三井物産グループのデジタル証券～イオン大宮～徹底解説セミナー

2026年5月19日に開催したALTERNA（オルタナ）の「三井物産グループのデジタル証券～イオン大宮～（譲渡制限付）徹底解説セミナー」のスライドです。

Transcript

1. CONFIDENTIAL
2. 公開 はじめに スピーカー 三井物産デジタル‧アセットマネジメント株式会社 （MDM） 共同創業者/取締役 ALTERNA事業部⻑ 丸野 宏之（まるの ひろゆき） 略歴 • 東京⼤学⼯学部システム創成学科卒 • ⼤⼿総合商社に⼊社後、スタートアップ‧独⽴などを経て、 2020年4⽉に三井物産デジタル‧アセットマネジメントを共同創業 • 機関投資家様向けの商品組成などを経て、「ALTERNA」に⽴ち上げから関与 • 不動産証券化協会認定マスター、宅地建物取引⼠ • ２児の育児に奮闘中、趣味は登⼭ 2
3. 公開 3 オルタナのご紹介 はじめに プロが売買する厳選された不動産などの安定資産に、デジタル証券を通じて、 10万円から投資できる、⼀般投資家様向けのオンライン資産運⽤サービス。 ✓ プロ品質の安定資産*に、10万円から。 ✓ ⼿続きは全てスマートフォンで完結。 ✓ 運⽤‧納税**もプロにおまかせ。 ✓ 充実した情報開⽰で安⼼。 *「安定資産」とは、不動産やインフラなど、ALTERNA（オルタナ）が提供を予定する⾦融商品の投資対象資産を指し、当資産の  持続的な稼働により、中⻑期での安定的な投資成果の獲得を期待するものです。 ** オルタナ上の商品の分配⾦等は、2026年4⽉時点において「申告分離課税」に該当しており、⼝座開設時に「特定⼝座（源泉徴 収あり）」を選択した場合は納税を当社におまかせいただくことが可能です。尚、特定⼝座（源泉徴収なし）を選択した場合は、 分配⾦については、当社が源泉徴収を⾏いますが、売却益‧償還益については、お客様ご⾃⾝での確定申告が必要となります。 当社が作成した「年間取引報告書」を⽤いて確定申告を⾏っていただくことになります。 ***2026年4⽉30⽇時点 累計発⾏額 500 億円 突破！***
4. 公開 三井物産デジタル‧アセットマネジメント（MDM）について はじめに 会社設⽴ 2020年 資産運⽤総額（AUM）* 2, 000億円+ デジタル証券ファンド組成数* 23 国内No.1** * 2026年4⽉30⽇時点 **2026年5⽉19⽇時点で資産運⽤会社が組成する電⼦記録移転有価証券表⽰権利等を発⾏したファンド数。有価証券届出書を元に当社調査。 所在地 〒103-0012 東京都中央区⽇本橋堀留町1-9-8 ⼈形町PREX4階 資本⾦ 30億円（資本準備⾦を含む） 従業員数 78名（2025年6⽉現在） 登録免許 関東財務局⻑（⾦商）第3277号 第⼀種⾦融商品取引業‧第⼆種⾦融商品取引業‧投資運⽤業 事業内容 不動産‧インフラを中⼼とする実物資産のアセットマネジメント事業 個⼈投資家向けオンライン資産運⽤サービス「オルタナ」の運営 当社の強み 総合商社‧不動産⾦融等の出⾝者が集う「資産運⽤のプロ集団」 ファンド組成〜販売〜運⽤を⼀気通貫で⾏う「製販⼀体」の体制 社員の3割がソフトウェアエンジニア「デジタルネイティブ」な⾦融機関 株主 4
5. 公開 1. 新規募集案件のご紹介 2. Q&Aコーナー 3. お知らせ‧キャンペーン 本⽇のアジェンダ （セミナー時間 19:00〜20:00） ※オルタナのサービスについて知りたい場合は、弊社サービスサイトの「コラム‧セミナー」 タブに掲載されている過去のセミナー資料‧動画をご覧ください。
6. 公開 1 「三井物産グループのデジタル証券 〜イオン⼤宮〜（譲渡制限付）」  のご紹介
7. 公開 7 商品概要 商品概要 三井物産グループのデジタル証券 〜イオン⼤宮〜 （譲渡制限付） アセットタイプ 商業（底地） 投資⾦額 10万円〜 想定利回り（※1） 年3.4％ 運⽤期間（※2） 約5年1ヶ⽉ （※1）税引き前予想分配⾦利回りの第⼀期‧第⼆期平均値（年率換算）。予想分配⾦には、元本払戻⾦（利益超過分配）が含まれます。また、運⽤終了時の物件売却の損益は考 慮されておりません。 （※2）アセット‧マネージャーが運⽤期間延⻑決定要件を満たすと判断した場合、本信託の運⽤期間の延⻑を決定することがあります。延⻑は1回あたり5年程度で、複数回実施 される可能性があります。上限は2076年6⽉末です。 ※本商品は、三井物産株式会社の⼦会社である三井物産デジタル‧アセットマネジメント株式会社によって組成‧販売されるものです。
8. 公開 ③イオングループの信⽤⼒ 商品概要 3つの特徴 8 ①底地の安定収益モデル • 本商品は「イオン⼤宮」の⼟地（底地）への投資であり、建物の修繕費等の負担がなく、安定的な賃料収⼊が期待できま す。 ②利便性の⾼い⼤宮に根ざした⼤型商業施設の⼟地 • ⼤宮駅へのアクセスが良好な住宅地に位置し、周辺にはファミリー向けマンションも複数。居住ニーズが⾼まるエリアの中 で、⽇常利⽤を⽀える⼤型商業施設です。 • 賃借⼈はイオングループの中核企業であるイオンリテール株式会社であり、信⽤⼒に裏付けられた⻑期的な賃貸借契約に 基づく投資です。 個⼈投資家の⽅には、10⼝の保有につき毎年500WAON POINTの優待付き ※優待は商業施設運営者のイオンリテール株式会社が進呈するものであり、基準⽇（毎年7⽉末⽇）時点で⼀定⼝数を保有していることなど⼀定の条件が あります。優待は変更⼜は停⽌される可能性があります。
9. 公開 本商品の特徴 賃借⼈はイオングループの中核企業、イオンリテール 9 本商品の投資対象は、借地権が設定された⼟地（底地）となり、⼟地の上に建つ「イオン⼤宮」を賃借しているの は、イオングループの中核企業であるイオンリテール株式会社です。全国に395店舗 （2026年2⽉末時点）を展開し、 地域に根ざした総合スーパー事業を展開しています。
10. 公開 安定的な収⼊と低コスト運⽤が期待できる底地への投資 10 「底地」とは⼀般的に、借地権が設定された⼟地（またはその所有権）のことを指します。底地に投資をするという ことは、いわゆる「地主」という⽴場になります。⼟地を利⽤するのは借地権者で、「地主」は⼟地を利⽤できない 代わりに賃料（地代）を受け取ります。 本商品の特徴
11. 公開 固定賃料による安定した収益 11 本商品では、商業施設の売り上げ状況に関わらず毎⽉固定の賃料を受け取る契約を結ぶ予定となっており、 安定した 賃料収⼊ が期待されます。本商品では、イオンリテール株式会社と事業⽤定期借地権設定契約を2026年6⽉30⽇から 2076年6⽉26⽇までの期間で締結する予定であり、10年の解約不可期間があります。 本商品の特徴
12. 公開 利便性の⾼い「⼤宮」に根ざした⼤型商業施設の⼟地 12 ⼤宮は新幹線を含む10路線以上が乗り⼊れるビッグターミナル「⼤宮駅」を有します。JR京浜東北線で上野‧東京⽅ ⾯、JR埼京線で新宿‧渋⾕⽅⾯へ1本でアクセスでき、都⼼各⽅⾯へのアクセスに優れています。住みたい街ランキン グでも上位に位置しており、継続的な居住ニーズが⾒込まれるエリアです。 ※「SUUMO住みたい街ランキング2026 ⾸都圏版」（リクルート調べ）よりアセット‧マネージャー作成 本商品の特徴
13. 公開 さいたま市北区は⼈⼝が増加しているエリア 13 「イオン⼤宮」が位置するさいたま市北区は、⼤宮駅へのアクセスの良さもあり、⼈⼝が増加しているエリアです。 ⼩‧中学校や公園、医療機関、公共施設などが充実し、ファミリー層にとって⽣活利便性の⾼い住環境が形成されて います。 ※出所：さいたま市公表データを基にアセット‧マネージャーが作成 本商品の特徴
14. 公開 開発が進んだ⼤宮エリアで希少な、⼤規模な⼟地への投資 14 • ⼤宮エリアは開発が進んでおり、4万㎡超の⼟地は新たに市場で取得することは困難な規模であると⾔えます。 この広さの底地に投資できる機会は限られており、希少な投資対象であると⾔えます。 • JR⽇進駅、ニューシャトル鉄道博物館駅の2駅が徒歩圏にあり、それぞれ⼤宮駅まで1駅です。 本商品の特徴
15. 公開 「イオン⼤宮」近接地には新しくファミリー向け分譲マンションが建築中 15 「イオン⼤宮」の近接地では、155⼾‧3LDK中⼼のファミリー向け分譲マンション「ブランズ⼤宮⽇進ビアレ」が建 築中であり、2027年2⽉の竣⼯が予定されています。周辺には既存のファミリー向けマンションも複数⽴地しており、 「イオン⼤宮」は継続的な来店需要が⾒込まれます。 本商品の特徴
16. 公開 10⼝の保有につき、毎年500WAON POINT（投資⾦額×0.5％相当）の優待 16 本商品では優待として、 10⼝（10万円分）の保有につき、毎年500WAON POINT（投資⾦額×0.5％相当） が受け取 れます。保有⼝数に応じて積み上がり、上限はありません。 ※優待は商業施設運営者のイオンリテール株式会社が進呈するものであり、基準⽇（毎年7⽉末⽇）時点で ⼀定⼝数を保有していることなど⼀定の条件があります。優待は変更⼜は停⽌される可能性があります。 本商品の特徴
17. 公開 保有⼝数が増えるほど、受け取れるWAON POINTは増加 17 ※優待は商業施設運営者のイオンリテール株式会社が進呈するものであり、基準⽇（毎年7⽉末⽇）時点で ⼀定⼝数を保有していることなど⼀定の条件があります。優待は変更⼜は停⽌される可能性があります。 本商品の特徴
18. 公開 本商品の特徴 WAON POINTは1ポイント＝1円から対象店舗でお⽀払いに利⽤できる 18 WAON POINTは1ポイント＝1円から対象店舗でお⽀払いに使うことができます。イオンブランドの店舗に加え、スー パー、ドラッグストア、カフェなど幅広い店舗で利⽤できます。 ※⼀部対象外の店舗がございます。詳細は各店舗にてご確認ください。2026年4⽉末現在。
19. 公開 19 優待のご利⽤にあたって 優待の進呈条件 • 基準⽇(毎年7⽉末⽇)時点で本商品を10⼝以上保有する個⼈のお客様が対象です。法⼈のお客様は対象外です。 • iAEONアプリのダウンロードおよび会員登録、オルタナのお客様情報画⾯におけるイオン共通IDの登録が必要で す。 本商品の特徴
20. 公開 20 優待のご利⽤にあたって 受領までの流れ • iAEONアプリのダウンロード‧会員登録 ◦ 会員登録にはSMSを受信可能な携帯電話番号が必要です。また、アプリにWAON POINTがたまる対象カードを登 録（紐づけ）する必要があります。 • オルタナのお客様情報画⾯でイオン共通IDを登録 ◦ 各基準⽇までに、お客様情報画⾯でご登録ください。 • 基準⽇(毎年7⽉末⽇)に権利確定し、8⽉下旬頃にWAON POINT進呈 WAON POINTがたまる対象カード • イオンマークのカード‧デビットカード • 電⼦マネーWAON(各種モバイルWAONを含む) • WAON POINTカード(iAEONで発⾏されたWAON POINTカードを含む) ※イオンJMBカード及びJMB WAONカード、モバイルJMB WAONは対象外です。 本商品の特徴
21. 公開 21 優待のご利⽤にあたって 優待が受けられないケース • オルタナのお客様情報画⾯に登録したイオン共通IDに誤りがある場合。 • イオン共通IDの失効等により受領できない場合。 • WAON POINT進呈前にiAEONアプリを削除した場合。 • 不正⾏為、またはその疑いがある場合。「iAEON利⽤規約」「AEON Pay利⽤規約」「WAON POINT関連規約」に基 づき、会員サービスの⼀時停⽌等の措置がとられる場合があります。 • ⼀部売却により基準⽇時点の保有⼝数が10⼝を下回った場合。 ※本優待の進呈にあたっては、お客様がオルタナのお客様画⾯で登録したイオン共通IDを三井物産デジタル‧アセットマネジメントからイオン リテール株式会社に提供し、イオンリテール株式会社がイオンマーケティング株式会社を通じてWAON POINTを進呈します。 ※税務上、本受益者が当該優待により付与されるWAON POINT相当額は、原則として雑所得等として所得税の課税対象になります。本受益者に おける具体的な課税の取扱いは本受益者の状況により異なるため、本受益者は本優待に係る課税上の取扱いについて税務署⼜は各⾃の顧問税理 ⼠に相談する必要があります。 ※運⽤期間延⻑後の優待の取扱いについては現時点では未定です。 本商品の特徴
22. 公開 商品概要 その他の特徴：運⽤期間延⻑オプション 22 • 本商品は当初運⽤期間は5年1ヶ⽉（2031年7⽉31⽇償還予定）としていますが、⻑期での保有がお客様の利益に つながりうると判断した場合に、運⽤期間を延⻑できる選択肢を設けています。 • 延⻑は1回あたり5年程度で、複数回実施される可能性があります。上限は2076年6⽉26⽇です。 • 延⻑を希望されないお客様は、当社による買取を⾏う⽅針です。延⻑されるごとに、都度、買取を希望すること ができます。買取が困難であると判断した場合には、運⽤期間の延⻑を中⽌します。 ▪運⽤期間延⻑に必要な充⾜要件 • ローンリファイナンスが可能な⾒込み • 延⻑前と同等の経済的利益が期待できる（優待は除く） • 延⻑を希望しないお客様からの買取が可能
23. 公開 保有を継続されたいお客様 そのまま保有を継続いただけます。ただし、優待の取り扱いについて は現時点では未定です。運⽤期間がさらに延⻑し、保有の継続を希望 されない場合は、その時点で買取を希望することができます。 保有の継続を希望されないお客様 当社による買取を⾏う⽅針です。買取価格は基準価額をベースに当社 が決定します。 買取希望者に対する買取予定価格は基準価額 × 95〜97%です。 運⽤期間延⻑を中⽌した場合、買取⼿続きは中⽌といたします。 商品概要 （補⾜）運⽤期間延⻑が決定された際の選択肢 23
24. 公開 商品概要 運⽤中のお⾦の流れ と 1⼝（1万円）当たり予想分配⾦（税引前） 24
25. 公開 商品概要 運⽤中のお⾦の流れ と 1⼝（1万円）当たり予想分配⾦（税引前） NOI利回り= NOI ÷ 運⽤⽇数 × 365⽇ ÷ 鑑定評価額* 分配⾦利回り= 1⼝当たり分配⾦ ÷ 運⽤⽇数 × 365⽇ ÷ （発 ⾏価格（9,560）+申込⼿数料（440）） NOI利回り、分配⾦利回りは⼩数点第⼆位で四捨五⼊した値を 表記しています。 【注意事項】 本資料に記載されている予想数値は、契約及びアセット‧マネージャーの予想に基 づく⼀定の前提条件のもとに算出した現時点の⾒込額です。不動産賃料収⼊につい ては、賃借⼈による賃料の滞納⼜は不払いがないことを前提としています。今後の 賃料収⼊の変動、予期せぬ運⽤環境の変化、⼜は⾦利の変動等状況の変化により、 前提条件との間に差異が⽣じ、その結果、当期純利益及び1⼝当たり分配⾦を含む 予想数値は変動する可能性があり、その⾦額を保証するものではありません。 また、本商品は投資対象不動産を売却することを予定しており、その売却価格に よって損益が左右されます。本商品は元本‧利回りが保証される商品ではありませ ん。 25 *セミナー開催時に当ページを表⽰した際は「取得価格」と なっておりましたが、正しくは「鑑定評価額」でした。お詫 びして訂正いたします。なお、NOI利回りの数値に変更はあり ません。
26. 公開 商品詳細 組成時 本商品の購⼊が決定した投資家の皆様からオルタナを通じて 当社に払い込まれた資⾦は、対象不動産の信託受益権の取得 に使⽤されます。 ※対象不動産以外の不動産の追加購⼊は⾏いません。 また、対象不動産の取得資⾦には、銀⾏からの借⼊も利⽤す ることが予定されており、投資家の皆様は対象不動産の価格 ‧収益の変動に対して、⼀定のレバレッジ効果を得ることが できます。 26 ※本ページのスキーム図は、⼀部当事者‧契約関係等を省略した図であり、正確なス キーム図については⽬論⾒書をご覧ください。
27. 公開 商品詳細 運⽤中 運⽤が始まると、アセット‧マネージャーが作成した事業 計画に従って、対象不動産の賃貸運営等が実施されます。 対象不動産の賃貸借契約に基づき、毎⽉テナント様から賃 料が⼊⾦されます。ここから諸コストや借⼊の元本‧利息 ⽀払、リザーブ⾦などを差し引き、投資家の皆様に配当 （年2回）が⾏われます。 27
28. 公開 商品詳細 終了（償還）時 ファンドの運⽤期間満了時に、原則として対象不動産は売 却され、その売却収益を元に借⼊の返済などを⾏い、最後 に本商品の償還（元本‧配当の交付）が⾏われ、ファンド は終了となります。 28
29. 公開 商品詳細 ズバリ、オルタナの商品のリスクは？ 稼働や価格が⽐較的安定した不動産が投資対象とはいえ、利回り保証‧元本保証の商品ではありません。 予想分配⾦と⽐べて実際の分配額は増減する可能性がありますし、不動産の売却価格次第で運⽤終了時の分配⾦は 出資⾦元本よりも増減する可能性があります。 不動産に売却益が生じた場合 不動産に売却損が生じた場合
30. 公開 商品詳細 Q.運⽤期間はもっと短くできないの？ 30 「運⽤期間が短い⽅がリスクが低い」と思いがちですが、不動産のマーケットサイクル（価格変動）を考えると、 運⽤期間が⻑い⽅が売却タイミングをコントロールしやすく、相対的に元本毀損リスクを低減できる可能性があります。 不動産価格 時間 × 運⽤期間 運⽤期間 ◯ 取得 売却 取得 売却 不動産価格 時間 運⽤期間 ◯ 取得 売却 早期売却 ◯ 運⽤期間が短い場合 運⽤期間が⻑い場合 価格下落時に売却タイミングが来ると 元本毀損リスクが⽣じる。 ⻑い運⽤期間の中で、常に良い売却機会を探すため 価格下落時に売却する可能性を減らすことができる。 ＋ 運⽤期間中に投資持分の売却も可能*なため 万が⼀の時の換⾦⼿段もある。 *必ずしも売却できるわけではない点、売却するまでに⼀定期間が かかる点などにご注意下さい。
31. 公開 商品詳細 （参考）早期償還事例 当社の組成した公募ファンドにおいては早期償還事例が7件出ており、いずれも募集時の想定を上回る実績利回りを実現 しました。（⼀部商品は、当社以外の証券会社経由で販売されたものです） ※募集時想定の利回りは、第1期‧第2期の想定分配⾦利回りの平均値（税引前）、実績利回りは運⽤期間累計の分配⾦利回り（税引前、償還を含 む）。また、実績利回りの年率換算時に⽤いる⽇数は信託期間です。 31 三井物産のデジタル証券〜横浜〜（譲渡制限付） 運⽤期間 想定利回り 約 4年 11ヶ⽉ 募集時想定 年 3.5% 約 1年 11ヶ⽉ 実績 年 5.0% 三井物産のデジタル証券〜⽇本橋‧⼈形町〜（譲渡制限付） 運⽤期間 想定利回り 約 4年 10ヶ⽉ 年 3.0% 募集時想定 約 2年 4ヶ⽉ 年 5.0% 三井物産のデジタル証券〜浅草〜（譲渡制限付） 運⽤期間 想定利回り 約 5年 募集時想定 年 4.3% 約 1年 3ヶ⽉ 実績 年 6.1% 三井物産のデジタル証券〜浅草‧まちなか旅館〜 （譲渡制限付） 運⽤期間 想定利回り 約 5年 0ヶ⽉ 年 4.0% 募集時想定 約 1年 9ヶ⽉ 実績 年 6.6%
32. 公開 商品詳細 （参考）早期償還事例 当社の組成した公募ファンドにおいては早期償還事例が7件出ており、いずれも募集時の想定を上回る実績利回りを実現 しました。（⼀部商品は、当社以外の証券会社経由で販売されたものです） 不動産のデジタル証券 〜ALTERNAレジデンス 新宿中落合‧経堂‧⾨前仲町〜（譲渡制限付） 運⽤期間 想定利回り 約 7年 2ヶ⽉ 年 3.3% 募集時想定 年 5.5% 32 約 2年 7ヶ⽉ 実績 不動産のデジタル証券〜銀座‧代官⼭〜（譲渡制限付） 運⽤期間 想定利回り 募集時想定 実績 約 6年 10ヶ⽉ 年 3.1% 約 3年 1ヶ⽉ 年 4.7% ※募集時想定の利回りは、第1期‧第2期の想定分配⾦利回りの平均値（税引前）、実績利回りは運⽤期間累計の分配⾦利回り（税引前、償還を含 む）。また、実績利回りの年率換算時に⽤いる⽇数は信託期間です。 不動産のデジタル証券 〜草津温泉 湯宿季の庭‧お宿⽊の葉〜（譲渡制限付） 運⽤期間 想定利回り 約 4年 10ヶ⽉ 約 2年 10ヶ⽉ 募集時想定 実績 年 4.1% 年 7.7%
33. 公開 Q.譲渡制限とは？運⽤期間中のお取引について 売却価格 = 基準価額を基準に当社が決定する価格 ※売却時には当社が定める⼿数料を別途頂戴する場合がございます ※⼿数料率は基準価額の3％を標準としますが、料率は変動する場合がございます （売却申込画⾯で⼿数料額が表⽰されます） 【注】必ずしも売却できるわけではない点、売却するまでに⼀定期 間がかかる点などにご注意下さい。 • 本商品は、基準価額を基準とした売却価格により、 当社に対して売却（買取）を申し込むことができま す。 • ただし、以下のような制限がある点にご注意下さ い。 ◦ 売却不可期間があります。 ◦ 対象不動産の売却が決定された場合や、その 他当社が定める場合に、必ずしも売却できな い場合があります。 ◦ 売却には⼀定期間かかり、当社以外を通じた 売買はできません。 • 相続‧⼤規模⾃然災害発⽣時は、売却不可期間にお いても売却申込みのお⼿続きが可能になる場合があ ります。 • 上場商品ほどの流動性（換⾦性）が確保されていな い点にご注意下さい。 33 商品詳細
34. 公開 34 （参考）基準価額について 商品詳細 基準価額は、1⼝当たりNAV（1⼝当たりNet Asset Value。鑑定評価額及び換⾦価値ベースの1⼝当たりの純資産額） のことを指し、NAVは換⾦可能な資産の合計額から負債などを控除した⾦額となります。本商品の基準価額は、当初 募集時においてお買付いただく時点では10,294円で、原則として年2回アセット‧マネージャーが公表します。
35. 公開 税務上の取扱い① 35 商品詳細 ⽇本の居住者(個⼈)に対する課税上の⼀般的な取扱いは以下のとおりです。 • 特定受益証券発⾏信託の信託受益権である本受益権の収益の分配は、20.315％（15％の所得税、復興特別所得税（所得税額の2.1％）及び 5％の地⽅税の合計）の税率で源泉徴収及び特別徴収されます。 • 本商品の分配⾦については、配当所得として課税される部分については、⼝座開設区分が特定⼝座（源泉徴収あり/なし）のいずれにおいて も、上記の税率にて源泉徴収を⾏います。ただし、元本払戻⾦（利益超過分配）が発⽣し、みなし譲渡損益が⽣じる場合は、特定⼝座（源泉 徴収なし）では譲渡益税の源泉徴収を⾏わないため、原則として確定申告が必要となります。 • 本受益権の収益の分配に係る税務上の収益認識⽇は、信託配当⽀払⽇（分配⽇）として取り扱われます。 • 本商品の売却損益‧償還損益については、上場株式等に係る譲渡所得等として申告分離課税の対象となります。 • 売却益‧償還益については、次の取扱いとなります。 ◦ ⼝座区分が特定⼝座（源泉徴収あり）の場合、 当社が納税を⾏うため、原則確定申告は不要です。（お客様ご⾃⾝で申告することも 可） ◦ ⼝座区分が特定⼝座（源泉徴収なし）、または⼀般⼝座の場合、 お客様ご⾃⾝で確定申告が必要となります。 • 譲渡損失の繰越控除や他社の⼝座と損益通算を希望する場合はお客様ご⾃⾝で確定申告が必要となります。
36. 公開 税務上の取扱い② 36 商品詳細 ⽇本の居住者(個⼈)に対する課税上の⼀般的な取扱いは以下のとおりです。 • 現⾏法上、2013年1⽉1⽇から2037年12⽉31⽇までの間に⽣ずる所得に対する所得税については、当該所得税の額に2.1％を乗じた復興特別 所得税を課すこととされています。2027年以後当分の間、新たな付加税として所得税の額に1％の税率を乗じた防衛特別所得税の課税が導⼊ されます。また、同年以降、復興特別所得税の税率を現⾏の2.1％から1.1％に引き下げるとともにその課税期間を2047年までとすることとさ れています。なお、復興特別所得税と防衛特別所得税の合算税率は現⾏の復興特別所得税と同じ2.1％となりますが、上記のとおり課税期間 は異なることとなります。 ※なお、税法等が改正された場合は、上記の内容が変更になることがあります。また、個々のお客様の固有の事情によっては、異なる取扱いが⾏わ れることがあります。実際の申告の際は、税理⼠‧税務署等の専⾨家へご相談ください。 ※本信託に適⽤される法令‧税‧会計基準等は、今後変更される可能性があります。会計の取扱いや税の取扱いが変更となることで、本信託の税負 担が増⼤し、⼜は本信託の維持が困難になる可能性があります。くわしくは、税制関連リスクの説明をご覧ください。
37. 公開 • 本信託に適⽤される法令‧税‧会計基準等は、今後変更される可能性があります。会計の取扱いや税の取扱いが 変更となることで、本信託の税負担が増⼤し、⼜は本信託の維持が困難になる可能性があります。 • 2026年4⽉1⽇に施⾏された税制改正による本受益権の分配⾦の取扱いの変更等に伴い、取扱⾦融商品取引業者 においてシステムの修正等が必要になる可能性があります。当該対応が適時に⾏われない場合、本受益権を保有 する投資家に事務⼿続等の負担が⽣じる可能性があります。 • 上記は課税上の⼀般的な取扱いを⽰したものです。税法等の改正やその解釈の変更等がされた場合は、課税上の 取扱いが変更になることがあります。また、個々の本受益者の固有の事情によっては、異なる取扱いが⾏われる ことがあります。 税制関連リスク 37 商品詳細
38. 公開 申し込み⽅法‧スケジュール 注意事項 • ⼊⾦期限までに申込⾦額以上をご⼊⾦ください。 当選結果の決定の際に投資可能額が不⾜している場 合、当選対象外となります。 • 仮申込期間内の仮申込だけでは、購⼊は完了しませ ん。 当選結果の発表後、購⼊申込期間に購⼊申込 をしていただいた後に、購⼊完了となります。 • 補⽋当選されたお客様も、繰上当選の可能性がござ いますので購⼊申込期間に購⼊申込をお願いします （繰上当選とならなかった場合はご購⼊いただけま せん）。 38 本商品の当選者は「先着‧抽選併⽤⽅式」により決定いた します。 商品詳細
39. 公開 抽選⽅式 抽選結果について • 当選結果が発表された旨はメールにてご連絡いたし ます。 • お客様の投資についての知識‧経験‧資⼒‧当社と の取引状況等を踏まえて、当社の判断により当選対 象外となる場合がございます。その際の判断、理由 等詳細はお答えいたしかねます。 • 抽選枠となった場合、 ⼀部当選（仮申込数よりも 少ない⼝数が当選） となる場合があります。 ⼝座資⾦の取り扱いについて • 当選または補⽋当選となった場合、約定までの間、 当選⾦額については、他案件へのお申込みへの利⽤ や出⾦はできません。 ただし、購⼊意思がない場 合、辞退いただくことで他案件へのお申込みへの利 ⽤や出⾦が可能になります。 39 商品詳細
40. 公開 2 Q&Aコーナー
41. 公開 Q&A 本商品について Q.底地とは何ですか？ A.底地とは、借地権が設定された土地（またはそ の所有権）のことです。建物の維持管理の費 用を負わず、安定的な賃料（地代）収入が期待される投資対象です。 41
42. 公開 Q&A 本商品について 42 Q.事業用定期借地権とは何ですか？ A.事業用の建物所有を目的とした借地権で、契約期間は 10年以上50年未満です。期間満了時 に土地が更地として返還されます。
43. 公開 Q&A 本商品について 43 Q.「イオン大宮」の売上が下がったら、分配金も下がりますか？ A.イオンリテールから固定賃料を受け取る契約となっているため、「イオン大宮」の売上が変動し たとしても、分配金に直接には連動しない仕組みとなっています。
44. 公開 Q&A 本商品について Q.WAON POINTカードを持っていなくても優待を受け取れますか？ A.iAEONアプリでWAON POINT会員に登録することで、受け取ることができます。 本優待を受領するには、以下の 2つの手続きが必要です。 （１）iAEONアプリのダウンロード及び会員登録 （２）オルタナのお客様情報画面でイオン共通 IDを登録 44
45. 公開 Q&A 本商品について Q.運用期間が延長されたら、長期で保有しなければならないのですか ? A.ファンドの運用が延長される場合でも、保有の継続を希望されない場合は、延長のタイミン グごとに買取を希望することができます。 なお、運用期間延長後の優待の取扱いについては現時点では未定です。 45
46. 公開 3 お知らせ‧キャンペーン
47. 公開 オルタナ紹介プログラム • ご紹介された⽅が初めてオルタナで商品を購⼊した場合、ご紹介した⽅に1⼈あたり3,000円、ご紹介された⽅ に3,000円の現⾦をプレゼント！ • 10名まで紹介可能なため、最⼤で30,000円の現⾦をプレゼント！ • 紹介された⽅には、19号案件「三井物産グループのデジタル証券〜イオン⼤宮〜（譲渡制限付）」の特別優先券 をプレゼント！ 47 キャンペーンについて ※詳細はキャンペーンのお知らせ等をご覧ください。
48. 公開 48 ディスクレーマー ⾦融商品取引法第37 条（広告等の規制）にかかる留意事項 ⾦融商品取引契約締結に係るリスクについて 当社が取り扱う⾦融商品は、元本や利回りが保証されているものではなく、原資産たる不動産等の価額や賃料、⾦利⽔準、為替相場の変動そ の他の状況の変化等によって、価値や収益が変動することがあり、期待されていた配当を得られないリスクや当初元本を超過する損失が発⽣ し、当初元本を毀損するリスクがございます。 当社が取り扱う⾦融商品は、その特性及び対象とする原資産（不動産等）の特性から、⾦融商品ごとに、リスクの内容や程度が異なりますの で、各商品のページに掲載された商品概要説明書、契約締結前交付書⾯及び⽬論⾒書等の該当欄をよくお読みください。 ⾦融商品取引契約締結に係る費⽤について 当社が取り扱う⾦融商品は、商品ごとに所定の⼿数料や諸経費等をご負担いただく場合があります。 各商品のページに掲載された商品概要説明書、契約締結前交付書⾯及び⽬論⾒書等の該当欄をよくお読みください。 商号等  三井物産デジタル‧アセットマネジメント株式会社 ⾦融商品取引業者 関東財務局⻑（⾦商）第3277号 加⼊協会 ⽇本証券業協会、⼀般社団法⼈ 資産運⽤業協会、⼀般社団法⼈ 第⼆種⾦融商品取引業協会
49. 公開 49 ディスクレーマー 免責事項 • 本資料上で提供している情報‧内容（以下「提供情報‧内容」といいます。）は、⾦融商品取引法等の法律で要求される開⽰書類や 運⽤報告書ではありません。 • 提供情報‧内容（数値等含む）は、信頼できると判断された情報に基づき、誤り‧遺漏等がないよう細⼼の注意を払っておりますが、正確性、完全 性、妥当性及び公正性を保証するものではありません。 • 提供情報‧内容の数値等は、過去の実績値、概算値または計算値であり、実際とは異なる場合があります。また、予告なしに内容が 変更⼜は廃⽌される場合があります。 • 提供情報は、当社が著作権を有しますので、提供されましたお客さま限りでご使⽤ください。当社の事前承諾なしにこれを複製し、 改変し、刊⾏し、配布し、転⽤し、若しくは掲載すること及びこれを商業的に利⽤することを禁⽌します。また、本資料に掲載されている当社に関連 する商標類（商標、ロゴ及びサービスマーク）は、当社に属するものであり、 これを当社に無断で複製し、改変し、刊⾏し、配布し、転⽤し、若し くは転載すること及びこれを商業的に利⽤することを禁⽌します。 • 提供情報‧内容の投資対象物件等については、例⽰として掲載しているものですので、将来の取得‧成果等を⽰唆ないし保証するものではありませ ん。 • 本資料は、お客さまに対して税⾦、会計⼜は法律上のアドバイスを提供するものではありません。また、⽇本の居住者が利⽤するために作成されたも のであり、その他の国の居住者を対象とするものではありません。 • 投資に関する最終決定は、お客様向け資料等をよくお読みになり、お客様ご⾃⾝の判断でなさるようお願いします。 • 「安定資産」とは、不動産やインフラなど、ALTERNA（オルタナ）が提供を予定する⾦融商品の投資対象資産を指し、当資産の持続的な稼働によ り、中⻑期での安定的な投資成果の獲得を期待するものです。なおALTERNA（オルタナ）が提供する⾦融商品は元本保証や将来の投資成果を保証す るものではありません。 • 本商品は、三井物産株式会社の⼦会社である三井物産デジタル‧アセットマネジメント株式会社によって組成‧販売されるものです。
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