「不動産投資営業をがっつり受けての学び」by たいら

「不動産投資営業をがっつり受けての学び」by たいら

Transcript

1. 不動産投資の営業を がっつり受けての学び サイエンスコーチ たいら
2. ～友人主催のパーティーにて～ 不動産営業との出会い 「なくはない」 「はじめまして！たいらさん楽しい人ですね！飲み会とか合コンとか、 要望あればいつでも言って下さい！かわいい女の子呼びますんで！」 「おｋ」 「投資とか興味あります？」 「僕不動産会社で働いてるんですけど、不動産の話きいてみませんか？」 ～その後、がっつり不動産営業を受ける～ ～しばらく後～ 「きく」
3. １．営業の心理手法 ２．未知の情報と相対したときのライフハック ３．断る力 学び
4. 不動産投資の概要まとめ（セールストーク） ～銀行から融資(\3000万)を受けて投資用に都会の１Rマンションを購入～ ▪「家賃収入＞ローン返済」と月々の収支プラスにして数十年かけて資産形成可能* →月々¥1万もらいながら30年後に¥3000万の不動産があたなのもの！ ▪信用があるほど銀行から融資を良い条件で受けやすい →上場企業サラリーマンや公務員の特権！ ▪他の投資（預金・株・保険）と比較すると利回り良し！手間なし！リスク低し！ →老後の年金の補助に最適な投資！ *一定期間持つと黒字になる 赤字期（～20年後）：ローン残り額＞不動産売却価格 黒字期（20年後～）：ローン残り額＜不動産売却価格 無双期（40年後～）：ローン残り０！家賃収入¥10万がそのまま手元に！ ←ここで手放すと赤字！ ←こっから黒字！
5. 不動産営業の心理手法
6. 不動産営業、黄金のつかみ３ステップ １．不安を煽る 老後いくらお金かかるか 計算したことあります？ これからの時代年金もらえる とは限りませんよね？ 給料だけだと年収¥1000万 いけばいいほうですよね ２．夢を見せる リスク低い投資ができるんです。 そう、不動産ならね。 でも投資ってリスクが怖い ですよね 投資の勉強する時間もない ですし 総資産¥１億も可能です ３．自尊心をくすぐる 不動産投資は大企業勤め や公務員の特権です たいらさんは特に優秀 な企業にお勤めなので
7. 不動産営業、鉄板のからめとり ２ステップ １．外堀を埋める まずは不動産のメリットだけ お話します ２．外堀を埋める 買うかどうかはおいといて たいらさんは合理的な方で安心しまし た 「本日の話を聞いて、不動産いいなと思いましたか？」 「メリットはわかりました」 「ありがとうございます。社内用に使うだけなので、今日の話を聞いた という証拠としてサインだけいただいていいですか？」 「次は物件の内見を。仮で物件押さえるので、サインいただけますか？ 加えて、買わない場合には返金可能なので、１万円だけデポジットいた だいてよろしいでしょうか？」 投資は保守的な人は拒否反応 出ちゃってダメなんです 今回は実際の物件を提案させ ていただきたいと思います 珈琲代は私が出します 「払わん」 「この物件めちゃめちゃいいのですぐ売れちゃいます。仮押さえは１ヶ月 間有効なので、まず仮押さえしちゃったほうがいいです。返金可能なので デメリリットないです。」 ～小学生の頃、ピアノ購入で騙されかけた記憶がよみがえる～
8. 心理手法まとめ ・不安からドリームへの揺さぶり ・自尊心をくすぐって誘導 ・少しずつ外堀を埋めて後に引きにくくする ・期限をもうけて夢をみているうちに買わせる 心理手法小ネタ ・どうでも良いメリット（今なら決算期で諸経費の割引可能、投資してる人ぶっちゃけモテると思います） ・リスクを小出しにする ・リスク出し→即リカバリー（「リスクとしては巨大地震等はあるが、それを言い出すとどんな投資もできないです」） ・悪徳不動産の悪い売り方をディスることにより、自社の信頼をそれとなくアピール。
9. 感想 ・しつこい ・信頼できない ・必死 ・しつこい あるべき営業とは ・相手の悩みを解決する（誘導ではない） →その中で自分の商品がどういう位置づけにあるかを示す ・適切なタイミングで提供する（しつこくない） →信頼を徐々に獲得する
10. 未知の情報と相対したときのライフハック
11. 別の不動産営業を召喚→バトらせる ～新築物件の不動産 VS 中古物件の不動産～ 「新築物件て価格下落するんじゃないですか？基本新品てそうでしょ？」 「物件次第ですが、下がっても15%です。上がる物件すらあります。うちは大手の 資金力を生かして良い土地を開発しています！」 「っていうふうに〇〇不動産は言ってますけど、どう思います？」 「いや平均すると30%落ちます！リスクを減らすなら中古物件が良いです」 「どないやねん！！じゃ、新築物件の価格下落推移データを都内30件持ってきて 見せてね。よろしく」
12. 見えてきたリスク ・維持管理費が月々¥3000は安すぎる。¥8000にしないと10年後修繕費でかなり赤字でる。また、ローンの年数が45年に なっている。 →このような細かい操作で月々の収支を良く見せられる。 ・物件価格下落すると終わる。価値が下がるクソ物件買うと日々の収支が赤字になり、売っても赤字、持ってても赤字、と いう火の車になる。 ・契約見直しが5年毎にある。そこで家賃が下がる可能性がある。 ・東京の人口増加（需要増加）ばかりアピールするが、それ以上に物件増加（供給増加）したら意味ない ・赤字期間には手放せないため20年間資産を動かせなくなる(リスク予知できても動けない) 感想 ・利害関係のある人の情報は信じるな！ ・最終的にはしっかり勉強しないとわからない！比較はしょせんライフハックなので 注意。 ・ナメられてる状態では絶対買うな！ →2社目は1社目で学んだ心理手法を逆手にとってペースを握る（時間より前に着く＆ 褒める＆自分のタイミングで話題を変える＆事前に質問を整理しておく）
13. 断る力
14. 人は断ることによって自由になる 行きたくない飲み会に行ってませんか？やりたくない頼み事を引き受けてませんか？ 断りましょう！ 「俺、お前みたいに度胸ないから無理」「お前は羨ましいなー断いやすいキャラだから」 違います！僕も訓練しました！ 「断る力」もスキルです！ 断り慣れる！断り方を知る！（言葉、キャラづくり） 断るトレーニングをしよう！ レベル低→会社の飲み会 レベル中→結婚式の欠席 レベル高→別れ話
15. 断るときの注意点 嘘をつかない 「次いつ空いてますか？」 「（正直もう終わりにしたいな…）ちょっと仕事が忙しくて…」 「さすがですね。何時までお仕事なんですか？」 「22時過ぎになっちゃいます…」 「おつかれさまです。22:30～でも可能ですよ？」 「えっ、勤務地が鎌倉なので、都内から離れてますので…」 「会社最寄りのカフェまでお伺いします」 先延ばしにしない その場で断る 「（まあ30分くらいならいいか…）、じゃあ来週の火曜日で…」
16. 正しい断り方 「次いつ空いてますか？」 「空いてるけど、話ききたくなったタイミングでこっちから連絡します。 あと、まず私の質問にLINEで回答お願いいたします」 「人気物件なので仮押さえしときましょう！１ヶ月以内なら仮押さえキャンセル できるので！」 「不要です。〆切ある状況で冷静な判断下せないので。 あと、購入は僕のタイミングで決めます。」