三井物産グループのデジタル証券〜千代田区・レジデンス〜徹底解説セミナー

2025年12月22日に開催したALTERNA（オルタナ）の「三井物産グループのデジタル証券〜千代田区・レジデンス〜（譲渡制限付）徹底解説セミナー」のスライドです。

Transcript

1. CONFIDENTIAL
2. 公開 はじめに スピーカー 三井物産デジタル‧アセットマネジメント株式会社 （MDM） 共同創業者/取締役 ALTERNA事業部⻑ 丸野 宏之（まるの ひろゆき） 略歴 • 東京⼤学⼯学部システム創成学科卒 • ⼤⼿総合商社に⼊社後、スタートアップ‧独⽴などを経て、 2020年4⽉に三井物産デジタル‧アセットマネジメントを共同創業 • 機関投資家様向けの商品組成などを経て、「ALTERNA」に⽴ち上げから関与 • 不動産証券化協会認定マスター、宅地建物取引⼠ • ２児の育児に奮闘中、趣味は登⼭ 2
3. 公開 3 オルタナのご紹介 はじめに 三井物産グループが厳選した不動産‧インフラなどの安定資産に、デジタル証券を通じて、 10万円から投資できる、⼀般投資家様向けのオンライン資産運⽤サービス。 ✓ プロ品質の安定資産*に、10万円から。 ✓ ⼿続きは全てスマートフォンで完結。 ✓ 運⽤‧納税**もプロにおまかせ。 ✓ 充実した情報開⽰で安⼼。 *「安定資産」とは、不動産やインフラなど、ALTERNA（オルタナ）が提供を予定する⾦融商品の投資対象資産を指し、当資産の  持続的な稼働により、中⻑期での安定的な投資成果の獲得を期待するものです。 ** オルタナ上の商品の分配⾦等は、2025年11⽉時点において「申告分離課税」に該当しており、⼝座開設時に「特定⼝座（源泉徴 収あり）」を選択した場合は納税を当社におまかせいただくことが可能です。尚、特定⼝座（源泉徴収なし）を選択した場合は、 分配⾦については、当社が源泉徴収を⾏いますが、売却益‧償還益については、お客様ご⾃⾝での確定申告が必要となります。 当社が作成した「年間取引報告書」を⽤いて確定申告を⾏っていただくことになります。 ***2025年12⽉5⽇時点 累計発⾏額 400 億円 突破！***
4. 公開 三井物産デジタル‧アセットマネジメント（MDM）について はじめに 会社設⽴ 2020年 資産運⽤総額（AUM）* 2, 000億円+ デジタル証券ファンド組成数* 19 国内No.1** * 2025年12⽉5⽇時点 **2025年12⽉5⽇時点で資産運⽤会社が組成する電⼦記録移転有価証券表⽰権利等を発⾏したファンド数。有価証券届出書を元に当社調査。 所在地 〒103-0012 東京都中央区⽇本橋堀留町1-9-8 ⼈形町PREX4階 資本⾦ 30億円（資本準備⾦を含む） 従業員数 78名（2025年6⽉現在） 登録免許 関東財務局⻑（⾦商）第3277号 第⼀種⾦融商品取引業‧第⼆種⾦融商品取引業‧投資運⽤業 事業内容 不動産‧インフラを中⼼とする実物資産のアセットマネジメント事業 個⼈投資家向けオンライン資産運⽤サービス「オルタナ」の運営 当社の強み 総合商社‧不動産⾦融等の出⾝者が集う「資産運⽤のプロ集団」 ファンド組成〜販売〜運⽤を⼀気通貫で⾏う「製販⼀体」の体制 社員の3割がソフトウェアエンジニア「デジタルネイティブ」な⾦融機関 株主 4
5. 公開 MDMの強み はじめに 通常のファンドビジネスでは、様々なプレイヤーが介在し業務の⾮効率が発⽣しますが MDMでは、ファンド組成‧販売‧運⽤までワンストップで対応し、業務効率の最⼤化を⾏っています。 証券会社 運⽤会社 仲介会社 証券販売 (オルタナ) 事業 アセット マネジメント 事業 業務の⾮効率性‧中間マージンの発⽣ 対象資産 投資家 ワンストップによる効率化を実現 いままで MDM 5
6. 公開 1. 新規募集案件のご紹介 2. Q&Aコーナー 3. お知らせ‧キャンペーン 本⽇のアジェンダ （セミナー時間 19:00〜20:00） ※オルタナのサービスについて知りたい場合は、弊社サービスサイトの「コラム‧セミナー」 タブに掲載されている過去のセミナー資料‧動画をご覧ください。
7. 公開 1 「三井物産グループのデジタル証券  〜千代⽥区‧レジデンス〜（譲渡制限付）」  のご紹介
8. 公開 8 商品概要 商品概要 三井物産グループのデジタル証券 〜千代⽥区‧レジデンス〜 （譲渡制限付） アセットタイプ レジデンス 投資⾦額 10万円〜 想定利回り（※1） 年3.0％〜年3.2％ 運⽤期間 約5年0ヶ⽉ （※1）本商品は、申込⼝数の合計に応じて想定利回りが変動します。下限は合計14万⼝で3.0％、上限は合計20万⼝で3.2％となります。 税引き前予想分配⾦利回りの第⼀期‧第⼆期平均値（年率換算）。予想分配⾦には、利益超過分配が含まれます。また、運⽤終了時の物件売却の損益は考慮されておりません。 ※本商品は、三井物産株式会社の⼦会社である三井物産デジタル‧アセットマネジメント株式会社によって組成‧販売されるものです。
9. 公開 商品概要 本商品の投資対象「東神⽥テラスレジデンス」 9 所在地 東京都千代⽥区東神⽥⼀丁⽬6-4 不動産価格 鑑定評価額：12,500,000,000円 ※2025年11⽉30⽇時点 建物 • 延床面積：6,591.86㎡ • 構造：鉄筋コンクリート造13階建 • 建築時期：2018年7月31日 • 総戸数：132戸＋2店舗（学童クラブ・スポーツジム） • 部屋タイプ：1R×10戸、1K×64戸、1LDK×30戸、2LDK×24戸、3LDK×4戸 ⼟地 • 敷地面積：857.91㎡ • 建ぺい率：80％ • 容積率：600％ • 用途地域：商業地域 東京‧丸の内を⽣活圏とする⼤規模レジデンス
10. 公開 ③地価上昇トレンドと賃料ギャップが成⻑の源泉 商品概要 3つの特徴 10 ①⽇本経済の中⼼地、千代⽥区に投資する • 本物件は、皇居や国会議事堂、主要官公庁を有する千代⽥区に位置し、ビジネス‧経済の中⼼地である丸の内‧ ⼤⼿町が⽣活圏となる⽴地です。 ②丸の内で働く⼈々を惹きつける⼤規模レジデンス • 1km圏内に10駅10路線という圧倒的な交通利便性を持ち、さらに丸の内、⽇本橋、秋葉原など多彩なエリアに 囲まれています。 • 約96％*という⾼い稼働率による安定した運⽤を実現しており、132⼾の規模による分散効果も享受できます。 *2025年10⽉時点 • 千代⽥区は地価上昇が続いている上、⼤型物件の取引が少なく、 本商品は希少な投資機会です。 • 周辺環境を踏まえると⼀定の賃料ギャップが確認でき、賃料引き上げによる分配⾦の増加が期待されます。
11. 公開 商品概要 本商品の特徴①⽇本経済の中⼼地、千代⽥区に投資する 11 本物件は、皇居や国会議事堂、主要官公庁を有する千代⽥区に位置し、 ビジネス‧経済の中⼼地である丸の内‧⼤⼿ 町が⽣活圏となる⽴地です。 ※FGはフィナンシャルグループ、HDはホールディングスの略、五十音順 ※2025年10月末時点 ※出所：日本取引所グループ公表データ等を基にアセット・マネージャーが作成
12. 公開 商品概要 本商品の特徴①⽇本経済の中⼼地、千代⽥区に投資する 12 • 再開発による住宅供給の拡⼤や、職住近接ニーズの⾼まりなどを背景に、千代⽥区の⼈⼝は増加しています。 • 教育環境や⾏政サービスの充実、⽣活利便性の⾼さも評価され、富裕層を含む多様な層が居住しています。 ※出所：千代⽥区公表データを基にアセット‧マネージャーが作成
13. 公開 13 • 都営新宿線「岩本町」駅徒歩約5分 • JR東⽇本総武本線「⾺喰町」駅徒歩約6分 • JR⼭⼿線‧京浜東北線‧総武線‧つくばエクスプレス‧ 東京メトロ⽇⽐⾕線「秋葉原」駅徒歩約7分 • 東京メトロ⽇⽐⾕線「⼩伝⾺町」駅徒歩約7分                       他 商品概要 本商品の特徴②丸の内で働く⼈々を惹きつける⼤規模レジデンスンス • 1km圏内に10駅10路線という圧倒的な交通利便性を備え、忙しく働くビジネスパーソンのライフスタイルを⽀ える優れた⽴地です。
14. 公開 商品概要 本商品の特徴②丸の内で働く⼈々を惹きつける⼤規模レジデンスンス 14 • 都⼼主要エリアへの移動もスムーズで、東京駅へはJRで約2分（神⽥駅-東京駅間）という好アクセス。 • 丸の内、⽇本橋、秋葉原など多彩なエリアが⽣活圏で、都⼼の魅⼒を満喫できるロケーションです。 ※表⽰画⾯は⽇中平常時のもので、待ち時間は含まれていません
15. 公開 商品概要 本商品の特徴②丸の内で働く⼈々を惹きつける⼤規模レジデンスンス 15 • 本物件は132⼾を擁する⼤規模レジデンスで、稼働率は約95.8％（2025年10⽉末時点）と⾼⽔準を維持。 • 1Kを中⼼に1Rから3LDKまで揃え、単⾝者から⼩規模ファミリーまで幅広いライフスタイルに対応しています。 ※住居132⼾と店舗2区画を含めた稼働率
16. 公開 商品概要 本商品の特徴③地価上昇トレンドと賃料ギャップが成⻑の源泉 16 • 千代⽥区は、⾼いブランド⼒と優れた利便性に加え、再開発の進展などを背景に地価が上昇しています。 • 本物件の近隣の路線価も、2023年から2025年の2年間で約1.3倍に上昇しています。 ※出所：国税庁の公表データを基にアセット‧マネージャーが作成
17. 公開 商品概要 本商品の特徴③地価上昇トレンドと賃料ギャップが成⻑の源泉 17 • 千代⽥区は、J-REIT保有で⾒てもレジデンス物件数は少なく、鑑定評価額100億円を超える物件はありません。 • 本物件のように、 千代⽥区で鑑定評価額100億円を超えるレジデンスに投資できる機会は希少です。 ※2025年10⽉末時点 ※出所：各J-REITの公表データを基にアセット‧マネージャーが作成
18. 公開 商品概要 本商品の特徴③地価上昇トレンドと賃料ギャップが成⻑の源泉 18 • 賃料は周辺相場を勘案すると抑えられた⽔準にあり、査定賃料と⽐較して⼀定のギャップが確認されます。 • アセット‧マネージャーは、⼊居者の⼊れ替わり等において賃料⽔準を段階的に引き上げていく⽅針です。 ※賃料実績は⼊居中住⼾の⽉額賃料を⼊居中住⼾の専有⾯積で除して算出し、また、査定賃料は全住⼾の⽉額査定賃料（2025年11⽉13⽇時点）を全 住⼾の専有⾯積で除しています。 ※出所：リーシング‧マネジメント‧コンサルティング株式会社のマーケットレポート（2025年11⽉13⽇）を基にアセット‧マネージャーが作成
19. 公開 商品概要 運⽤中のお⾦の流れ と 1⼝（1万円）当たり予想分配⾦（税引前） 19
20. 公開 商品概要 運⽤中のお⾦の流れ と 1⼝（1万円）当たり予想分配⾦（税引前） ※本商品は、申込の需要状況に応じて、申込⼝数が14万⼝から20万⼝まで変動し ます。 NOI利回り= NOI ÷ 運⽤⽇数 × 365⽇ ÷ 取得価格 分配⾦利回り= 1⼝当たり分配⾦ ÷ 運⽤⽇数 × 365⽇ ÷ （発⾏価格（9,560）+申 込⼿数料（440）） NOI利回り、分配⾦利回りは⼩数点第⼆位で四捨五⼊した値を表記しています。 【注意事項】 本資料に記載されている予想数値は、契約及びアセット‧マネージャーの予想に基 づく⼀定の前提条件のもとに算出した現時点の⾒込額です。不動産賃料収⼊につい ては、賃借⼈による賃料の滞納⼜は不払いがないことを前提としています。今後の 賃料収⼊の変動、予期せぬ修繕の発⽣等運⽤環境の変化、⼜は⾦利の変動等状況の 変化により、前提条件との間に差異が⽣じ、その結果、当期純利益及び1⼝当たり 分配⾦を含む予想数値は変動する可能性があり、その⾦額を保証するものではあり ません。 また、本商品は投資対象不動産を売却することを予定しており、その売却価格に よって損益が左右されます。本商品は元本‧利回りが保証される商品ではありませ ん。 20 14万⼝の場合 20万⼝の場合
21. 公開 商品詳細 組成時 本商品の購⼊が決定した投資家の皆様からオルタナを通じて 当社に払い込まれた資⾦は、対象不動産の信託受益権を運⽤ する合同会社の匿名組合契約出資持分の取得に使⽤されま す。 ※対象不動産以外の不動産の追加購⼊は⾏いません。 また、対象不動産の取得資⾦には、銀⾏からの借⼊も利⽤す ることが予定されており、投資家の皆様は対象不動産の価格 ‧収益の変動に対して、⼀定のレバレッジ効果を得ることが できます。 21 ※本ページのスキーム図は、⼀部当事者‧契約関係等を省略した図であり、正確なス キーム図については⽬論⾒書をご覧ください。
22. 公開 商品詳細 運⽤中 運⽤が始まると、アセット‧マネージャーが作成した事業 計画に従って、対象不動産の賃貸運営、建物管理、修繕‧ 改修等が実施されます。 対象不動産の賃貸借契約に基づき、毎⽉テナント様から賃 料が⼊⾦されます。ここから諸コストや借⼊の利息⽀払、 リザーブ⾦などを差し引き、投資家の皆様に配当（年2回） が⾏われます。 22
23. 公開 商品詳細 終了（償還）時 ファンドの運⽤期間満了時に、原則として対象不動産は売 却され、その売却収益を元に借⼊の返済などを⾏い、最後 に本商品の償還（元本‧配当の交付）が⾏われ、ファンド は終了となります。 23
24. 公開 商品詳細 ズバリ、オルタナの商品のリスクは？ 稼働や価格が⽐較的安定した不動産が投資対象とはいえ、利回り保証‧元本保証の商品ではありません。 予想分配⾦と⽐べて実際の分配額は増減する可能性がありますし、不動産の売却価格次第で運⽤終了時の分配⾦は 出資⾦元本よりも増減する可能性があります。 不動産に売却益が生じた場合 不動産に売却損が生じた場合
25. 公開 商品詳細 Q.運⽤期間はもっと短くできないの？ 25 「運⽤期間が短い⽅がリスクが低い」と思いがちですが、不動産のマーケットサイクル（価格変動）を考えると、 運⽤期間が⻑い⽅が売却タイミングをコントロールしやすく、相対的に元本毀損リスクを低減できる可能性があります。 不動産価格 時間 × 運⽤期間 運⽤期間 ◯ 取得 売却 取得 売却 不動産価格 時間 運⽤期間 ◯ 取得 売却 早期売却 ◯ 運⽤期間が短い場合 運⽤期間が⻑い場合 価格下落時に売却タイミングが来ると 元本毀損リスクが⽣じる。 ⻑い運⽤期間の中で、常に良い売却機会を探すため 価格下落時に売却する可能性を減らすことができる。 ＋ 運⽤期間中に投資持分の売却も可能*なため 万が⼀の時の換⾦⼿段もある。 延⻑ *必ずしも売却できるわけではない点、売却するまでに⼀定期間が かかる点などにご注意下さい。
26. 公開 商品詳細 （参考）早期償還事例① 当社の組成した公募ファンドにおいては早期償還事例が6件出ており、いずれも募集時の想定を上回る実績利回りを実現 しました。下記はレジデンス物件の事例です。 ※募集時想定の利回りは、第1期‧第2期の想定分配⾦利回りの平均値（税引前）、実績利回りは運⽤期間累計の分配⾦利回り（税引前、償還を含 む）。また、実績利回りの年率換算時に⽤いる⽇数は信託期間です。 26 三井物産のデジタル証券〜横浜〜（譲渡制限付） 運⽤期間 想定利回り 約 4年 11ヶ⽉ 募集時想定 年 3.5% 約 1年 11ヶ⽉ 実績 年 5.0% 三井物産のデジタル証券〜⽇本橋‧⼈形町〜（譲渡制限付） 運⽤期間 想定利回り 約 4年 10ヶ⽉ 募集時想定 年 3.0% 約 2年 4ヶ⽉ 実績 年 5.0%
27. 公開 商品詳細 （参考）早期償還事例② 当社の組成した公募ファンドにおいては早期償還事例が6件出ており、いずれも募集時の想定を上回る実績利回りを実現 しました。下記はレジデンス物件の事例です。（これらの商品は、当社以外の証券会社経由で販売されたものです） 不動産のデジタル証券 〜ALTERNAレジデンス 新宿中落合‧経堂‧⾨前仲町〜（譲渡制限付） 運⽤期間 想定利回り 約 7年 2ヶ⽉ 年 3.3% 募集時想定 年 5.5% 27 約 2年 7ヶ⽉ 実績 三井物産のデジタル証券〜銀座‧代官⼭〜（譲渡制限付） 運⽤期間 想定利回り 募集時想定 実績 約 6年 10ヶ⽉ 年 3.1% 約 3年 1ヶ⽉ 年 4.7% ※募集時想定の利回りは、第1期‧第2期の想定分配⾦利回りの平均値（税引前）、実績利回りは運⽤期間累計の分配⾦利回り（税引前、償還を含 む）。また、実績利回りの年率換算時に⽤いる⽇数は信託期間です。
28. 公開 Q.譲渡制限とは？運⽤期間中のお取引について 売却価格 = 基準価額を基準に当社が決定する価格 ※売却時には当社が定める⼿数料を別途頂戴する場合がございます ※⼿数料率は基準価額の3％を標準としますが、料率は変動する場合がございます （売却申込画⾯で⼿数料額が表⽰されます） 【注】必ずしも売却できるわけではない点、売却するまでに⼀定期 間がかかる点などにご注意下さい。 • 本商品は、基準価額を基準とした売却価格により、 当社に対して売却（買取）を申し込むことができま す。 • ただし、以下のような制限がある点にご注意下さ い。 ◦ 売却不可期間があります。 ◦ 対象不動産の売却が決定された場合や、その 他当社が定める場合に、必ずしも売却できな い場合があります。 ◦ 売却には⼀定期間かかり、当社以外を通じた 売買はできません。 • 相続‧⼤規模⾃然災害発⽣時は、売却不可期間にお いても売却申込みのお⼿続きが可能になる場合があ ります。 • 上場商品ほどの流動性（換⾦性）が確保されていな い点にご注意下さい。 28 商品詳細
29. 公開 29 （参考）基準価額について 商品詳細 基準価額は、1⼝当たりNAV（1⼝当たりNet Asset Value。鑑定評価額及び換⾦価値ベースの1⼝当たりの純資産額） のことを指し、NAVは換⾦可能な資産の合計額から負債などを控除した⾦額となります。本商品の基準価額は、当初 募集時においてお買付いただく時点では10,581円〜10,622円で、原則として年2回アセット‧マネージャーが公表し ます。
30. 公開 30 （参考）基準価額について 商品詳細 ※⻑期前払い費⽤等、資産化された費⽤については換⾦時に現⾦化されないことから基準価額に加算しておりません。 本商品の基準価額（募集時）の計算⽅法は左記の通り です。 なお、匿名組合出資持分全体に対する出資⽐率は、申 込⼝数が合計14万⼝の場合は32.6％、合計20万⼝の場 合は46.8％となります。
31. 公開 税務上の取扱い ⽇本の居住者(個⼈)に対する課税上の⼀般的な取扱いは以下のとおりです。 • 本商品の収益分配（本セミナー資料の公開⽇現在、収益の分配のうち当期未処分利益を超える部分（利益超過分配）を含むものとされていま す。ただし、2026年4⽉1⽇以降に⾏われる当期未処分利益を超える分配は元本の払戻しとして整理され、譲渡所得等として取り扱われま す。）に係る源泉徴収の税率は、20.315%（15％の所得税、復興特別所得税（所得税額の2.1％）及び5％の地⽅税の合計）となります。 • 本商品の収益分配に係る源泉徴収の税率は、20.315%（15％の所得税、復興特別所得税（所得税額の2.1％）及び5％の地⽅税の合計）に加 え、本件匿名組合出資にかかわる利益の分配に対してなされる源泉徴収税額相当分の⼆重課税調整を⾏い、算出します。 • 本商品の分配⾦については、 ⼝座開設区分が特定⼝座（源泉徴収あり/なし）のいずれにおいても、上記の税率にて源泉徴収を⾏います。 • 本商品の売却損益‧償還損益については、上場株式等に係る譲渡所得等として申告分離課税の対象となります。 • 売却益‧償還益については、次の取扱いとなります。 ◦ ⼝座区分が特定⼝座（源泉徴収あり）の場合、 当社が納税を⾏うため、原則確定申告は不要です。（お客様ご⾃⾝で申告することも 可） ◦ ⼝座区分が特定⼝座（源泉徴収なし）、または⼀般⼝座の場合、 お客様ご⾃⾝で確定申告が必要となります。 • 譲渡損失の繰越控除や他社の⼝座と損益通算を希望する場合はお客様ご⾃⾝で確定申告が必要となります。 ※なお、税法等が改正された場合は、上記の内容が変更になることがあります。また、個々のお客様の固有の事情によっては、異なる取扱いが⾏わ れることがあります。実際の申告の際は、税理⼠‧税務署等の専⾨家へご相談ください。 ※本信託に適⽤される法令‧税‧会計基準等は、今後変更される可能性があります。会計の取扱いや税の取扱いが変更となることで、本信託の税負 担が増⼤し、⼜は本信託の維持が困難になる可能性があります。くわしくは、税制関連リスクの説明をご覧ください。 31 商品詳細
32. 公開 • 本信託に適⽤される法令‧税‧会計基準等は、今後変更される可能性があります。会計の取扱いや税の取扱いが 変更となることで、本信託の税負担が増⼤し、⼜は本信託の維持が困難になる可能性があります。 • 本セミナー資料の公開⽇現在、収益の分配には当期未処分利益を超える部分（利益超過分配）を含むものとされ ていますが、2026年4⽉1⽇以降に⾏われる当期未処分利益を超える分配は特定受益証券発⾏信託の元本の払戻 しとして整理され、譲渡所得等として取り扱われることにより、本受益権を保有する投資家への課税⽅法及び課 税額が変更されます。なお、当該取り扱いの変更に伴い、取扱⾦融商品取引業者において当該改正に対応したシ ステムの修正等が必要になる可能性があり、対応が適時に⾏われない場合、本受益権を保有する投資家に事務⼿ 続等の負担が⽣じる可能性があります。 • 上記は課税上の⼀般的な取扱いを⽰したものです。税法等の改正やその解釈の変更等がされた場合は、課税上の 取扱いが変更になることがあります。また、個々の本受益者の固有の事情によっては、異なる取扱いが⾏われる ことがあります。 税制関連リスク 32 商品詳細
33. 公開 申し込み⽅法‧スケジュール 注意事項 • ⼊⾦期限までに申込⾦額以上をご⼊⾦ください。 当選結果の決定の際に投資可能額が不⾜している場 合、当選対象外となります。 • 仮申込期間内の仮申込だけでは、購⼊は完了しませ ん。 当選結果の発表後、購⼊申込期間に購⼊申込 をしていただいた後に、購⼊完了となります。 • 補⽋当選されたお客様も、繰上当選の可能性がござ いますので購⼊申込期間に購⼊申込をお願いします （繰上当選とならなかった場合はご購⼊いただけま せん）。 33 本商品のお申込みは「 先着‧抽選併⽤⽅式 」となります。 商品詳細
34. 公開 先着‧抽選併⽤⽅式 抽選結果について • 当選結果が発表された旨はメールにてご連絡いたし ます。 • お客様の投資についての知識‧経験‧資⼒‧当社と の取引状況等を踏まえて、当社の判断により当選対 象外となる場合がございます。その際の判断、理由 等詳細はお答えいたしかねます。 • 抽選枠となった場合、 ⼀部当選（仮申込数よりも 少ない⼝数が当選） となる場合があります。 ⼝座資⾦の取り扱いについて • 当選または補⽋当選となった場合、約定までの間、 当選⾦額については、他案件へのお申込みへの利⽤ や出⾦はできません。 ただし、購⼊意思がない場 合、辞退いただくことで他案件へのお申込みへの利 ⽤や出⾦が可能になります。 34 商品詳細
35. 公開 2 Q&Aコーナー
36. 公開 Q&A 本商品について Q.想定利回りは年3.0％～年3.2％となっていますが、どのような場合に変動しますか？ A.本商品は、お客様の申込口数の合計が増えるほど、想定利回りが上がります。下限は合計 14万口で3.0％、上限は合計20万口で3.2％となります。 36
37. 公開 Q&A 本商品について 37 Q.想定利回りはいつ分かりますか？ A.約定後、2026年1月30日（金）までにオルタナホームページおよびメールにてお知らせする 予定です。
38. 公開 Q&A 本商品について 38 Q.申込の状況を途中で教えてもらうことはできますか？ A.法定の開示手続きに一定の期間を要するため、申込の進捗状況を途中でお知らせすること はできません。
39. 公開 Q&A 本商品について 39 Q.LTV（借入比率）が高めなのはなぜですか？（参考： LTV = 64.8%*） A.「物件価格の安定性」「安定的なキャッシュフローが期待できる」という本物件の特性をふま え、レバレッジの適切な活用が合理的であると判断したためです。 *借⼊予定⾦額÷投資対象不動産の2025年11⽉30⽇を価格時点とする鑑定評価書に記載された鑑定評価額
40. 公開 Q&A 本商品について 40 Q.レジデンス投資はインフレ耐性を持つと言われるのはなぜですか？ A.一般的に、家賃が物価に連動しやすく、また住居需要が安定していることなどから、インフレ 下でも収益と資産価値を守りやすいとされています。
41. 公開 3 お知らせ‧キャンペーン
42. 公開 ⽇頃からの感謝の気持ちを込めて、購⼊特典をご⽤意しました！ キャンペーンについて 購⼊特典 42 商品購⼊で豪華特典が当たる！ オルタナ紹介プログラム ※詳細はキャンペーンのお知らせ等をご覧ください。
43. 公開 商品購⼊で豪華特典が当たる！ • 【5組10名様】フォーシーズンズホテル東京⼤⼿町 「est∕エスト」ディナーペアお⾷事券 • ミシュランガイド東京2026において5年連続で1つ星を獲得したシェフ が総料理⻑を務めるフレンチレストランです。 • 「Terroir シェフおまかせ9品コース」をお楽しみいただけます。 • 【100名様】全国百貨店共通商品券5,000円分 • 全国の百貨店等約500店でご利⽤いただける共通商品券です。 43 本商品を購⼊の上、所定の応募フォームからエントリーいただいたお客様の中から抽選で豪華特典をプレゼント！ ※詳細はキャンペーンのお知らせ等をご覧ください。 キャンペーンについて
44. 公開 オルタナ紹介プログラム • ご招待された⽅が初めてオルタナで商品を購⼊した場合、ご招待した⽅に1⼈あたり3,000円、ご招待された⽅ に3,000円の現⾦をプレゼント！ • 10名まで招待可能なため、最⼤で30,000円の現⾦をプレゼント！ • 招待された⽅には、15号案件「三井物産グループのデジタル証券〜千代⽥区‧レジデンス〜（譲渡制限付）」の 特別優先券をプレゼント！ 44 ※詳細はキャンペーンのお知らせ等をご覧ください。 ※本商品は、三井物産株式会社の⼦会社である三井物産デジタル‧アセットマネジメント株式会社によって組成‧販売されるものです。 キャンペーンについて
45. 公開 46 ディスクレーマー ⾦融商品取引法第37 条（広告等の規制）にかかる留意事項 ⾦融商品取引契約締結に係るリスクについて 当社が取り扱う⾦融商品は、元本が保証されているものではなく、原資産たる不動産等の価額、⾦利⽔準、為替相場等の市況の変動によっ て、価値が変動することがあり、期待されていた配当を得られないリスクや当初元本を超過する損失が発⽣し、当初元本を毀損するリスクがご ざいます。 当社が取り扱う⾦融商品は、その特性及び対象とする原資産（不動産等）の特性から、⾦融商品ごとに、リスクの内容や程度が異なりますの で、各商品のページに掲載された商品概要説明書、契約締結前交付書⾯及び⽬論⾒書等の該当欄をよくお読みください。 ⾦融商品取引契約締結に係る費⽤について 当社が取り扱う⾦融商品は、商品ごとに所定の⼿数料や諸経費等をご負担いただく場合があります。 各商品のページに掲載された商品概要説明書、契約締結前交付書⾯及び⽬論⾒書等の該当欄をよくお読みください。 商号等  三井物産デジタル‧アセットマネジメント株式会社 ⾦融商品取引業者 関東財務局⻑（⾦商）第3277号 加⼊協会 ⽇本証券業協会、⼀般社団法⼈⽇本投資顧問業協会、⼀般社団法⼈第⼆種⾦融商品取引業協会
46. 公開 47 ディスクレーマー 免責事項 • 本資料上で提供している情報‧内容（以下「提供情報‧内容」といいます。）は、⾦融商品取引法等の法律で要求される開⽰書類や 運⽤報告書ではありません。 • 提供情報‧内容（数値等含む）は、信頼できると判断された情報に基づき、誤り‧遺漏等がないよう細⼼の注意を払っておりますが、正確性、完全 性、妥当性及び公正性を保証するものではありません。 • 提供情報‧内容の数値等は、過去の実績値、概算値または計算値であり、実際とは異なる場合があります。また、予告なしに内容が 変更⼜は廃⽌される場合があります。 • 提供情報は、当社が著作権を有しますので、提供されましたお客さま限りでご使⽤ください。当社の事前承諾なしにこれを複製し、 改変し、刊⾏し、配布し、転⽤し、若しくは掲載すること及びこれを商業的に利⽤することを禁⽌します。また、本資料に掲載されている当社に関連 する商標類（商標、ロゴ及びサービスマーク）は、当社に属するものであり、 これを当社に無断で複製し、改変し、刊⾏し、配布し、転⽤し、若し くは転載すること及びこれを商業的に利⽤することを禁⽌します。 • 提供情報‧内容の投資対象物件等については、例⽰として掲載しているものですので、将来の取得‧成果等を⽰唆ないし保証するものではありませ ん。 • 本資料は、お客さまに対して税⾦、会計⼜は法律上のアドバイスを提供するものではありません。また、⽇本の居住者が利⽤するために作成されたも のであり、その他の国の居住者を対象とするものではありません。 • 投資に関する最終決定は、お客様向け資料等をよくお読みになり、お客様ご⾃⾝の判断でなさるようお願いします。 • 「安定資産」とは、不動産やインフラなど、ALTERNA（オルタナ）が提供を予定する⾦融商品の投資対象資産を指し、当資産の持続的な稼働によ り、中⻑期での安定的な投資成果の獲得を期待するものです。なおALTERNA（オルタナ）が提供する⾦融商品は元本保証や将来の投資成果を保証す るものではありません。 • 本商品は、三井物産株式会社の⼦会社である三井物産デジタル‧アセットマネジメント株式会社によって組成‧販売されるものです。
47. コーポレートサイト https://corp.mitsui-x.com/ サービスサイト（ALTERNA） https://alterna-z.com/