Les éléments constitutifs d'un système de financement du logement

La question de la production du logement abordable doit prendre en compte toute la
chaîne de valeur du logement. Cela concerne aussi bien les ressources disponibles, leur diversification et leur adaptation aux acteurs locaux, et en conséquence les évolutions prévisibles des dispositifs issues des pouvoirs publics et du secteur privé. La présentation permet de revenir sur les éléments constitutifs d’un système de financement du logement, sans rupture dans la chaîne et conforme aux dispositions requises dans la Zone UEMOA, de la transcription des prescriptions à l’inscription dans leur programme de soutien.
Oumar DIOP, Ing GC, MBA, PMP
Directeur Général
 Envol Capital SAS

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1. Les éléments constitutifs d'un système de financement du logement Les éléments constitutifs d'un système de financement du logement MODULE 1 Contexte et Introduction Oumar DIOP, Ing GC, MBA, PMP Directeur Général Envol Capital SAS ------ 20 janvier 2020
2. Les éléments constitutifs d'un système de financement du logement Sommaire de la Présentation Contexte et objectif du module État des lieux du financement du logement Vue d’ensemble du système de financement Les acteurs du système et leurs interrelations Les évolutions dans le système face aux contraintes actuelles et futures 4.1- L’État et ses démembrements 4.2- Les Ménages 4.3- Les Promoteurs Immobiliers 4.4- Les Banques et le financement de l’habitat 4.5- Les Caisses des Dépôts et des Consignations 4.6- Les Institutions Financières Régionales 4.7- Les Caisses de Refinancement Hypothécaire 4.8- Les Fonds de Garanties 1 2 3 4 5 2
3. Les éléments constitutifs d'un système de financement du logement 1- Contexte et objectif du module Contexte  Production et accès à des logements abordables des défis majeurs dans toute l’Afrique de l’Ouest.  Moins de 7 % des ménages en mesure d’accéder à la propriété (Banque mondiale).  Question de la production et de l’accès doit prendre en compte toute la chaîne de valeur du logement pour faire face aux enjeux importants pour la société,  Chaîne de valeur doit tenir compte des ressources disponibles, de leur diversification et de leur adaptation aux acteurs locaux. Objectif du module Mettre en lumière les éléments constitutifs d’un système de financement du logement qui répond à cette problématique tout en mettant un accent particulier sur la dynamique actuelle de la Zone UEMOA. 3
4. Les éléments constitutifs d'un système de financement du logement 2- État des lieux du financement du logement • Un système de financement du logement • Financer les besoins des projets d'investissement d'entreprises, des administrations et des particuliers… tourné vers la production et l’acquisition logement. Quelques définitions A B C • Un système • Ensemble d'éléments interagissant entre eux selon certains principes ou règles. • Un système financier • Ensemble de règles, de pratiques et des institutions qui permettent de mobiliser des capitaux pour les mettre à disposition d'agents à besoins de financement. 4
5. Les éléments constitutifs d'un système de financement du logement 2- État des lieux du financement du logement (suite) Union Économique et Monétaire Ouest-Africaine (UEMOA) Demande de logements décents largement supérieure à l’offre. Marché du financement du logement peine à se développer.  15 000 nouveaux prêts immobiliers par an contre une demande de nouveaux logements de 800 000 unités /an,  Peu d’intervenants sont financés par le biais de prêts hypothécaires à long terme,  Seuls quelques pays membres possèdent des banques de crédits hypothécaires (BHS, BHM etc.). Situation critique dans les pays de l’UEMOA 5
6. Les éléments constitutifs d'un système de financement du logement 3- Vue d’ensemble du système de financement État et Collectivités Locales État et Collectivités Locales Caisses de Refinancement Hypothécaire Caisses de Refinancement Hypothécaire Fonds de l’habitat Fonds de l’habitat Entreprises Publiques et Promoteurs Immobiliers Entreprises Publiques et Promoteurs Immobiliers Ménages Ménages Banques et SFD Banques et SFD Achat / Mise à disposition Foncier Achat de Logements Emplois Prêts Prêts Taxes et redevances Les institutions de Financement Régionales Les institutions de Financement Régionales Collatéral Construction Lotissement Politique de développement urbain Fonds de Garantie Fonds de Garantie Habitat solidaire Pole urbains & Zones d'Aménagement Concertés (ZAC) Habitat solidaire Pole urbains & Zones d'Aménagement Concertés (ZAC) Initiatives de développement urbain Finance Refinance Garantie 6 Les Caisses des Dépôts et des Consignations Les Caisses des Dépôts et des Consignations Investissements et bonification de taux Logement social Épargne Prêts
7. Les éléments constitutifs d'un système de financement du logement 4.1- L’État et ses démembrements 4.2- Les Ménages 4.3- Les Promoteurs Immobiliers 4.4- Les Banques et le financement de l’habitat 4.5- Les Caisses des Dépôts et des Consignations 4.6- Les Institutions Financières Régionales 4.7- Les Caisses de Refinancement Hypothécaire 4.8- Les Fonds de Garanties 4- Les acteurs du système et leurs interrelations 7
8. Les éléments constitutifs d'un système de financement du logement 4.1- L’État et ses démembrements Définition des cadres légal, règlementaire et institutionnel Capacité financière des intervenants  Mise en œuvre d’une politique de l’habitat et du logement cohérente,  Mise en place d’un cadre légal et réglementaire qui garantit une bonne administration des biens fonciers et l’enregistrement des propriétés,  Renforcement du cadre des partenariat public-privé pour attirer les investisseurs locaux et étrangers,  Coopération régionale pour le développement de l’Habitat (UNHABITAT),  Renforcement des capacités des banques, promotion de l’épargne-logement, et des garanties hypothécaires,  Accompagnement aux établissements de crédits au développement de politiques de bonification de taux pour les coopératives d'habitat,  Incitations fiscales aux investisseurs étrangers et locaux,  Mise en place de fonds communs pour le logement pour appuyer les acquéreurs, Offre et Demande de logements  Mise en œuvre de projets immobiliers a grand échelle a travers des programmes de l’État,  Pôle Urbain de Diamniadio, Daga-Kholpa-AIBD-Kirène, Yenne, Déni Birame Ndao, Bambilor etc (Sénégal),  Zones d'Aménagement Concertés (ZAC),  Promotion des petites et moyennes entreprises et des artisans, 8
9. Les éléments constitutifs d'un système de financement du logement 4.1- L’État et ses démembrements (suite) Déficit en logements au Sénégal : 150 000 unités à Dakar et 350 000 dans tout le pays. Programme de construction de 100 mille logements.  Permettre aux bénéficiaires de se loger en s’acquittant du paiement d’une contrepartie, en vue de l’acquisition définitive du logement qu’ils occupent,  Modes de financement innovants", avec un fonds de garantie dédié à l’habitat social – alimenté par la taxe sur le ciment, à raison de 2.000 francs CFA par tonne,  Faire évoluer le loyer des ménages à revenu faible ou irrégulier en location-vente, sur dix, quinze, voire vingt ans ou plus. Déficit en logements en Côte d’Ivoire à 600 000 unités en 2018, contre 400 000 en 2012, avec une demande annuelle de logements estimée à 200 000 unités.  Production de 250 000 logements sociaux et économiques dans les 5 prochaines années,  Facilitation de l’accès des populations aux logements par des mécanismes financiers simplifiés,  Collaboration avec le secteur bancaire afin de permettre aux banques de financer des crédits immobiliers à 15 ans et plus,  Maîtrise de la planification territoriale et de l’urbanisation et constitution de réserves foncières. 9
10. Les éléments constitutifs d'un système de financement du logement 4.2- Les Ménages CAHF 2018, Annuaire sur le Financement du Logement en Afrique 2018  Population de l’Union estimée à 110 millions d’habitants,  Environ 43 millions vivent en dessous du seuil d’extrême pauvreté et  …disposent d’une capacite limitée voire inexistante de financer leurs logements, Une capacite limitée … Pourcentage des Ménages pouvant acquérir un nouveau logement parmi les moins chers du pays. 10
11. Les éléments constitutifs d'un système de financement du logement 4.3- Les Promoteurs Immobiliers  SNHLM, Sicap SA au Sénégal  Société Ivoirienne de Construction et de Gestion Immobilière (Sicogi)  Caisse des Dépôts et Consignations  Investisseur privé (caisse de retraite, compagnie d'assurance, particulier , coentreprise ..)  Investisseur public (Société civile de placement immobilier, PPP..)  Dette privée (emprunt, hypothèque, crédit à la construction..)  Subventions publiques (crédit à l’habitation à loyer modéré, crédit d'impôt...)  Capitaux propres du Promoteur Sociétés publiques Sources de Financements ? La Promotion immobilière consiste à réunir les moyens juridiques, financiers, techniques et humains nécessaires à la réalisation de projets immobiliers destinés ultérieurement à la vente ou à la location, qu'il s'agisse de bâtiments neufs ou de réhabilitation.  Getran, Senegindia, Teylium, etc.  Regroupement des Promoteurs Prives Immobiliers du Sénégal (RPPIS) Promoteurs privés 11
12. Les éléments constitutifs d'un système de financement du logement 4.4- Les Banques et le financement de l’habitat  Ne représente qu'environ 9% de l'encours des crédits à l'économie dans l'UEMOA contre des ratios atteignant 20% au Maroc et 60% en Afrique du Sud. Encours des crédits à l'habitat ?  Durée initiale moyenne des nouveaux crédits à l'habitat est limitée à 7 ans dans l'Union contre environ 20 ans en France. Durée des nouveaux crédits ? 12
13. Les éléments constitutifs d'un système de financement du logement 4.4- Les Banques et le financement de l’habitat (suite)  Le 1er groupe : Banques n'ayant accordé aucun crédit à l'habitat.  Le 2ème groupe : Part de crédits à l'habitat octroyés dans le total de crédits est inférieure à la moyenne dans l'Union (2,5%).  Le 3ème groupe : Le ratio crédit à l'habitat sur le total des crédits compris entre 2,5% et 15%.  Le 4ème groupe : Banques pour lesquelles ce ratio est supérieur à 15%. Sources de Financements Répartition suivant le ratio des crédits à l'habitat rapporté au total des crédits, BCEAO 2013 13 104 banques et leurs lignes de crédits mises en place en 2013 (600.000 lignes).
14. Les éléments constitutifs d'un système de financement du logement 4.4- Les Banques et le financement de l’habitat (suite) Banque de l’Habitat du Benin, créée en 2003 et mise en service en 2004 Banque de l’Habitat du Burkina Faso, créée et mise en service en 2005 Banque de l’Habitat de Cote d’Ivoire, créée en 1994 Banque de l’Habitat du Mali créée en 1996 Banque de l’Habitat du Niger créée en 2010 mais pas encore en service Banque de l’Habitat du Sénégal créée et mise en service en 1979 Seuls quelques pays membres possèdent des banques de crédits hypothécaires.  La plus active des banques de prêts hypothécaires de l’Union.  Représente 50% de la demande de prêts hypothécaires autorisés en 2014, et 30% des prêts débourses (60.4 milliards de FCFA).  1ère Diaspora Bonds du marché lancé par la BHS et clôturée avec une sursouscription de 113,9% - du 16 mai au 30 juin 2019  «Diaspora Bonds BHS 6,25% 2019-2024», montant de 20 milliards FCFA avec un prix d’émission de 10 000 FCFA par obligation. Cas de La BHS 14
15. Les éléments constitutifs d'un système de financement du logement 4.4- Systèmes Financiers Décentralisés un défi financier ? facteurs légaux et contextuels ?  Manque de financement à long terme et à faible coût,  Taux élevés pour des ménages qui ont plutôt recours à l'épargne personnelle ou au crédit informel pour construire  Dépôts à vue constituent la majorité des ressources des établissements de crédit  Procédures d’enregistrement et de régularisation des propriétés en zone urbaine sont longues et coûteuses  Faiblesse du système judiciaire handicape la bonne exécution des procédures de recouvrement  Absence de cadastre et de titre foncier rendent le recours à la garantie hypothécaire impossible  Adapté à la consommation de logements informels  Couches à revenus moyens et faibles sont en mesure d'accéder au crédit (SFD et tontines)  Secteur du microcrédit au logement modeste mais en plein essor Le microcrédit élargit l'accès à des logements de qualité aux couches à faibles revenus Population du secteur informel, affiche des revenus irréguliers et intraçables 15
16. Les éléments constitutifs d'un système de financement du logement 4.5- Les Caisses des Dépôts et des Consignations Modèle reposant sur la canalisation, la mobilisation de l’épargne populaire, la mobilisation de l’épargne à long terme de manière à pouvoir utiliser ses ressources à long terme pour financer des missions d’intérêt général. La CD en France La Caisse au service du logement social  Logement social et la rénovation urbaine sont les principaux bénéficiaires, aux côtés des infrastructures de transport, de l’immobilier hospitalier et du traitement des eaux usées.  Tous types de financements confondus, CD a accordé plus de 10 Md€ de prêts sur fonds d’épargne en 2014, dont près de 17 Md€ pour le logement social et la politique de la ville. La CDC au Sénégal, Une mission d’intérêt général  CDC prend en charge le financement de certains secteurs prioritaires de l’économie tels que le logement social, la politique urbaine, les travaux d’équipement des collectivités locales et le financement des Pme,  CDC a lancé un ambitieux projet de logements sociaux dans la zone de Bambilor. 16
17. Les éléments constitutifs d'un système de financement du logement 4.6- Les Institutions Financières Régionales Les IFR financent le logement à travers des lignes de crédit aux institutions financières, des prêts à la construction, du private equity etc. Shelter-Afrique  Institution panafricaine de financement appuyant exclusivement la promotion de l’habitat et du secteur immobilier en Afrique.  Cumul des engagements depuis le début de ses activités : 826 milliards FCFA La Banque Ouest Africaine de Développement (BOAD)  Institution commune de financement du développement des États de l’Union Monétaire Ouest Africaine (UMOA).  Cumul des engagements (toutes opérations confondues) depuis le début de ses activités : 5 308 milliards FCFA ….  Banque africaine de développement  Société financière internationale (IFC)  La Banque d’investissement et de développement de la CEDEAO (BIDC)  …. 17
18. Les éléments constitutifs d'un système de financement du logement 4.7- Les Caisses de Refinancement Hypothécaire  Mobiliser au profit des banques, des ressources sur les marchés financiers à travers des emprunts obligataires,  Accroître la disponibilité de financement à long pour que les prêteurs puissent faire preuve de confiance pour accorder des prêts à long terme,  Réduire le cout du financement qui contribue à réduire le taux de prêt et à rendre les prêts au logement plus abordables, Soutenir une transformation politique et institutionnelle nécessaire au développement des marchés hypothécaires, Mobilisation de ressources longues en faveur de banques pour le refinancement de prêts à l’habitat consentis à leurs clients. • Capital 8.9 milliards FCFA - 31/12/17 • 41.73% organismes financiers, • 64.9% Banques commerciales, • 17.16% BOAD • 13.90% SFI Organisme de crédit hypothécaire régional créé en 2010 18
19. Les éléments constitutifs d'un système de financement du logement 4.8- Les Fonds de Garanties Besoin Un déficit global de logement de 500 000 unités en 2018 Un déficit de 350 000 logements en 2017 Instrument 2000 : le Fonds de garantie hypothécaire du Mali (FGHM) a été constitué en 2000 pour faciliter l’élargissement de l’accès au financement du logement en accordant des garanties de crédit 2015 : création du FOGALOG pour faciliter l’accès au crédit pour l’acquisition et/ou la construction d’un logement social des populations à revenus modestes et /ou irréguliers Impact / limites Faible activité en raison de i) capitaux insuffisants ii) faible nombre d’opérations iii) Difficulté de la Banque de l'Habitat du Mali dont le modèle du FGHM est fondamentalement tributaire Mis en place pour financer 1000 ménages par an à revenus modestes ou irréguliers (mécaniciens, coiffeurs, menuisiers, jeunes fonctionnaires) à accéder au logement Offrent aux institutions prêteuses une garantie contre le défaut de remboursement de la clientèle 19
20. Les éléments constitutifs d'un système de financement du logement 5- Les évolutions dans le système face aux contraintes actuelles et futures  Fonds de Garanties (partage de risques, mise en œuvre délicate, diversifier les risques),  Diversification de crédits adaptés: islamiques, habitat incrémental, aide technique, microfinance,  Refinancement long par les marchés de capitaux (CRRH)  Épargne Logement (bancaire, bonification sociale). Solvabiliser les crédits acquéreurs aux ménages Amélioration du financement passe par la mise en œuvre de mesures permettant de lever les principales contraintes  Rareté de ressources longues et inadéquation entre les ressources et les emplois des établissements,  Faible mobilisation de l’épargne, au niveau des produits d'épargne logement, par les ménages à faibles revenus,  Faible pouvoir d’achat des populations intéressées,  Insuffisances du cadre légal, réglementaire et fiscal. Les principales contraintes 20
21. Les éléments constitutifs d'un système de financement du logement 5- Les évolutions dans le système face aux contraintes actuelles et futures (suite)  Dynamiser le locatif résidentiel: cadre juridique, fiscal et financier  Défis de la construction de masse: pas assez de promoteurs professionnels, prévalence de l’auto construction -> améliorer la capacité des acteurs privés  Techniques de construction plus innovantes, rapides, durables, moins chères  Financement de la viabilisation hors site (récupération des plus-values foncières) et parfois révision du mandat des agences publiques  PPP pour l’habitat abordable : foncier aménagé, % de logement social, permis accélérés, normes assouplies, mixage social/immobilier, proximité des transports et lieux d’emplois, fiscalité favorable, etc.  Amélioration du cadre réglementaire sur la copropriété, et développement d’un secteur de la gestion immobilière  ….. Quelques axes de développement futur…. 21
22. Les éléments constitutifs d'un système de financement du logement Oumar DIOP, Ing GC, MBA, PMP odiop@envolcapital-sas,com Tel : +221 77 332 86 02 BP : 29495, Almadies Zone 12 Dakar, Sénégal Merci de votre attention 22