【株式会社テンポイノベーション】会社説明資料

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   不動産営業職 会社説明資料
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2. 会社名
   創業
   本社所在地
   資本金
   事業内容
   代表
   社員数
   株主
   株式会社 テンポイノベーション（東京証券取引所プライム市場 証券コード3484）
   2005年4月20日
   〒160-0022 東京都新宿区新宿4-1-6 JR新宿ミライナタワー11階
   308,394,398円
   店舗転貸借事業
   代表取締役 原 康雄
   84名 ※役員除く
   株式会社クロップス（東証スタンダード・名証プレミア上場 証券コード9428）・役員 他
   宅建免許番号 東京都知事(3)第91601号
   古物営業許可 東京都公安委員会 第304360809505号
   三井住友海上火災保険 代理店
   会社概要
   2
   

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3. 3
   当社事業内容
   当社事業内容
   店舗転貸借事業、事業の特徴、収益構造、業績推移
   2 営業職 業務内容
   当社営業職の特徴、業務内容
   3 当社概要
   理念/ビジョン、今後の方針、制度比較、給与体系、労働環境
   1
   

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4. 家主
   （ビルオーナー）
   TENPO
   賃貸家賃支払い
   借りる
   （賃貸借契約）
   転貸家賃支払い
   貸す
   （転貸借契約）
   飲食店
   （テナント）
   店舗転貸借事業
   店舗転貸借事業 ＝ 貸主業（貸主代理業）
   ビルオーナー様から物件を賃借し、飲食店企業様に物件を転貸する
   物件を所有して賃貸する貸主業（家主業）と店舗転貸借事業は、立ち位置や収益構造が同じ。
   当社は物件の所有はしないが、物件を借りて、所有者の許可の得て、物件をお貸しする貸主業である。
   当社がお借りする賃料とお貸しする賃料の差額がランニング収益として積みあがる仕組みです
   当社事業内容
   4
   

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5. 店舗転貸借事業
   不動産事業全般における当社事業の位置づけ
   1
   2
   3
   4
   5
   一般的な
   不動産業
   1.開発･販売業
   個人住宅や大型商業施設
   2.仲介業
   貸主・借主の間に入り調整
   契約締結で手離れする事業
   3.サブリース業
   一括借上げ/家賃保証システム
   5.管理業
   契約内容や建物を管理
   4.貸主業
   建物を所有して賃貸する
   6.
   店舗転貸借事業
   仲介業との違い
   ✓契約の当事者(貸主・借主)
   ✓契約締結が事業のスタート
   貸主代理業
   飲食店中心の理由
   ✓出店ニーズが多い
   ✓飲食店の高い開廃業率
   ✓居抜き物件の汎用性
   5
   契約形態は同じ
   

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6. 6
   登場人物が多岐にわたり
   利害内容が複雑
   店舗に精通したプロが
   間に入ることで
   関係性を構築します｡
   賃料安定収入 手数料
   トラブル対応減少
   撤退費用削減 初期費用削減
   不動産オーナー 不動産業者
   閉店したい店舗
   テナント様
   出店したい店舗
   テナント様
   事業の仕組み
   ▼
   事業の特徴
   1.不動産業者
   手数料収益を担保しながらトラブル等を専門的知見で当社が対応
   2.撤退者
   撤退コストを大幅に削減し、退去後のトラブルも回避できる
   3.不動産オーナー
   テナントの有無にかかわらず安定的な家賃収入を得られる
   4.出店者
   居抜き活用により初期投資を抑えて好立地物件での出店が可能
   当社の介在価値
   6
   

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7. 成長性と安定性に長けた
   ビジネスモデルです。
   (例) 一般的なストックビジネス
   1年目 2年目 3年目 4年目 5年目 6年目
   顧客の減少や離脱が発生するため、
   一定水準になると、純増数が伸びない。
   ランニング収益の割合が伸び悩む
   収
   益
   ① 賃借権
   借りたい人が多い物件に絞り、仕入れを行うため、
   空室リスクを抑えられる
   ② 物件力
   借地借家法により借主（当社）は強い権利で守られている
   1年目 2年目 3年目 4年目 5年目 6年目
   当社のストックビジネス
   店舗物件のプロの目利き力で物件を精査し仕入れるため、飲食店が
   撤退しても、当社から物件を解約することは無く、次のテナントを
   見つけることが出来る。
   安定はしているが 増加≠純増
   Point
   Point1
   家賃収入が積みあがる
   ⇒安定性がある
   Point2
   物件数が
   減らない
   ⇒成長性がある
   収
   益
   収益構造～ストックビジネス～
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8. 業績推移
   物件数
   業績は常に前年比100%以上
   今後も同様の成長性が
   見込まれる
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9. 9
   2 営業職 業務内容
   当社営業職の特徴、業務内容
   3 当社概要
   理念/ビジョン、今後の方針、制度比較、給与体系、労働環境
   1 当社事業内容
   店舗転貸借事業、事業の特徴、収益構造、業績推移
   営業職 業務内容
   

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10. 当社営業職の環境
    ①
    営業部門
    ✓物件仕入れ ✓物件紹介活動
    物件の契約 ～ 引き渡しまで 引き渡し後から
    ✓賃料回収 ✓トラブル対応
    ✓契約更新業務
    店舗転貸借事業においては､物件管理部門こそが「要」となるが、
    その物件管理部門が盤石であるからこそ､「花形」である営業部門が活動に集中できる。
    ②
    物件管理部門
    10
    

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11. 業務内容
    取引先：飲食店企業 取引先：不動産業者
    物件紹介
    （貸す）
    仕入れ
    (借りる)
    ＋
    営業部門の業務内容
    店舗転貸借事業は､借りる営業と貸す営業で1件が成り立ちます。
    まずは「貸す営業」からスタートし、成果・経験に応じて仕入れ業務にシフトが可能です。 11
    

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12. 業務内容（具体的活動内容）
    ①～⑥の活動を、3ヶ月～6ヶ月
    行うことで、定期的に出店をする
    「優良な飲食企業」との
    リレーションが構築できます。
    ⑦リレーション構築
    7つの物件紹介業務
    ① 物件問合せ月間500件 ② 登録会員数60,000社 ③ ベーシックだが効果あり
    ④ 不動産会社からのご紹介 ⑤ 飲食店舗にご紹介 ⑥ 飲食企業からのご紹介
    プル型
    プッシュ型
    12
    

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13. 営業の1日の流れ
    13
    10：00 13：30 14：30 17：00 19：00～20：00
    業務開始
    【新着の物件情報を顧客に紹介】
    通話内容をリストに入力して継続的に相手の
    求める条件と物件のマッチング精度を上げていく
    基準値：20件/ｈ(通話率50～60％)
    帰宅
    【飲食店訪問営業】
    マップ上の飲食店全件に訪問して
    出店計画のヒアリング及び募集物件の紹介
    会話内容は1件毎に へ登録
    基準値：10件/ｈ
    【内見対応】
    現地で物件を実際に見て頂き、質問に対して
    詳細に正確に回答することが求められる
    【事務処理・研修・事前準備】
    1日の活動結果のリスト更新や顧客と契約を進捗させるためのメール対応等の他、
    知識・教育に関わる研修に参加し、翌日の計画に沿った準備を行う
    上長との1on1ミーテングもあり、不明点はその日に解決させる
    【エリアリサーチ】
    募集物件の駅へ行き、飲食店オーナーへエリア
    のことを正確に伝えられるように情報収集
    人の導線や周辺繁盛店等を当社シートに沿って
    入力し、知識を蓄積させていく
    

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14. 営業フォロー体制
    少人数制のチーム組織
    物件紹介業務のフロー
    契約書の擦り合わせ
    契約書の締結
    出店申込書
    出店者による施工費用の確認
    仮契約
    内見対応
    物件紹介
    引き渡し
    資産リストの確認
    新入社員をきめ細かくサポート
    年間100時間の研修制度
    各業務の習得を促進させるために
    業務上必要な『知識』を座学研修で補う
    ～～1日1時間の枠、週に2回、月間8回程度～～
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15. 当社営業職の得られる力
    業務を通じて
    得られる専門性
    ① 各エリアの飲食店情報や
    賃料相場等のデータや知見
    ② 店舗のトラブル事例の他、
    その対応策や解決策
    ③ 飲食店舗特有の設備知識や、
    関連法律知識
    取引相手は
    経営者
    個人や企業の担当者相手の
    営業ではなく、取引相手は飲食店
    の経営者。
    ビジネスマインドが鍛えられ、
    営業力が上がる。
    プロフェッショナルマインド
    ① 成長を求め続ける ② 使命感を持つ ③ 可能性に挑戦する
    プロ思考は唯一無二の財産
    個人の市場価値向上
    会得することで
    必要とされる人財となる
    15
    

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16. 求める人物像
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    営業という仕事にこだわりがある
    営業職が大好き。営業という仕事にこだわりがある。
    言い訳をせず、何事にも当事者意識を持てる方。
    専門知識を身につけたい
    成果を出すことは当然だが、日々専門知識が会得
    し、自身の成長が実感できる営業職に魅力を感じ
    る方。
    正当に評価される会社で働きたい
    年功序列ではなく、方針が明確で、目的、目標、
    評価が明確な会社で働きたい方。
    成長を実感できる会社で働きたい
    5年後、10年後に振り返った時「違う景色」「大
    きな変化」を見ることで、組織で大きく成長する
    実感を持ちたい方。
    3年後に年収1,000万を実現させる
    入社後3年で年収1,000万を目指し、仮にそれが叶
    わなくても、いずれ年収1,000万を獲得したい方。
    前提として
    

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17. 当社概要
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    3 当社概要
    理念/ビジョン、今後の方針、制度比較、給与体系、労働環境
    1 当社事業内容
    店舗転貸借事業、事業の特徴、収益構造、業績推移
    2 営業職 業務内容
    当社営業職の特徴、業務内容
    

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18. 理念・ビジョン
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    全ての取引先様に対して、物理的・精神的・経済的に全ての店舗物件を「安心・安全に」借りて貸すこと。
    そして、「安心・安全に」使用収益できる状態を担保すること。
    

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19. 今後の方針
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    飲食店舗数 ：約16万件
    転貸借物件数：2,216件
    ▼
    ターゲット市場のわずか
    1.4%
    ※ 飲食店店舗数：総務省統計局平成26年経済センサス-基礎調査より
    一都三県 ※
    3年後
    5年後
    2026年 営業 100名体制
    2028年 受注 1,000件/年
    受注 300 件/年
    純増 220 件/年
    マザーズ
    上場
    東証一部
    上場
    2017年 2018年 2027年 2028年
    会社目標
    受注/年
    1,000 件
    純増 600件 / 年
    5,500件
    2029年3月期
    2029年
    3月期
    転貸借物件数
    /2216件
    営業
    100名
    体制
    ・・・
    2026年
    3月期
    2023年 2024年 2025年
    

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20. 当社制度比較（不動産営業職）
    当社制度比較 当社 管理系不動産 投資系不動産
    固定給 水準 高 高 低
    インセンティブ
    有無 あり なし あり
    水準 成績に比例 成績に比例
    賞与
    有無 あり あり なし
    水準 年4回 年1～2回程度
    年収 水準
    安定的に
    ベースアップ
    固定給次第
    役職上がらなければ
    アップなし
    インセンティブに
    左右される
    乱高下の可能性あり
    20
    

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21. 21
    営業職 給与体系
    中途入社2年目の平均年収
    内訳：① 固定給＋② インセンティブ＋③ 賞与
    396万円/年
    月額 330,000円×12ヶ月
    会社の業績に関係なく支給
    46万円
    インセンティブ
    個人(部門)予算達成で支給
    131万円
    年間平均獲得額
    最高獲得額
    (2022年度実績)
    業績連動賞与制度を導入
    会社・個人業績に比例して全社員の賞与を四半期毎に支給
    賞与
    会社・個人の業績に
    連動して支給
    252万円
    379万円
    平均支給額
    最高支給額
    (2022年度実績)
    ▼
    ※2022年度実績
    固定給
    1
    2
    3
    637万円
    固定給434万円＋インセンティブ30万円＋賞与173万円
    

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22. 22
    営業職 評価制度
    入社から最短 9ヶ月間で
    年間固定給138万円のUPが可能
    役職 給与 評価期間 評価軸
    社員 33万
    四半期毎 実績評価
    主任 37万
    係長 41.5万
    課長 44.5万
    次長 52万
    半期毎 人事評価
    部長 60万
    執行役員 100万
    年間 人事評価
    役員 160万
    3ヶ月毎の
    予算
    3ヶ月毎に昇格の
    チャンスあり
    実績評価を採用
    ▼
    ✓評価テーブル
    

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23. 平均昇格スピード
    9.3カ月 12.5カ月 9.4カ月
    637万円
    820万円
    中途2年目社員の
    平均年収
    営業社員の
    平均年収
    社員
    主任 係長 課長
    2年6カ月で
    課長へ昇格
    営業職 各種データ
    数字で見る在籍営業社員
    14%
    1,000万円
    以上
    900万円
    以上
    800万円以上
    700万円
    以上
    600万円以上
    27%
    5%
    14%
    32%
    200万円
    以上
    150万円以上
    27%
    36%
    16%
    21%
    11%
    32%
    16%
    100万円以上
    80万円
    以上
    60万円
    以上
    40万円以上
    30万円
    以上
    350万円以上
    250万円
    以上
    100万円以上
    年収 年間賞与
    年間インセンティブ
    ※2021年度入社社員実績 ※2022年度実績
    ※2022年度実績
    550万円以上
    9%
    5%
    20万円
    以上
    9%
    5%
    23%
    23
    

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24. 労働環境
    24
    東京の中心部「新宿」
    歴史と未来が融合したオフィスビル「JR新宿ミライナタワー」
    年間休日130日/年
    みなし残業時間35時間/月
    業務時間
    営業職の評価は「時間での労働」ではなく、「予算達成」「成果
    創出」が評価になるという考え方が必要。
    18：30が定時ですが実際の退社は20時前後になります。
    休日
    飲食店経営者とのビジネスになります。どうしても休日しか内見
    できない場合等にスポットで対応することがあります。
    頻度としては平均で年に2～3回程度です。
    営業職として業務時間・休日の考え方
    有給休暇は含まれず、他に年間5日以上の有給取得義務があります
    定時は10：00－18：30（休憩1時間含む）となります
    

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