三井物産グループのデジタル証券～文京区・世田谷区レジデンス～徹底解説セミナー

2026年4月6日に開催したALTERNA（オルタナ）の「三井物産グループのデジタル証券～文京区・世田谷区レジデンス～（譲渡制限付）徹底解説セミナー」のスライドです。

Transcript

1. CONFIDENTIAL
2. 公開 はじめに スピーカー 三井物産デジタル‧アセットマネジメント株式会社 （MDM） 共同創業者/取締役 ALTERNA事業部⻑ 丸野 宏之（まるの ひろゆき） 略歴 • 東京⼤学⼯学部システム創成学科卒 • ⼤⼿総合商社に⼊社後、スタートアップ‧独⽴などを経て、 2020年4⽉に三井物産デジタル‧アセットマネジメントを共同創業 • 機関投資家様向けの商品組成などを経て、「ALTERNA」に⽴ち上げから関与 • 不動産証券化協会認定マスター、宅地建物取引⼠ • ２児の育児に奮闘中、趣味は登⼭ 2
3. 公開 3 オルタナのご紹介 はじめに プロが売買する厳選された不動産などの安定資産に、デジタル証券を通じて、 10万円から投資できる、⼀般投資家様向けのオンライン資産運⽤サービス。 ✓ プロ品質の安定資産*に、10万円から。 ✓ ⼿続きは全てスマートフォンで完結。 ✓ 運⽤‧納税**もプロにおまかせ。 ✓ 充実した情報開⽰で安⼼。 *「安定資産」とは、不動産やインフラなど、ALTERNA（オルタナ）が提供を予定する⾦融商品の投資対象資産を指し、当資産の  持続的な稼働により、中⻑期での安定的な投資成果の獲得を期待するものです。 ** オルタナ上の商品の分配⾦等は、2026年2⽉時点において「申告分離課税」に該当しており、⼝座開設時に「特定⼝座（源泉徴 収あり）」を選択した場合は納税を当社におまかせいただくことが可能です。尚、特定⼝座（源泉徴収なし）を選択した場合は、 分配⾦については、当社が源泉徴収を⾏いますが、売却益‧償還益については、お客様ご⾃⾝での確定申告が必要となります。 当社が作成した「年間取引報告書」を⽤いて確定申告を⾏っていただくことになります。 ***2026年3⽉31⽇時点 累計発⾏額 500 億円 突破！***
4. 公開 三井物産デジタル‧アセットマネジメント（MDM）について はじめに 会社設⽴ 2020年 資産運⽤総額（AUM）* 2, 000億円+ デジタル証券ファンド組成数* 22 国内No.1** * 2026年3⽉31⽇時点 **2026年3⽉31⽇時点で資産運⽤会社が組成する電⼦記録移転有価証券表⽰権利等を発⾏したファンド数。有価証券届出書を元に当社調査。 所在地 〒103-0012 東京都中央区⽇本橋堀留町1-9-8 ⼈形町PREX4階 資本⾦ 30億円（資本準備⾦を含む） 従業員数 78名（2025年6⽉現在） 登録免許 関東財務局⻑（⾦商）第3277号 第⼀種⾦融商品取引業‧第⼆種⾦融商品取引業‧投資運⽤業 事業内容 不動産‧インフラを中⼼とする実物資産のアセットマネジメント事業 個⼈投資家向けオンライン資産運⽤サービス「オルタナ」の運営 当社の強み 総合商社‧不動産⾦融等の出⾝者が集う「資産運⽤のプロ集団」 ファンド組成〜販売〜運⽤を⼀気通貫で⾏う「製販⼀体」の体制 社員の3割がソフトウェアエンジニア「デジタルネイティブ」な⾦融機関 株主 4
5. 公開 1. 新規募集案件のご紹介 2. Q&Aコーナー 3. お知らせ‧キャンペーン 本⽇のアジェンダ （セミナー時間 19:00〜20:00） ※オルタナのサービスについて知りたい場合は、弊社サービスサイトの「コラム‧セミナー」 タブに掲載されている過去のセミナー資料‧動画をご覧ください。
6. 公開 1 「三井物産グループのデジタル証券 〜⽂京区‧世⽥⾕区レジデンス〜（譲渡制限付）」  のご紹介
7. 公開 7 商品概要 商品概要 三井物産グループのデジタル証券 〜⽂京区‧世⽥⾕区レジデンス〜 （譲渡制限付） アセットタイプ レジデンス 投資⾦額 10万円〜 想定利回り（※1） 年3.1％ 運⽤期間（※2） 約5年0ヶ⽉ （※1）税引き前予想分配⾦利回りの第⼀期‧第⼆期平均値（年率換算）。予想分配⾦には、元本払戻⾦（利益超過分配）が含まれます。また、運⽤終了時の物件売却の損益は考 慮されておりません。 （※2）2030年3⽉末⽇頃を⽬処に、アセット‧マネージャーが運⽤期間延⻑決定要件を満たすと判断した場合、本信託の運⽤期間の延⻑（最⼤5年）を決定することがあります。 ※本商品は、三井物産株式会社の⼦会社である三井物産デジタル‧アセットマネジメント株式会社によって組成‧販売されるものです。
8. 公開 商品概要 本商品の投資対象①「ルミーク⽂京湯島」 8 所在地 東京都⽂京区湯島3-11-1 不動産価格 鑑定評価額：3,630百万円 ※2026年2⽉28⽇時点 建物 • 総⼾数：49⼾ • 建築時期：2025年6⽉8⽇ • 構造：鉄筋コンクリート造陸屋根14階建 • 延床⾯積：1,922.02㎡ ⼟地 • 敷地⾯積：378.70㎡ • 建蔽率：80％ • 容積率：600％ • ⽤途地域：商業地域 その他 • 部屋タイプ：1K、1LDK、1SLDK、2DK、2LDK • 稼働率実績：100％ ※2026年1⽉末時点、契約⾯積ベース
9. 公開 商品概要 本商品の投資対象②「ルミーク三軒茶屋」 9 所在地 東京都世⽥⾕区上⾺1-15-4 不動産価格 鑑定評価額：3,370百万円 ※2026年2⽉28⽇時点 建物 • 総⼾数：37⼾及び1店舗 • 建築時期：2025年6⽉30⽇ • 構造：鉄筋コンクリート造陸屋根15階建 • 延床⾯積：1,845.98㎡ ⼟地 • 敷地⾯積：344.08㎡ • 建蔽率：80％ • 容積率：500％ • ⽤途地域：商業地域 その他 • 部屋タイプ：1LDK、2LDK • 稼働率実績：94.4％ ※2026年1⽉末時点、契約⾯積ベース
10. 公開 ③地価上昇トレンドと賃料上昇期待 商品概要 3つの特徴 10 ①⽂京区と世⽥⾕区の都内⼈気エリア2物件に分散投資 • 本案件は、⽂京区と世⽥⾕区という都内⼈気エリアのレジデンス2物件で構成。 • 住環境の良さや、都⼼アクセスの良さを背景に、住宅需要の⾼い⽴地へ分散投資できる点が魅⼒です。 ②駅徒歩圏、築浅、⾼稼働が安定運⽤を⽀えるレジデンス • 駅徒歩圏の利便性に加え、2025年竣⼯の築浅レジデンス。稼働率はルミーク⽂京湯島が100%、ルミーク三軒茶屋が 94.4%と⾜元は堅調で、合計86⼾+1店舗の分散効果も享受できます。 ※2026年1⽉末時点、契約⾯積ベース • 両エリアとも過去10年間で地価が80％超上昇しており、賃料の上昇も⾒込まれるものとアセット‧マネージャーは考えて います。
11. 公開 本商品の特徴①⽂京区と世⽥⾕区の都内⼈気エリア2物件に分散投資 ⽂京区について 11 ⽂京区は、東京⼤学‧お茶の⽔⼥⼦⼤学など教育機関が集積し、治安‧教育環境の良さが評価されているエリア。 物件周辺は、神⽥明神‧湯島天神‧湯島聖堂など、学問ゆかりの社寺が集積し「学問の聖地」として発展。
12. 公開 12 ⽂京区は住みたい街ランキングなどでも上位にランクインしています。過去10年で⼈⼝も増加傾向にあります。 ※出所：「いい部屋ネット 街の住みここちランキング 2025＜首都圏版＞」、「いい部屋ネット 住みたい街ランキング 2025＜首都圏版＞」、「 SUUMO住みたい自治体ランキング 2026 首 都圏版」（リクルート調べ）よりアセット・マネージャー作成 ※出所：文京区公表データを基にアセット・マネージャーが作成 本商品の特徴①⽂京区と世⽥⾕区の都内⼈気エリア2物件に分散投資 ⽂京区について
13. 公開 13 世⽥⾕は、緑の多い住環境と都市機能のバランスに優れ、⽇常の利便性を保ちながら落ち着いた暮らしを実現できる エリアです。公園‧教育環境‧⽣活利便施設がまとまり、DINKS〜プレファミリー層を中⼼に⻑期の賃貸需要が⾒込 みやすい⽴地です。 本商品の特徴①⽂京区と世⽥⾕区の都内⼈気エリア2物件に分散投資 世⽥⾕区について
14. 公開 14 住みたい街ランキングなどでもトップクラスの順位となっています。過去10年で⼈⼝も増加傾向にあります。 ※出所：「SUUMO住みたい自治体ランキング 2026 首都圏版」（リクルート調べ）、「いい部 屋ネット 住みたい街ランキング 2025＜首都圏版＞」、「 2025年発表！アットホーム アクセス 数の多い街ランキング」よりアセット・マネージャー作成 ※出所：世田谷区公表データを基にアセット・マネージャーが作成 本商品の特徴①⽂京区と世⽥⾕区の都内⼈気エリア2物件に分散投資 世⽥⾕区について
15. 公開 本商品の特徴②駅徒歩圏、築浅、⾼稼働が安定運⽤を⽀えるレジデンス ルミーク⽂京湯島 15 2025年6⽉竣⼯、14階建で49部屋からなるデザイナーズマンションです。 部屋タイプは1K〜2LDKまで幅広く、賃料（共益費込み）は、平均22万円台/⼾。 賃料坪単価/⽉の平均は約20,100円となっており、稼働率は100.0％を誇ります。 ※2026年1月末時点、契約面積ベース
16. 公開 本商品の特徴②駅徒歩圏、築浅、⾼稼働が安定運⽤を⽀えるレジデンス ロケーション‧周辺環境（ルミーク⽂京湯島） 16 湯島駅は、東京メトロ千代⽥線の停⾞駅で⼤⼿町駅まで約4分、末広町駅は、東京メトロ銀座線の停⾞駅で⽇本橋駅ま で約5分と、都⼼へのアクセスが良好です。 東京駅まで直線で約2.5㎞、複数駅が利⽤可能で都⼼へのアクセスも良好です。
17. 公開 本商品の特徴②駅徒歩圏、築浅、⾼稼働が安定運⽤を⽀えるレジデンス ルミーク三軒茶屋 17 2025年6⽉竣⼯、15階建で37部屋と1店舗からなるデザイナーズマンションです。 部屋タイプは1LDKと2LDK、賃料（共益費込み）は、平均27万円台/⼾。 賃料坪単価/⽉の平均は約20,200円となっており、空室は1⼾で、稼働率は94.4％と堅調です。 ※2026年1月末時点、契約面積ベース
18. 公開 本商品の特徴②駅徒歩圏、築浅、⾼稼働が安定運⽤を⽀えるレジデンス ロケーション‧周辺環境（ルミーク三軒茶屋） 18 三軒茶屋駅は、東急⽥園都市線の急⾏停⾞駅で渋⾕駅まで約4分と、都⼼へのアクセスが良好です。 物件の所在する三軒茶屋駅は注⽬度の⾼い駅となっています。 ※出所：「2025年発表！アットホーム アクセス数の多い駅ランキング」、「ニフティ不動産 注 目の街ランキング」よりアセット・マネージャー作成
19. 公開 本商品の特徴③地価上昇トレンドと賃料上昇期待 物件周辺⼟地の地価公⽰価格 19 ルミーク⽂京湯島の周辺⼟地（地価公⽰標準地番号：台東5-31）の公⽰地価（令和7年）は1,820,000円/㎡、ルミーク 三軒茶屋の周辺⼟地（地価公⽰標準地番号：世⽥⾕5-15）の公⽰地価（令和7年）は1,470,000円/㎡と、どちらも過去 10年間で80％超上昇しました。 ※期間：2015年1月1日～2025年1月1日 ※出所：国土交通省 不動産情報ライブラリよりアセット・マネージャー作成
20. 公開 商品概要 その他の特徴：運⽤期間延⻑オプション 20 これまで当社の商品は、基本的に信託期間‧運⽤期間ともに約5年間に設定しておりました。本商品においても、当初 運⽤期間である5年以内での償還を検討しておりますが、更なる⻑期での保有がお客様の利益につながりうると判断し た場合に、運⽤期間を延⻑できる選択肢をご⽤意いたしました。 ※2030年3⽉末⽇頃を⽬途に、アセット‧マネージャーが運⽤期間延⻑決定要件を満たすと判断した場合、本信託の運⽤期間の延⻑（最⼤5年）を決定することがあります。延⻑決 定がされる場合は、運⽤期間の延⻑をご希望されないお客様につきましては、買取を⾏う⽅針であり、買取が困難であると判断した場合には、運⽤期間の延⻑を中⽌します。 ▪当初運⽤期間：約5年0ヶ⽉（2031年4⽉30⽇ 償還予定） ※最⼤5年の運⽤期間延⻑を⾏う可能性があります。 ※運⽤期間の延⻑をご希望されないお客様につきましては、買取を⾏ う⽅針であり、買取が困難であると判断した場合には、運⽤期間の延 ⻑を中⽌します。 ▪運⽤期間延⻑に必要な充⾜要件 • ローンリファイナンスが可能な⾒込み • 延⻑前と同等の経済的利益が期待できる • 延⻑を希望しないお客様からの買取が可能
21. 公開 商品概要 （補⾜）買取⼿続に関する取扱い 21 ※買取⼿続と並⾏して、当社は、買取⼿続で買い取った保有持分の売出しを⾏う予定で す。当該売出しにおいて投資家の⼗分な需要が⾒込まれることが、買取⼿続に基づく保 有持分の買取り実⾏の条件となります。当該需要が⾒込まれない場合は、買取⼿続は全 て中⽌され、保有持分の買取りは⾏われません。 ※リファイナンスを実施する場合の借⼊れの可能性及び条件は、本信託の経済的信⽤ ⼒、⾦利情勢その他の要因による影響を受けるため、希望する時期及び条件でリファイ ナンスを⾏うことができる保証はありません。運⽤期間の延⻑については、リファイナ ンスを実施することが可能であると⾒込まれることが条件となるため、リファイナンス を⾏うことができない場合、運⽤期間の延⻑がなされず、受託者⼜はお客様にとって望 ましくないと考えられる時期に本受益権の最終償還が⾏われる可能性があります。 ※当初運⽤期間及びオプショナルな運⽤期間を問わず、アセット‧マネージャーが知る 限りにおいて、お客様の利益最⼤化に資すると判断する売却機会を得た場合には、早期 売却する場合があります。 運⽤期間の延⻑を⾏わない場合は、原則2031年4⽉30⽇までに本件不動産受益権売却を 完了する⽅針です。ただし、利益最⼤化のため期間延⻑が必要と判断した場合には最⼤ 1年間（2032年4⽉30⽇まで）の期間延⻑をする場合があります。 売却希望者に対する買取予定価格：基準価額 × 95〜97% 【注】運⽤期間の延⻑を中⽌した場合、買取⼿続きは中⽌といたします。
22. 公開 商品概要 運⽤中のお⾦の流れ と 1⼝（1万円）当たり予想分配⾦（税引前） 22
23. 公開 商品概要 運⽤中のお⾦の流れ と 1⼝（1万円）当たり予想分配⾦（税引前） NOI利回り= NOI ÷ 運⽤⽇数 × 365⽇ ÷ 取得価格 分配⾦利回り= 1⼝当たり分配⾦ ÷ 運⽤⽇数 × 365⽇ ÷ （発 ⾏価格（9,560）+申込⼿数料（440）） NOI利回り、分配⾦利回りは⼩数点第⼆位で四捨五⼊した値を 表記しています。 【注意事項】 本資料に記載されている予想数値は、契約及びアセット‧マネージャーの予想に基 づく⼀定の前提条件のもとに算出した現時点の⾒込額です。不動産賃料収⼊につい ては、賃借⼈による賃料の滞納⼜は不払いがないことを前提としています。今後の 賃料収⼊の変動、予期せぬ修繕の発⽣等運⽤環境の変化、⼜は⾦利の変動等状況の 変化により、前提条件との間に差異が⽣じ、その結果、当期純利益及び1⼝当たり 分配⾦を含む予想数値は変動する可能性があり、その⾦額を保証するものではあり ません。 また、本商品は投資対象不動産を売却することを予定しており、その売却価格に よって損益が左右されます。本商品は元本‧利回りが保証される商品ではありませ ん。 23
24. 公開 商品詳細 組成時 本商品の購⼊が決定した投資家の皆様からオルタナを通じて 当社に払い込まれた資⾦は、対象不動産の信託受益権を運⽤ する合同会社の匿名組合契約出資持分の取得に使⽤されま す。 ※対象不動産以外の不動産の追加購⼊は⾏いません。 また、対象不動産の取得資⾦には、銀⾏からの借⼊も利⽤す ることが予定されており、投資家の皆様は対象不動産の価格 ‧収益の変動に対して、⼀定のレバレッジ効果を得ることが できます。 24 ※本ページのスキーム図は、⼀部当事者‧契約関係等を省略した図であり、正確なス キーム図については⽬論⾒書をご覧ください。
25. 公開 商品詳細 運⽤中 運⽤が始まると、アセット‧マネージャーが作成した事業 計画に従って、対象不動産の賃貸運営、建物管理、修繕‧ 改修等が実施されます。 対象不動産の賃貸借契約に基づき、毎⽉テナント様から賃 料が⼊⾦されます。ここから諸コストや借⼊の元本‧利息 ⽀払、リザーブ⾦などを差し引き、投資家の皆様に配当 （年2回）が⾏われます。 25
26. 公開 商品詳細 終了（償還）時 匿名組合契約期間（約5年）満了時に、原則として対象不動 産は売却され、その売却収益を元に借⼊の返済などを⾏ い、最後に本商品の償還（元本‧配当の交付）が⾏われ、 ファンドは終了となります。 26
27. 公開 商品詳細 ズバリ、オルタナの商品のリスクは？ 稼働や価格が⽐較的安定した不動産が投資対象とはいえ、利回り保証‧元本保証の商品ではありません。 予想分配⾦と⽐べて実際の分配額は増減する可能性がありますし、不動産の売却価格次第で運⽤終了時の分配⾦は 出資⾦元本よりも増減する可能性があります。 不動産に売却益が生じた場合 不動産に売却損が生じた場合
28. 公開 商品詳細 Q.運⽤期間はもっと短くできないの？ 28 「運⽤期間が短い⽅がリスクが低い」と思いがちですが、不動産のマーケットサイクル（価格変動）を考えると、 運⽤期間が⻑い⽅が売却タイミングをコントロールしやすく、相対的に元本毀損リスクを低減できる可能性があります。 不動産価格 時間 × 運⽤期間 運⽤期間 ◯ 取得 売却 取得 売却 不動産価格 時間 運⽤期間 ◯ 取得 売却 早期売却 ◯ 運⽤期間が短い場合 運⽤期間が⻑い場合 価格下落時に売却タイミングが来ると 元本毀損リスクが⽣じる。 ⻑い運⽤期間の中で、常に良い売却機会を探すため 価格下落時に売却する可能性を減らすことができる。 ＋ 運⽤期間中に投資持分の売却も可能*なため 万が⼀の時の換⾦⼿段もある。 *必ずしも売却できるわけではない点、売却するまでに⼀定期間が かかる点などにご注意下さい。
29. 公開 商品詳細 （参考）早期償還事例 当社の組成した公募ファンドにおいては早期償還事例が7件出ており、いずれも募集時の想定を上回る実績利回りを実現 しました。（⼀部商品は、当社以外の証券会社経由で販売されたものです） ※募集時想定の利回りは、第1期‧第2期の想定分配⾦利回りの平均値（税引前）、実績利回りは運⽤期間累計の分配⾦利回り（税引前、償還を含 む）。また、実績利回りの年率換算時に⽤いる⽇数は信託期間です。 29 三井物産のデジタル証券〜横浜〜（譲渡制限付） 運⽤期間 想定利回り 約 4年 11ヶ⽉ 募集時想定 年 3.5% 約 1年 11ヶ⽉ 実績 年 5.0% 三井物産のデジタル証券〜⽇本橋‧⼈形町〜（譲渡制限付） 運⽤期間 想定利回り 約 4年 10ヶ⽉ 年 3.0% 募集時想定 約 2年 4ヶ⽉ 年 5.0% 三井物産のデジタル証券〜浅草〜（譲渡制限付） 運⽤期間 想定利回り 約 5年 募集時想定 年 4.3% 約 1年 3ヶ⽉ 実績 年 6.1% 三井物産のデジタル証券〜浅草‧まちなか旅館〜 （譲渡制限付） 運⽤期間 想定利回り 約 5年 0ヶ⽉ 年 4.0% 募集時想定 約 1年 9ヶ⽉ 実績 年 6.6%
30. 公開 商品詳細 （参考）早期償還事例 当社の組成した公募ファンドにおいては早期償還事例が7件出ており、いずれも募集時の想定を上回る実績利回りを実現 しました。（⼀部商品は、当社以外の証券会社経由で販売されたものです） 不動産のデジタル証券 〜ALTERNAレジデンス 新宿中落合‧経堂‧⾨前仲町〜（譲渡制限付） 運⽤期間 想定利回り 約 7年 2ヶ⽉ 年 3.3% 募集時想定 年 5.5% 30 約 2年 7ヶ⽉ 実績 不動産のデジタル証券〜銀座‧代官⼭〜（譲渡制限付） 運⽤期間 想定利回り 募集時想定 実績 約 6年 10ヶ⽉ 年 3.1% 約 3年 1ヶ⽉ 年 4.7% ※募集時想定の利回りは、第1期‧第2期の想定分配⾦利回りの平均値（税引前）、実績利回りは運⽤期間累計の分配⾦利回り（税引前、償還を含 む）。また、実績利回りの年率換算時に⽤いる⽇数は信託期間です。 不動産のデジタル証券 〜草津温泉 湯宿季の庭‧お宿⽊の葉〜（譲渡制限付） 運⽤期間 想定利回り 約 4年 10ヶ⽉ 約 2年 10ヶ⽉ 募集時想定 実績 年 4.1% 年 7.7%
31. 公開 Q.譲渡制限とは？運⽤期間中のお取引について 売却価格 = 基準価額を基準に当社が決定する価格 ※売却時には当社が定める⼿数料を別途頂戴する場合がございます ※⼿数料率は基準価額の3％を標準としますが、料率は変動する場合がございます （売却申込画⾯で⼿数料額が表⽰されます） 【注】必ずしも売却できるわけではない点、売却するまでに⼀定期 間がかかる点などにご注意下さい。 • 本商品は、基準価額を基準とした売却価格により、 当社に対して売却（買取）を申し込むことができま す。 • ただし、以下のような制限がある点にご注意下さ い。 ◦ 売却不可期間があります。 ◦ 対象不動産の売却が決定された場合や、その 他当社が定める場合に、必ずしも売却できな い場合があります。 ◦ 売却には⼀定期間かかり、当社以外を通じた 売買はできません。 • 相続‧⼤規模⾃然災害発⽣時は、売却不可期間にお いても売却申込みのお⼿続きが可能になる場合があ ります。 • 上場商品ほどの流動性（換⾦性）が確保されていな い点にご注意下さい。 31 商品詳細
32. 公開 32 （参考）基準価額について 商品詳細 基準価額は、1⼝当たりNAV（1⼝当たりNet Asset Value。鑑定評価額及び換⾦価値ベースの1⼝当たりの純資産額） のことを指し、NAVは換⾦可能な資産の合計額から負債などを控除した⾦額となります。本商品の基準価額は、当初 募集時においてお買付いただく時点では10,130円で、原則として年2回アセット‧マネージャーが公表します。
33. 公開 税務上の取扱い① 33 商品詳細 ⽇本の居住者(個⼈)に対する課税上の⼀般的な取扱いは以下のとおりです。 • 特定受益証券発⾏信託の信託受益権である本受益権の収益の分配（2026年3⽉26⽇現在、収益の分配のうち当期未処分利益を超える部分（利 益超過分配）を含むと解されていますが、2026年4⽉1⽇以降に当期未処分利益を超える分配が⾏われる場合には元本払戻⾦（利益超過分配 ⾦）として整理され、譲渡所得等として後述のとおり取り扱われます。また、以下のただし書により控除する⾦額がある場合には、当該⾦額 を加算した⾦額となります。）は、20.315％（15％の所得税、復興特別所得税（所得税額の2.1％）及び5％の地⽅税の合計）の税率で源泉 徴収及び特別徴収されます。ただし、本信託において、受託者が受領する本件匿名組合出資に係る利益の分配に対して課される20.42％（所 得税20％及び復興特別所得税（所得税の2.1％））の源泉徴収税額のうち⼀定の⾦額については、本受益者に対する本受益権の収益の分配の ⽀払いに係る源泉徴収の際に、その徴収すべき税額（所得税及び復興特別所得税）を上限として、当該税額から控除されます。 • 本商品の分配⾦については、 ⼝座開設区分が特定⼝座（源泉徴収あり/なし）のいずれにおいても、上記の税率にて源泉徴収を⾏います。 • 本商品の売却損益‧償還損益については、上場株式等に係る譲渡所得等として申告分離課税の対象となります。 • 売却益‧償還益については、次の取扱いとなります。 ◦ ⼝座区分が特定⼝座（源泉徴収あり）の場合、 当社が納税を⾏うため、原則確定申告は不要です。（お客様ご⾃⾝で申告することも 可） ◦ ⼝座区分が特定⼝座（源泉徴収なし）、または⼀般⼝座の場合、 お客様ご⾃⾝で確定申告が必要となります。 • 譲渡損失の繰越控除や他社の⼝座と損益通算を希望する場合はお客様ご⾃⾝で確定申告が必要となります。
34. 公開 税務上の取扱い② 34 商品詳細 ⽇本の居住者(個⼈)に対する課税上の⼀般的な取扱いは以下のとおりです。 • 現⾏法上、2013年1⽉1⽇から2037年12⽉31⽇までの間に⽣ずる所得に対する所得税については、当該所得税の額に2.1％を乗じた復興特別 所得税を課すこととされていますが、令和8年度税制改正⼤綱では、復興特別所得税の税率を1.1%に引き下げるとともにその課税期間を 2047年までとすること、2027年以後当分の間、新たな付加税として所得税の額に1％の税率を乗じた防衛特別所得税（仮称）の課税を導⼊す ることが記載されています。当該⼤綱通りの改正がされた場合でも、復興特別所得税と防衛特別所得税（仮称）の合算税率は現⾏の復興特別 所得税と同じ2.1％ですが、上記通り課税期間は異なります。 ※なお、税法等が改正された場合は、上記の内容が変更になることがあります。また、個々のお客様の固有の事情によっては、異なる取扱いが⾏わ れることがあります。実際の申告の際は、税理⼠‧税務署等の専⾨家へご相談ください。 ※本信託に適⽤される法令‧税‧会計基準等は、今後変更される可能性があります。会計の取扱いや税の取扱いが変更となることで、本信託の税負 担が増⼤し、⼜は本信託の維持が困難になる可能性があります。くわしくは、税制関連リスクの説明をご覧ください。
35. 公開 • 本信託に適⽤される法令‧税‧会計基準等は、今後変更される可能性があります。会計の取扱いや税の取扱いが 変更となることで、本信託の税負担が増⼤し、⼜は本信託の維持が困難になる可能性があります。 • 2026年3⽉26⽇現在、収益の分配には当期未処分利益を超える部分（利益超過分配）を含むと解されています が、2026年4⽉1⽇以降に当期未処分利益を超える分配が⾏われる場合には、特定受益証券発⾏信託の元本払戻 ⾦（利益超過分配⾦）として整理され、譲渡所得等として取り扱われることにより、本受益権を保有する投資家 への課税⽅法及び課税額が変更されます。当該取扱いの変更に伴い、取扱⾦融商品取引業者においてシステムの 修正等が必要になる可能性があり、対応が適時に⾏われない場合、本受益権を保有する投資家に事務⼿続等の負 担が⽣じる可能性があります。 • 上記は課税上の⼀般的な取扱いを⽰したものです。税法等の改正やその解釈の変更等がされた場合は、課税上の 取扱いが変更になることがあります。また、個々の本受益者の固有の事情によっては、異なる取扱いが⾏われる ことがあります。 税制関連リスク 35 商品詳細
36. 公開 税制改正ポイントまとめ（2026年4⽉1⽇から適⽤） 36 分配⾦のうち、「利益超過分配」が改正後から「元本払戻⾦」として整理され、税務上の扱いが変更となります。 • 利益分配⾦：配当所得として取り扱い（源泉徴収の対象）※改正前後で変更なし • 元本払戻⾦：元本の払戻しとして整理（源泉徴収の対象外） ※今回の変更点 改正ポイント①：分配⾦の⼀部の「税務上の扱い」が変更されます 改正ポイント②：分配時に「みなし譲渡損益」が発⽣します 元本払戻⾦（利益超過分配⾦）が発⽣すると、お客様の持分において取得価額の調整が必要となり、あわせて「譲渡 所得（みなし譲渡損益）」が発⽣する可能性があります。 改正ポイント③：⼀部商品の「分配⾦⽀払⽇」が変更されます 税制改正対応のため、分配⾦⽀払⽇が⼀部変更となる商品があります。 ①〜②については、運⽤期間全体での税引後の分配⾦総額には⼤きな差分はありませんが、原則として運⽤期間中の分 配⾦（元本払戻⾦相当分）に対する源泉徴収が軽減されるため、期中の現⾦受取額が増加し、早期の資⾦回収や再投資 が可能となり、投資効率の向上という観点でお客様にとってポジティブな変更となります。* *分配⾦の税負担はお客様の様々な状況により異なります。詳細は税務当局や税理⼠にお問い合わせください。 **①②については個⼈のお客様を前提とした内容となります 税制改正について
37. 公開 改正ポイント①：分配⾦の⼀部の「税務上の扱い」が変更されます 37 2026年4⽉1⽇以降の分配から、これまでの「利益超過分配」が「元本の払戻し」として整理されます。 この元本の払戻しは源泉徴収の対象外となり、J-REIT等と同様の仕組みとなります。 改正前（〜2026年3⽉） 利益超過分配⾦ 利益分配⾦ 配当所得 （原則として約20%の源泉徴収） 改正後（2026年4⽉〜） 元本払戻⾦ 利益分配⾦ 源泉徴収の対象外 分配⾦ 税制改正について
38. 公開 （参考）そもそも元本払戻⾦（利益超過分配⾦）とは？ 38 会計上は費⽤計上されるものの⼿元に残る資⾦（減価償却費など）について、投資家のみなさまの資⾦効率向上のた め、償還を待たずに事前に配当する分配⾦（＝元本の払戻し）です。⼀般に、減価償却費は不動産の修繕や改修費⽤に 充てられますが、修繕費が少なくて済むような物件では、資⾦が⼿元に残る傾向があります。 収益 費⽤ 減価償却費 利益 分配額 元本払戻 (利益超過分配) 利益分配 分配可能額 リザーブ 損益計算書 お客様へ 分配 税制改正について
39. 公開 改正ポイント②：みなし譲渡損益 39 元本払戻⾦（利益超過分配⾦）が発⽣すると、税法上は受益権の⼀部が譲渡されたものとみなされ、お客様の取得価額 の調整が必要となり、譲渡所得（みなし譲渡損益）が発⽣する可能性があります。また、分配時に譲渡所得が発⽣する 場合、⼀般⼝座及び特定⼝座（源泉徴収なし）をご利⽤のお客様は、原則として確定申告が必要*となります。 改正前（〜2026年3⽉） 改正後（2026年4⽉〜） 元本払戻⾦ 利益分配⾦ 取得価額 (変化なし) *個⼈のお客様を前提とした内容となります **改正前においては、⼀般受益権元本は会計上減りませんが、受益権調整引当額という形で利益超過配当分が純資産から差し引かれる処理がなされています ** 取得原価 取得原価× 元本減少割合 差額が⽣じる場合 譲渡所得 （みなし譲渡損益） 税制改正について
40. 公開 申し込み⽅法‧スケジュール 注意事項 • ⼊⾦期限までに申込⾦額以上をご⼊⾦ください。 当選結果の決定の際に投資可能額が不⾜している場 合、当選対象外となります。 • 仮申込期間内の仮申込だけでは、購⼊は完了しませ ん。 当選結果の発表後、購⼊申込期間に購⼊申込 をしていただいた後に、購⼊完了となります。 • 補⽋当選されたお客様も、繰上当選の可能性がござ いますので購⼊申込期間に購⼊申込をお願いします （繰上当選とならなかった場合はご購⼊いただけま せん）。 40 本商品の当選者は「先着‧抽選併⽤⽅式」により決定いた します。 商品詳細
41. 公開 抽選⽅式 抽選結果について • 当選結果が発表された旨はメールにてご連絡いたし ます。 • お客様の投資についての知識‧経験‧資⼒‧当社と の取引状況等を踏まえて、当社の判断により当選対 象外となる場合がございます。その際の判断、理由 等詳細はお答えいたしかねます。 • 抽選枠となった場合、 ⼀部当選（仮申込数よりも 少ない⼝数が当選） となる場合があります。 ⼝座資⾦の取り扱いについて • 当選または補⽋当選となった場合、約定までの間、 当選⾦額については、他案件へのお申込みへの利⽤ や出⾦はできません。 ただし、購⼊意思がない場 合、辞退いただくことで他案件へのお申込みへの利 ⽤や出⾦が可能になります。 41 商品詳細
42. 公開 2 Q&Aコーナー
43. 公開 Q&A 本商品について Q.概要タブ「長期ファンド」の期間延長の図について、信託期間が 10年ではなく11年なのはな ぜですか？ A.5年間の運用期間延長が行われた場合に、そのタイミングでの市況に応じ、さらに 1年の運 用延長猶予期間が加わる可能性を考慮しているためです。 43
44. 公開 Q&A 本商品について 44 Q.最近のオルタナの商品としては利回りが低いようですが、利回りが低い理由は何ですか？ A.文京区と世田谷区という優れた立地のレジデンス物件であり、安定して高い需要が見られるこ とから、運用中や売却時のリスクが低いとみなされることが主な理由です。なお、想定利回りに は売却時の「キャピタルゲイン／ロス」は含まれていません。これまでの事例では実績利回り は上振れる傾向が見られます。なお、元本や将来の投資成果を保証するものではありませ ん。
45. 公開 Q&A 本商品について 45 Q.なぜ複数物件に投資するのですか？ A.良い立地・物件であるにも関わらず、規模感（部屋数）が小さいことで商品化が難しかった物件 への投資機会をご提供するためです。
46. 公開 Q&A 本商品について Q.レジデンス投資はインフレ耐性を持つと言われるのはなぜですか？ A.一般的に、家賃が物価に連動しやすく、また住居需要は安定していることなどから、インフレ 下でも収益と資産価値を守りやすいとされています。 46
47. 公開 Q&A 本商品について Q.金利が上がったら、どんな影響がありますか？ A.金利が上昇すると、ローンの支払金利が増えるため、分配金にはマイナスの影響となりま す。ただし、想定利回りはある程度の金利上昇を考慮したシミュレーションを基に決定してい ます。 47
48. 公開 3 お知らせ‧キャンペーン
49. 公開 ⽇頃からの感謝の気持ちを込めて、購⼊特典をご⽤意しました！ キャンペーンについて 購⼊特典 49 商品購⼊で豪華特典が当たる！ オルタナ紹介プログラム ※詳細はキャンペーンのお知らせ等をご覧ください。
50. 公開 商品購⼊で豪華特典が当たる！ • 【5組10名様】ホテル椿⼭荘東京ディナーギフト券 • ホテル椿⼭荘東京の以下店舗にてお楽しみいただける ペアお⾷事券です。 • イタリア料理「イル‧テアトロ」 • ⽯焼料理「⽊春堂」 • ⽇本料理「みゆき」 • 【100名様】全国百貨店共通商品券5,000円分 • 北海道から沖縄まで、全国の百貨店等約500店でご利⽤ いただける共通商品券です。 50 本商品を購⼊の上、所定の応募フォームからエントリーいただいたお客様の中から抽選で豪華特典をプレゼント！ ※詳細はキャンペーンのお知らせ等をご覧ください。 キャンペーンについて
51. 公開 ④オルタナ紹介プログラム • ご紹介された⽅が初めてオルタナで商品を購⼊した場合、ご紹介した⽅に1⼈あたり3,000円、ご紹介された⽅ に3,000円の現⾦をプレゼント！ • 10名まで紹介可能なため、最⼤で30,000円の現⾦をプレゼント！ • 紹介された⽅には、18号案件「三井物産グループのデジタル証券〜⽂京区‧世⽥⾕区レジデンス〜（譲渡制限 付）」の特別優先券をプレゼント！ 51 キャンペーンについて ※詳細はキャンペーンのお知らせ等をご覧ください。
52. 公開 52 ディスクレーマー ⾦融商品取引法第37 条（広告等の規制）にかかる留意事項 ⾦融商品取引契約締結に係るリスクについて 当社が取り扱う⾦融商品は、元本や利回りが保証されているものではなく、原資産たる不動産等の価額や賃料、⾦利⽔準、為替相場の変動そ の他の状況の変化等によって、価値や収益が変動することがあり、期待されていた配当を得られないリスクや当初元本を超過する損失が発⽣ し、当初元本を毀損するリスクがございます。 当社が取り扱う⾦融商品は、その特性及び対象とする原資産（不動産等）の特性から、⾦融商品ごとに、リスクの内容や程度が異なりますの で、各商品のページに掲載された商品概要説明書、契約締結前交付書⾯及び⽬論⾒書等の該当欄をよくお読みください。 ⾦融商品取引契約締結に係る費⽤について 当社が取り扱う⾦融商品は、商品ごとに所定の⼿数料や諸経費等をご負担いただく場合があります。 各商品のページに掲載された商品概要説明書、契約締結前交付書⾯及び⽬論⾒書等の該当欄をよくお読みください。 商号等  三井物産デジタル‧アセットマネジメント株式会社 ⾦融商品取引業者 関東財務局⻑（⾦商）第3277号 加⼊協会 ⽇本証券業協会、⼀般社団法⼈ 資産運⽤業協会、⼀般社団法⼈ 第⼆種⾦融商品取引業協会
53. 公開 53 ディスクレーマー 免責事項 • 本資料上で提供している情報‧内容（以下「提供情報‧内容」といいます。）は、⾦融商品取引法等の法律で要求される開⽰書類や 運⽤報告書ではありません。 • 提供情報‧内容（数値等含む）は、信頼できると判断された情報に基づき、誤り‧遺漏等がないよう細⼼の注意を払っておりますが、正確性、完全 性、妥当性及び公正性を保証するものではありません。 • 提供情報‧内容の数値等は、過去の実績値、概算値または計算値であり、実際とは異なる場合があります。また、予告なしに内容が 変更⼜は廃⽌される場合があります。 • 提供情報は、当社が著作権を有しますので、提供されましたお客さま限りでご使⽤ください。当社の事前承諾なしにこれを複製し、 改変し、刊⾏し、配布し、転⽤し、若しくは掲載すること及びこれを商業的に利⽤することを禁⽌します。また、本資料に掲載されている当社に関連 する商標類（商標、ロゴ及びサービスマーク）は、当社に属するものであり、 これを当社に無断で複製し、改変し、刊⾏し、配布し、転⽤し、若し くは転載すること及びこれを商業的に利⽤することを禁⽌します。 • 提供情報‧内容の投資対象物件等については、例⽰として掲載しているものですので、将来の取得‧成果等を⽰唆ないし保証するものではありませ ん。 • 本資料は、お客さまに対して税⾦、会計⼜は法律上のアドバイスを提供するものではありません。また、⽇本の居住者が利⽤するために作成されたも のであり、その他の国の居住者を対象とするものではありません。 • 投資に関する最終決定は、お客様向け資料等をよくお読みになり、お客様ご⾃⾝の判断でなさるようお願いします。 • 「安定資産」とは、不動産やインフラなど、ALTERNA（オルタナ）が提供を予定する⾦融商品の投資対象資産を指し、当資産の持続的な稼働によ り、中⻑期での安定的な投資成果の獲得を期待するものです。なおALTERNA（オルタナ）が提供する⾦融商品は元本保証や将来の投資成果を保証す るものではありません。 • 本商品は、三井物産株式会社の⼦会社である三井物産デジタル‧アセットマネジメント株式会社によって組成‧販売されるものです。
54. コーポレートサイト https://corp.mitsui-x.com/ サービスサイト（ALTERNA） https://alterna-z.com/