COPRO / 7 - POINTS DIFFICILES

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1. IX QUIZ FINAL & POINTS DIFFICILES Consolidation, erreurs fréquentes, conclusion formation-alur.com
2. Erreurs fréquentes – À ne jamais commettre Points souvent confondus ou mal maîtrisés 92 / 100 Loi 65-557 | Loi ALUR | Loi ELAN | Ord. 2019-1101 · Module 7h – Syndic de Copropriété Erreur fréquente Réalité Le fonds de travaux = remboursable en cas de vente NON. Les sommes restent acquises au syndicat La majorité des copropriétaires présents suffit pour tous les travaux NON. Majorité absolue (TOUS) requise pour art. 25 ; unanimité pour certains actes Le syndic seul peut autoriser des travaux en parties communes NON. Seule l'AG peut autoriser (art. 25 b). Ni le syndic, ni le CS. Les PC à jouissance privative = parties privatives NON. Elles restent des parties communes avec jouissance exclusive accordée Le délai de contestation AG court dès la séance NON. Il court à compter de la notification du PV par le syndic Le fonds de travaux se répartit toujours sur la clé générale NON. Affectation selon la clé correspondant aux travaux votés (loi ELAN) Travaux d'énergie = art. 24 simple NON depuis loi ELAN 2018 : majorité absolue art. 25
3. Quiz – Parties privatives ou communes ? 93 / 100 Loi 65-557 | Loi ALUR | Loi ELAN | Ord. 2019-1101 · Module 7h – Syndic de Copropriété Élément Qualification Justification Sol, cours, jardins, voies d'accès 🏛 COMMUN Art. 3 Appartement, locaux professionnels 🔒 PRIVATIF Art. 2 – usage exclusif Colonnes montantes (vertical) 🏛 COMMUN Dessert tout l'immeuble Robinetterie (horizontal) 🔒 PRIVATIF Dessert uniquement ce lot Toiture, façade, fondations 🏛 COMMUN Gros œuvre = commun Terrasse à jouissance privative ⚠️ PC à JP Propriété commune, usage exclusif Cloisons intérieures (hors gros œuvre) 🔒 PRIVATIF Aménagement intérieur du lot
4. Quiz – Quelle majorité pour ces travaux ? 94 / 100 Loi 65-557 | Loi ALUR | Loi ELAN | Ord. 2019-1101 · Module 7h – Syndic de Copropriété Travaux Majorité Justification Réparation toiture après tempête Art. 24 simple Travaux de conservation urgents Installation d'un nouvel ascenseur Art. 25 absolue Travaux d'amélioration Isolation thermique par l'extérieur Art. 25 absolue Travaux d'énergie (loi ELAN) Vente de la loge du gardien Unanimité Vente de parties communes Interdire une activité dans un lot Unanimité Modification destination de l'immeuble Vote du PPT (adoption) Art. 25 absolue Vote des travaux du plan
5. Récapitulatif final – Les textes et dates à retenir 95 / 100 Loi 65-557 | Loi ALUR | Loi ELAN | Ord. 2019-1101 · Module 7h – Syndic de Copropriété Texte Date Apport principal Loi 65-557 10 juillet 1965 Texte fondateur de la copropriété Décret 67-223 17 mars 1967 Modalités d'application Loi ALUR 24 mars 2014 Réforme majeure (fonds travaux, compte séparé, extranet...) Loi ELAN 23 novembre 2018 Modernisation (lots transitoires, énergie→art.25, dématérialisation...) Ordonnance 2019-1101 30 oct. 2019 / en vigueur 1/6/2020 Réforme globale (petites copropriétés, copropriété à 2...) Loi Climat et Résilience 22 août 2021 PPPT, DPE collectif, carnet info logement, contrôle raccordement EU
6. Cas de synthèse – 'Les Fontaines' (120 lots) 96 / 100 Loi 65-557 | Loi ALUR | Loi ELAN | Ord. 2019-1101 · Module 7h – Syndic de Copropriété Projet Qualification Procédure & Majorité Réhabilitation des façades Conservation du gros œuvre (PC) Art. 24 si entretien ; Art. 25 si amélioration énergétique incluse Ascenseur nouveau bâtiment B Travaux d'amélioration Art. 25 abs. Répartition en proportion des avantages. Opposants : 10 annuités. Vente loge gardien Vente de partie commune UNANIMITÉ. Prix réparti selon tantièmes de PC générales. Jardin privatif pour appartement RDC Création PC à jouissance privative Modification RC (mention expresse obligatoire) → vote Art. 26 min.
7. Charges et lots transitoires – Règles Cass. 3e civ. 10-10-2007 97 / 100 Loi 65-557 | Loi ALUR | Loi ELAN | Ord. 2019-1101 · Module 7h – Syndic de Copropriété 📋 Texte légal : Les titulaires de lots transitoires doivent participer aux charges, même si le règlement de copropriété prévoit que ses stipulations ne s'appliqueront qu'au fur et à mesure de l'achèvement. Une telle clause est illicite. Charges dues par les titulaires de lots transitoires Charges d'administration (honoraires syndic, frais de gestion, prime d'assurance) Charges de gardiennage et d'entretien des parties communes Frais d'éclairage et de sécurisation de l'ensemble immobilier Et ce même s'ils ne profitent pas directement de certaines installations (jardins, gardiennage...) ✅ Conseil pratique : Les lots transitoires doivent être considérés comme ayant la valeur non de terrains nus, mais du bâtiment qu'ils préfigurent pour la répartition des charges.
8. Autorisation judiciaire pour travaux refusés Art. 30 al. 4 – 5 conditions cumulatives 98 / 100 Loi 65-557 | Loi ALUR | Loi ELAN | Ord. 2019-1101 · Module 7h – Syndic de Copropriété Un copropriétaire peut solliciter l'autorisation judiciaire si : 1. L'AG a refusé l'autorisation sollicitée (Cass. 3e civ. 26-1-2000) 2. Les travaux constituent une AMÉLIORATION 3. Les travaux relèvent de la majorité art. 25 (non de l'art. 26) 4. Les travaux ne portent pas atteinte aux droits des autres copropriétaires 5. Les travaux N'ONT PAS encore été effectués (le juge ne peut fixer les conditions devant le fait accompli) ✅ Conseil pratique : Important : l'annulation par le juge du REFUS d'autorisation ne vaut pas pour autant autorisation de réaliser les travaux (Cass. 3e civ. 11-3-2014).
9. Points difficiles – Retour sur les notions complexes Pour consolider avant la fin du module 99 / 100 Loi 65-557 | Loi ALUR | Loi ELAN | Ord. 2019-1101 · Module 7h – Syndic de Copropriété Notion complexe Clé de compréhension Parties communes à jouissance privative PROPRIÉTÉ commune + USAGE exclusif accordé à un seul copropriétaire. À distinguer des parties privatives (droit de propriété exclusif). Lots transitoires vs lots ordinaires Le LT = droit de construire (partie privative) + quote-part PC. Copropriétaire à part entière avec charges et droit de vote. Fonds de travaux : affectation vs clé générale Depuis ELAN : affectation selon la clé correspondant aux travaux votés, NON selon la clé générale. Exemple : travaux ascenseur = clé ascenseur. Prescription acquisitive des parties communes Possible mais difficile : la possession doit être continue, paisible, publique, non équivoque, à titre de propriétaire. Simple tolérance insuffisante. Destination de l'immeuble : notion évolutive La destination peut évoluer dans le temps (entretien, occupation, environnement). Une activité prohibée à l'origine peut devenir admissible par suite de l'évolution du quartier.
10. "La copropriété, c'est l'art de concilier l'individuel et le collectif" Ce module de 7h vous a couvert : • Les fondements juridiques de la copropriété (loi 65-557 et réformes successives) • L'identification et le régime des parties privatives et communes • Les règles de vote des travaux et leur financement (fonds de travaux, emprunts) • Les obligations du syndic (PPT, DTG, carnet d'entretien, immatriculation...) • La notion de destination de l'immeuble et ses implications • Plus de 30 cas pratiques et jurisprudences commentés Module conforme aux exigences de la Loi ALUR · Organisme Qualiopi · formation-alur.com