COPRO / 6 - COMPLÉMENTS AG, CHARGES ET SYNDIC

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1. VIII COMPLÉMENTS AG, CHARGES, SYNDIC Assurance, responsabilité, charges, clauses formation-alur.com
2. Assurance en copropriété Obligations ALUR 72 / 100 Loi 65-557 | Loi ALUR | Loi ELAN | Ord. 2019-1101 · Module 7h – Syndic de Copropriété Assurance du syndicat des copropriétaires Le syndicat doit souscrire une assurance couvrant les parties communes (RC, dommages, incendie) L'assurance de la copropriété ne couvre pas les dommages aux parties privatives Assurance du copropriétaire – Obligation depuis la Loi ALUR Tout copropriétaire (occupant ou NON occupant) doit s'assurer contre les risques de responsabilité civile Avant la Loi ALUR : obligation limitée aux seuls copropriétaires non-occupants En cas de défaut : le syndicat peut souscrire à la place et répercuter le coût au copropriétaire défaillant ✅ Conseil pratique : Le syndic doit vérifier que chaque copropriétaire est assuré. Il peut demander les attestations d'assurance lors de l'entrée dans les lieux ou lors des AG.
3. Les charges de copropriété – 2 catégories Art. 10 – Loi 65-557 73 / 100 Loi 65-557 | Loi ALUR | Loi ELAN | Ord. 2019-1101 · Module 7h – Syndic de Copropriété Catégorie Définition Base de répartition Charges générales (Art. 10 al. 1) Charges d'administration, conservation, entretien des parties communes générales Proportionnellement aux quotes-parts de parties communes de chaque lot Charges spéciales (Art. 10 al. 2) Charges entraînées par les services et équipements collectifs (ascenseur, chauffage...) Proportionnellement à l'utilité objective que ces services présentent pour chaque lot Règles importantes sur les charges Critères impératifs (Art. 5) pour la répartition des charges spéciales Pas de concordance obligatoire entre tantièmes de parties communes et tantièmes de charges (Cass. 3e civ. 9-7-2020) Un copropriétaire ne peut pas exclure les charges d'un service qu'il n'utilise pas (sauf parties communes spéciales)
4. Responsabilité du syndicat des copropriétaires Art. 14 – Loi 65-557 74 / 100 Loi 65-557 | Loi ALUR | Loi ELAN | Ord. 2019-1101 · Module 7h – Syndic de Copropriété 📋 Texte légal : "Le Syndicat des Copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires." (Art. 14) Cas de responsabilité Fondement Recours Vice de construction des parties communes Art. 14 Action récursoire contre le constructeur (garantie décennale) Défaut d'entretien des parties communes Art. 14 Action récursoire contre prestataires défaillants Dommages lors de travaux décidés en AG Art. 9 al. 4 à 6 Indemnité à la charge de tous (proportion de participation aux coûts) Faute du syndic dans sa mission Responsabilité quasi- délictuelle Action contre le syndic personnellement
5. Textes de référence – Articles clés Numéros d'articles essentiels 75 / 100 Loi 65-557 | Loi ALUR | Loi ELAN | Ord. 2019-1101 · Module 7h – Syndic de Copropriété Thème Article / Texte Définition du lot de copropriété Art. 1 – Loi 65-557 Parties communes (liste légale) Art. 3 – Loi 65-557 PC spéciales et jouissance privative Art. 6-2 à 6-4 (créés par loi ELAN) Droits sur parties privatives Art. 9 – Loi 65-557 Répartition des charges Art. 10 – Loi 65-557 Majorité simple (travaux entretien) Art. 24 – Loi 65-557 Majorité absolue (amélioration, énergie, travaux par copropriétaire) Art. 25 – Loi 65-557 Double majorité Art. 26 – Loi 65-557 Plan pluriannuel de travaux (PPPT) Art. 14-2 (modif. loi Climat 2021) Petites copropriétés (régime dérogatoire) Art. 41-8 à 41-12 Copropriété à 2 copropriétaires Art. 41-13 à 41-23
6. Cas pratique – Clause d'habitation bourgeoise et Airbnb 76 / 100 Loi 65-557 | Loi ALUR | Loi ELAN | Ord. 2019-1101 · Module 7h – Syndic de Copropriété ❓ Un copropriétaire souhaite louer son appartement meublé pour des séjours courts. Le RC comporte une clause d'habitation bourgeoise. Cette clause peut-elle l'interdire ? La jurisprudence est réticente à valider ces clauses. La location en meublé n'est pas en elle-même contraire à la destination d'un immeuble d'habitation bourgeoise (Cass. 3e civ. 22.05.2012). Clause interdisant la location saisonnière illicite si le RC autorise les professions libérales (inconvénients similaires) (Cass. 3e civ. 08.06.2011). Chaque situation dépend du contenu précis du RC et des caractéristiques de l'immeuble.
7. Cas pratique – Division de lot 77 / 100 Loi 65-557 | Loi ALUR | Loi ELAN | Ord. 2019-1101 · Module 7h – Syndic de Copropriété ❓ Un copropriétaire d'un grand appartement souhaite le diviser en 2 logements. A-t-il besoin de l'autorisation de l'AG ? Règle générale : libre de diviser son lot sans approbation de l'AG. SAUF si : les travaux affectent les parties communes ou l'aspect extérieur (autorisation AG obligatoire, art. 25 b), ou si la division porte atteinte aux droits des autres, ou si le RC le limite. Répartition des charges : soumise à l'approbation de l'AG (Civ. 3e, 22 févr. 1989).
8. Cas pratique – Coffrage non autorisé 78 / 100 Loi 65-557 | Loi ALUR | Loi ELAN | Ord. 2019-1101 · Module 7h – Syndic de Copropriété ❓ Un copropriétaire a posé un coffrage devant des canalisations (PC) sans autorisation AG. Le syndicat doit remplacer la colonne et détruire le coffrage. Indemnisation possible ? NON. Application de l'adage 'Nemo auditur propriam turpitudinem allegans'. Le coffrage non autorisé n'est pas une partie commune. Les frais de dépose incombent au seul copropriétaire fautif. Le préjudice est la conséquence de son propre comportement (CA Paris 4 oct. 1990).
9. Cas pratique intégratif – La copropriété en difficulté 79 / 100 Loi 65-557 | Loi ALUR | Loi ELAN | Ord. 2019-1101 · Module 7h – Syndic de Copropriété ❓ La copropriété 'Les Platanes' (60 lots, 1978) : 30% d'impayés, travaux urgents sur la toiture, aucun fonds de travaux. Que faire en priorité ? 1. Travaux urgents toiture : engager sans AG (informer immédiatement + convoquer AG). Provision max 1/3 du devis. 2. Impayés : procédure de recouvrement simplifiée (injonction de payer). 3. Fonds de travaux : inscrire à l'AG (cotisation ≥ 5% du budget, art. 25). 4. PPPT si ≥ 15 ans : inscrire selon le calendrier applicable.
10. Cas pratique – Climatisation en façade non autorisée 80 / 100 Loi 65-557 | Loi ALUR | Loi ELAN | Ord. 2019-1101 · Module 7h – Syndic de Copropriété ❓ M. Martin installe sans autorisation une climatisation en façade visible depuis la rue. La voisine demande l'arrêt immédiat. Que faire ? Installation en façade = aspect extérieur affecté → autorisation AG obligatoire (art. 25 b). Sans autorisation = trouble manifestement illicite. Actions : assignation en référé → arrêt + remise en état. A moyen terme : inscription à l'AG pour régularisation. Si refusée : obligation de démolir (principe de proportionnalité). Syndic qui ne réagit pas = engagement de sa propre responsabilité.
11. Loi Climat – Bilan des impacts en copropriété 81 / 100 Loi 65-557 | Loi ALUR | Loi ELAN | Ord. 2019-1101 · Module 7h – Syndic de Copropriété Point Détail PPPT obligatoire Pour toutes les copropriétés à usage partiel/total d'habitation dès 15 ans après réception DPE collectif Remplace progressivement l'audit énergétique comme base du PPPT Carnet information logement Obligatoire depuis 01/01/2023 pour constructions et travaux significatifs Contrôle raccordement eaux usées Obligation pour le syndic depuis 01/01/2023 (zones Seine / JO 2024) Carnet d'entretien enrichi Intégration du PPT et du DTG obligatoire
12. Réformes par texte – Récapitulatif 82 / 100 Loi 65-557 | Loi ALUR | Loi ELAN | Ord. 2019-1101 · Module 7h – Syndic de Copropriété Point Détail Loi ALUR (2014) Extranet, compte séparé, fonds de travaux, fiche synthétique, immatriculation, contrat type syndic, assurance copropriétaire, carte professionnelle Loi ELAN (2018) Vote par correspondance, visioconférence, lots transitoires légalisés, PC spéciales/JP dans RC, travaux énergie → art. 25 Ordonnance 2019-1101 (1/6/2020) Point de départ du statut, petites copropriétés, copropriétés à 2, PPT préfiguré Loi Climat (2021) PPPT obligatoire (2023-2025 selon taille), DPE collectif, carnet info logement, contrôle raccordement EU
13. Formation continue du syndic – Obligations 83 / 100 Loi 65-557 | Loi ALUR | Loi ELAN | Ord. 2019-1101 · Module 7h – Syndic de Copropriété Point Détail Durée minimale 42 heures sur 3 ans (ou 14h par an) Contenu Domaines juridique, économique, commercial, technique, déontologique Sanction Non-renouvellement de la carte professionnelle par la CCI Organisme Doit être certifié Qualiopi pour que la formation soit valide Confidentialité Le syndic doit traiter comme confidentielles les informations obtenues dans sa mission (L. 1970 art. 4-3) Signalement Le syndic doit signaler tout habitat manifestement indigne
14. Vente d'un lot – Documents à remettre à l'acquéreur 84 / 100 Loi 65-557 | Loi ALUR | Loi ELAN | Ord. 2019-1101 · Module 7h – Syndic de Copropriété Point Détail Règlement de copropriété + EDD Obligatoire avant ou lors de la signature de l'avant-contrat PV des 3 dernières AG Obligatoire avant ou lors de la signature de l'avant-contrat Carnet d'entretien Obligatoire avant ou lors de la signature de l'avant-contrat Fiche synthétique Obligatoire – créée et tenue à jour par le syndic DTG (si existant) Transmis aux nouveaux acquéreurs État des charges et impayés Montant des charges courantes + situation des impayés
15. Actions judiciaires – Délais de prescription 85 / 100 Loi 65-557 | Loi ALUR | Loi ELAN | Ord. 2019-1101 · Module 7h – Syndic de Copropriété Point Détail Contestation décision AG 2 mois à compter de la notification du PV par le syndic Action en rétablissement de l'usage d'un lot 5 ans à compter de la connaissance du changement par le SDC Prescription acquisitive (usucapion) 30 ans (ou 10 ans avec bonne foi et juste titre) Actions personnelles entre copropriétaires 10 ans Contestation décision unilatérale (copropriété à 2) 2 mois à compter de la notification de la décision
16. Obligations syndicat coopératif 86 / 100 Loi 65-557 | Loi ALUR | Loi ELAN | Ord. 2019-1101 · Module 7h – Syndic de Copropriété Point Détail Désignation du syndic Parmi les membres, à la majorité art. 25 Syndic suppléant Peut être désigné pour pallier l'empêchement du syndic Contrôle des comptes Désignation d'une ou plusieurs personnes pour contrôler les comptes (copropriétaires ou extérieures qualifiées) AG extraordinaire Chaque copropriétaire peut en convoquer une en cas d'empêchement ou défaillance du syndic mettant en péril la conservation ou la sécurité des occupants
17. Servitudes en copropriété 87 / 100 Loi 65-557 | Loi ALUR | Loi ELAN | Ord. 2019-1101 · Module 7h – Syndic de Copropriété Point Détail Principe avant 2004 La Cour de cassation refusait les servitudes en copropriété (fonds non distincts) Revirement 2004 Arrêt Cass. 3e civ. 30-6-2004 : rien ne s'oppose à l'existence de servitudes entre parties privatives de 2 lots Conditions Les 2 lots doivent appartenir à des propriétaires distincts. Mention dans l'acte de vente pour opposabilité. Types possibles Passage de canalisation, servitude de vue, passage piétonnier entre 2 lots privatifs
18. Règlement de copropriété – Contenu obligatoire 88 / 100 Loi 65-557 | Loi ALUR | Loi ELAN | Ord. 2019-1101 · Module 7h – Syndic de Copropriété Point Détail Destination des parties Destination des parties privatives et communes, conditions de jouissance Tantièmes Quote-parts de parties communes pour chaque lot et méthode de calcul (ALUR) PC spéciales & JP Mention expresse obligatoire depuis la loi ELAN (délai : 22/11/2021) Lots transitoires Caractéristiques, droit de construire précisément défini Clauses non écrites Art. 43 : toute clause contraire aux dispositions impératives = réputée non écrite
19. Questions types d'examen ALUR (1/2) 89 / 100 Loi 65-557 | Loi ALUR | Loi ELAN | Ord. 2019-1101 · Module 7h – Syndic de Copropriété Point Détail Majorité pour une ITE ? Art. 25 (majorité absolue). Passerelle art. 24 si ≥ 1/3 sans atteindre la majorité. Peut-on supprimer le CS dans une petite copropriété ? Oui si ≤ 5 lots ou budget moyen < 15 000€/3 ans (Ordonnance 2019) Obligation compte bancaire depuis ALUR ? Compte séparé obligatoire. Dispense < 15 lots supprimée depuis 2021. Le fonds de travaux est-il remboursable en cas de vente ? Non, il reste acquis au syndicat
20. Questions types d'examen ALUR (2/2) 90 / 100 Loi 65-557 | Loi ALUR | Loi ELAN | Ord. 2019-1101 · Module 7h – Syndic de Copropriété Point Détail Majorité pour créer un syndicat secondaire ? Majorité absolue art. 25 lors d'une assemblée spéciale Quel est le délai pour contester une décision d'AG ? 2 mois à compter de la notification du PV par le syndic La clause interdisant la location à une catégorie sociale est-elle valable ? Non (Cass. 3e civ. 23.11.2017) Quand le PPPT est-il obligatoire pour une copropriété de 30 lots ? Dès le 1er janvier 2025 (si l'immeuble a plus de 15 ans)