Lunch and Law April 2026 Neue Mängelfristen im Werkvertragsrecht

Transcript

1. 1 Neue Mängelfristen im Werkvertragsrecht Ein fairer Deal für Käufer und Verkäufer von Immobilien?
2. 2 Georg Weber Lic. iur., Rechtsanwalt, Fachanwalt Bau- und Immobilienrecht Partner bei Probst Partner AG Bau- und Immobilienrecht Gesellschaftsrecht Schuldbetreibungs- und Konkursrecht Erb- sowie Vertragsrecht beratend als auch prozessierend für Unternehmen, Unternehmer und Privatpersonen
3. Bau- und Immobilienrecht Wirtschaftsverwaltungs- und Vergaberecht Allgemeines Vertrags- und Gesellschaftsrecht Verfahren vor schweizerischen Behörden und Gerichten 3 Juristische Mitarbeiterin MLaw, Rechtsanwältin, Mitarbeitende bei Probst Partner AG Alexandra Williams-Winter
4. Bisherige (bewährte?) Praxis und Rechtsprechung 4  Werk – und Kaufvertrag, alte Institutionen im Schweizerischen Recht  Rechtssicherheit vs. pragmatische Handhabung des Rechts  Kaufvertrag: geht von Zug um Zug Geschäft aus  Werkvertrag: Von Werken, welche einfach zu prüfen und Mängel sofort zu rügen sind  Realität ist komplizierter geworden z.B. Rüge von Mangel
5. Das Ende der "sofortigen" Rügepflicht 5  Stichtag: In Kraft seit dem 1. Januar 2026.  Das Ziel: Punktuelle Verbesserung des Käufer- und Bestellerschutzes.  Der Kern: Ablösung der strengen, praxisfernen "sofortigen" Rügepflicht.  Die Lösung (?): Einführung einer gesetzlich fixierten 60-tägigen Rügefrist in spezifischen Konstellationen.
6. Für welche Werke gelten die 60 Tage? 6  Die neue Frist gilt nicht für alles, aber für die kritischen Bereiche am Bau:
7. Unbewegliche Werke 7  Definition: Werke mit einer festen Verbindung zum Erdboden (unmittelbar oder mittelbar).  Anknüpfung: Orientierung an der Verjährungsfrist (Art. 371 Abs. 2 OR).  Besonderheit: Unabhängig von den Eigentumsverhältnissen.  Beispiel: Ein Hauptunternehmer kann die 60-Tage-Frist gegenüber seinem Subunternehmer auch dann nutzen, wenn ihm das Grundstück gar nicht gehört.
8. Integration Bauteile 8  Voraussetzung: Ein bewegliches Werk (z.B. ein Fenster) wird bestimmungsgemäss in das Gebäude eingebaut.  Die "Kausalitäts-Falle":  Der Mangel am beweglichen Teil muss einen Mangel am Gesamtbauwerk verursachen.  Wann gelten die 60 Tage?  Nach Einbau: Entdeckung des Mangels im eingebauten Zustand: 60 Tage.  Vor Einbau: Wird der Mangel bereits bei der Anlieferung/Prüfung des Einzelteils entdeckt: Weiterhin Sofort-Rüge!
9. Leistungen von Architekten und Ingenieuren 9  Fokus: Pläne, Berechnungen, Zeichnungen oder Gutachten.  Voraussetzung: Die Leistung dient als Grundlage für die Erstellung des unbeweglichen Werks.  Qualifikation: Entscheidend ist die Art der Arbeit, nicht der Titel der Person (Funktionaler Ansatz).  Besonderheit bei der Prüfung:  Bei der Ablieferung von Plänen ist die Prüfpflicht des Bestellers stark eingeschränkt.  Die 60-Tage-Frist greift hier oft erst viel später, wenn sich der Planungsfehler im Bauwerk manifestiert.
10. Zwingende Rügefrist 10  Grundregel: Die neue 60-tägige Rügefrist ist relativ zwingend  Bedeutung: Vertragsparteien dürfen keine kürzeren Fristen vereinbaren, die für den Besteller nachteilig sind  Umfang: Gilt für alle Arten von Mängeln innerhalb des neuen Anwendungsbereichs:  Offene Mängel (Art. 367 Abs. 1bis OR)  Verdeckte Mängel (Art. 370 Abs. 4 OR)  Sowie offensichtliche Mängel
11. Ausschluss der Gewährleistung 11  Bisher: Ausschluss (prakt.) immer, wenn Grundstücke mit bestehenden Häusern verkauft wurden. Möglich wäre der Ausschluss theoretisch auch bei Neubauten gewesen sowohl für Verkäufer als auch Ersteller nach Werkvertrag.  Neu: Nachbesserung kann beim Verkauf einer noch zu erstellenden Baute, oder einer Baute, die weniger als zwei Jahre vor Verkauf errichtet wurde, nicht ausgeschlossen werden.  Bedeutung für die Praxis
12. SIA 118 12  Bedeutung SIA 118 in der Praxis  Norm SIA 118 als Allgemeine Vertragsbedingungen.  Keine „Norm“ im technischen Sinn – es muss klar sein, welche Ausgabe, sie kann abgeändert werden  Es gibt keine geltende Norm SIA 118  Annahme ist zwingend  Nicht zwingend, dass Text zugänglich gemacht wird  Teilweise eigene Begrifflichkeit „Garantiefrist“ „offene Mängel“
13. Praxisauswirkung – was ist nicht mehr möglich? 13  Problemfall SIA-Norm 118 (Ausgabe 2013)  Art. 179 Abs. 2 SIA-118  Fordert „sofortige Rüge“ für Mängel, die später als zwei Jahre nach Abnahme entdeckt werden.  Dies ist zuungunsten des Bestellers (60 Tage sind länger als "sofort").  Weiterer Problemfall: Art. 163 Abs. 1 und 2 SIA-118 (Ausgabe 2013)  Kritisch: Annahme einer stillschweigenden Genehmigung von Mängeln bei gemeinsamer Prüfung sollte unzulässig sein.
14. Praxisauswirkung – Was bleibt unproblematisch? 14  SIA-Regelungen, die günstiger oder gleichwertig sind:  Art. 173 Abs. 1 SIA-Norm 118 (Ausgabe 2013)  Regel: Ermöglicht jederzeitige Mängelrüge während der ersten zwei Jahre nach Abnahme.  Bewertung: Diese Bestimmung ist für den Besteller günstiger als die gesetzliche 60-Tage-Frist. Daher bleibt sie unproblematisch.  Art. 1.9.4 SIA-LHO 102 (Ausgabe 2020)  Regel: Sieht eine 60-tägige Rügefrist nach Ablauf der ersten zwei Jahre seit Abnahme vor.  Bewertung: Diese Bestimmung deckt sich mit dem neuen Recht. Daher bleibt sie ebenfalls unproblematisch. Frist ist nach unserer Meinung eher kurz.
15. Lösungsvorschläge zur Änderung SIA 118 15  Abnahme Bauwerk – wichtig: Abnahmeprotokoll  Folgen der Abnahme des Werks ohne Prüfung werden neu geregelt.  Neuerliche Einführung einer Garantiefrist von zwei Jahren  Neuer Begriff offene Mängel – Rüge nach Ablauf der Garantiefrist  Verdeckte Mängel (Mängel, welche der Bauherr erst nach der Garantiefrist von 2 Jahren entdeckt) können bis 60 Tage nach Entdeckung gerügt werden
16. Verjährungsfristen: 5 Jahre sind das neue Minimum 16  Der Kern der Revision: Die Verjährungsfrist für Mängel an unbeweglichen Werken wird einseitig zwingend.  Was heisst "einseitig zwingend"?  5-Jahres-Frist darf vertraglich nicht mehr verkürzt werden (weder beim Grundstückkauf noch beim Werkvertrag).  Verlängerungen (z.B. auf 10 Jahre) zugunsten des Käufers/Bestellers bleiben erlaubt.  Gilt für wen?  Käufer von Grundstücken (neu: gilt für alle Mängel am Grundstück, nicht nur für das Gebäude).  Besteller von Werkleistungen (Bauherren, aber auch GUs gegenüber Subunternehmern).
17. Wo greifen die zwingenden 5 Jahre am Bau 17  Die neue Nicht-Abänderbarkeit (Art. 371 nOR) schützt den Besteller in drei zentralen Fällen: 1. Beim klassischen Bauwerk: Mängel am unbeweglichen Werk selbst (gegen den Unternehmer). 2. Bei integrierten Bauteilen: Bewegliche Sachen, die bestimmungsgemäss ins Gebäude eingebaut wurden und dieses mangelhaft machen (z.B. die Liftanlage). 3. Bei Architekten & Ingenieuren: Wenn fehlerhafte Pläne, Bauleitungen oder Gutachten zu einem Mangel am fertigen Gebäude führen. Wichtig: Die Verjährung für den Architekten beginnt erst mit der Abnahme des Gebäudes, nicht schon bei der Übergabe der Pläne!
18. Was bleibt beim Alten? 18  Nicht betroffene Werke: Weiterhin sofortige Rügepflicht (i.d.R. innert 7 Tagen)  Beginn des Fristenlaufs  Substantiierung: Präzise und detaillierte Rüge  Doppelte Hürde: Rüge muss innert der Rügefrist und vor Ablauf der Verjährungsfrist erfolgen  Schadenminderung  Rechtsfolge: Verspätete oder ungenügende Rüge führt zum Totalverlust der Mängelrechte (Verwirkung)
19. Achtung beim Weiterverkauf: Die Gewährleistungslücke 19  Situation 1: Ein privater Bauherr baut ein Haus und verkauft es nach 1,5 Jahren weiter.  Das Problem:  Gegenüber dem neuen Käufer muss er zwingend 5 Jahre ab Eigentumsübertragung für Mängel haften.  Seine eigenen Ansprüche gegenüber den Handwerkern (Baumeister etc.) verjähren aber bereits 5 Jahre nach der damaligen Bauabnahme.  Konsequenz: Der Verkäufer steht in den letzten Jahren komplett im Risiko und muss Mängel aus der eigenen Tasche zahlen, weil sein Regressrecht gegen die Handwerker bereits verjährt ist.  Tipp für die Praxis: Wenn möglich, die ersten zwei Jahre abwarten oder das Risiko beim Verkaufspreis einkalkulieren.
20. Die Gewährleistungslücke 2 20  Situation 2: GU / TU erstellen Haus mit Subunternehmer  Problem:  Ihre Rügefrist und Verjährung beginnen mit Abnahme Bauwerk  Rügefrist hinsichtlich der Arbeiten der Subunternehmer beginnen mit dem Abschluss derer Arbeiten, welcher nicht unbedingt mit der Abnahme des Bauwerks zusammenfällt. Verjährung beginnt jedoch mit Abnahme Bauwerk.  Es kann sein, dass bei der zweijährigen Abnahme, wenn sie spät erfolgt, einzelne Rügefristen gegenüber den Subunternehmern schon abgelaufen sind  2 Jahres Abnahme  Lösung: Der Beginn von Rügefrist und Verjährung sollte vertraglich auf die Abnahme des Bauwerks vereinbart werden.
21. Ab wann gilt das neue Recht? 21  Stichtag: Nur für Verträge, die nach dem 31. Dezember 2025 abgeschlossen wurden.  "Altfälle": Für Verträge bis Ende 2025 gilt weiterhin die sofortige Rügepflicht, auch wenn der Mangel erst 2026 entdeckt wird.  Wichtig für die Praxis: Während der Übergangsphase - "Wann wurde der Werkvertrag unterschrieben?"
22. Kontaktieren Sie uns! Probst Partner AG, Winterthur/Zürich +41 52 269 14 00 info@probstpartner.ch www.probstpartner.ch