2024.1 12 ABR. Not. n.º 51212-2024-JR-CI. Exp. n.º 08545-2017-0. Sentencia primera instancia. 59p

CORTE SUPERIOR DE JUSTICIA LIMA - Sistema de Notificaciones Electronicas
SINOE SEDE ALZAMORA VALDEZ, Asistente Judicial (notificaciones):BAUTISTA HERRERA Mayra Alexandra FAU 20546303951 soft Fecha: 12/04/2024 11:03:03,Razón: NOTIFICACIÓN JUDICIAL,D.Judicial: LIMA / LIMA,FIRMA DIGITAL PODER JUDICIAL DEL PERU CORTE SUPERIOR DE JUSTICIA 12/04/2024 11:02:55 CEDULA ELECTRONICA Pag 1 de 1 LIMA Número de Digitalización 0000237634-2024-ANX-JR-CI Sede Alzamora Valdez Esq. Abancay y Nicolas de Pierola S/N Cercado de Lima *420240512122017085451801132000* 420240512122017085451801132000642 NOTIFICACION N° 51212-2024-JR-CI EXPEDIENTE 08545-2017-0-1801-JR-CI-25 JUZGADO 4° JUZGADO CIVIL TRANSITORIO JUEZ CANO FREITAS, LUISA ROSSANA ESPECIALISTA LEGAL JULCA RUIZ BRIGGITH MANUELA MATERIA MEJOR DERECHO A LA PROPIEDAD DEMANDANTE : LLANOS GUERRERO, ERICK PAUL DEMANDADO : LOS PORTALES SA , DESTINATARIO DIRECCION LLANOS GUERRERO ERICK PAUL : Dirección Electrónica - N° 1376 Se adjunta Resolución CINCUENTA Y SIETE ANEXANDO LO SIGUIENTE: RESOLUCIÓN N° 57 (SENTENCIA) 12 DE ABRIL DE 2024 de fecha 21/03/2024 a Fjs : 58

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SINOE SEDE ALZAMORA VALDEZ, Juez:CANO FREITAS Luisa Rossana FAU 20546303951 soft Fecha: 21/03/2024 18:01:17,Razón: RESOLUCIÓN JUDICIAL,D.Judicial: LIMA / LIMA,FIRMA DIGITAL CORTE SUPERIOR DE JUSTICIA LIMA - Sistema de Notificaciones Electronicas SINOE SEDE ALZAMORA VALDEZ, Secretario:JULCA RUIZ Briggith Manuela FAU 20546303951 soft Fecha: 21/03/2024 18:02:47,Razón: RESOLUCIÓN JUDICIAL,D.Judicial: LIMA / LIMA,FIRMA DIGITAL CORTE SUPERIOR DE JUSTICIA DE LIMA CUARTO JUZGADO CIVIL TRANSITORIO DE LIMA EXPEDIENTE MATERIA JUEZ ESPECIALISTA DEMANDADO DEMANDANTE : 08545-2017-0-1801-JR-CI-25 : MEJOR DERECHO A LA PROPIEDAD : CANO FREITAS, LUISA ROSSANA : JULCA RUIZ BRIGGITH MANUELA : LOS PORTALES S.A SUCESION PROCESAL ALEJANDRO VISITACION QUIROZ NATIVIDAD ADELA FIGUEROA CAMONES : SOCIEDAD CONYUGAL CONFORMADA POR ERICK PAUL LLANOS GUERRERO y BELISSA ARIANA VASQUEZ CASTRO SENTENCIA RESOLUCIÓN N° CINCUENTA Y SIETE Lima, diecinueve de marzo De dos mil veinticuatro. I.- VISTOS: 1.1 PETITORIO: La SOCIEDAD CONYUGAL CONFORMADA POR ERICK PAUL LLANOS GUERRERO y BELISSA ARIANA VASQUEZ CASTRO interponen demanda de Mejor Derecho a la Propiedad contra LOS PORTALES S.A, ALEJANDRO VISITACION QUIROZ (Representado por su Sucesión) y NATIVIDAD ADELA FIGUEROA CAMONES, a fin que:

 Se reconozca y declare a la Sociedad Conyugal Erick
Paul Llanos Guerrero y Belissa Ariana Vásquez Castro como propietaria del terreno de 435.63 m2 ubicado en la Manzana A, Lote N° 25 de la Urbanización “El Haras de Huampaní”, en el terreno rústico del Fundo Infiernillo, Quebrada Los Ángeles, Distrito de Lurigancho (Chosica), Provincia y Departamento de Lima inscrita em la Partida Electrónica N° 12868892 al haber sido adquirido el 27 de mayo de 2010 de la Inmobiliaria Los Portales S.A  Se le pague las costas y costos del Proceso. 1.2 FUNDAMENTOS DE LA DEMANDA: Mediante escrito de demanda obrante a folios 38 a 42 de autos, subsanada mediante escrito obrante a folios 72 a 73 de autos, la SOCIEDAD CONYUGAL CONFORMADA POR ERICK PAUL LLANOS GUERRERO y BELISSA ARIANA VASQUEZ CASTRO interpone demanda de Mejor Derecho a la Propiedad contra LOS PORTALES S.A, ALEJANDRO VISITACION QUIROZ (Representado por su Sucesión) y NATIVIDAD ADELA FIGUEROA CAMONES, señalando como principales argumentos, los siguientes:  Señala que, la Sociedad Conyugal conformada por Erick Paul Llanos Guerrero y Belissa Ariana Vásquez Castro se contactaron con los vendedores de la codemandada Los Portales S.A y que el día 20 de diciembre de 2009 la Sociedad Conyugal se apersonó al Proyecto a fin de ver la oferta inmobiliaria, quedando interesados en el inmueble materia de litis terreno de 435.63 m2 ubicado en la Manzana A, Lote N° 25 de la Urbanización “El Haras de Huampaní”, en el terreno rústico del Fundo Infiernillo, Quebrada Los Ángeles, Distrito de Lurigancho (Chosica), Provincia y Departamento de Lima, por lo que en dicha oportunidad se les indicó las condiciones de pago y se les entregó una proforma con el pago especifico que debería de hacer por la separación y el valor de las cuotas que deberían de cancelar mensualmente 72 meses. Por lo que con fecha 24 de diciembre de 20’09 se efectuó el primer pago a cuenta por US$ 4, 000. 00 del valor del predio mediante cheque de gerencia entregado en la oficina principal de la codemandada Los Portales S.A, pactándose como precio

del inmueble la suma de US$ 87, 126.00 (Ochenta y
siete mil ciento veintiséis y 00/100 Dólares Americanos).  Aunado a ello, señala que inicialmente, la codemandada Los Portales S.A les hizo suscribir un Contrato de Compromiso de Compra Venta, el cual incluía un anexo con las cuotas a apagar, las mismas que eran garantizadas con letras de cambio a favor de Los Portales S.A y que con fecha 27 de mayo de 2010 la codemandada Los Portales S.A los citó a sus oficinas a fin de suscribir el documento definitivo del Contrato de Compra Venta mediante el cual se les transfería la propiedad del inmueble. Aunado a ello, señalan que de la revisión del documento, pudieron advertir errores e inexactitudes que lo invalidaban, tales como el hecho de que no se había incluido el nombre de uno de los cónyuges, no se consignaba el Estado Civil de uno de los cónyuges que figuraba en el contrato, la fecha de entrega del terreno era anterior a cualquier contacto con Los Portales S.A y no se encontraban de acuerdo con las penalidades y otras discrepancias; motivo por el cual solicitaron la corrección inmediata de dicho Contrato, procediendo a suscribir nuevamente el documento corregido quedando los originales en poder de la codemandada Los Portales S.A para que sean firmados por sus representantes.  Del mismo modo, señala que con fecha 27 de julio de 2010 se emitió la Boleta de Venta N° 205-0001978 por el valor total del predio, esto es, por la suma de US$ 87, 126.00 (Ochenta y siete mil ciento veintiséis Dólares Americanos) y que los pagos por el valor del predio se efectuaron de manera íntegra y prueba de ello ostentan la letra de cambio girada por la última cuota. Por otro lado, señala que la vendedora, Los Portales S.A por disposición Municipal había procedió al cambio de la numeración del inmueble, por lo que procedió a hacerles firmar una serie de documentos entre los cuales se encontraba el Acta de Entrega con la numeración corregida y una Cláusula Adicional al Contrato de Compra Venta, comunicándole que en los próximos días, comunicándosele que se le estaría haciendo llegar a su domicilio el original del Contrato y la Cláusula Adicional firmada por los representantes de la Empresa Los Portales S.A. Por lo que con fecha 06 de setiembre de 2010, se recibió en el domicilio una Carta anexando la Cláusula Adicional del 17 de junio del 2010 al Contrato donde se

establece la nueva numeración del predio (Pasando de Manzana “A”
Lote 22 a Manzana A, Lote N° 25 de la Urbanización “El Haras de Huampaní) asimismo se anexó el Acta de Entrega con la fecha corregida y el plano de Ubicación del terreno, sin embargo no se adjuntó el contrato de Compra Venta en Original.  Asimismo, señala que la codemandada Los Portales S.A se negó a la entrega del Contrato de Compra Venta original y el registro de independización del predio y que con posterioridad, tomaron conocimiento de la inscripción de la independización del inmueble materia de Compra Venta, al cual se le asignó la Partida Electrónica N° 12868892 y fue inscrita a nombre de Los Portales S.A. Por otro lado, señala que procedió a denunciar a la demandada Los Portales S.A. ante INDECOPI por la no transferencia del inmueble de la relación de consumo originándose el Expediente N° 973-2014/CC2 del 24 de setiembre de 20014 y por haber ofrecido un terreno en una urbanización cerrada cuando esta no lo es, originándose el Expediente N° 1253-2016/CC2 de fecha 10 de octubre de 2016. Siendo que en el Expediente N° 1253-2016/CC2, la codemandada Los Portales S.A ha adjuntado un Contrato de Compra Venta de fecha 21 de Octubre de 2016 mediante el cual Los Portales S.A transfiere la propiedad del inmueble ubicado en la Manzana A, Lote N° 25 de la Urbanización “El Haras de Huampaní”, en el terreno rústico del Fundo Infiernillo, Quebrada Los Ángeles, Distrito de Lurigancho (Chosica), Provincia y Departamento de Lima a favor de la Sociedad Conyugal integrada por los señores Alejandro Visitación Quiroz y Natividad Adela Figueroa Camones.  Finalmente señala que el Contrato de Compra Venta suscrito entre los codemandados Los Portales S.A y los señores Alejandro Visitación Quiroz y Natividad Adela Figueroa Camones constituye un imposible jurídico, toda vez que a la fecha de la celebración de dicho Acto Jurídico 21 de Octubre de 2016, el derecho de propiedad le correspondía a la Sociedad Conyugal conformada por Erick Paul Llanos Guerrero y Belissa Ariana Vásquez Castro y no a la codemandada Los Portales S.A quien ha actuado de mala fe, puesto que las denuncias que cuestionaban la propiedad del inmueble ante INDECOPI fueron interpuesta con anterioridad a la celebración de dicho contrato de compra venta de fecha 21 de Octubre de 2016.

1.3 FUNDAMENTOS DE LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA: Mediante escrito
obrante a folios 147 a 153 de autos, subsanada mediante escrito obrante a folios 316 a 319 de autos, NATIVIDAD ADELA FIGUEROA CAMONES DE VISITACIÓN, contesta la demanda, señalando como principales argumentos, los siguientes:  Señala que su parte de buena fe adquirió el inmueble constituido por el Lote 25 de la Manzana A del Proyecto de Habilitación Urbana para Viviendas denominada Haras de Huampaní – Distrito de Lurigancho de 435.63 m2 por parte de la Inmobiliaria Los Portales S.A, siendo que por el precio del referido bien inmueble abonó la suma de US$ 160. 000.00 (Ciento sesenta mil Dólares Americanos). Aunado a ello, señala que desconocía que el referido bien inmueble había sido adquirido por los demandantes por parte de Los Portales S.A, y que Los Portales S.A nunca les comunicó que el bien inmueble materia de Compra Venta había sido adquirido con anterioridad por terceras personas, dejándose constancia que en el Contrato de Compra Venta suscrito con Los Portales S.A no se había anotado la existencia de algún impedimento legal para enajenar la propiedad.  Por otro lado, al haberse enterado de manera extraoficial, de que el inmueble adquirido mediante Contrato de Compra Venta ya había sido adquirido por terceras personas, recurrieron al Centro de Conciliación y Arbitraje a fin de que Los Portales S.A cumpla con entregarles y a poner a su disposición otro bien inmueble, sin perjuicio de los resarcimientos, sin embargo Los Portales S.A insistió a las Audiencia de Conciliación y que en reiteradas oportunidades se le solicitó una explicación respecto a lo sucedido con el inmueble ofrecido en venta y que había sido vendido con anterioridad a favor de los demandantes, sin otorgar Los Portales S.A una respuesta satisfactoria, pretendiendo desconocer su responsabilidad.

 Del mismo modo, señala que existía un Proceso Judicial
sobre dicho bien inmueble ante el 28 Juzgado Civil de Lima, por lo que provecieron a resolver el Contrato de Compra Venta al advertir tal desagradable situación y que no pudieron inscribir la propiedad a su nombre en los Registros Públicos, pese a que tenían una Escritura Pública a su favor, al haber tomado conocimiento de la existencia de un Proceso Judicial en trámite sobre Nulidad del Acto Jurídico. Asimismo, señala que frente a dichos acontecimientos su parte dejó sin efecto el Contrato suscrito entre Los Portales S.A por incumplimiento del mismo, habiendo iniciado un Proceso Judicial de Indemnización por daños y perjuicios, y haberlo denunciado ante INDECOPI por infracción a la Ley del Consumidor, por lo que el Contrato de Compra Venta celebrado a su favor ha sido resuelto y su persona nunca tomó la posesión del inmueble, por lo que debido a la resolución del contrato de Compra Venta su persona dejo se ser propietaria del bien inmueble ubicado en el Lote 25 de la Manzana A del Proyecto de Habilitación Urbana para Viviendas denominada Haras de Huampaní – Distrito de Lurigancho. Mediante escrito obrante a folios 200 a 217 de autos, LOS PORTALES S.A contesta la demanda, señalando como principales argumentos, los siguientes:  Señala que en el Contrato de Compra Venta se informó que la transferencia de la propiedad solamente se produciría cuando se realice el pago del valor del inmueble y que en la Clausula Decimo Primera del Contrato de Compra Venta se pactó que en el caso se incumplimiento con el pago de tres de las cuotas o dos de las últimas que se comprometió a pagar, Los Portales S.A podría optar por las opciones de dar por vencida todas las cuotas y exigir el pago íntegro del saldo del precio o dar por resuelto el Contrato de Compra Venta de amanera automática, unilateral y de pleno derecho. En ese sentido, señala que la Señora Belissa Ariana Vásquez Castro incumplió con el pago de tres cuotas y en consecuencia Los Portales S.A procedió a resolver el Contrato de Compra Venta en aplicación de la Clausula Decimo Primera, por lo que mediante Carta N° CBR-Resol N° 5724/2011 de fecha 11 de marzo de 2011, la cual fue notificada el 18 de Marzo de 2011, se le informó que el Contrato de Compra Venta quedaba resuelto debido al incumplimiento del pago de las tres cuotas. Por lo

que, la propia señora Belissa Ariana Vásquez Castro mediante Carta
Notarial N° 41105/2011 reconoció el incumplimiento del pago, proponiendo incluso un ofrecimiento de pago en 445 cuotas, pedido que fue rechazado por Los Portales S.A.  En ese mismo sentido, señala que la demandante no tenía ni tiene el derecho de propiedad sobre el bien inmueble materia de litis, en tanto la transferencia de la propiedad del inmueble se producirá únicamente si se realizaba el pago total de las cuotas, sin embargo dicho pago nunca se realizó, por lo que la señora Belissa Ariana Vásquez Castro nunca fue la propietaria del inmueble. Del mismo modo, señala que si bien el demandante adjunta como medio probatorio la última letra de cambio girada a favor de Los Portales S.A con el sello de resuelto, debido a que tras haber Los Portales S.A efectuado la resolución del Contrato de Compra Venta, procedió a devolver la letra de cambio al demandante, pero con el respectivo sello de resuelto, situación que evidencia que el hecho de que la demandante tenga físicamente dicha letra de cambio obedece a la resolución del Contrato de Compra Venta, por lo que al haber operado la resolución del Contrato de Compra Venta, se procedió a la devolución de las letras pero con el respectivo sello de resuelta.  Por otro lado, señala que la demandante reconoce en su demanda que junto con la firma del Compromiso de Compra Venta suscribió una serie de letras de cambio que garantizarían las cuotas por pagar, por ello la demandante contaba con la última letra de cambio, pero esta, no demuestra que la letras de cambio haya sido pagada, todo lo contrario al tener dicha letras de cambio el sello de resuelta en lugar del sello de cancelada demuestra que nunca se pagó y que la botea de venta que ofrece el demandante no se encuentra cancelada y su emisión atiende a criterios contables vinculados con la transferencia de inmuebles. Asimismo, señala que la demandante incurre en una contradicción en tanto alega haber cumplido con efectuar el pago del valor del inmueble, sin embargo, en autos obra la Carta enviada por la propia señora Belissa Ariana Vásquez Castro quien reconoció el incumplimiento del pago de las cuotas y realizó un ofrecimiento de pago en 445 cuotas, pedidos que los portales rechazó.

 Finalmente señala que, la compra venta con la Sociedad
Conyugal conformada por los señores Alejandro Visitación Quiroz y Natividad Adela Figueroa Camones de Visitación es válida, pues fue celebrada con fecha posterior a la resolución del Contrato de Compra Venta suscrito con la demandante, por lo que no resulta ser cierto lo manifestado por la demandante respecto a que el contrato celebrado es un imposible jurídicamente, en tanto la demandante nunca fue propietaria del inmueble materia de litis, y además el contrato de compra venta suscrito con los demandantes ya había suido resulto con anterioridad a la suscripción del nuevo contrato de compra venta firmado por los señores Visitación. 1.4 TRAMITE Mediante Resolución N° DOS obrante a folios 74 de autos, se resolvió admitir a trámite la demanda y se corrió traslado a los demandados para que contesten la demanda. Mediante Resolución N° CINCO obrante a folios 218 de autos, se declaró contestada la demandada por Los Portales S.A. Mediante Resolución N° DIEZ obrante a folios 320 de autos, se declaró contestada la demanda por Natividad Adela Figueroa Camones de Visitación, y se declaró la Sucesión del codemandado fallecido Alejandro Visitacion Quiroz, disponiendo su reemplazo por sus herederos declarados. Mediante Resolución N° DIECIOCHO obrante a folios 385 de autos, se tiene por apersonado al proceso a la Sucesión de Alejandro Visitación Quiroz. Mediante Resolución N° VEINTISIETE obrante a folios 403 de autos, se resolvió declarar rebelde a la codemandada Sucesión de Alejandro Visitación Quiroz. Mediante Resolución N° OCHO de fecha 05 de setiembre de 2022, dictada en el cuaderno de excepciones, se declaró saneado el proceso y la existencia de una relación jurídica procesal válida y se concedió el plazo de tres días a las partes procesales para que propongan los puntos controvertidos del proceso. Mediante Resolución N° TREINTA Y TRES obrante a folios 550 a 554 de autos, se procedió a fijar los puntos controvertidos del proceso, siendo que mediante Resolución N° TREINTA Y CINCO obrante a folios 733 a 734 de autos, se corrigió la Resolución Treinta y Cuatro en el extremo que fija los puntos controvertidos, y mediante Resolución N° CUARENTA Y DOS obrante a fojas 916 a 922 de autos, se integra la Resolución Treinta y Cinco en el extremo que fija los puntos controvertidos del proceso. Mediante Resolución N° TREINTA Y TRES obrante a fojas 550 a 554, se

efectuó el saneamiento probatorio y mediante Resolución N° CUARENTA Y
DOS obrante a fojas 916 a 922 de autos, se integra la Resolución Treinta y Tres en el extremo que admite los medios probatorios. Mediante Audiencia de Pruebas contenida en el Acta obrante a folios 718 a 751 de autos, se actúan los medios probatorios ofrecidos por las partes procesales. Mediante Audiencia Complementaria obrante a folios 1831 a 1834 de autos se procedió a la actuación de los medios probatoritos pendiente de actuación. Mediante continuación de Audiencia de Pruebas Complementaría contenida en el Acta obrante a folios 1889 a 1892 de autos, se procedió a la actuación del Expediente Administrativo seguido ante INDECOPI, se emitió la Resolución N° CUARENTA Y NUEVE que resuelve admitir medios probatorios extemporáneos y se concedió el uso de la palabra a los abogados asistentes para que informen oralmente por el espacio de Ley. Mediante Resolución N° CINCUENTA Y CINCO obrante a folios 2085 de autos, se dispuso pasar los autos a despacho para sentenciar. II.- CONSIDERANDO: De la Potestad De Administrar Justicia y Tutela Jurisdiccional Efectiva PRIMERO: Que, “El derecho a la tutela jurisdiccional (efectiva) es un atributo subjetivo que comprende una serie de derechos, entre los que destacan el acceso a la justicia, es decir, el derecho de cualquier persona de promover la actividad jurisdiccional del Estado, sin que se le obstruya, impida o disuada irrazonablemente; Es así que “El derecho a la tutela jurisdiccional efectiva constituye la reafirmación del carácter instrumental del proceso, en tanto mecanismo de pacificación social. En esa línea, dicha efectividad abarca no sólo aquellas garantías formales que suelen reconocerse en la conducción del proceso […] sino que, primordialmente, se halla referida a la protección eficaz de las concretas situaciones jurídicas materiales, amenazadas o lesionadas, que son discutidas en la Litis” Derecho al debido proceso SEGUNDO: Que, el derecho al debido proceso representa el derecho que tiene toda persona de iniciar o participar en un proceso dentro de las garantías de derechos fundamentales previstas por los principios y el derecho procesal, es así que representa un derecho fundamental, subjetivo y público que contiene un conjunto de garantías: principios procesales y derechos procesales, que tienen las partes en el proceso. El

cumplimiento del debido proceso garantiza la eficacia del derecho a
la tutela jurisdiccional efectiva, toda vez, que estas garantías, principios procesales y derechos son númerus apertus, teniendo como parámetro a la valoración jurídica de la justicia y la dignidad humana, es decir, el ser humano como centro de la sociedad y su convivencia dentro de un Estado de Derecho basado de una democracia sustancial como presupuesto para el desarrollo y eficacia del debido proceso. Finalidad del proceso TERCERO: Dentro de una concepción objetiva la finalidad de todo proceso sería la actuación de la ley en el caso concreto. Desde el punto de vista subjetivo, aquélla vendría a ser la protección de los derechos subjetivos. En el primer caso, se afirma que la actuación del derecho objetivo no puede representar el fin del proceso, sino más bien el medio por el cual el Estado, a través del proceso, preserva el orden jurídico y da solución al problema que encierra la violación o el desconocimiento de los derechos subjetivos. En el segundo supuesto, se dice que la protección de los derechos subjetivos no constituye la finalidad del proceso porque, de ser así, éste adquiriría un contenido particular, circunscribiéndose al ámbito de las partes. De la fusión de ambas concepciones (objetiva y subjetiva) puede extraerse el fin del proceso, esto es, la realización del derecho sustancial a través de la actuación de la ley en los casos concretos para así satisfacer el interés público o general; Derecho Probatorio CUARTO: El artículo 196 del Código Procesal Civil, prescribe que la carga de la prueba corresponde a quien sostiene los hechos que configuran su pretensión o a quien los contradice alegando hechos nuevos. En tanto, el artículo 188° del mismo cuerpo legal, establece que los medios probatorios tienen por finalidad acreditar los hechos expuestos por las partes, produciendo certeza en el Juez respecto a los puntos controvertidos; DELIMITACIÓN DE LA CONTROVERSIA: QUINTO: Conforme se desprende de la Resolución N° TREINTA Y CINCO obrante a folios 733 a 734 de autos, integrada por la resolución N° CUARENTA Y DOS obrante a folios 916 a 922 de autos, se fijaron como puntos controvertidos del proceso:

Puntos controvertidos fijados por la resolución N° 35 (1,2,3,4) Puntos
controvertidos integrados por la resolución N° 42 (5,6 y 7). 1.- Determinar si corresponde declarar el Mejor Derecho de Propiedad de los demandantes integrada por la Sociedad Conyugal Erick Paul Llanos Guerrero y doña Belissa Ariana Vásquez Castro, sobre el terreno de 435.63 m2 ubicado en la Manzana A, Lote N° 25 de la Urbanización “El Haras de Huampaní” en el terreno rústico del Fundo El Infiernillo, Quebrada Los Ángeles, distrito de Lurigancho (Chosica) – Lima inscrita en la Partida N° 12868892, y de ser así, accesoriamente determinar si procede el pago solidario de las costas y costos del proceso. 2.- Determinar si corresponde si el contrato de Compraventa Garantizada – Pago a plazos de 27 de mayo de 2010, suscrito por los Portales S.A y la señora Belissa Ariana Vásquez Castro se verifica que la transferencia de la propiedad estaba reservada hasta que la compradora cumpla con pagar el íntegro del precio de venta pactado. 3.- Determinar si corresponde si los demandantes cumplieron con pagar el íntegro del precio de venta pactado en el contrato de Compra venta Garantizada – Pago a Plazos de fecha 27 de mayo de 2010, suscrito con los Portales S.A, a efectos de que opere la transferencia del dominio del terreno sublitis. 4.- Determinar si corresponde la revisión de la Carta Notarial N° 41105-2011 de fecha 03 de junio de 2011, en donde se verifica que la señora Belissa Ariana Vásquez Castro reconoció haber incumplido con el pago de las cuotas mensuales pactadas en el contrato de compraventa suscrito con Los Portales S.A. 5.- Determinar si el contrato de compraventa del inmueble de la litis suscrito por la codemandada Los Portales S.A y los demandantes se resolvió válidamente como alega la persona jurídica. 6.- Determinar la validez del contrato de Compra Venta suscrito entre los codemandados Los Portales S.A y los Señores Visitación y Figueroa y/o, en todo caso si este fue resuelto por incumplimiento contractual como lo han alegado los señores

Visitación y Figueroa en el sexto fundamento de su contestación
de su demanda, donde además señalan que nunca poseyeron el inmueble. 7.- Determinar si los accionantes ostentan derecho de propiedad sobre el inmueble materia de litis y su correspondiente anotación en Registros Públicos. SEXTO: LA PROPIEDAD: El derecho a la propiedad es uno de los derechos reales por excelencia, el mismo que encuentra protección constitucional a través del artículo 70 de la Constitución Política del Perú, el cual establece que “El derecho de propiedad es inviolable. El Estado lo garantiza. Se ejerce en armonía con el bien común y dentro de los límites de ley. A nadie puede privarse de su propiedad si no, exclusivamente, por causa de seguridad nacional o necesidad pública, declarada por ley, y previo pago en efectivo de indemnización justipreciada que incluya compensación por el eventual perjuicio. Hay acción ante el Poder Judicial para contestar el valor de la propiedad que el Estado haya señalado en el procedimiento expropiatorio”. Del mismo modo el artículo 923 del Código Civil, concibe a la propiedad como aquel Poder jurídico que otorga a su titular los atributos de usar (ius utendi), disfrutar (ius fruendi), disponer (ius abutendi) y reivindicar (ius vindicandi) sobre un determinado bien. EL MEJOR DERECHO DE PROPIEDAD: El mejor derecho de propiedad se constituye como una acción real que busca eliminar la incertidumbre jurídica respectó a la existencia de dos o más propietarios sobre un mismo bien, dada la naturaleza exclusiva y excluyente del derecho de propiedad. Sobre el particular la Casación N° 4148-2015 APURIMAC en su cuarto considerando, ha señalado que “Con la acción declarativa de dominio (o mejor derecho de propiedad), se busca eliminar la incertidumbre jurídica propiciando una sentencia de mero reconocimiento. Se trata de una pretensión de defensa de la propiedad, la que por su naturaleza es imprescriptible. (…) la acción de mejor derecho a la propiedad tiene por objeto oponer este derecho real frente a un tercero que también alega este mismo derecho sobre el bien, siendo que esta acción también se encuentra sustentada en el derecho de propiedad al igual como sucede con la reivindicación”.

Del mismo modo la Casación N° 22730-2018, AYACUCHO, establece “que
el mejor derecho de propiedad surge cuando más de una persona reclama la entrega de un bien inmueble al mismo deudor, (…), por lo que a través del proceso de mejor derecho de propiedad no se pretende la declaración de invalidez del título de propiedad de los sujetos que se irrogan ser titulares, sino que se parte del presupuesto que los títulos de los interesados son válidos, siendo su finalidad la de hacer prevalecer uno de los títulos frente al otro, ello aplicando las reglas de oponibilidad de derechos, ya que no es admisible que ambos sujetos mantengan el derecho subjetivo sobre el mismo bien, debiendo excluirse uno de ellos frente al otro.” ANÁLISIS DE LA CONTROVERSIA CUESTIÓN PROBATORIOA (TACHA) SEPTIMO: Previo al análisis de fondo, corresponde a esta Judicatura emitir pronunciamiento respecto a la cuestión probatoria formulada por la parte demandada Los Portales. DE LA PARTE QUE FORMULA LA TACHA: LOS PORTALES: En tal sentido, se tiene que mediante escrito obrante a folios 1968 a 1974 de autos, subsanado mediante escrito obrante a folios 2036 a 2038 de autos, la codemandada Los Portales S.A formula tacha contra los medios probatorios extemporáneos ofrecidos por los demandantes consistente en: a) Copia simple de la demanda de Amparo interpuesta con fecha 07 de octubre de 2023, b) Impresión del Reporte del Expediente Judicial N° 03454-2023-0-1801-SP-DC-01, y d) Copia simple de la Resolución N° 31 del 20 de noviembre del 2023, emitida por la Cuarta Sala Civil dentro del Expediente N° 019462020-0-1801-JR-CI-14. Señala que el medio probatorio ofrecido por el demandante no cumple con la formalidad prevista en el artículo 240 del Código Procesal Civil, en tanto la demanda de amparo interpuesta por los demandantes que obra en el Expediente N° 03454-2023-0-1801-SP-DC-01, es un expediente judicial cuya demanda ni siquiera ha sido admitida aun, por lo que al encontrarse dicho expediente en trámite, la formalidad establecida por el artículo 240 del Código Procesal Civil, es la copia certificada, por lo que al no haber sido prestado con la formalidad esencial prescrita por ley carece de eficacia probatoria. Del mismo modo señala que el proceso de amparo no constituye un medio impugnatorio. Y que dicha demanda es improcedente

Señala que el medio probatorio ofrecido por el demandante no
cumple con la formalidad prevista en el artículo 240 del Código Procesal Civil, en tanto la Resolución N° 31 del 20 de noviembre de 2023 emitida por la Cuarta Sala Civil en el Expediente N° 01946-2020, el cual también es un expediente que como los demandantes declaran aun se encuentra en trámite, por lo que al encontrarse dicho expediente en trámite, la formalidad establecida por el artículo 240 del Código Procesal Civil, es la copia certificada, por lo que al no haber sido prestado con la formalidad esencial prescrita por ley carece de eficacia probatoria. DE LA PARTE DEMANDANTE AL ABSOLVER LA TACHA: Contrariamente, a lo manifestado, la Sociedad Conyugal demandante, absuelve el traslado de la tacha formulada Los Portales S.A, señalando como principales argumentos, que según la abundante jurisprudencia, solo pueden ser tachados los documentos por nulidad o falsedad en base a lo dispuesto por el artículo 242 y 243 del Código Procesal Civil. Y que en el caso materia de autos, la tacha formulada no se refiere en absoluto a si los documentos que ofrecemos son falsos o nulos, sino que serían medios probatorios impertinentes como bien lo indica el abogado de Los Portales S.A. Respecto a la demanda de amparo formulada, señala que Los Portales S.A ofrecido como medio probatorio extemporáneo las Sentencias emitidas dentro del Proceso de Expediente N° 1946-2020-0-1801-JR-CI-14 (demanda de nulidad del acto jurídico) la cual ha sido admitida, por lo que la demanda de amparo formulada por su parte y que obra en el Expediente N° 03454-2023 peticiona la nulidad de las sentencias emitidas dentro del Expediente N° 1946-2020, por lo que su escrito y reporte deben de ser admitidos bajo los mismos términos. Aunado a ello Señala que lo que han presentado en su escrito N° 64137-2023 referida a su demanda de amparo no son copias o copias simples de los documentos originales en los parámetros a los que se refiere el artículo 133 y otros del Código Procesal Civil, sino una representación impresa de un documento electrónico o digitalizado que obra dentro del servidor del Poder Judicial y que cuyo contenido es fácilmente verificable por el Despacho Judicial, teniendo el peso de un documento original y no el de una mera copia impresa.

Con relación al reporte de expediente judicial del Exp N°
03454-2023 con el cual se corrobora la existencia de la demanda constitucional, este documento no forma parte del expediente judicial, sino que es un reporte externo que se puede obtener de la página web del Poder Judicial, por lo que no le resulta aplicable lo dispuesto en el artículo 240° del Código Procesal Civil. Asimismo, señala que, para efectos de demostrar la existencia de una demanda de amparo contras las arbitrarias resoluciones emitidas en el Exp N° 1946-2020 las cuales han sido ofrecidas por Los Portales S.A y admitidas como medios probatorios extemporáneos y que se viene tramitando bajo el expediente N° 03454-2023, los documentos adjuntos son idóneos, en tanto demuestran la existencia de la demanda constitucional. OCTAVO: La tacha es una cuestión probatoria que busca cuestionar la eficacia de un documento, en ese sentido el artículo 242 del Código Procesal Civil, señala que “Si se declara fundada la tacha de un documento por haberse probado su falsedad, no tendrá eficacia probatoria. Si en proceso penal se establece la falsedad de un documento, éste carece de eficacia probatoria en cualquier proceso civil”. Del mismo modo, el artículo 243 del referido Código Adjetivo, establece que “Cuando en un documento resulte manifiesta la ausencia de una formalidad esencial que la ley prescribe bajo sanción de nulidad, aquel carece de eficacia probatoria. Esta declaración de ineficacia podrá ser de oficio o como consecuencia de una tacha fundada”. NOVENO: En ese sentido, mediante la tacha se cuestiona un documento por carecer de una de las formalidades que la ley prescribe bajo sanción de nulidad o por haberse declarado la falsedad del documento. En ese sentido, si bien la parte demandada Los Portales S.A tacha el documento consistente en la demanda de Amparo interpuesta con fecha 07 de octubre de 2023, sin embargo la misma efectúa un cuestionamiento de fondo a dicho documento al señalar que el mismo es improcedente en tanto no está dirigida frente a una sentencia firme, situación que no puede ser sustanciada en la tacha, por otro lado si bien dicha parte señala que dicho documento no obra en copia certificada de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 240° del Código Procesal Civil, sin embargo debe de tenerse presente que a la fecha de presentación de la demanda, la misma no ha sido admitida a trámite por lo que no resulta de aplicable la presentación de una copia certificada de la misma, máxime si, la ausencia de la misma no declara su nulidad por ausencia de una formalidad. Respecto al documento consistente en la

Impresión del Reporte del Expediente Judicial N° 03454-2023-0-1801-SP-DC-01, se tiene
presente que la parte demandada que formula la tacha no ha acreditado que dicho documento haya sido declarado nulo por la ausencia de una de sus formalidades o que la autoridad judicial haya declarado su falsedad, y el hecho de que dicho documentó se encuentre en copia simple no lo torna en nulo. Finalmente, respecto a la Copia simple de la Resolución N° 31 del 20 de noviembre del 2023, emitida por la Cuarta Sala Civil dentro del Expediente N° 01946-2020-0-1801-JR-CI-14, debe de tenerse presente que la parte demandada que tacha dicho documento no ha acreditado que se haya declarado su falsedad en un proceso judicial, así como tampoco ha establecido cual es la ausencia de formalidad que este adolece, en tanto y en cuando si bien dicho documento obra en copia simple dicha situación no le resta su mérito probatorio, toda vez que dicha resolución ha sido emitida por el Funcionario Público en el ejercicio de sus funciones, por lo que el hecho de encontrarse en copia simple no deternina su nulidad por la ausencia de una de las formalidades prescritas por ley, motivo por el cual no corresponde amparar las tachas formuladas contra los citados documentos. DECIMO: Con relación al PRIMER PUNTO CONTROVERTIDO fijado por la Resolución N° 35 consistente en determinar si corresponde declarar el Mejor Derecho de Propiedad de los demandantes integrada por la Sociedad Conyugal Erick Paul Llanos Guerrero y doña Belissa Ariana Vásquez Castro, sobre el terreno de 435.63 m2 ubicado en la Manzana A, Lote N° 25 de la Urbanización “El Haras de Huampaní” en el terreno rústico del Fundo El Infiernillo, Quebrada Los Ángeles, distrito de Lurigancho (Chosica) – Lima inscrita en la Partida N° 12868892, y de ser así, accesoriamente determinar si procede el pago solidario de las costas y costos del proceso. Que de la revisión de autos se aprecia que se ha fijado como primer punto controvertido de la Resolución 35 consistente en determinar si corresponde declarar el Mejor Derecho de Propiedad de los demandantes integrada por la Sociedad Conyugal Erick Paul Llanos Guerrero y doña Belissa Ariana Vásquez Castro, sobre el terreno de 435.63 m2 ubicado en la Manzana A, Lote N° 25 de la Urbanización “El Haras de Huampaní” en el terreno rústico del Fundo El Infiernillo, Quebrada Los Ángeles, distrito de Lurigancho (Chosica) – Lima inscrita en la Partida N° 12868892, y de ser así, accesoriamente determinar si procede el pago solidario de las costas y costos del

proceso, sin embargo para un mejor entendimiento, dicho punto controvertido
será resuelto una vez finalizado el análisis de los demás puntos controvertidos siguientes. DECIMO PRIMERO: Con relación al SEGUNDO PUNTO CONTROVERTIDO fijado por la Resolución N° 35 consistente en determinar si corresponde si el contrato de Compraventa Garantizada – Pago a plazos de 27 de mayo de 2010, suscrito por los Portales S.A y la señora Belissa Ariana Vásquez Castro se verifica que la transferencia de la propiedad estaba reservada hasta que la compradora cumpla con pagar el íntegro del precio de venta pactado. Sobre el particular se aprecia que la parte demandante Sociedad Conyugal conformada por Erick Paul Llanos Guerrero y Belissa Ariana Vásquez Castro, mediante su escrito de demanda, alegan que el 27 de mayo de 2010, Los Portales S.A los citó a sus oficinas a fin de suscribir el documento definitivo del Contrato de Compra Venta con la codemandada Los Portales S.A, mediante el cual se transfirió la propiedad del inmueble materia de controversia. Contrariamente a lo expresado por la parte demandante, la parte codemandada, Los Portales S.A manifiesta que las partes suscribieron el Contrato de Compra Venta con fecha 27 de mayo de 2010, pero no se realizó la transferencia de la propiedad del terreno materia de controversia, en efecto, como se indicó en la Cláusula Quinta del Contrato de Compra Venta suscrito con la señora Belissa Ariana Vásquez Castro, Los Portales se reservó el derecho de propiedad del inmueble hasta que la señora Belissa Ariana Vásquez Castro cumpla con pagar el 100% del precio pactado, es decir la Señora Belissa Ariana Vásquez Castro reconoció que la suscripción del Contrato no transfería la propiedad del terreno. En ese sentido, de la valoración conjunta de los medios probatorios insertos en autos, a fojas 157 a 161, se aprecia el Contrato de Compra Venta Garantizada – Pago a plazos de fecha 27 de mayo de 2010, suscrito por la codemandada Los Portales S.A en su calidad de vendedora y Doña Belissa Ariana Vásquez Castro (Integrante de la Sociedad Conyugal demandante) en su calidad de compradora, respecto al bien inmueble ubicado en Manzana A, Lote N° 25 de la Urbanización “El Haras de Huampaní”, en el terreno

rústico del Fundo Infiernillo, Quebrada Los Ángeles, Distrito de Lurigancho
(Chosica), Provincia y Departamento de Lima, de la revisión de dicho contrato se aprecia la Cláusula Tercera, en el cual las partes estipularon que: con fecha 24 de diciembre de 2009 Los Portales Negocios Inmobiliarios S.A.C (Actualmente Los Portales S.A) y el comprador suscribieron un Compromiso de Compraventa respecto al inmueble señalado en la clausula precedente. Formalizado el Compromiso de Compraventa referido previamente, por medio del presente instrumento, La vendedora celebra con el comprador un Contrato de Compra Venta Garantizada con reserva de Dominio hasta la total cancelación del precio de venta respecto al Lote de terreno descrito en la cláusula segunda precedente. Del mismo modo se aprecia la Cláusula Quinta del referido Contrato de Compra Venta, en el cual se establece que: Queda expresamente establecido que la vendedora se reserva la propiedad sobre el inmueble materia de compraventa hasta que el comprador haya cumplido con su obligación de pagar el íntegro del precio de venta pactado, más los intereses, gastos, costos, cargos, moras y cualquier otra penalidad que pudiera existir. En virtud a lo establecido en el párrafo precedente, el comprador no podrá ceder total o parcialmente su posición contractual en la presente relación jurídica ni podrá transferir los derechos que adquiere por la celebración del presente contrato sin contar con el consentimiento previo, expreso y por escrito de la vendedora. En ese sentido de una interpretación sistemática de las cláusulas redactadas en el referido Contrato de Compra Venta, se aprecia que las partes en el ejercicio de su autonomía de la voluntad procedieron a la celebración de un Contrato de Compra Venta Garantizada con pago a plazos, estipulando de forma expresa, conforme se aprecia de la cláusula tercera de dicho Contrato, la reserva de propiedad del bien inmueble a favor de Los Portales S.A hasta la total cancelación del precio de venta del bien inmueble objeto de compra venta, siendo que de conformidad a la también citada cláusula quinta, Los Portales S.A se reserva la propiedad del bien inmueble hasta que la demandada

haya cumplido con obligación de pagar el íntegro del precio
pactado, ascendente a la suma de US$ 87, 126, 00 (Ochenta y siete mil ciento veintiséis Dólares Americanos), la cual sería pagada de acuerdo al Anexo 1 del Compromiso de venta obrante a folios 16 a 18 de autos. En tal sentido, esta Judicatura colige que la transferencia del derecho de propiedad respecto al bien inmueble ubicado en la Manzana A, Lote N° 25 de la Urbanización “El Haras de Huampaní”, en el terreno rústico del Fundo Infiernillo, Quebrada Los Ángeles, Distrito de Lurigancho (Chosica), Provincia y Departamento de Lima, el cual es objeto del Contrato de Compra Venta, se encontraba reservada a favor de Los Portales S.A hasta que la compradora cumpla con pagar el íntegro del precio pactado en el Contrato, esto es, que si bien, en el caso materia de autos, la demandante ha suscrito con Contrato de Compra Venta con el codemandado Los Portales S.A, sin embargo en el ejercicio de su autonomía de la voluntad han acordado la existencia de una reserva de propiedad a favor de Los Portales S.A, por lo que los efectos de la trasmisión de la propiedad se reservan1 a favor de Los Portales S.A hasta el cumplimiento total del pago estipulado en el Anexo 1 del Compromiso de Compra Venta de conformidad a lo establecido en la cláusula tercera y quinta del Contrato de Compra Venta obrante a folios 157 a 161 de autos, por lo que, la transferencia a favor de los accionantes estaba reservada hasta el cumplimento del pago íntegro del precio, quedando resuelto de esta manera el segundo punto controvertido DECIMO SEGUNDO: Con relación al TERCER PUNTO CONTROVERTIDO fijado por la Resolución N° 35 consistente en determinar si corresponde si los demandantes cumplieron con pagar el íntegro del precio de venta pactado en el contrato de Compra venta Garantizada – Pago a Plazos de fecha 27 de mayo de 2010, suscrito con los Portales S.A, a efectos de que opere la transferencia del dominio del terreno sublitis. Sobre el particular se aprecia que la parte demandante Sociedad Conyugal conformada por Erick Paul Llanos Guerrero y Belissa Ariana Vásquez Castro, mediante su escrito de 1 Articulo 1583 del Código Civil “En la compraventa puede pactarse que el vendedor se reserva la propiedad del bien hasta que se haya pagado todo el precio o una parte determinada de él, aunque el bien haya sido entregado al comprador, quien asume el riesgo de su pérdida o deterioro desde el momento de la entrega. El comprador adquiere automáticamente el derecho a la propiedad del bien con el pago del importe del precio convenido”.

demanda, alegan que con fecha 27 de julio de 2010
se emitió la Boleta de Venta N° 205- 0001978 por el valor total del predio es decir por US$ 87 126. 00 (Ochenta y siete mil ciento veintiséis Dólares Americanos) y que, respecto a los pagos efectuados por el valor del predio, estos se efectuaron de manera íntegra, tal es así que su parte ostenta la letra de cambio girada por la última cuota del precio incluido intereses. Contrariamente a lo expresado por la parte demandante, la parte codemandada, Los Portales S.A manifiesta que la señora Belissa Ariana Vásquez Castro incumplió con el pago de tres cuotas, por lo que la demandante incurre en una evidente contradicción pues mientras pretende acreditar un supuesto cumplimiento del pago total del valor del inmueble, no se manifiesta sobre la Carta enviada por la Propia Señora Belissa Ariana Vásquez Castro quien reconoció el incumplimiento del pago de las cuotas y realizó un ofrecimiento de pago en 445 cuotas, pedido que Los Portales rechazó. Bajo dicho contexto, de la valoración conjunta de los medios probatorios insertos en autos, se aprecia el documento denominado Anexo 1 del Compromiso de Compra Venta de folios 16 a 19, en el cual se aprecia que el precio total del inmueble materia de Compra Venta ascendía a la suma de $ 87, 126.00 dólares, los cuales serán pagados de acuerdo al cronograma de pagos ahí descrito, estableciendo las fechas de vencimiento desde el 24 de diciembre de 2009 al 01 de mayo del 2016. Del mismo modo de fojas 163 a 164 obra la Carta Notarial N° 67078 de fecha 17 de marzo de 2011 mediante el cual Los Portales comunica que la Señora Belissa Ariana Vásquez Castro “A la fecha se encuentran adeudando a la empresa las siguientes letras, lo que hace una deuda de US $ 5, 599.68 (CINCO MIL QUINIENTOS NOVENTA Y NUEVE Y 68/100 DÓLARES AMERICANOS) Documento Importe US$ Vencimiento LETRA 1, 866.56 01/01/2011 LETRA 1, 866.56 01/02/2011 LETRA 1, 866.56 01/03/2011

Asimismo, a fojas 166 a 167 de autos, obra la
Carta Notarial de fecha 03 de junio de 2011, remitida por Doña Belissa Ariana Vásquez Castro, con la sumilla de ofrecimiento de pago, en el cual señala que “Debido a situaciones fuera de mi control, me he visto en la imposibilidad de continuar abonando las cuotas mensuales pactadas, las mismas que ascienden a US$ 1, 866.56 (Mil ochocientos sesenta y seis con 56/100 dólares americanos) cada una (…)”. Asimismo, a fojas 30 obra la letra de cambio girada a la orden de Los Portales con fecha de vencimiento 01 de junio de 2016 girado por Belissa Ariana Vásquez Castro por el monto de US$ 1,906.51, el mismo que cuenta con un sello de RESUELTO. En ese sentido y de la valoración conjunta de los medios de pruebas adjuntados al presente proceso, se aprecia que, previa a la suscripción del Contrato definitivo de Compra Venta a Plazos, las partes suscribieron el contrato de Compromiso de Compra Venta, el cual tuvo como a la Proforma N° 25665 como Anexo 1, siendo que en dicho anexo se establecía el cronograma de pago a efectuarse hasta la cancelación del monto total del precio de venta estipulado. En ese orden de ideas, la Sociedad Conyugal demandante alega haber pagado el íntegro del precio establecido en el contrato y para tales efectos apareja a su demanda la última letra de cambio de la cuota final estipulada en el Anexo 1 del Compromiso de Comprar Venta, sin embargo, de autos, se aprecia que mediante Carta Notarial N° 67078 de fecha 17 de marzo de 2011 Los Portales comunica que la Señora Belissa Ariana Vásquez Castro “se encuentran adeudando a la empresa las siguientes letras, lo que hace una deuda de US $ 5, 599.68 (CINCO MIL QUINIENTOS NOVENTA Y NUEVE Y 68/100 DÓLARES AMERICANOS) Documento Importe US$ Vencimiento LETRA 1, 866.56 01/01/2011 LETRA 1, 866.56 01/02/2011 LETRA 1, 866.56 01/03/2011

Asimismo, se aprecia que en respuesta a la Carta Notarial
N° 67078 obrante a folios 163 a 164 de autos, la demandante Belissa Ariana Vásquez Castro quien integra la Sociedad Conyugal demandante, solicita ofrecimiento de pago, señalando que “Debido a situaciones fuera de mi control, me he visto en la imposibilidad de continuar abonando las cuotas mensuales pactadas, las mismas que ascienden a US$ 1, 866.56 (Mil ochocientos sesenta y seis con 56/100 dólares americanos) cada una (…)”, por lo que la referida demandante no niega adeudar a Los Portales S.A las cuotas mensuales ascendentes a US$ 1, 866.56, al contrario, reconoce no haber podido pagar por situaciones ajenas a su control, por lo que solicita un ofrecimiento de pago, reconociendo de forma expresa haber incumplido pagar las cuotas, contrario sensu no habría razón alguna para solicitar un ofrecimiento de pago al encontrarse los pagos al día. Por otro lado, si bien el actor apareja a su escrito de demandada una letra de cambio la misma que obra a fojas 30 de autos, girada a la orden de Los Portales S.A con fecha de vencimiento 01 de junio de 2016 girado por Belissa Ariana Vásquez Castro por el monto de US$ 1,906.51, el mismo que cuenta con un sello de resuelto, así como váuchers de pago efectuados a Los Portales S.A como constancia de haber cumplido el pago de las cuotas, sin embargo no adjunta las letras de cambio que son materia de cuestionamiento por la demandada Los Portales y sobre las cuales la demandante Belissa Ariana Vásquez Castro reconoce haber incumplido a través de la Carta Notarial de fecha 03 de junio de 2011 obrante a folios 166 a 167, esto es, las letras de cambio de fecha de vencimiento 01 de enero de 2011, 01 de febrero de 2011 y 01 de marzo de 2011 por el monto de 1, 866.56. Por otro lado, al adjuntar la última letra de cambio, al actor pretende acreditar que efectuó el pago íntegro de las cuotas, sin embargo de la revisión de dicha letra de cambio, - con la cual el actor pretende acreditar que efectuó el pago íntegro de la última cuota del precio, pese a que Belissa Ariana Vásquez Castro reconoce haber incumplido el pago de las cuotas - , se aprecia que en dicha letra de cambio no se consiga el sello de cancelado, sino se aprecia el sello de resuelto, - hecho que no pudiera haber sido posible si es que no se hubiera cancelado el precio, en tanto al haber cancelado el precio total del precio no habría razón alguna para que la demandada Los Portales S.A coloque un sello de resuelto en dicha letra de cambio y la

parte demandante pasivamente acepte se coloque a su letra de
cambio dicho sello de resuelto, pese a haber pagado el íntegro del precio del inmueble - , en tanto el Contrato de Compra Venta en virtud del cual la Sociedad Conyugal demandante alega haber adquirido el derecho de propiedad respecto al bien inmueble materia de litis, fue resuelto mediante Carta Notarial N° 67078 de fecha 17 de marzo de 2011 obrante a folios 163 a 164 de autos por incumplimiento de las cuotas, máxime si doña Belissa Ariana Vásquez Castro quien integra la Sociedad Conyugal demandante expresa y reconoce a través de la Carta Notarial de fecha 03 de junio de 2011 obrante a folios 166 a 167 de autos, que incumplió con el pago de las cuotas. En ese mismo, sentido se aprecia que la demandada Los Portales S.A solicitó a la Sociedad Conyugal cumpla con exhibir el documento mediante el cual se acredite que si cumplió con cancelar la suma indicada en la Boleta de Venta N° 205 -0001978 respecto a la cancelación del saldo del precio, apreciándose que si bien el recurrente cumple con exhibir dicho documento, sin embargo de la revisión de los mismos, no se aprecia letra de cambio alguna girada por las cuotas que son materia de incumplimiento, esto es, las letras de cambio de fecha de vencimiento 01 de enero de 2011, 01 de febrero de 2011 y 01 de marzo de 2011 por el monto de 1, 866.56. Por lo que, se colige que la Sociedad demandante no ha cumplido con pagar dichas cuotas, situación que se condice con lo manifestado por doña Belissa Ariana Vásquez Castro mediante su Carta Notarial de fecha 17 de marzo de 2011 obrante de folios 163 a 164 de autos. Por lo que, a partir de la valoración de dichos documentos, esta Judicatura colige que efectivamente la parte demandante no ha cumplido con pagar el precio íntegro del Contrato de Compra Venta, quedando resuelto de esta manera el tercer punto controvertido. DECIMO TERCERO: Con relación al CUARTO PUNTO CONTROVERTIDO fijado por la Resolución N° 35 consistente en determinar si corresponde la revisión de la Carta Notarial N° 41105-2011 de fecha 03 de junio de 2011, en donde se verifica que la señora Belissa Ariana Vásquez Castro reconoció haber incumplido con el pago de las cuotas mensuales pactadas en el contrato de compraventa suscrito con Los Portales S.A.

Sobre el particular, debe de tenerse presente que dicha instrumental
consistente en la Carta Notarial N° 41105-2011 de fecha 03 de junio de 2011 obrante a folios 166 a 167 de autos, ha sido aparejada por la demandada Los Portales S.A como Anexo 1-C y ofrecida como medido probatorio en el punto 4.5 de su escrito de contestación de la demanda; medio probatorio que ha sido admitido mediante Resolución N° Treinta y Tres obrante a folios 550 a 554 de autos. En tal sentido, dicha instrumental al igual que los demás medios probatorios admitidos, deben de ser valorados por la Judicatura de conformidad a lo dispuesto por el primer párrafo del artículo 197 del Código Procesal Civil “Todos los medios probatorios son valorados por el juez en forma conjunta, utilizando su apreciación razonada”. En consecuencia, al haber sido admitida la Carta Notarial N° 41105-2011 de fecha 03 de junio de 2011 obrante a folios 166 a 167 de autos como medio probatorio, y no haber sido materia de tacha, resulta válida la valoración y revisión en el presente proceso, quedando de esta manera resuelto el cuarto punto controvertido fijado en autos. En tal sentido, de autos se aprecia que a folios 166 a 167 de autos, obra la Carta Notarial N° 41105-2011 de fecha 03 de junio de 2011 mediante el cual, doña Belissa Ariana Vásquez Castro solicita el ofrecimiento de pago, en el cual señala que:  Que debido a situaciones fuera de mi control, me he visto en la imposibilidad de continuar abonando las cuotas mensuales pactadas, las mismas que ascienden a US$ 1, 866.56 /(Mil ochocientos sesenta y seis con 56/100 dólares americanos) cada una.  Que debido a que vuestra representada no ha cumplido con regularizar la documentación del terreno en Registros Públicos, me es imposible acceder a un crédito hipotecario con alguna entidad financiera que, me permita disminuir el monto de la cuota y reducir los gastos por concepto de intereses.  Que a fin de continuar honrando mi compromiso con ustedes, resulta indispensable la reestructuración del cronograma de pagos, a fin de reducir el importe de cada cuota mensual a un monto razonable y acorde a mis posibilidades económicas.

En ese sentido a través de dicha instrumental, se acredita
de acuerdo al propio tenor de la misma, que doña Belissa Ariana Vásquez Castro -quien es integrante de la Sucesión Conyugal demandante-, reconoció de forma expresa encontrarse en la imposibilidad de continuar abonando las cuotas mensuales pactadas por situaciones fuera de su control, reconociendo que los montos cancelados a la fecha de la remisión de dicha Carta Notarial comprenden la cuota inicial de $ 4, 000.00 dólares, 7 cuotas de $ 3, 356.30 dólares y 7 cuotas de $ 1, 866.56 dólares, reconociendo un saldo pendiente de pago de $ 56, 634.88 dólares. Puntos controvertidos integrados por la resolución N° 42 DECIMO CUARTO: Con relación al QUINTO PUNTO CONTROVERTIDO fijado por la resolución 42, consistente en determinar si el contrato de compraventa del inmueble de la litis suscrito por la codemandada Los Portales S.A y los demandantes se resolvió válidamente como alega la persona jurídica. Sobre el particular, la Sociedad Conyugal demandante, en sus alegatos finales, señala que la Carta Notarial mediante la cual se alega el incumplimiento en el pago de las letras de cambio giradas a favor de Los Portales S.A invoca la cláusula resolutoria expresa contenida en la Décimo Quinta Cláusula del Contrato que ofrece como medio de prueba Los Portales S.A, sin embargo, esta cláusula se refiere a los gravámenes y cargas del inmueble y no a la cláusula resolutoria expresa. Aunado a ello, señala que si, Los Portales S.A hubiese resuelto válidamente el contrato debería haberles tenido que devolver a los demandantes la suma de US$ 4 , 353.35. Contrariamente a lo expresado por la parte demandante, la codemandada Los Portales S.A mediante su escrito de contestación a la demanda señala que, en la cláusula Décimo Primera del Contrato de Compra Venta se pactó que, en caso la Señora Belissa Ariana Vásquez Castro incumpla con el pago de tres de las cuotas o dos de las últimas que se comprometió a pagar, Los Portales S.A podría optar indistintamente por las opciones (i) Dar por vencida todas las cuotas y exigir el pago íntegro del saldo del precio; o (ii) Dar por resuelto el Contrato de Compra Venta de manera automática, unilateral y de pleno derecho. Por lo que al haber la señora Belissa Ariana Vásquez Castro incumplido el pago de tres cuotas Los Portales S.A -mediante Carta Notarial N° CBR- Resol N°

5724/2011 de fecha 11 de marzo del 2011- informó que
el Contrato de Compra Venta quedaba resuelto debido al incumplimiento del pago. De la valoración conjunta de los medios probatorios obrantes en autos de fojas 157 a 161, se aprecia el Contrato de Compra Venta Garantizada – Pago a Plazos, en el cual respecto a la resolución del contrato, se aprecia lo siguiente: DECIMA PRIMERA: Si el Comprador incumpliera con el pago de tres cualesquiera o cualesquiera de las dos últimas cuotas en las que ha sido fraccionado el precio de venta, de acuerdo a lo establecido en la Proforma de Ventas, la Vendedora podrá optar indistintamente por cualquiera de las siguientes opciones: a) Dar por vencida en forma automática las cuotas pendientes de pago, teniendo el pleno derecho de exigir a el comprador el pago inmediato del íntegro del saldo del precio de venta. b) Dar por resuelto automática, unilateralmente y de pleno derecho el presente contrato, en los términos establecidos en el Artículo N° 1430 del Código Civil, en cuyo caso retendrá como penalidad el treinta por ciento (30%) del precio de venta contado señalado en la Cláusula Sexta, el cual será descontado igualmente del monto pagado a cuenta del capital abonado por el comprador, sin incluir intereses compensatorios y gastos administrativos. DECIMA SEGUNDA: En el supuesto previsto en el numeral b) de la cláusula precedente, la vendedora deberá enviar una comunicación de fecha cierta a el Comprador manifestándole su decisión de resolver unilateralmente el presente contrato-. Se deja expresa constancia que el Comprador tendrá 05 (cinco) días útiles, contados a partir de la recepción de la comunicación enviada por la Vendedora para desocupar el inmueble materia del presente contrato, en caso éste le hubiese sido entregado.

En el eventual e improbable caso que el Comprador continúe
con la posesión del inmueble luego del plazo señalado en el párrafo precedente, la vendedora tendrá expedita la acción de desalojo por conclusión de contrato. DECIMA TERCERA: En supuesto e improbable caso que, luego de haberse entregado el inmueble se resolviera el presente contrato, todas las mejoras introducidas en éste por el Comprador quedarán en beneficio del inmueble, sin que la vendedora tenga que pagar suma de dinero alguna por tal concepto. Del mismo modo de fojas 163 a 164 obra la Carta Notarial CBR- Resol. N° 5724-2011 de fecha 17 de marzo de 2011, remitida por Los Portales S.A a Belissa Ariana Vásquez Castro mediante el cual se le comunica que: “(…) A la fecha se encuentran adeudando a la empresa las siguientes letras, lo que hace una deuda de US $ 5, 599.68 (CINCO MIL QUINIENTOS NOVENTA Y NUEVE Y 68/100 DÓLARES AMERICANOS) Documento Importe US$ Vencimiento LETRA 1, 866.56 01/01/2011 LETRA 1, 866.56 01/02/2011 LETRA 1, 866.56 01/03/2011 Del mismo modo se señala que “Por medio de la presente comunicación cumplimos con informarle (s) nuestra decisión de ejercer la resolución automática del Contrato de Compra Venta /Compromiso de Compra Venta del 24 de diciembre del 2009 relativo a Lote 22 ubicado en el Proyecto Haras de Huampaní, en los términos establecidos en la Cláusula Décimo Quinta de dicho documento, la cual se producirá de pleno derecho con el envió de esta comunicación al amparo de lo establecido por el artículo 1430 del Código Civil, quedando automáticamente sin efecto dicho contrato/compromiso, aplicando la penalidad del 30% del precio de venta detallada en la Cláusula Décimo Quinta del mismo documento (…)”.

A folios 166 a 167 de autos, obra la Carta
Notarial N° 41105-2011 de fecha 03 de junio de 2011 remitida por Belissa Ariana Vásquez Castro a Los Portales S.A, mediante el cual efectúa ofrecimiento de pago, señalando que: “(…)  Que debido a situaciones fuera de mi control, me he visto en la imposibilidad de continuar abonando las cuotas mensuales pactadas, las mismas que ascienden a US$ 1, 866.56 /(Mil ochocientos sesenta y seis con 56/100 dólares americanos) cada una.  Que debido a que vuestra representada no ha cumplido con regularizar la documentación del terreno en Registros Públicos, me es imposible acceder a un crédito hipotecario con alguna entidad financiera que, me permita disminuir el monto de la cuota y reducir los gastos por concepto de intereses.  Que a fin de continuar honrando mi compromiso con ustedes, resulta indispensable la reestructuración del cronograma de pagos, a fin de reducir el importe de cada cuota mensual a un monto razonable y acorde a mis posibilidades económicas (…)”. Asimismo, a fojas 1277 a 1304 de autos obra la Sentencia recaída en el Expediente N° 1946-2020 dictada ante el Décimo Cuarto Juzgado Civil de Lima de la Corte Superior de Lima, sobre nulidad de Acto Jurídico seguido por Erick Paul Llanos Guerrero contra Los Portales S.A, Natividad Adela Figueroa Camones, Lizardo Visitacion Figueroa y Alejandro Alberto Visitación Figueroa, en el cual, en su considerando Octavo, señaló que “(…) El mencionado Contrato definitivo de compraventa de fecha 27 de mayo del 2010 fue luego resuelto con fecha 18 de marzo del 2011 por la codemandada Los Portales S.A. mediante la Carta CBR- Resol. N° 5724/2011 de fecha 11 de marzo del 2011, cursada por vía notarial a la cónyuge compradora Belissa Ariana Vásquez Castro, tal y como se aprecia de la certificación puesta en la misma, resolución contractual que se hizo efectiva en aplicación de la cláusula resolutoria expresa pactada en la cláusula décimo primera del contrato de compraventa definitivo suscrito entre dichas partes al haberse verificado el supuesto contemplado en ésta, esto es, no haber pagado tres cuotas de las pactadas conforme al anexo 1 del contrato que obra

de fojas 355 a 360, por lo que dicha resolución
contractual se ajustó a la cláusula resolutoria pactada y al artículo 1430 del Código Civil, no habiendo la parte accionante acreditado que dicha resolución haya sido dejada sin efecto con anterioridad, ya sea por las partes mismas o por resolución judicial que así lo declare (…)”. } Del mismo modo se aprecia que la sentencia caída en el Expediente N° 1946-2020 dictada ante el Décimo Cuarto Juzgado Civil de Lima de la Corte Superior de Lima obrante a folios 1277 a 1304 de autos, que resolvió “Declarar Infundada en todos sus extremos la demanda interpuesta por Erick Paul Llanos Guerrero en representación de la Sociedad Conyugal que conforme con Belissa Ariana Vásquez Castro contra Los Portales S.A, Natividad Adela Figueroa Camones Viuda de Visitación, Lizardo Visitación Figueroa y Alejandro Alberto Visitación Figueroa sobre Nulidad de Acto Jurídico; con costas y costos” fue confirmada por la Sentencia de Vista dictada por la Cuarta Sala Civil de la Corte Superior de Justicia de Lima obrante a fojas 1863 a 1880, mediante el cual resolvió “Confirmar la sentencia contenida en la Resolución Número Veinticuatro de fecha 09 de junio de 2023, que resuelve declarar infundada en todos sus extremos la demanda interpuesta por Erick Paul Llanos Guerrero en representación de la sociedad conyugal que conforma con Belissa Ariana Vásquez Castro contra Los Portales S.A, Natividad Adela Figueroa Camones Viuda de Visitación, Lizardo Visitación Figueroa Alejandro Alberto Visitación Figueroa sobre Nulidad de Acto Jurídico; con costas y costos” En ese sentido, de la valoración conjunta de los medios probatorios de autos, se aprecia que, la parte demandante, Belissa Ariana Vásquez Castro y Los Portales S.A en el ejercicio de su autonomía de la voluntad privada, acordaron la incorporación de la cláusula de resolución expresa en la cláusula Décimo Primera del Contrato de Compra Venta de folios 157 a 161, la cual establecía dos opciones frente al incumplimiento de tres cuotas o dos últimas finales, indicando que frente a tales incumplimientos, la vendedora ( Los Portales S.A) tendrá la facultad de a) Dar por vencida en forma automática las cuotas pendientes de pago, teniendo el pleno derecho de exigir a el comprador el pago inmediato del íntegro del saldo del precio de venta. b) Dar por resuelto automática, unilateralmente y de pleno derecho el presente contrato, en los términos establecidos en el Artículo N° 1430 del Código Civil, en cuyo caso

retendrá como penalidad el treinta por ciento (30 %) del
precio de venta contado señalado en la Cláusula Sexta, el cual será descontado igualmente del monto pagado a cuenta del capital abonado por el Comprador, sin incluir intereses compensatorios y gastos administrativos. Del mismo modo, de la cláusula Decima Segunda del referido contrato se aprecia que si el vendedor decide optar por la resolución del contrato, Los Portales S.A deberá enviar una comunicación de fecha cierta al comprador manifestándole su decisión de resolver unilateralmente el contrato. En ese orden de ideas, de la revisión de los autos, se aprecia que, Los Portales S.A frente al incumplimiento de las cuotas de pago cuya fecha de vencimiento fue el 01 de enero de 2011, 01 de febrero de 2011 y 01 de marzo de 2011 por el importe de $ 1, 866.56 cada cuota, incurrida por la parte demandante, Los Portales S.A procedió a remitir la Carta Notarial N° 5724-2011 de fecha 17 de marzo de 2011 obrante de folios 163 a 164 doña Belissa Ariana Vásquez Castro integrante de la Sucesión Conyugal demandante, comunicándole que se ha incumplido tres cuotas de $ 1866.56 de fechas de vencimiento 01 de enero de 2011, 01 de febrero de 2011 y 01 de marzo de 2011, conforme se puede apreciar del tenor de la Referida Carta Notarial N° 5724-2011 de fecha 17 de marzo de 2011 obrante a folios 163 a 164 y comunicó la decisión de ejercer la resolución automática del Contrato de Compra Venta al amparo del artículo 1430 del Código Civil. Al respecto la demandante Belissa Ariana Vásquez Castro responde la Carta Notarial emitida por Los Portales, mediante Carta Notarial N° 41105-2011 que debido a situaciones fuera de su control se ha visto en la imposibilidad de continuar abonando las cuotas mensuales, y se ha visto en la imposibilidad de continuar abonando las cuotas mensuales pactadas, las mismas que ascienden a US$ 1 866.56 (Mil ochocientos sesenta y seis con 56/100 Dólares Americanos) cada una”, sin embargo de conformidad a lo estipulado por la cláusula Decima Primera el contrato podía ser resuelto de pleno derecho al haberse configurado uno de los supuestos contemplados dentro de ellos el incumplimiento de tres cuotas, por lo que, habiendo efectuada la comunicación informado la decisión de resolver el contrato al haber incumplido tres cuotas, el

Contrato de Compra Venta suscrito por la Sociedad Conyugal demandante
y Los Portales S.A ha quedado resuelta de pleno derecho. Sobre el particular la parte demandante, alega que efectuó el pago de las cuotas del precio del inmueble, sin embargo conforme se ha desarrollado precedentemente, la Sociedad Conyugal no ha cumplido con pagar el íntegro de las cuotas del precio del bien inmueble, así como tampoco ha cumplido con acreditar que efectivamente haya pagado todas las cuotas, más aun si la propia integrante de la Sociedad Conyugal demandante, Belissa Ariana Vásquez Castro ha reconocido que ha incumplido con el pago de las cuotas y a consecuencia de tal solicita el ofrecimiento de pago conforme se aprecia de la Carta Notarial obrante de folios 166 a 167 de autos. Por otro lado, si bien en la Carta Notarial que expresa la resolución del contrato obrante de folios 163 a 164 de autos, se señala “Relativo a LOTE A-22 ubicado en el Proyecto Haras de Huampaní”, también lo es que las partes suscribieron una cláusula adicional al Contrato de compra venta, en la cual se cambia la denominación del Lote A-22 al Lote A-25, por lo que la partes suscribientes si tenían conocimiento que el Contrato de Compra Venta del bien inmueble - que se estaba resolviendo con dicha Carta Notarial, era el Lote A-25, toda vez que, con fecha anterior a la resolución del contrato se le remitió el documento que contiene la Cláusula adicional al Contrato de Compra Venta, el mismo que obra a fojas 22 de autos en el cual se señala que “Las partes contratantes declaran que la Numeración del Lote de Terreno materia de venta, ha sido modificada por disposición municipal. En tal sentido el Lote N° 22 de la Manzana A, adquirido por el comprador mediante el Contrato de Compra Venta indicando en la introducción del presente documento, ahora es conocido como el Lote N° 25 de la Manzana A (…)” Por lo que la Sociedad Conyugal demandante tenía conocimiento que el Lote N° 22 al que se hace referencia en la Carta Notarial es el Lote N° A- 25, no pudiendo alegar dicha parte la existencia de lotes diferentes, así como tampoco el desconocimiento de su numeración. Del mismo modo, si bien, en la Carta Notarial remitida por Los Portales S.A se señala que se está aplicando la cláusula Décimo Quinta del contrato de compra venta, la parte demandante tenía conocimiento de conformidad a la cláusula Décimo Primera del Contrato de Compra Venta, que si se incumplía con el pago de tres cuotas del precio, su Contrato de Compra Venta sería pasible de ser resuelto de forma automática,

unilateral y de pleno derecho, por lo que al amparo
del contrato de compraventa y sus cláusulas, Los Portales le remite comunicación escrita, mediante el cual se comunica a la demandante que de conformidad a lo normado por el artículo 1430 del Código Civil “Puede convenirse expresamente que el contrato se resuelva cuando una de las partes no cumple determinada prestación a su cargo, establecida con toda precisión. La resolución se produce de pleno derecho cuando la parte interesada comunica a la otra que quiere valerse de la cláusula resolutoria”, se procede a la resolución del contrato. En ese sentido, si bien en la Comunicación se cita la cláusula Décimo Quinta también lo es que dicha Carta Notarial se cursó a fin de comunicar al recurrente que se procede a la Resolución del Contrato de Compra Venta al haber incumplido con tres cuotas del pago del precio, y al haberse establecido una cláusula resolutoria expresa, se proceder a resolver el contrato de conformidad a lo dispuesto por el artículo 1430 del Código Civil. Por lo que el hecho de que se haya citado la Cláusula Décimo Quinta del Contrato de Compra Venta no le quita mérito a la comunicación efectuada respecto a la resolución del contrato, por lo que, lo alegado por el demandante, respecto a que dicha comunicación, efectuada por la Carta Notarial N° 5724-2011 obrante de folios 163 a 164 de autos, no expresa la Resolución del Contrato de Compra Venta, ello no es cierto, en tanto en la referida Carta Notarial se ha consignando que se procede a la Resolución del Contrato en aplicación del artículo 1430 del Código Civil al haber sido este estipulado en el Contrato de Compra Venta, situación que la parte demandante tenía conocimiento, careciendo de asidero legal lo manifestado por dicha parte demandante. En ese orden de ideas de acuerdo a las razones esgrimidas queda establecido en el presente caso materia de autos, que el Contrato de Compra Venta fue resuelto mediante la Carta Notarial N° 5724-2011 obrante de folios 163 a 164 de autos; de esta manera el quinto punto controvertido fijado en autos se ha resuelto. DECIMO QUINTO: Con relación al SEXTO PUNTO CONTROVERTIDO fijado por la resolución 42, consistente en determinar la validez del contrato de Compra Venta suscrito entre los codemandados Los Portales S.A y los Señores Visitación y Figueroa y/o, en todo caso si este fue resuelto por incumplimiento contractual, como lo han alegado los señores Visitación y Figueroa en el sexto fundamento de su contestación de su demanda, donde además señalan que nunca poseyeron el inmueble.

Asimismo de la revisión de autos, a folios 1277 a
1304 se aprecia la Sentencia emitida por Resolución N° Veinticuatro emitida en el Expediente N° 1946-2020 dictada por el Décimo Cuarto Juzgado Civil de Lima de la Corte Superior de Justicia de Lima, en la cual, en su considerando VIGESIMO NOVENO prevé: “(…) En este mismo sentido resulta también infundado alegar que los codemandados Visitación Quiróz y Figueroa Camones de Visitación, tenían conocimiento de dicha transacción siendo que, por ello, incluso resolvieron el contrato suscrito con Los Portales S.A antes de su inscripción en Registros Públicos, ello por cuanto en primer lugar, en autos no obra prueba fehaciente que acredite que los demandados resolvieron el contrato de Compra Venta que suscribieron con Los Portales S.A, máxime si para ejercitar la resolución contractual por incumplimiento, cuando esta no se encuentra expresamente pactada en el contrato, debe seguirse el procedimiento previsto en el artículo 1428 del Código Civil, lo que no se ha probado en el caso de autos, y en segundo lugar, por que el hecho de que las partes afirmen en sus escritos determinados hechos , ello no implica que todos resulten aguadados a la realidad o que tengan realmente los efectos jurídicos que los mismo afirman tienen, pues como ya se ha señalado en el considerando vigésimo quinto procedente , los dichos de las partes resultan solo afirmaciones que debe ser corroboradas con la prueba pertinente, correspondiendo al órgano administrativo o jurisdiccionales que conoce el proceso en el que tales afirmaciones son vertidas, valorar las mismas a la luz de las pruebas que en dichos proceses se presente a efectos de establecer si las mismas resultan ajustadas a Ley. TRIGESIMO SEXTO: En todo caso, y aun de haber tenido las demandados Natividad Figueroa Camones Viuda de Visitación, Lizardo Visitación Figueroa y Alejandro Alberto Visitación Figueroa, la intención - su momento – de dejar sin efecto el contrato de compra venta suscrito con Los Portales S.A. en el año 2016 por los problemas suscitados con el demandante respecto del lote de terreno objeto de venta o incluso haber cursado las comunicaciones con su contraparte para su resolución, cierto es también que con el propio acto jurídico de compra venta y constitución de garantía hipotecaria materia de análisis, se acredita que ambos demandados, tanto Natividad Figueroa Camones viuda de Visitación, Lizardo Visitación Figueroa y Alejandro Alberto Visitación Figueroa por un lado, como Los Portales S.A por el otro, reconocieron la validez del contrato que en su oportunidad suscribieron los cónyuges

Figueroa Camones y Visitación Quiroz, tan es así que en
la cláusula primera del contrato en referencia (fojas 186) declararon expresamente que los vendedores (Natividad Figueroa Camones viuda de Visitación , Lizardo Visitación Figueroa y Alejandro Alberto Visitación Figueroa, estos dos últimos por ser herederos de su padre Alejandro Visitación Quiroz) había adquirido el lote objeto de venta a través de contrato de Compra Venta de fecha 04 de octubre de 2016, no habiendo menos ni referencia a ninguna resolución contractual, ello por cuanto en los contratos rige el principio de libertad de contratar, libertad contractual y autonomía privada, y en consecuencia, las partes son libres de poder crear, regular, modificar o extinguí sus relaciones jurídicas, ello conforme a los artículo 140 y 1351 del Código Civil; por lo que siendo ello sí, no se acredita en el presente caso, la causal de objeto jurídicamente imposible invocada por el demandante. Aunado a ello, de la revisión de autos, de fojas 1863 a 1980 de autos, obra la Sentencia de Vista contenida en la Resolución N° TREINTA expedida por la Cuarta Sala Civil de la Corte Superior de Justicia de Lima, en el Expediente N° 01946-2020 sobre nulidad del Acto Jurídico, interpuesta por Erick Paul Llanos Guerrero y Belissa Ariana Vásquez Castro contra Los Portales S.A, Natividad Adela Figueroa Camones, Lizardo Visitación Figueroa y Alejandro Alberto Visitación Figueroa, en el cual entre sus fundamentos, estableció que: 5.2.12 Por otro lado, tampoco podrá afirmarse de manera objetiva que Los Portales S.A, habrían hecho suscribir a los codemandados Visitación Figueroa los actos jurídicos materia de nulidad con la condición de devolverles su dinero y que estos habrían aceptado en la creencia de que Los Portales S.A, estaba resolviendo el contrato de Compra Venta para la posterior inscripción en Registros Públicos de los actos jurídicos materia de nulidad; toda vez, que acorde a lo glosado anteriormente, los codemandados Visitación Figueroa no resolvieron el contrato de compraventa materia de nulidad, ni tuvieron intención de ello, más aún, si en la Audiencia Preliminar, la defensa de los codemandados Visitacion Figueroa señaló que se llegó a un acuerdo consensual para recuperar su dinero, más este no fue condicionado a una devolución del mismo.

5.2.13 Por tanto, tomando en cuenta lo anteriormente glosado, no
se ha acreditado en autos que existió como tal, una resolución del contrato de compra venta materia de nulidad, en consecuencia, no podría afirmarse ello basado en suposiciones o alegatos sin sustento real, ni mucho menos que los actos jurídicos materia de nulidad, son actos simulados a fin de disfrazar la referida resolución contractual. Asimismo, dicha sentencia de vista señaló que: 5.2.27 Sin embargo, tomando en cuenta el caudal probatorio adjuntado en autos, se acreditan, que el objeto materia de venta, hipoteca legal y adquisición de dominio existe en la realidad ´fáctica y este se encuentra plenamente determinado por las partes contratantes, según se advierte del propio contrato de compra venta, materia de nulidad, y que dicho contrato celebrado entre los codemandados Visitación Figueroa y la codemandada Los Portales S.A, no fue resuelto, por lo que, bien podría realizarse actos de disposición sobre el mismo, como la adquisición de dominio por parte de los Portales S.A, respecto del inmueble sub litis a fin de garantizar el pago de cuotas correspondiente al saldo del precio de venta de dicho inmueble, según se advierte del Asiento C00005 de la Partida Registral N° 128688992, así como también la constitución de hipoteca legal sobre el inmueble sub litis a fin de garantizar el pago correspondiente al saldo de precio de venta del inmueble sub litis, según se advierte del Asiente D00003 de la referida partida registral (…)”. En, ese sentido y de la valoración conjunta de los medios probatorios insertos en autos a folios 85 a 86 de autos, se aprecia la Escritura Pública del 17 de mayo de 2017, celebrado por Los Portales S.A en su calidad de vendedor y La Sociedad Conyugal conformada por Alejandro Visitación Quiroz y Natividad Adela Figueroa Camones en su calidad de compradores, mediante el cual, de conformidad a la cláusula tercera de dicha Escritura Pública, se establece que “Por medio del presente instrumento, formalizando el Contrato Privado de Compra Venta Garantizada de bien Futuro referida a la cláusula precedente, la vendedora da en venta real y enajenación perpetua a favor de el comprador el Lote 25 de la Manzana A del proyecto “Haras de Huampaní”, con el área, lindero, medidas perimétricas y demás datos que constan inscritos en la partida electrónica indicada previamente (…)” Del mismo modo

de conformidad a la cláusula cuarta de la referida Escritura
Pública se establece que “La presente Compra Venta comprende los aires, usos, costumbre, servidumbres, entradas, salidas y todo cuando de hecho y por derecho corresponda al inmueble materia del presente contrato sin reserva ni limitación alguna, la misma que se realiza Ad Corpus”. Apreciándose que por la transferencia del bien inmueble constituido por el Lote 25 de la Manzana A del proyecto “Haras de Huampaní, los compradores Sociedad Conyugal Conformada por Alejandro Visitación Quiroz y Natividad Adela Figueroa Camones pagaron a favor de Los Portales S.A el precio de US$ 93, 660.45 (Noventa y tres mil seiscientos sesenta con 45/ 100 Dólares Americanos) conforme se aprecia de la cláusula quinta de la referida Escritura Pública. Por lo que a partir de dicha instrumental, se aprecia que los codemandados, Los Portales mediante escritura de fecha 17 de mayo de 2017, dieron en venta real y enajenación perpetua a favor de los codemandados Sociedad Conyugal conformada por Alejandro Visitación Quiroz y Natividad Adela Figueroa Camones, el bien inmueble ubicado en el Lote 25 de la Manzana A del proyecto “Haras de compradores Alejandro Visitación Quiroz Huampaní, por el cual los y Natividad Adela Figueroa Camones pagaron el precio ascendente a la suma de US$ 93, 660.45 (Noventa y tres mil seiscientos sesenta con 45/ 100 Dólares Americanos). En ese sentido, tomando en consideración lo anteriormente señalado, de autos se aprecia que la codemandada Natividad Adela Figueroa Camones de Visitación, señala mediante su escrito de contestación a la demanda “que su parte de buena fe procedió a adquirir la propiedad materia de litis a la codemandada Los Portales S.A (obtenida por derecho propio), esto es del bien inmueble ubicado en el Lote 25 de la Mz. A del Proyecto de Habilitación Urbana para Viviendas denominada “Haras de Huampaní” – Distrito de Lurigancho de 435.63 M2.” Asimismo, señala que “Nuestra parte dejó sin efecto el contrato suscrito entre ambas partes por incumplimiento del mismo, habiendo iniciado un proceso judicial de indemnización por daños y perjuicios, sin perjuicio de haberlo denunciado ante INDECOPI por infracción a la Ley de consumidor.” Por lo que a partir de ello, así como de la revisión de la Escritura Pública anteriormente referida se aprecia que la codemandada Natividad Adela Figueroa Camones de Visitación, no niega haber suscrito el Contrato de Compra Venta con Los Portales S.A, sin embargo afirma haber resuelto el Contrato de Compra Venta suscrito con Los Portales S.A.

Sobre este último extremo, muy contrariamente a lo manifestado por
la referida codemandada, la demandada Los Portales S.A mediante su escrito de contestación a la demanda, no niega la celebración del Contrato de Compra Venta, así como tampoco alega que este se haya resuelto, sino señala que “La Compra Venta celebrada con la Sociedad Conyugal conformada por los señores Alejandro Visitación Quiroz y Natividad Adela Figueroa Camones de Visitación es válida, pues fue celebrada con fecha posterior a la Resolución del Contrato de Compra Venta suscrito con la Sociedad Conyugal demandante. La demandante equivocadamente señala que el Contrato de Compra Venta suscrito con la Sociedad Conyugal conformada por los señores Alejandro Visitación Quiroz y Natividad Adela Figueroa Camones de Visitación constituye un imposible jurídico pues la demandante nunca fue propietaria del inmueble y además el Contrato de Compra Venta ya había sido resuelto con anterioridad a la suscripción del nuevo Contrato de Compra Venta firmado con los señores Visitación” En ese sentido, debe de tenerse presente que el contrato de Compra Venta constituye un Acto Jurídico, por ende, para su validez se deben de observar los elementos estructurales para su constitución. En tal sentido, el artículo 140 del Código Civil señala que “El acto jurídico es la manifestación de voluntad destinada a crear, regular, modificar o extinguir relaciones jurídicas. Para su validez se requiere: 1. Plena capacidad de ejercicio, salvo las restricciones contempladas en la ley. 2. Objeto física y jurídicamente posible. 3. Fin lícito 4. Observancia de la forma prescrita bajo sanción de nulidad”. Por lo que la ausencia de uno de estos elementos estructurales, acarreará, la declaratoria de nulidad del Acto Jurídico de conformidad a lo dispuesto por el artículo 219 del Código Civil. En ese orden de ideas, de la revisión de autos se aprecia de fojas 1277 a 1304, la resolución N° 24 (Sentencia del proceso de Nulidad de Acto Jurídico Expediente N° 1946-2020) de la cual se aprecia que los ahora demandantes Erick Paul Llanos Guerrero y en representación de la Sociedad Conyugal conformada por Belissa Ariana Vásquez Castro, interpusieron demanda de Nulidad del Acto Jurídico contra Los Portales S.A,

Natividad Adela Figueroa Camones de Visitación, Lizardo Visitación Figueroa y
Alejandro Alberto Visitación Figueroa solicitando como primera pretensión principal: Se declare la nulidad del acto jurídico de compraventa del lote de terreno ubicado en la Manzana A, Lote 25, Urbanización “Haras de Huampaní”, distrito de Lurigancho – Chosica, provincia y departamento de Lima, inscrito en la Partida N° 12868892 de la zona Registral IX, Oficina Registral Lima, celebrado entre Los Portales S.A como vendedor y Natividad Adela Figueroa Camones de Visitación y Alejandro Visitacion Quiroz como compradores, inscrito en el asiento C0004 de la referida partida, por las causales de objeto jurídicamente imposible y fin ilícito. Siendo que mediante Resolución N° VEINTICUATRO (Sentencia) emitida por el Decimo Cuarto Juzgado Civil de Lima de la Corte Superior de Justica de Lima, en el Expediente N° 1946-2020 sobre acto jurídico obrante a folios 1277 a 1304, se resolvió: Declarar Infundada en todos sus extremos la demanda interpuesta por Erick Paul Llanos Guerrero en representación de la sociedad conyugal que conforma con Belissa Ariana Vásquez Castro contra Los Portales S.A, Natividad Adela Figueroa Camones Viuda de Visitación, Lizardo Visitación Figueroa y Alejandro Alberto Visitación Figueroa sobre Nulidad de Acto Jurídico, con costas y costos. Sentencia que fue confirmada por la Cuarta Sala Civil de la Corte Superior de Justicia de Lima, quien mediante Sentencia de Vista (Resolución N° Treinta), resolvió “(…) 6.2 CONFIRMAR la sentencia contenida en la Resolución N° VEINTICUATRO de fecha 09 de junio de 2023, que resuelve declarar infundada en todos sus extremos la demanda interpuesta por ERICK PAUL LLANOS GUERRERO en representación de la Sociedad Conyugal que conforma con Belissa Ariana Vásquez Castro contra Los Portales S.A, Natividad Adela Figueroa Camones Viuda de Visitación, Lizardo Visitación Figueroa sobre Nulidad de Acto Jurídico; con costas y costos”. En ese sentido, de la revisión de autos, se aprecia que la validez del Acto Jurídico constituido por el Contrato de Compra Venta contenido en la Escritura Pública de fecha 17 de mayo de 2017 obrante de folios 85 a 86 de autos celebrado por Los Portales S.A en calidad de vendedores y la Sociedad Conyugal conformada por Alejandro Visitación Quiroz y Natividad Adela Figueroa Camones fue cuestionada en la vía judicial por el ahora demandante, mediante dicho proceso de Nulidad de Acto Jurídico, alegando, entre otras cosas, que el referido contrato adolecía de un objeto jurídicamente posible y

contenía una finalidad ilícita; sin embargo, de conformidad con las
Resoluciones judiciales anteriormente glosadas, -las mismas que han sido admitidas al presente proceso-, se advierte que, mediante Sentencia contenida en la Resolución N° VEINTICUATRO obrante a folios 1277 a 1304 de autos, el Décimo Cuarto Juzgado Civil de Lima de la Corte Superior de Justica de Lima, resolvió: Declarar Infundada en todos sus extremos la demanda (…) sobre Nulidad de Acto Jurídico, Resolución que fue confirmada por la Sentencia de Vista contenida en la Resolución N° Treinta obrante a folios 1863 a 1880 de autos, emitida por la Cuarta Sala Civil de la Corte Superior de Justicia de Lima, que resolvió confirmar la sentencia contenida en la Resolución N° VEINTICUATRO de fecha 09 de junio de 2023, que resuelve declarar infundada en todos sus extremos la demanda. Por lo que, no habiéndose declarado la nulidad del referido Acto Jurídico a través de dicho proceso incoada por el ahora demandante, así como tampoco haberse acreditado que el referido Acto Jurídico ha sido declarado nulo por alguna otra resolución judicial, el Contrato de Compra Venta contenido en la Escritura Pública de fecha 17 de mayo de 2017 obrante a folios 85 a 86 de autos constituye un Acto Jurídico válido al reunir los requisitos esenciales contemplados en el artículo 140 del Código Civil, para su validez. Asimismo debe de tenerse presente que, las partes procesales no han adjuntado medio probatorio alguno mediante el cual se haya declarado nulo el Contrato de Compra Venta contenido en la Escritura Pública de fecha 17 de mayo de 2017 obrante a folios 85 a 86 de autos, suscrita por Los Portales S.A y la Sociedad Conyugal conformada por Alejandro Visitación Quiroz y Natividad Adela Figueroa Camones, en tanto y en cuanto, si bien Sociedad Conyugal demandante alega que ellos eran los propietarios del inmueble materia de litis y por ende el mismo no debió de haber sido enajenado a favor de la Sociedad Conyugal conformada por Alejandro Visitación Quiroz y Natividad Adela Figueroa Camones, debe de tenerse presente que su Contrato de Compra Venta suscrito entre la Sociedad Conyugal demandante y Los Portales S.A, fue resuelto mediante la Carta Notarial 5724-2011 obrante a folios 163 a 164 de autos, por lo que nada limitaba a Los Portales S.A como propietario de dicho inmueble, poder enajenarlo y dicha situación en nada enerva la celebración del contrato de compra venta válidamente suscrito, por lo que, al no haberse declarado la nulidad de dicho acto Jurídico, el mismo goza de plena validez.

Por otro lado, respecto a la resolución contractual del Contrato
de Compra Venta contenido en la Escritura Pública de fecha 17 de mayo de 2017 obrante a folios 85 a 86 de autos), suscrita por Los Portales S.A a favor de la Sociedad Conyugal conformada por Alejandro Quiroz Visitación y Natividad Adela Figueroa Camones, debe de tenerse presente que si bien la codemandada Adela Figueroa Camones, mediante su escrito de contestación a la demanda alega que dicho contrato ( Contrato de Compra Venta contenido en la Escritura Pública de fecha 17 de mayo de 2017 obrante a folios 85 a 86 de autos) ha sido resuelto, sin embargo, dicha parte no ha acreditado mediante medio probatorio idóneo que el Contrato de Compra Venta suscrito por la Sociedad Conyugal integrada por los señores Visitación y Los Portales S.A respecto al bien inmueble materia de litis, haya quedado resuelto, por ende dicho contrato, al no haberse declarado judicialmente su ineficacia, surte todos los efectos jurídicos. Del mismo modo, debe de tenerse presente que, dicha parte no ha adjuntado medio probatorio alguno mediante el cual se aprecie que el Contrato de Compra Venta contenido en la Escritura Pública de fecha 17 de mayo de 2017 obrante de folios 85 a 86 de autos haya quedado resuelto, en tanto y en cuanto, si bien, en autos se aprecia la existencia de Cartas Notariales remitidas por la Sociedad Conyugal integrada por Alejandro Quiroz Visitación y Natividad Adela Figueroa Camones a Los Portales S.A, las mismas no pueden resolver el contrato, en tanto en su tenor no se expresa Resolución alguna, sino reclamos que la Sociedad Conyugal integrada por Alejandro Quiroz Visitación y Natividad Adela Figueroa Camones efectúa a Los Portales S.A, del mismo modo dicho contrato no podría haber quedado resuelto con la remisión de Cartas Notariales, en tanto y en cuanto el referido contrato contenido en la Escritura Pública de fecha 17 de mayo de 2017 obrante de folios 85 a 86 de autos, no establece una cláusula resolutoria expresa en virtud de la cual dicho contrato deba resolverse, siendo necesaria la existencia de una resolución en la vía judicial, cuya existencia no ha sido acreditada, en ese sentido en autos no se encuentra acreditado que el Contrato de Compra Venta contenida en la Escritura Pública de fecha 17 de mayo de 2017 obrante de folios 85 a 86 de autos haya quedado resuelto, conforme así también lo ha señalado el Décimo Cuarto Juzgado Civil de Lima en la Sentencia contenida en la resolución N° Veinticuatro obrante a folios 1277 a 1304 de autos, quien en su considerando Vigésimo Noveno ha señalado que “(…) en primer lugar, en autos no obra prueba fehaciente que acredite que los demandados resolvieron el contrato de Compra Venta que

suscribieron con Los Portales S.A, máxime si para ejercitar la
resolución contractual por incumplimiento, cuando esta no se encuentra expresamente pactada en el contrato, debe seguirse el procedimiento previsto en el artículo 1428 del Código Civil, lo que no se ha probado en el caso de autos”. Asimismo en su considerando Trigésimo Séptimo ha señalado que “En todo caso, y aun de haber tenido las demandados Natividad Figueroa Camones Viuda de Visitación, Lizardo Visitación Figueroa y Alejandro Alberto Visitación Figueroa, la intención - su momento – de dejar sin efecto el contrato de compra venta suscrito con Los Portales S.A. en el año 2016 por los problemas suscitados con el demandante respecto del lote de terreno objeto de venta o incluso haber cursado las comunicaciones con su contraparte para su resolución, cierto es también que con el propio acto jurídico de compra venta y constitución de garantía hipotecaria materia de análisis, se acredita que ambos demandados, tanto Natividad Figueroa Camones viuda de Visitación, Lizardo Visitación Figueroa y Alejandro Alberto Visitación Figueroa por un lado, como Los Portales S.A por el otro, reconocieron la validez del contrato que en su oportunidad suscribieron los cónyuges Figueroa Camones y Visitación Quiroz (…)”. Aunado a ello, resulta pertinente traer a colación lo expresado por la Cuarta Sala Civil en la Sentencia de Vista contenida en la Resolución N° TREINTA obrante a folios 1863 a 1980 de autos, mediante el cual en el considerando 5.2.12 y 5.2.13 señaló que “(…) acorde a lo glosado anteriormente, los codemandados Visitación Figueroa no resolvieron el contrato de compraventa materia de nulidad, ni tuvieron intención de ello, más aún. Si en la Audiencia Preliminar, la defensa de los codemandados Visitacion Figueroa señaló que se llegó a un acuerdo consensual para recuperar su dinero, mas este no fue condicionado a una devolución del mismo. 5.2.13 Por tanto, tomando en cuenta lo anteriormente glosado, no se ha acreditado en autos que existió como tal, una resolución del contrato de compra venta materia de nulidad, en consecuencia, no podría afirmarse ello basado en suposiciones o alegatos sin sustento real, ni mucho menos que los actos jurídicos materia de nulidad, son actos simulados a fin de disfrazar la referida resolución contractual”. Asimismo, señaló en su fundamento 5.2.27 que “según se advierte del propio contrato de compra venta, materia de nulidad, y que dicho contrato celebrado entre los codemandados Visitación Figueroa y la codemandada Los Portales S.A, no fue resuelto, por lo que, bien podría realizarse actos de disposición sobre el mismo, como la adquisición de dominio por

parte de los Portales S.A, respecto del inmueble sub litis
a fin de garantizar el pago de cuotas correspondiente al saldo del precio de venta de dicho inmueble (…)” Evidenciándose de esta manera, que el contrato de Compra Venta suscrito entre Los Portales S.A en su calidad de vendedora y la Sociedad Conyugal integrada por Alejandro Quiroz Visitación y Natividad Adela Figueroa Camones, no ha sido resuelto. En ese sentido y tomando en consideración que no existe en autos, medio probatorio alguno mediante el cual se acredite que el Acto Jurídico constituido por el Contrato de Compra Venta contenido en la Escritura Pública de fecha 17 de mayo de 2017 obrante a folios 85 a 86 de autos celebrado entre Los Portales S.A y la Sociedad Conyugal integrada por Alejandro Quiroz Visitación y Natividad Adela Figueroa Camones haya sido declarado nulo por ser invalido, en tanto si bien el demandante interpuso una demanda de nulidad del acto jurídico contra el referido contrato de compra venta, dicha demanda fue declarada infundada, así como también se aprecia de los autos, que no existe medio probatorio alguno mediante el cual se acredite que el Contrato de Compra Venta contenido en la Escritura Pública de fecha 17 de mayo de 2017 obrante a folios 85 a 86 de autos - el cual es válido - haya sido dejado sin efectos jurídico por la resolución contractual. Por tales razones, la Judicatura colige que el Contrato de Compra Venta contenido en la Escritura Pública de fecha 17 de mayo de 2017 obrante a folios 85 a 86 de autos es válido y no ha sido resuelto, por lo que goza de plena eficacia jurídica y conserva sus efectos jurídicos, quedando resuelto de esta manera el sexto punto controvertido fijado en autos. DECIMO SEXTO: Con relación al SEPTIMO PUNTO CONTROVERTIDO fijado por resolución 42, consistente en determinar si los accionantes ostentan derecho de propiedad sobre el inmueble materia de litis y su correspondiente anotación en Registros Públicos. En ese sentido, y de acuerdo al punto controvertido fijado, de la revisión de autos se aprecia que efectivamente los recurrentes suscribieron con Los Portales S.A un Compromiso de Contrato de Compra venta el día 24 de diciembre de 2009 conforme se aprecia a fojas 10 a 15 de autos, mediante el cual se obligaron a la transferencia del inmueble materia de litis y al pago de su precio de conformidad a las estipulaciones allí enumeradas, asimismo se aprecia que mediante Contrato de Compra Venta Garantizada

- Pago a Plazos de fecha 27 de mayo de
2010 obrante a folios 157 a 161 de autos, la Sociedad Conyugal demandante conformada por Erick Paul Llanos Guerrero y Belissa Ariana Vásquez Castro así como Los Portales S.A suscribieron el Contrato de Compra Venta Garantizada - Pago a Plazos, señalando en la cláusula Tercera, y Quinta que: TERCERA: Con fecha 24 de diciembre de 2009 Los Portales Negocios Inmobiliarios S.A.C (actualmente Los Portales S.A) y el comprador suscribieron un Compromiso de Compraventa respecto al inmueble señalado en la cláusula precedente. Formalizando el Compromiso de Compraventa referido previamente, por medio del presente instrumento la vendedora celebra con el comprador un Contrato de Compra Venta Garantizada con Reserva de Dominio hasta la total cancelación del precio de venta respecto del Lote de Terreno descrito en la cláusula segunda precedente. QUINTA: Queda expresamente establecido que la vendedora se reserva la propiedad sobre el inmueble materia de compraventa hasta que el comprador haya cumplido con su obligación de pagar el integró del precio de venta pactado, más los intereses, gastos, costos, cargos, moras y cualquier otra penalidad que pudiera existir (…)”. Evidenciándose de esta manera, que se ha celebrado un Contrato de Compra Venta con reserva de dominio a favor de Los Portales S.A hasta la total cancelación del precio de venta, de acuerdo a lo expresado en el tenor de la cláusula tercera y quinta del referido contrato. En ese sentido, el artículo 1583 del Código Civil establece que “En la compraventa puede pactarse que el vendedor se reserva la propiedad del bien hasta que se haya pagado todo el precio o una parte determinada de él, aunque el bien haya sido entregado al comprador, quien asume el riesgo de su pérdida o deterioro desde el momento de la entrega. El comprador adquiere automáticamente el derecho a la propiedad del bien con el pago del importe del precio convenido”. Del análisis de la norma anteriormente citada, se aprecia, que si bien de conformidad al artículo 949 del Código Civil respecto a la transferencia de propiedad de bien inmueble “La sola obligación de enajenar un inmueble determinado hace al acreedor propietario de él, salvo disposición legal diferente o pacto en contrario” sin embargo en los casos de contratos de compra venta con reserva de propiedad el vendedor se reserva la propiedad

del bien inmueble hasta que se haya pagado el precio
de conformidad a lo dispuesto por el artículo 1583 del Código Civil. Por lo que la sola obligación de enajenar el inmueble estipulado en el Contrato de Compra venta cuando este contenga una cláusula de reserva de propiedad, no transfiere la propiedad del bien inmueble a favor del comprador, sino hasta que se haya cancelado el saldo del precio estipulado en dicho contrato. Siendo así, las cosas, en el caso materia de autos, se ha establecido en el Contrato de Compra Venta Garantizada - Pago a Plazos de fecha 27 de mayo de 2010 obrante a folios 157 a 161 de autos, la reserva de propiedad sobre el bien inmueble a favor de Los Portales S.A, hasta la total cancelación del precio de venta estipulado en el Contrato de Compra Venta, por lo que el demandante a la fecha de la suscripción del Contrato de Compra Venta Garantizada - Pago a Plazos de fecha 27 de mayo de 2010 obrante a folios 157 a 161 de autos no podría ser propietario del bien inmueble ubicado en la Manzana A, Lote 25 (Antes Lote 22) de la Urbanización “El Haras de Huampaní” Distrito de Lurigancho, Provincia y Departamento de Lima, dada la existencia de una cláusula de reserva de dominio a favor de Los Portales S.A hasta que los demandantes paguen el precio total del inmueble, por lo que a la fecha de la celebración del aludido contrato la Sociedad Conyugal demandante no era propietaria del bien inmueble constituido por el bien inmueble ubicado en la Manzana A, Lote 25 (Antes Lote 22) de la Urbanización “El Haras de Huampaní” Distrito de Lurigancho, Provincia y Departamento de Lima quedando supeditada su transferencia de propiedad hasta que se pague el precio total del inmueble estipulado en el Contrato de Compra Venta Garantizada - Pago a Plazos de fecha 27 de mayo de 2010 obrante a folios 157 a 161 de autos. Al ser el Contrato de Compra Venta celebrado por la demandante y Los Portales S.A un contrato con pago a plazos, desde la celebración del Compromiso de Compra Venta las partes estipularon cuotas de pago para el cumplimiento del pago del precio del inmueble de acuerdo al Anexo 1 obrante a folios 16 a 18 de autos, cuotas que deberían de ser pagadas de acuerdo a las fechas de vencimiento estipuladas y en los montos allí señalados, caso contrario de acuerdo a lo estipulado en la Cláusula Décimo Primera del Contrato de Compra Venta Garantizada - Pago a Plazos de fecha 27 de mayo de 2010 obrante a folios 157 a 161 de autos, la vendedora Los Portales frente al incumplimiento

del pago de tres cuotas o las dos últimas cuotas
podría optar por la resolución automática, unilateral y de pleno derecho del contrato. En ese orden de ideas, la demandada Los Portales S.A frente al incumplimiento de pago de tres cuotas incurrido por parte de la hoy demandante, procedió a remitirle la Carta Notarial CBR- Resol N° 5724-2011 de fecha 17 de marzo de 2011, mediante la cual comunica que: “(…) A la fecha se encuentran adeudando a la empresa las siguientes letras, lo que hace una deuda de US $ 5, 599.68 (CINCO MIL QUINIENTOS NOVENTA Y NUEVE Y 68/100 DÓLARES AMERICANOS) Documento Importe US$ Vencimiento LETRA 1, 866.56 01/01/2011 LETRA 1, 866.56 01/02/2011 LETRA 1, 866.56 01/03/2011 Del mismo modo se señala que “Por medio de la presente comunicación cumplimos con informarle (s) nuestra decisión de ejercer la resolución automática del Contrato de Compra Venta /Compromiso de Compra Venta del 24 de diciembre del 2009 relativo a Lote 22 ubicado en el Proyecto Haras de Huampaní, en los términos establecidos en la Cláusula Décimo Quinta de dicho documento, la cual se producirá de pleno derecho con el envió de esta comunicación al amparo de lo establecido por el artículo 1430 del Código Civil, quedando automáticamente sin efecto dicho contrato/compromiso, aplicando la penalidad del 30% del precio de venta detallada en la Cláusula Décimo Quinta del mismo documento (…)”. Por lo que a partir de la emisión de la Carta Notarial CBR- Resol N° 5724-2011 de fecha 17 de marzo de 2011, remitida por Los Portales S.A a doña Belissa Ariana Vásquez Castro integrante de la Sociedad Conyugal demandante, el Contrato de Compra Venta Garantizada - Pago a Plazos de fecha 27 de mayo de 2010 obrante a folios 157 a 161 de autos así como el Compromiso de Compra Venta suscrito, quedaron resuelto, al haberse incumplido el pago tres cuotas, por lo que al haberse establecido en cláusula Decimo Primera una causal de resolución expresa del contrato con la

comunicación efectuada por Los Portales S.A quedó resultó de pleno
derecho. En tal sentido, la Sociedad Conyugal demandante nunca detentó derecho de propiedad sobre el inmueble materia de litis, al haber sido celebrado su Contrato de Compra Venta con reserva de dominio a favor de la vendedora, Los Portales S.A, más aún si estos incumplieron el pago de las cuotas y por dicho motivo se resolvió su contrato, por lo que ha quedado establecido que la Sociedad Conyugal demandante conformada por Erick Paul Llanos Guerrero y Belissa Ariana Vásquez Castro no ostentan derecho de propiedad sobre el bien inmueble materia de litis, quedando resulto de esta manera el séptimo punto controvertido. DECIMO SEPTIMO: En eso sentido, y habiéndose dilucidado los puntos controvertidos, corresponde dilucidar el Primer punto controvertido referido a Determinar si corresponde declarar el Mejor Derecho de Propiedad de los demandantes integrada por la Sociedad Conyugal Erick Paul Llanos Guerrero y doña Belissa Ariana Vásquez Castro, sobre el terreno de 435.63 m2 ubicado en la Manzana A, Lote N° 25 de la Urbanización “El Haras de Huampaní” en el terreno rústico del Fundo El Infiernillo, Quebrada Los Ángeles, distrito de Lurigancho (Chosica) – Lima inscrita en la Partida N° 12868892, y de ser así, accesoriamente determinar si procede el pago solidario de las costas y costos del proceso. En ese sentido, de la revisión de todos los medios probatorios insertos en autos, así como de los argumentos esgrimidos por las partes, se aprecia que la Sociedad demandante pretende que a través de la presente vía, mediante el proceso de mejor derecho de propiedad, se reconozca y declare propietario del bien inmueble. Sobre el particular la parte demandante alega tener derecho de propiedad respecto del bien inmueble ubicado en la Manzana A, Lote N° 25 de la Urbanización El Haras de Huampaní en el terreno rustico del Fundo el Infiernillo, Quebrada Los ángeles, Distrito de Lurigancho (Chosica), Provincia y Departamento de Lima al haberlo adquirido mediante el Contrato de Compra Venta de fecha 27 de mayo de 2010, sobre el particular se aprecia que a fojas. En se orden de ideas, debe de tenerse presente de acuerdo a lo mencionado a lo largo del presente proceso respecto a que, si bien la Sociedad Conyugal demandante suscribió

un Contrato de Compra Venta con Los Portales S.A mediante
el cual Los Portales S.A se obligó a transferir el bien inmueble ubicado en la Manzana A, Lote N° 25 de la Urbanización El Haras de Huampaní en el terreno rústico del Fundo el Infiernillo, Quebrada Los ángeles, Distrito de Lurigancho (Chosica), Provincia y Departamento de Lima a favor de la Sociedad Conyugal demandante, empero debe de tenerse presente que dicho Contrato de Compra Venta posee una cláusula de reserva de propiedad a favor de Los Portales S.A, que suponía que la propiedad se conservaba en dominio de Los Portales S.A hasta la cancelación total del precio, siendo que una vez efectuada dicha cancelación se transferiría la propiedad del referido bien inmueble a favor de la Sociedad Conyugal demandante. En tal sentido, conforme se ha desarrollado procedentemente, la parte demandante al haber suscrito un Contrato de Compra Venta Garantizada con pago a plazos, se obligó frente a Los Portales S.A al pago de las cuotas establecidas en el Anexo 1 (Proforma) del Contrato de Compromiso de Compra Venta, conforme así se señala en la clausula sexta del Contrato de Compra Venta Garantizada con pago a plazos en el cual se enuncia que “El precio pactado de común acuerdo entre las partes, asciende a la suma de U$$ 87, 126,00 (Ochenta y siete mil ciento veintiséis y 00/100 Dólares Americanos) el cual será pagado por el comprador de acuerdo al detalles que constan en la Proforma de VENTAS – Anexo 1, adjunta al Compromiso de Compra Venta señalado en la cláusula tercera”; sin embargo, de acuerdo a lo desarrollado precedentemente, la Sociedad Conyugal demandante no ha cumplido con acreditar haber pagado el íntegro del precio del bien inmueble, máxime si la propia integrante de la Sociedad Conyugal, doña Belissa Ariana Vásquez Castro mediante Carta notarial N° 41105-2011 obrante a folios 166 a 167 efectúa un ofrecimiento de pago en el cual señala que “Debido a situaciones fuera de mi control, me he visto en la imposibilidad de continuar abonando las cuotas mensuales pactadas, las misma que ascienden a US$ 1, 866.56 (Mil ochocientos sesenta y seis con 56/ 100 Dólares Americanos cada uno (…)” reconociendo de esta manera el incumplimiento de las cuotas estipuladas en la Proforma de Ventas – Anexo 1, motivo por el cual, la vendedora Los Portales S.A procedió a remitir la Carta N° 5724-2011 del 17 de marzo de 2011, mediante el cual comunicaron a la señora Belissa Ariana Vásquez Castro integrante de la Sociedad Conyugal demandante que a la fecha se encuentra adeudando tres cuotas de 1, 866.56 dólares y que proceden a la resolución automática del Contrato de Compra Venta, así como

el Compromiso de Compra Venta suscrito entre Los Portales S.A
y la Sociedad Conyugal demandante. Resolviendo de esta manera mediante la Carta Notarial CBR 5724-2011 de fecha 17 de marzo de 2011 obrante a folios 157 a 161 de autos el mencionado Contrato de Compra Venta al haberse estipulado en dicho contrato una cláusula resolutoria expresa, optando Los Portales S.A frente al incumplimiento de tres cuotas, a la resolución automática del contrato conforme así se ha estipulado en la cláusula Decimo Primera del Contrato de Compra Venta: “(…) Si el Comprador incumpliera con el pago de tres (…) cuotas en las que ha sido fraccionado el precio de venta, (…) , la Vendedora podrá optar indistintamente por cualquiera de las siguientes opciones (…) Dar por resuelto automática, unilateralmente y de pleno derecho el presente contrato, en los términos establecidos en el Artículo N° 1430 del Código Civil (…)”. Por lo que, a partir de la comunicación efectuada a la demandante mediante Carta Notarial CBR 5724-2011 de fecha 17 de marzo de 2011 obrante a folios 157 a 161 de autos, el Contrato de Compra Venta Garantizada con pago a plazos ha quedado resuelto de pleno derecho de conformidad a lo dispuesto por el segundo párrafo del artículo 1430 del Código Civil “La resolución se produce de pleno derecho cuando la parte interesada comunica a la otra que quiere valerse de la cláusula resolutoria”. Aunado a ello, debe de tenerse presente que las partes no han aparejado medio probatorio alguno al presente proceso, mediante el cual la resolución del Contrato de Compra Venta Garantizada con Pago a plazos obrante a folios 157 a 161 de autos, haya sido dejada sin efecto o anulada, por lo que, la referida resolución suerte plenos efectos jurídicos. Por otro lado, de los actuados aparejados en autos, se aprecia que posterior a la Resolución del Contrato de Compra Venta Garantizada con pago a plazos de fecha 27 de mayo de 2010 obrante a folios 157 a 161 de autos, Los Portales S.A, Mediante Escritura Pública de Compra Venta de fecha 17 de mayo de 2017 celebró un Contrato de Compra Venta con los codemandados Alejandro Visitación Quiroz y Natividad Adela Figueroa Camones. Por lo que, mediante la cláusula tercera, la demandada Los Portales S.A da en venta real y enajenación perpetua a favor de los codemandados Alejandro Visitación Quiroz y Natividad Adela Figueroa Camones, el Lote N° 25 de la Manzana A del Proyecto “Haras de Huampaní”. Del mismo modo de conformidad a la cláusula quinta, se evidencia que el precio del inmueble asciende a la suma de US$ 93, 660.45, el cual fue integrante pagado por el comprador antes de firmar la escritura

Pública. Aunado a ello, de La Partida Registral N° 12868892
del bien inmueble materia de litis, constituido por la Manzana A lote 25 Urbanización El Infiernillo – Quebrada Los Ángeles – A – Habilitación Urbana Haras de Huampaní - Lurigancho, se aprecia la inscripción registral del referido inmueble a nombre de Alejandro Visitacion Quiroz y su cónyuge Natividad Adela Figueroa Camones de Visitación conforme se desprende del Asiento C00004 de dicha partida registral, la misma que fue inscrita el 19 de febrero de 2020. Por lo que se aprecia que mediante la celebración del Contrato de Compra Venta por Escritura Pública de fecha 17 de mayo de 2017, los codemandados Alejandro Visitación Quiroz y Natividad Adela Figueroa Camones adquirieron la propiedad del bien inmueble ubicado en la Manzana A lote 25 Urbanización El Infiernillo – Quebrada Los Ángeles – A – Habilitación Urbana Haras de Huampaní - Lurigancho, al haber sido trasferido por parte de Los Portales S.A. Derecho de propiedad que fue inscrito el 19 de febrero de 2020, conforme se aprecia del asiento C00004 de La Partida Registral N° 12868892. Del mismo modo, de la partida Registral N° 12868892, correspondiente al bien inmueble materia de litis, se aprecia del asiento C00005, en el cual se evidencia que mediante escritura pública de fecha del 20 de diciembre de 2019 Los Portales S.A adquirió el bien inmueble inscrito en dicha partida Manzana A lote 25 Urbanización El Infiernillo – Quebrada Los Ángeles – A – Habilitación Urbana Haras de Huampaní Lurigancho por la suma de US$ 140. 761.50 Dólares Americanos y se constituyó hipoteca legal con la finalidad de garantizar el pago de la segunda, tercera y cuarta cuota correspondiente al saldo de precio de venta de inmueble, siendo que dicha transferencia fue Inscrita el 31 de julio de 2020, evidenciándose de esta manera, que el actual titular registral del bien inmueble materia de litis, es Los Portales. S.A. Siendo, así las cosas, si bien la Sociedad Conyugal demandante pretende oponer su título de propiedad, esto es, el Contrato de Compra Venta Garantizada de fecha 27 de mayo de 2010, contra el título de propiedad de la Sociedad Conyugal conformada por Alejandro Visitación Quiroz y Natividad Adela Figueroa Camones, consistente en la Escritura Pública de Compra Venta de fecha 17 de mayo de 2017 inscrita el 19 de febrero de 2020, sin embargo, se aprecia que con posterioridad a la interposición de la

demanda, La Sociedad Conyugal conformada por Alejandro Visitación Quiroz y
Natividad Adela Figueroa Camones transfirieron el derecho de propiedad del bien inmueble referido a la Manzana A, Lote N° 25 de la Urbanización El Haras de Huampaní en el Terreno Rústico del Fundo el Infiernillo, Quebrada Los Ángeles, Distrito de Lurigancho (Chosica), Provincia y Departamento de Lima, a favor de Los Portales S.A, por lo que a la fecha, Los Portales S.A figura como titular registral del referido bien inmueble al haberlo adquirido mediante Escritura Pública de fecha 20 de diciembre de 2019 por parte de la Sociedad Conyugal Conformada por Alejandro Visitación, conforme se aprecia del asiento C00005 de la Partida Registral N° 12868892 obrante a folios 362 de autos, apreciándose que a la fecha, el bien inmueble materia de litis, ha pasado a la esfera de dominio de Los Portales S.A, por lo que corresponde efectuar el análisis del mejor derecho de propiedad que alega ostentar la parte demandante frente al derecho de propiedad que detentan los codemandados Los Portales S.A. Siendo así las cosas, conforme se ha señalado precedentemente, el demandante, alega la existencia de su derecho de propiedad respecto al inmueble ubicado en la Manzana A lote 25 Urbanización El Infiernillo – Quebrada Los Ángeles – A – Habilitación Urbana Haras de Huampaní – Lurigancho, sosteniendo como su título oponible el Contrato de Compra Venta Garantizada - Pago a Plazos, en tanto alega haber suscrito un Contrato de Compra Venta con los Portales el día 27 de mayo de 2010, en el cual Los Portales S.A le trasfirió la propiedad del bien inmueble ubicado en la Manzana A lote 25 Urbanización El Infiernillo – Quebrada Los Ángeles – A – Habilitación Urbana Haras de Huampaní – Lurigancho. Al respecto debe de tenerse presente que, si bien el contrato suscrito con Los Portales, constituye un Contrato de Compra Venta, mediante el cual el vendedor se obliga a la transferencia del bien objeto de compra y venta y el comprador se obliga a efectuar el pago del precio en dinero, también lo es que, existe autonomía de la voluntad, la cual permite a las partes contratantes incluir al Acto Jurídico, elementos accidentales del acto jurídico, como plazo, cargo o condición, así como también introducir la cláusula de reserva de dominio. En tal sentido, de los autos se aprecia que la demandante suscribió un Contrato de Compra Venta con la demandada Los Portales S.A respecto al bien inmueble ubicado en la Manzana A lote 25 Urbanización El Infiernillo – Quebrada Los

Ángeles – A – Habilitación Urbana Haras de Huampaní –
Lurigancho, sin embargo, no obstante dicho Acto Jurídico, ser un Contrato de Compra Venta, las parte en el ejercicio de su libertad contractual y autonomía de la voluntad privada procedieron a establecer una cláusula con reserva de dominio o propiedad, la misma que no ha sido objetada ni cuestionada por la parte actora al momento de la celebración del Acto Jurídico, máxime si a la celebración de dicho contrato, expresó su manifestación de la voluntad, al proceder a firmar, el mismo. En tal sentido, tanto la cláusula Tercera del Compromiso de Compraventa de fecha 24 de diciembre de 2009 obrante a folios 10 a 15 de autos expresa que “Por el presente documento, las partes se comprometen a celebrar un contrato de compraventa garantizada con reserva de dominio hasta la total cancelación del precio de venta” Así como también en la cláusula Tercera “Formalizando el Compromiso de Compraventa referido previamente, por medio del presente instrumento la vendedora celebra con el comprador un Contrato de Compraventa Garantizada con Reserva de Dominio hasta la total cancelación del precio de venta respecto del Lote de Terreno descrito en la cláusula segunda precedente” y la cláusula quinta “Queda expresamente establecido que la vendedora se reserva la propiedad sobre el inmueble materia de compraventa hasta que el comprador haya cumplido con su obligación de pagar el íntegro del precio de venta pactado, más los intereses, gastos, costos, cargos, moras y cualquier otra penalidad que pudiera existir” . Situación que era de conocimiento de la parte demandante, por lo que se estaba celebrando un contrato de compra venta, cuyo precio se pagaría en cuotas fraccionadas de acuerdo a la Proforma denominada Anexo 1 y el dominio de la propiedad seria transferencia a favor de la demandante, una vez sea cancelado el íntegro del precio del inmueble, situación que ha sido aceptada por la demandante en su calidad de compradora procediendo a suscribir el contrato. Por otro lado, debe de tenerse presente, que el sistema de Transmisión de la propiedad inmueble en el Perú, es el Sistema Consensualista, esto es, basta la sola obligación de enajenar el bien inmueble para que este haya sido transferido de conformidad a lo establecido por el artículo 949 del Código Civil “La sola obligación de enajenar un inmueble determinado hace al acreedor propietario de él, salvo disposición legal diferente o pacto en contrario”. Esto es, bastará la sola obligación de enajenar el bien inmueble para que este sea transferido conforme así lo señala el citado dispositivo legal, sin embargo, las partes contractuales también gozan de autonomía de la voluntad

privada para poder establecer sus propios convenios y pactos, es
así que dichas partes también se encuentran facultadas para establecer una reserva de dominio en la celebración del Contrato de Compra Venta conforme así lo prescribe el artículo 1583 del Código Civil, establece que “En la compraventa puede pactarse que el vendedor se reserva la propiedad del bien hasta que se haya pagado todo el precio o una parte determinada de él, aunque el bien haya sido entregado al comprador, quien asume el riesgo de su pérdida o deterioro desde el momento de la entrega. El comprador adquiere automáticamente el derecho a la propiedad del bien con el pago del importe del precio convenido”. Por lo que, en dichos casos los efectos normales de la transferencia de la propiedad inmueble, se suspenden (no se transfiere la propiedad) hasta el cumplimiento del pago del precio estipulado, manteniéndose mientras tanto, a la propiedad en la esfera de dominio del vendedor. Por lo que, a partir de ello, se puede inferir, de acuerdo a las particularidades del Contrato de Compra Venta Garantizada - Pago a Plazos obrante a folios 157 a 161 de autos (respecto del cual el demandante sostiene tener el de propiedad sobre el inmueble) así como también del Compromiso de Compra Venta de fecha 24 de diciembre de 2009, que dio origen al primero de estos. Que la transferencia del bien inmueble constituido por la Manzana A lote 25 Urbanización El Infiernillo – Quebrada Los Ángeles – A – Habilitación Urbana Haras de Huampaní - Lurigancho, estuvo sujeto a la reserva de dominio a favor de Los Portales hasta la total cancelación del precio de venta, conforme se señaló en la cláusula Tercera del Compromiso de Compra Venta obrante a folios 10 a 15 de autos “Por el presente documento, las partes se comprometen a celebrar un contrato de compraventa garantizada con reserva de dominio hasta la total cancelación del precio de venta” Así como también en la cláusula Tercera “Formalizando el Compromiso de Compraventa referido previamente, por medio del presente instrumento la vendedora celebra con el comprador un Contrato de Compraventa Garantizada con Reserva de Dominio hasta la total cancelación del precio de venta respecto del Lote de Terreno descrito en la cláusula segunda precedente” y la cláusula quinta “Queda expresamente establecido que la vendedora se reserva la propiedad sobre el inmueble materia de compraventa hasta que el comprador haya cumplido con su obligación de pagar el íntegro del precio de venta pactado, más los intereses, gastos, costos, cargos, moras y cualquier otra penalidad que pudiera existir” . Por lo que, la celebración del Contrato de Compra Venta

Garantizada - Pago a plazos obrante a folios 157 a
161 de autos, no transfería el derecho de propiedad de Los Portales S.A a favor de la Sociedad Conyugal demandante, integrada por Erick Paul Llanos Guerrero y Belissa Ariana Vásquez Castro, en tanto el mismo se encontraba reservado al cumplimiento del pago íntegro del precio de venta del inmueble. En esa misma línea de pensamiento, debe de tenerse presente, que de acuerdo a los términos del Contrato de Compra Venta Garantizada – Pago a Plazos, la transferencia de la propiedad se materializaría una vez cancelado el precio total del inmueble. Sobre este extremo, debe de indicarse conforme se ha citado procedentemente, que la parte demandante se comprometió al pago de las cuotas establecidas en el documento denominando Proforma y Anexo 1, en las cuales se estableció la cantidad de cuotas, las fechas de vencimiento de cada cuota y el importe de las mismas, por lo que, si bien la parte demandante alega haber cancelado el pago total de las cuotas y adjunta como prueba de ello la última a letra de cambio, que sería de la última cuota, empero debe de tenerse presente que el actor no ha adjuntado ningún comprobante de pago por los periodos del 01 de enero del 2011, 01 de febrero del 2011 y 01 de marzo del 2011, periodos que la parte demandada imputa como incumplidos, máxime si de acuerdo a la Carta Notarial N° 41105-2011 de folios 166 a folios 167, la parte demandante reconoce adeudar saldos del precio. En tal sentido, tampoco se ha cumplido con acreditar que se haya pagado el íntegro del precio del bien inmueble, en tanto si bien el demandante adjunta una letra de cambio, que sería la referida a la última cuota del precio del bien, también lo es que, dicha letra de cambio tiene el sello de resuelto, - situación que no fuera posible cuando el precio de venta se ha cancelado en su totalidad, en tanto no es normal ni razonable que habiéndose pagado las cuotas con normalidad de conformidad al Anexo 1, la demandada de iniciativa propia proceda a colocar el sello de resuelto y la parte recurrente no cuestione ello, permitiéndolo -, por lo que el mérito probatorio de dicha letra de cambio, no es suficiente para acreditar el pago total del precio estipulado en el Contrato de Compra Venta Garantizada – Pago a Plazos, por lo que el pago no fue efectuado de forma completa conforme así lo exige el Contrato de Compra Venta Garantizada - Pago a Plazos obrante a folios 157 a 161 de autos, existiendo incumplimiento, en tal sentido, tampoco pudo haber sido posible que el bien inmueble

materia de litis haya sido transferido a favor del demandante,
más aun si producto del incumplimiento de las cuotas, el contrato fue resuelto mediante Carta Notarial CBR 5724-2011 obrante a folios 163 a 164. En tal sentido, se autos se aprecia que frente al incumplimiento del pago de las cuotas establidos en el Anexo 1 del documento denominando proforma, la demandada Los Portales S.A procedió a remitir a doña Belissa Ariana Vásquez Castro integrante de la Sociedad Conyugal demandada, la Carta Notarial CBR- Resol N° 5724-2011 de fecha 17 de marzo de 2011, mediante el cual comunica que: “(…) A la fecha se encuentran adeudando a la empresa las siguientes letras, lo que hace una deuda de US $ 5, 599.68 (CINCO MIL QUINIENTOS NOVENTA Y NUEVE Y 68/100 DÓLARES AMERICANOS) Documento Importe US$ Vencimiento LETRA 1, 866.56 01/01/2011 LETRA 1, 866.56 01/02/2011 LETRA 1, 866.56 01/03/2011 Del mismo modo se señala que “Por medio de la presente comunicación cumplimos con informarle (s) nuestra decisión de ejercer la Resolución automática del Contrato de Compra Venta /Compromiso de Compra Venta del 24 de diciembre del 2009 relativo a Lote 22 ubicado en el Proyecto Haras de Huampaní, en los términos establecidos en la Cláusula Décimo Quinta de dicho documento, la cual se producirá de pleno derecho con el envió de esta comunicación al amparo de lo establecido por el artículo 1430 del Código Civil, quedando automáticamente sin efecto dicho contrato/compromiso, aplicando la penalidad del 30% del precio de venta detallada en la Cláusula Décimo Quinta del mismo documento (…)”. Siendo, así las cosas, se aprecia que el Contrato de Compra Venta Garantizada – Pago a Plazos de fecha 27 de mayo de 2010, estableció en su cláusula Decima Primera, que: DECIMA PRIMERA: Si el Comprador incumpliera con el pago de tres cualesquiera o

cualesquiera de las dos últimas cuotas en las que ha
sido fraccionado el precio de venta, de acuerdo a lo establecido en la Proforma de Ventas, la Vendedora podrá optar indistintamente por cualquiera de las siguientes opciones: C) Dar por vencida en forma automática las cuotas pendientes de pago, teniendo el pleno derecho de exigir a el comprador el pago inmediato del íntegro del saldo del precio de venta. D) Dar por resuelto automática, unilateralmente y de pleno derecho el presente contrato, en los términos establecidos en el Artículo N° 1430 del Código Civil, en cuyo caso retendrá como penalidad el treinta por ciento (30%) del precio de venta contado señalado en la Cláusula Sexta, el cual será descontado igualmente del monto pagado a cuenta del capital abonado por el comprador, sin incluir intereses compensatorios y gastos administrativos. En ese sentido, el Contrato de Compra Venta Garantizada - Pago a Plazos obrante a folios 157 a 161 de autos, así como el Compromiso de Compra Venta obrante a folios 10 a 15 de autos, del cual según la parte accionante emana el derecho de propiedad que alegan ostentar poseer, con la emisión de la Carta Notarial CBR 5724-2011 obrante a folios 163 a 164 ha quedado resuelto de pleno derecho al haber operado la cláusula resolutoria expresa estipulada en el considerando decimo primero, en tanto frente al incumplimiento del pago de las cuotas estipuladas en la Proforma - Anexo 1 por parte de la demandante, la parte demandada los Portales remitió Carta Notarial CBR- Resol N° 5724-2011 informando el adeudamiento de tres cuotas y ende manifestando su voluntad de resolver automáticamente el Contrato de Compra Venta Garantizada - Pago a Plazos así como el Compromiso de Compra Venta, quedando notificada la parte demandante y por consiguiente resuelto de forma automática dicho Contrato de conformidad a lo dispuesto por el segundo párrafo del artículo 1430 del Código Civil “La resolución se produce de pleno derecho cuando la parte interesada comunica a la otra que quiere valerse de la cláusula resolutoria”. A que, mediante la resolución contractual se deja sin efecto un contrato válido por una causal sobreviniente a la fecha de su celebración, por lo que, en el presente caso en concreto al haberse resuelto el Contrato de Compra Venta Garantizada – Pago a Plazos

de fecha 27 de mayo de 20110 obrante a folios
157 a 161 de autos - respecto del cual el demandante alega tener derecho de propiedad sobre el bien inmueble materia de litis - , la parte demandante no goza de título de propiedad que respalde su derecho de propiedad invocado y por tanto, le sea oponible al derecho de propiedad de Los Portales S.A respecto al bien inmueble materia de Litis. A que, el proceso de mejor derecho de propiedad, es aquella institución jurídica destinada a dilucidar una incertidumbre jurídica respecto al derecho de propiedad de un bien inmueble, sobre el cual varios sujetos se irrogan derecho de propiedad. En tal sentido, al ser el derecho de propiedad exclusivo y excluyente no concibe la existencia de varios propietarios absolutos sobre un mismo bien inmueble, por lo que a través del mejor derecho de propiedad se confrontarán dos o más títulos válidos que detentan los sujetos que alegan ser propietarios respecto al bien inmueble materia de litis, a fin de preferir al que tiene un mejor derecho respecto del otro. En ese orden de ideas, la Casación N° 4148-2015 - Apurímac en su cuarto considerando, ha señalado que “Con la acción declarativa de dominio (o mejor derecho de propiedad), se busca eliminar la incertidumbre jurídica propiciando una sentencia de mero reconocimiento. Se trata de una pretensión de defensa de la propiedad, la que por su naturaleza es imprescriptible. (…) la acción de mejor derecho a la propiedad tiene por objeto oponer este derecho real frente a un tercero que también alega este mismo derecho sobre el bien, siendo que esta acción también se encuentra sustentada en el derecho de propiedad al igual como sucede con la reivindicación”. Del mismo modo la Casación N.° 22730-2018 - Ayacucho, ha establecido “que el mejor derecho de propiedad surge cuando más de una persona reclama la entrega de un bien inmueble al mismo deudor, (…), por lo que a través del proceso de mejor derecho de propiedad no se pretende la declaración de invalidez del título de propiedad de los sujetos que se irrogan ser titulares, sino que se parte del presupuesto que los títulos de los interesados son válidos, siendo su finalidad la de hacer prevalecer uno de los títulos frente al otro, ello aplicando las reglas de oponibilidad de derechos, ya que no es admisible que ambos sujetos mantengan el derecho subjetivo sobre el mismo bien, debiendo excluirse uno de ellos frente al otro.”

En tal sentido, el artículo 2022 del Código Civil, establece
que “Para oponer derechos reales sobre inmuebles a quienes también tienen derechos reales sobre los mismos, es preciso que el derecho que se opone esté inscrito con anterioridad al de aquél a quien se opone. Si se trata de derecho de diferente naturaleza se aplicación las disposiciones del derecho común” Del mismo modo el artículo 1135 del Código Civil, establece que “ Cuando el bien es inmueble y concurren diversos acreedores a quienes el mismo deudor se ha obligado a entregarlo, se prefiere al acreedor de buena fe cuyo título ha sido primeramente inscrito o, en defecto de inscripción, al acreedor cuyo título sea de fecha anterior. Se prefiere, en este último caso, el título que conste de documento de fecha cierta más antigua”. Siendo que estos dispositivos legales son aplicables al proceso de mejor derecho de propiedad, requiriéndose indefectiblemente la existencia de un título que se contraponga a otro título a fin de poder aplicar las reglas establecidas para determinar qué derecho prevalece. Por lo que, al haberse resuelto el Contrato de Compra Venta Garantizada – Pago a Plazos de fecha 27 de mayo de 2010, así como también haberse estipulado en dicho Contrato la cláusula de reserva de propiedad a favor de Los Portales hasta el pago total del precio del bien inmueble y no haber procedido al pago del mismo, la Sociedad Conyugal demandante carece de título de propiedad que sea oponible al título de propiedad que ostentan los demandados, Los Portales S.A respecto al bien inmueble materia de litis, quedando así resuelto el primer punto controvertido; por ende al no haber acreditado la parte accionante detentar un mejor derecho de propiedad respecto al inmueble materia de litis, la presente demanda de mejor derecho de propiedad deviene en infundada por improbanza de la pretensión al amparo del artículo 200 del Código Procesal Civil, “ Si la parte no acredita con medios probatorios los hechos que ha afirmado en su demanda o reconvención, estos no se tendrán por verdaderos y su demanda será declarada infundada”. DECIMO OCTAVO: Con relación al pago de los costos y costas, la misma no requiere ser demandada y es de cargo de la parte vencida de conformidad a lo dispuesto por el artículo 412 del Código Procesal Civil. DECIMO NOVENO: Los demás medios probatorios actuados y no glosados en la presente resolución, no enervan ni modifican en modo alguno las consideraciones que anteceden, pues conforme al artículo 197 del Código Procesal Civil, todos los medios probatorios son valorados por el Juez en forma conjunta, utilizando su apreciación

razonada. Sin embargo, en la resolución solo serán expresados las
valoraciones esenciales y determinantes que sustenten la decisión. III.- DECISIÓN: Por los fundamentos expuestos, con criterio de conciencia y administrando justicia a nombre de la Nación, la señora Jueza del Cuarto Juzgado Civil Transitorio de Lima: FALLA: Declarando:  INFUNDADAS las Tachas.  INFUNDADA en todos sus extremos la demanda de Mejor Derecho de Propiedad interpuesta por LA SOCIEDAD CONYUGAL CONFORMADA POR ERICK PAUL LLANOS GUERRERO Y BELISSA ARIANA VÁSQUEZ CASTRO contra LOS PORTALES S.A, NATIVIDAD ADELA FIGUEROA CAMONES y ALEJANDRO VISITACIÓN representado este último por su Sucesión Procesal. Notifíquese. - QUIROZ

2024.1 12 ABR. Not. n.º 51212-2024-JR-CI. Exp. ...

2024.1 12 ABR. Not. n.º 51212-2024-JR-CI. Exp. n.º 08545-2017-0. Sentencia primera instancia. 59p

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