIFICATION DU PV Notifié par le syndic sous 1 mois → Point de départ du délai de contestation DÉLAI DE CONTESTATION 2 mois à compter de la notification du PV EXÉCUTION Après 2 mois (ou immédiate si urgence : travaux conservatoires)