第一回管理組合法人化検討委員会2013/08/22

第一回検討委員会での配布資料スライド

Transcript

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2. 08/18/13 2 管理組合法人化について マツダファミリーハイツ阿波座 法人化検討委員会 第１回議題用β版 2013年8月9日 13೥8݄22೔໦༵೔
3. 08/18/13 3 法人化を検討するにあたり n 社会的な背景の変化 ¡ 「人格なき社団」として管理組合の理事長 は、無報酬の善意のメンバーでありながら、 法的な責任を個人の人格で背負っている。 ¡ 人的や地縁による繋がりの無い、区分所有 者が増えて来ている中で、問題発生時に理 事長個人が訴訟や賠償責任を負う現状のシ ステムに、限界が生じている 13೥8݄22೔໦༵೔
4. 08/18/13 4 管理組合の公的な立場 n 法人格の無い通常の管理組合 ¡ 権利能力なき社団とも呼ばれる n 理事長が管理組合を代表または区分所有者全員を代理し て権利行使をおこなっている。 n 管理組合法人 ¡ 中間法人として扱われる n 非公益かつ非営利の性格から公益法人と営利法人の中間 に位置づけられるという意味で、営利事業を行わず、かとい って公益法人でもない事業法人の「形態」を、中間法人とい う。 13೥8݄22೔໦༵೔
5. 08/18/13 5 管理組合法人化のメリットⅠ n 不動産を「管理組合法人」名義で登記するこ とができる ¡ 何らかの事情により、区分所有者から買取を求められた際に、買取 に応じる事ができる。 n 預金の名義が、理事長の個人名ではなく、管 理組合名にできる。 ¡ 管理組合法人の財産と個人財産との区別が明確になる。 n 金融機関からの借入れが、役員等の個人名 ではなく、管理組合として行える。 ¡ 非法人の場合には理事全員の個人保証を求められる。 13೥8݄22೔໦༵೔
6. 08/18/13 6 管理組合法人化メリットⅡ n 取引の安全と円滑化がはかれる ¡ その団体の存在とその代表者の資格が法人登記に より公示されるので、第三者は安心してこの団体と 取引することができます。 n 法的な対処を理事長が個人でしなくてすむ ¡ 何らかのトラブルに対して法的処置をとるような場合 に、理事長が原告となるため精神的な負担を感じる 場合がある。 法人化すれば管理組合法人が原告となることで個人 的な負担が軽減される。 13೥8݄22೔໦༵೔
7. 08/18/13 7 管理組合法人化のデメリット n 登記事項に変更があるとその都度、管轄 の法務局において変更登記手続きをしな ければならない。 ¡ ただし、登記印紙代は社団として免除される n 総会などの資料・収支報告書などをきちん と作成する必要がある。 ¡ 既に当マンションでは適切におこなわれてい るので、特段の手間や費用が増える事はない 13೥8݄22೔໦༵೔
8. 08/18/13 8 管理組合法人化手続き n 管理組合法人とするためには、まず、総 会を開いて次の3点を決定し、組合員の4 分の3以上の同意が必要となります。 ¡ 法人になること ¡ 法人の名称（マツダファミリーハイツ阿波座管 理組合法人） ¡ 事務所 13೥8݄22೔໦༵೔
9. 08/18/13 9 管理組合法人化の必要書類 n 決議された総会議事録 n 登記申請書 n 代表理事選任議事録（理事会議事録また は規約） n 代表理事の就任承諾書 n 代表理事の印鑑証明書 n 代表理事選任議事録に署名押印した方の 印鑑証明書等 13೥8݄22೔໦༵೔
10. 08/18/13 10 法人化による 訴訟等の法的手段の簡易迅速性 n 管理費滞納、規約違反の差止、立退交渉 等、管理組合と住民側とのトラブル・衝突 は、起こりえる可能性がある。 法人化することで、調停や訴訟等の法的 措置の実行がよりスムーズにできるように なる。また、訴訟継続中に理事長が交代す ることにより、訴訟手続きが煩雑になったり 訴訟中断の事態を避けることができる。 13೥8݄22೔໦༵೔
11. 08/18/13 11 区分所有者と管理組合との 債権債務 n 非法人 ¡ 区分所有者の未払い債務は、管理組合の組 合員全員の債務になり、その為に全員の合 意がないと、債務の一部免除または放棄を する事はできない。 n 法人 ¡ 総会の普通決議で、一部免除または放棄が 可能となる。 13೥8݄22೔໦༵೔
12. 08/18/13 12 不動産所有が発生するケース n 反社会的勢力や他の住民に害を及ぼす 区分所有者に、退去を求めた場合に当該 物件の購入を要求された場合に、管理組 合法人として不動産を登記できる。 ¡ 非法人の場合にはɺ買取資金の調達が難し い ¡ 買取資金を管理組合から拠出できたとして も、不動産の登記は理事長の個人名になる 13೥8݄22೔໦༵೔
13. 08/18/13 13 管理組合の口座が差し押さえ？ n 「◦◦マンション管理組合理事長　◦◦」というような口座名で開設された口 座は、厳密には理事長の個人口座と法律上は位置付けられる。しかし ¡ 金融機関はあくまでも「管理組合」を預金権利者として扱っており理事長たる 個人のものとしては扱っていない。以上のことにより、この預金権利者は管理 組合と考えられている。 n 管理組合の預金口座が理事長の個人資産として仮差し押さえられると いう事態もあり得る。 n 万が一、管理組合の預金が仮差し押さえられた場合は、差し押さえは第 三者の財産に対したものとなりますので、総会の決議または規約の定め に基づいて、管理者が管理組合を代表して民事執行法第38条の規定の 第三者異議の訴えを提起し、同条4項の執行停止の申し立てをすること により、管理組合の預金が取り立てられてしまうのを防止することができ る。 ¡ 副理事長及び担当理事が、お金と時間を掛けて手続きをする。 13೥8݄22೔໦༵೔
14. 08/18/13 14 管理組合と税金 n 通常の管理組合も、管理組合法人も、同じ様に収益 事業は課税対象になる ¡ マンション管理組合は、法人税法上「人格のない社団等」に 該当し、課税所得の範囲は、収益事業を営む場合に限定さ れていますので、その収益事業から生じた所得に対しての み納税義務を負うものとされています。 収益事業の範囲ですが、法人税法において販売業、製造 業その他一定の事業で、継続して事業場を設けて行われ るものと規定されており、具体的には３４業種が定められて います。その中で、マンション管理組合にかかわる収益事 業の取引代表例としては、不動産貸付業、駐車場業等が 挙げられます。 13೥8݄22೔໦༵೔
15. 08/18/13 15 収益事業判定フローチャート 13೥8݄22೔໦༵೔
16. 08/18/13 16 課税科目 n 税目：法人税、法人住民税、法人事業税 等 ¡ なお、基準期間（前々事業年度）の収益事業 売上高が1,000万円を超える場合、消費税等 も課税されます。 13೥8݄22೔໦༵೔
17. 08/18/13 17 税金に対してのよくある 質問 と 回答 n 質問１：なぜ税務申告を行う必要があるの ですか？ ¡ 答え１ マンション管理組合は法人税法上、人格のな い社団等に該当します。 人格のない社団等 が収益事業を営む場合、その収益事業から 生じた所得に対しては法人税が課税されま すので税務申告を行う必要が生じます。 13೥8݄22೔໦༵೔
18. 08/18/13 18 税金に対してのよくある 質問 と 回答 n 質問２：どのような事業が収益事業に該当しま すか？ ¡ 答え２ 収益事業とは、法人税法において、販売業、製造業 その他一定の事業で、継続して事業場を設けて行わ れるものをいいます。マンション管理組合において、 駐車場収入、携帯電話基地局収入及び看板・広告 料収入等を得ている場合には、これらはすべて収益 事業に該当します。 13೥8݄22೔໦༵೔
19. 08/18/13 19 税金に対してのよくある 質問 と 回答 n 質問３：収益事業を行った場合、どのよう な税金を払わなければなりませんか？ ¡ 答え３ マンション管理組合において納税が必要とな る税金は、法人税、住民税及び事業税です。 また、基準期間（前々事業年度）の課税売上 高が1,000万円を超える場合には、消費税の 納税義務が生じます。 13೥8݄22೔໦༵೔
20. 08/18/13 20 税金に対してのよくある 質問 と 回答 n 質問４：いくらの税金がかかりますか？ ¡ 【法人税・住民税・事業税】 所得金額によって納税額は変動いたしますが、利益に 対し実効税率約35％を乗じた額が納税額のひとつの目 安になるかと思われます。また、たとえ収支が赤字とな った場合においても、住民税の均等割額は納付しなけ ればなりません。 【消費税】 消費税の納税額の計算は、一般的には、売上に係る消 費税額から、仕入に係る消費税額を差し引いた金額が 納付すべき税額となります。 13೥8݄22೔໦༵೔
21. 08/18/13 21 税金に対してのよくある 質問 と 回答 n 質問５：収入から控除できる経費はどのようなも のがありますか？ ¡ 答え５ 収益事業に直接要した費用の額は、経費として認め られます。 また、収益事業と収益事業以外の事業とに共通して 要した費用の額は、合理的な基準により按分計算を 行い、収益事業に要した費用の額と認められる額に ついて、経費として控除できます。 13೥8݄22೔໦༵೔