COPRO / 3 - PARTIES PRIVATIVES & PARTIES COMMUNES

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1. III PARTIES PRIVATIVES & PARTIES COMMUNES Identification, régime juridique, cas particuliers formation-alur.com
2. Les parties privatives – Définition et liste Art. 2 – Critère : exclusivité d'usage 22 / 100 Loi 65-557 | Loi ALUR | Loi ELAN | Ord. 2019-1101 · Module 7h – Syndic de Copropriété 📋 Texte légal : "Sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à un copropriétaire déterminé." – Critère essentiel : EXCLUSIVITÉ D'USAGE (Cass. 3e civ. 19-7- 1995) Sont généralement parties privatives : L'intérieur des appartements et locaux commerciaux/professionnels Les fenêtres, volets, balustrades et appuis des balcons Les cloisons intérieures non comprises dans le gros œuvre Les parquets, carrelages, revêtements de sol Les éléments d'équipement : appareils sanitaires, chauffage individuel, cuisine La porte palière (accessoire indissociable du lot)
3. Canalisations – Privatif ou Commun ? Règle mnémotechnique essentielle 23 / 100 Loi 65-557 | Loi ALUR | Loi ELAN | Ord. 2019-1101 · Module 7h – Syndic de Copropriété VERTICAL = COMMUN · HORIZONTAL ou INCLINÉ = PRIVATIF Localisation Nature Exemple Colonne montante (verticale) 🏛 COMMUN Tuyauterie d'eau froide traversant tous les étages Descente des eaux usées (verticale) 🏛 COMMUN Colonne d'évacuation principale Tuyauterie horizontale (cuisine → colonne) 🔒 PRIVATIF Raccordement cuisine ou salle de bains Robinetterie 🔒 PRIVATIF Robinets, mitigeurs Canalisations de chauffage collectif 🏛 COMMUN Même si elles traversent des locaux privatifs
4. Les parties communes – Définition et liste légale Art. 3 – Loi 65-557 24 / 100 Loi 65-557 | Loi ALUR | Loi ELAN | Ord. 2019-1101 · Module 7h – Syndic de Copropriété 📋 Texte légal : "Sont des parties communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux." (Art. 3) Dans le silence ou la contradiction des titres, sont RÉPUTÉES parties communes : Le sol, les cours, parcs et jardins, les voies d'accès Le gros œuvre (fondations, murs porteurs, façade, toiture) Les éléments d'équipement commun (ascenseur, chaufferie, interphone, compteurs) Les canalisations traversant des locaux privatifs (colonnes montantes...) Les coffres, gaines et têtes de cheminées ; Les locaux des services communs Les passages et corridors ; Tout élément incorporé dans les parties communes
5. Parties communes spéciales Art. 6-2 à 6-4 – Loi ELAN (mention expresse obligatoire) 25 / 100 Loi 65-557 | Loi ALUR | Loi ELAN | Ord. 2019-1101 · Module 7h – Syndic de Copropriété Certaines parties de l'immeuble ne sont pas utiles à TOUS les copropriétaires. La loi ELAN a consacré leur existence dans la loi de 1965. Aspect Règles Exemples Escalier d'un bâtiment, ascenseur propre à un seul bâtiment dans une grande copropriété Effet principal Les copropriétaires non concernés sont dispensés des dépenses liées à cette partie Vote Seuls les copropriétaires membres de l'organe compétent participent au vote Mention obligatoire Doit être EXPRESSÉMENT mentionnée dans le RC (art. 6-4 – Loi ELAN) Délai de mise en conformité Jusqu'au 22 novembre 2021 ⚖️ Jurisprudence : La définition de parties communes spéciales dans le règlement implique une spécialisation des charges (Civ. 3e, 8 juin 2011, n° 10-15.551) : les charges de toiture d'un seul bâtiment = charges des seuls propriétaires de ce bâtiment.
6. Parties communes à jouissance privative Art. 6-3 – Droit réel et perpétuel 26 / 100 Loi 65-557 | Loi ALUR | Loi ELAN | Ord. 2019-1101 · Module 7h – Syndic de Copropriété Définition Partie commune dont l'usage exclusif est accordé à un seul copropriétaire. Ex : jardin, terrasse, place de stationnement. Nature du droit Droit réel et perpétuel. Composante du lot, incessible séparément. Ne peut être cédé à un tiers étranger à la copropriété. Limites du titulaire Ne peut pas construire ou affouiller le sol. Doit respecter la destination de la copropriété. Mention obligatoire Doit être expressément mentionnée dans le RC (Loi ELAN art. 6-4). Délai : jusqu'au 22/11/2021.
7. Droits accessoires aux parties communes Art. 3 – Liste des droits réputés accessoires aux parties communes 27 / 100 Loi 65-557 | Loi ALUR | Loi ELAN | Ord. 2019-1101 · Module 7h – Syndic de Copropriété Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputés droits accessoires aux parties communes : Droit de surélever un bâtiment affecté à l'usage commun ou composé de plusieurs lots Droit d'édifier de nouveaux bâtiments dans les cours et jardins communs Droit d'affouiller les cours et jardins communs Droit de mitoyenneté afférent aux parties communes Droit d'affichage dans les parties communes Droit de construire afférent aux parties communes ⚠️ DEPUIS LA LOI ELAN : Les droits de construire, d'affouiller et de surélever NE PEUVENT PLUS faire l'objet d'une convention de réserve au profit d'un copropriétaire (sauf lot transitoire). ✅ Conseil pratique : Les conventions passées avant le 25 novembre 2018 restent valables. Convention de réserve = caduque si non exécutée dans les 10 ans.
8. Prescription acquisitive des parties communes Cass. 3e civ. 11-7-2019 – Art. 2261 & 2272 C. civ. 28 / 100 Loi 65-557 | Loi ALUR | Loi ELAN | Ord. 2019-1101 · Module 7h – Syndic de Copropriété 📋 Texte légal : La propriété d'une partie commune peut être acquise par un copropriétaire par prescription acquisitive si la possession est continue, non interrompue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire. Délai Condition Base légale 30 ans Possession qualifiée (continue, paisible, publique, non équivoque, à titre de propriétaire) Art. 2272 al. 1 C. civ. 10 ans Acquisition de bonne foi et par juste titre Art. 2272 al. 2 C. civ. ❓ Un copropriétaire occupe depuis 35 ans un couloir (partie commune). Peut-il en devenir propriétaire ? Réponse : OUI, si possession dûment caractérisée par des actes d'appropriation exclusive. NON si simple tolérance (Cass. 3e civ. 6-5-2014).
9. Vente de parties communes & Objets encombrants Art. 16-1 + Art. 1222 C. civ. 29 / 100 Loi 65-557 | Loi ALUR | Loi ELAN | Ord. 2019-1101 · Module 7h – Syndic de Copropriété Vente de parties communes : UNANIMITÉ requise Le prix est remis à chaque copropriétaire au prorata de ses tantièmes dans les parties communes vendues Après déduction des sommes exigibles par le syndicat des copropriétaires Exemple typique : vente de la loge de gardien après suppression du poste de concierge Privatisation non autorisée (plantes, meubles, voiture ventouse) Voiture ventouse : art. R325-47 Code de la route → mise en demeure LRAR + demande à l'OPJ Objets encombrants : ÉVITER toute destruction directe ! Procéder par mise en demeure LRAR, puis référé Texte clé : art. 1222 C. civ. → autorisation judiciaire préalable requise pour détruire
10. Cas particuliers – Combles, terrasses, vide sanitaire Jurisprudences importantes 30 / 100 Loi 65-557 | Loi ALUR | Loi ELAN | Ord. 2019-1101 · Module 7h – Syndic de Copropriété Élément Qualification Jurisprudence Combles accessibles par cage d'escalier (PC) 🏛 COMMUN Cass. 3e civ. 7-9-2017 Combles accessibles uniquement par appartement 🔒 PRIVATIF Civ. 3e, 7 mai 1997 Vide sanitaire protégeant le gros œuvre 🏛 COMMUN Même si accès par lot privatif (Cass. 3e civ. 4-4-2002) Toiture-terrasse qualifiée de privative Usage PRIVATIF / Gros œuvre COMMUN Travaux d'étanchéité = charges communes (Civ. 3e, 30 mai 1973) Jardin en 'jouissance privative' ⚠️ PC à jouissance privative Cass. 3e civ. 6-2-2020 ✅ Conseil pratique : En cas de règlement imprécis sur les combles : analyser les circonstances de fait (accès lors de la création de la copropriété, état descriptif). Les juges ont un pouvoir souverain d'appréciation.