COPRO / 1 - STATUT DE L'IMMEUBLE EN COPRO

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1. LA COPROPRIÉTÉ SYNTHÈSE DE COURS – MODULE 7 HEURES Formation Loi ALUR · Syndic de Copropriété · formation-alur.com Loi 65-557 du 10 juillet 1965 | Loi ALUR 2014 | Loi ELAN 2018 | Ordonnance 2019-1101
2. PLAN DU MODULE – Vue d'ensemble 10 séquences pour 7h de formation 2 / 100 Loi 65-557 | Loi ALUR | Loi ELAN | Ord. 2019-1101 · Module 7h – Syndic de Copropriété Séque nce Thème Diapos I Statut de l'immeuble en copropriété 3–12 II Assiette du statut légal – Les 5 conditions 13–20 III Parties privatives & Parties communes 21–30 IV Travaux dans les parties communes 31–44 V Destination de l'immeuble 45–48 VI Cas pratiques & Révision 49–65 VII Synthèses visuelles & Tableaux récap 66–70 VIII Compléments : AG, Charges, Syndic 71–90 IX Quiz final & Points difficiles 91–100
3. I STATUT DE L'IMMEUBLE EN COPROPRIÉTÉ Fondements juridiques et évolution législative formation-alur.com
4. Sources législatives et historique Textes fondateurs de la copropriété 4 / 100 Loi 65-557 | Loi ALUR | Loi ELAN | Ord. 2019-1101 · Module 7h – Syndic de Copropriété Texte Date Apport principal Art. 664 Code civil Avant 1938 Premières règles de copropriété Loi du 28 juin 1938 1938 Premier texte dédié Loi n° 65-557 10 juillet 1965 Statut actuel – texte de référence Décret n° 67-223 17 mars 1967 Modalités d'application Loi Bonnemaison 31 déc. 1985 Modifications importantes Loi ALUR n° 2014-366 24 mars 2014 Réforme majeure : transparence, obligations Loi ELAN n° 2018-1021 23 nov. 2018 Modernisation, lots transitoires, AG Ordonnance n° 2019-1101 30 oct. 2019 Réforme globale (en vigueur 1/6/2020)
5. Définition légale de la copropriété Article 1er, Loi 65-557 du 10 juillet 1965 5 / 100 Loi 65-557 | Loi ALUR | Loi ELAN | Ord. 2019-1101 · Module 7h – Syndic de Copropriété 📋 Texte légal : "La présente loi régit tout immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis à usage total ou partiel d'habitation dont la propriété est répartie par lots entre plusieurs personnes. Le lot comporte obligatoirement une partie privative et une quote-part de parties communes, indissociables." 3 éléments constitutifs indissociables Un immeuble bâti (ou groupe d'immeubles bâtis) Une propriété répartie entre plusieurs personnes (au moins 2) Des lots = partie privative + quote-part de parties communes
6. Principales nouveautés – Loi ALUR (2014) Réforme majeure de la gestion des copropriétés 6 / 100 Loi 65-557 | Loi ALUR | Loi ELAN | Ord. 2019-1101 · Module 7h – Syndic de Copropriété Extranet obligatoire (01/01/2015) Accès en ligne aux documents de la copropriété. Convocations AG par email. Compte bancaire séparé Copropriétés > 15 lots : compte séparé obligatoire au nom du syndicat. Fonds de travaux (01/01/2017) Cotisation annuelle ≥ 5% du budget prévisionnel. Compte séparé distinct. Immatriculation nationale Registre national géré par l'ANAH. Toutes les copropriétés concernées. Nature juridique originale : ni indivision, ni démembrement, ni société
7. Principales nouveautés – Loi ELAN (2018) 15 articles dédiés à la copropriété 7 / 100 Loi 65-557 | Loi ALUR | Loi ELAN | Ord. 2019-1101 · Module 7h – Syndic de Copropriété Nouveauté ELAN Contenu Vote par correspondance Chaque copropriétaire peut voter par courrier avant l'AG Visioconférence / Audioconférence Admis si l'AG en a décidé ainsi (décret 67-223 art. 13-1) Lots transitoires Définition légale dans la loi de 1965 (art. 1) Parties communes spéciales Mention expresse obligatoire dans le RC (art. 6-4) Délégations de vote encadrées Règles sur les pouvoirs en blanc pour éviter les abus Travaux d'énergie → Art. 25 Passage de la majorité art. 24 à la majorité absolue art. 25 Notification du PV Délais renforcés pour la notification par le syndic Nouvelle procédure de recouvrement Procédure simplifiée pour le recouvrement des charges impayées
8. Ordonnance 2019-1101 – Entrée en vigueur 1er juin 2020 Réforme globale du droit de la copropriété 8 / 100 Loi 65-557 | Loi ALUR | Loi ELAN | Ord. 2019-1101 · Module 7h – Syndic de Copropriété Objectifs principaux Clarifier et moderniser les règles d'organisation et de gouvernance Simplifier les procédures pour les petites copropriétés (≤ 5 lots ou budget < 15 000 €/3 ans) Instaurer un régime spécial pour les copropriétés à 2 copropriétaires Préciser le point de départ d'application du statut Préparer la création d'un code de la copropriété Type de copropriété Allégements / Spécificités Petites copropriétés (≤ 5 lots ou budget < 15k€) Pas de CS obligatoire, comptabilité simplifiée, décisions à l'unanimité par écrit Copropriétés à 2 copropriétaires Régime inspiré de l'indivision, réunions informelles, décisions unilatérales sous conditions Grandes copropriétés Option pour régime d'administration spécifique
9. Principes généraux de la copropriété Directives majeures issues de la jurisprudence 9 / 100 Loi 65-557 | Loi ALUR | Loi ELAN | Ord. 2019-1101 · Module 7h – Syndic de Copropriété Indépendance de l'AG L'assemblée générale ne peut être dessaisie des pouvoirs qu'elle tient de la loi Limite du pouvoir judiciaire Le juge ne peut substituer sa décision à celle de la majorité Égalité entre copropriétaires Directive majeure consacrée par la jurisprudence Liberté dans les parties privatives Usage libre sous réserve de ne pas porter atteinte aux droits des autres ni à la destination Clauses non écrites (art. 43) Toute clause contraire aux dispositions impératives est réputée non écrite
10. Copropriété vs Indivision – Différences clés Ne pas confondre ces deux régimes de propriété collective 10 / 100 Loi 65-557 | Loi ALUR | Loi ELAN | Ord. 2019-1101 · Module 7h – Syndic de Copropriété Critère COPROPRIÉTÉ INDIVISION Droits exclusifs Droits exclusifs sur parties privatives + quote-part indivise des parties communes Pas de droit exclusif – tous les droits sont identiques sur le même bien Personnalité morale Syndicat des copropriétaires = personne morale Pas de personnalité morale Dissolution Impossible en principe Tout indivisaire peut demander le partage à tout moment Gestion Règles de majorité / syndic / assemblée Accord de tous les indivisaires pour actes importants (art. 815-3 C. civ.) Droit de préemption Pas de droit de préemption entre copropriétaires Droit de préemption entre indivisaires (art. 815-14 C. civ.)
11. Champ d'application – Immeubles concernés Application obligatoire ou facultative ? 11 / 100 Loi 65-557 | Loi ALUR | Loi ELAN | Ord. 2019-1101 · Module 7h – Syndic de Copropriété Application OBLIGATOIRE Tout immeuble bâti à usage total ou partiel d'habitation dont la propriété est répartie en lots Depuis le 1er juin 2020 : immeubles à destination totale autre que d'habitation (si pas d'autre organisation) Ensembles immobiliers avec terrains, volumes, aménagements et services communs La loi s'applique quel que soit le nombre de lots (2 suffisent !) ❓ EXERCICE : Une maison divisée en 2 logements avec escalier commun est-elle soumise à la loi de 1965 ? Réponse : OUI, dès lors qu'il y a 2 lots avec parties privatives et une quote-part de parties communes. (Cass. 3e civ. 11-3-1987)
12. Lots transitoires – Définition et régime (Loi ELAN) Article 1er loi 65-557 modifié 12 / 100 Loi 65-557 | Loi ALUR | Loi ELAN | Ord. 2019-1101 · Module 7h – Syndic de Copropriété 📋 Texte légal : Un lot transitoire est formé d'une partie privative constituée d'un droit de construire précisément défini et d'une quote-part de parties communes. (Art. 1 – Loi ELAN) Statut des titulaires de lots transitoires Copropriétaires à part entière → droit de vote en assemblée générale Obligation de payer les charges en proportion de leurs tantièmes Charges dues même si le projet n'est pas réalisé (refus de permis, abandon...) ✅ Conseil pratique : La clause du RC doit préciser la nature et la portée du droit de construire, la surface, et associer obligatoirement une quote-part de parties communes.