三井物産グループのデジタル証券～名古屋・大規模レジデンス～徹底解説セミナー

2026年5月19日に開催したALTERNA（オルタナ）の「三井物産グループのデジタル証券～名古屋・大規模レジデンス～（譲渡制限付）徹底解説セミナー」のスライドです。

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1. CONFIDENTIAL
2. 公開 はじめに スピーカー 三井物産デジタル‧アセットマネジメント株式会社 （MDM） 共同創業者/取締役 ALTERNA事業部⻑ 丸野 宏之（まるの ひろゆき） 略歴 • 東京⼤学⼯学部システム創成学科卒 • ⼤⼿総合商社に⼊社後、スタートアップ‧独⽴などを経て、 2020年4⽉に三井物産デジタル‧アセットマネジメントを共同創業 • 機関投資家様向けの商品組成などを経て、「ALTERNA」に⽴ち上げから関与 • 不動産証券化協会認定マスター、宅地建物取引⼠ • ２児の育児に奮闘中、趣味は登⼭ 2
3. 公開 3 オルタナのご紹介 はじめに プロが売買する厳選された不動産などの安定資産に、デジタル証券を通じて、 10万円から投資できる、⼀般投資家様向けのオンライン資産運⽤サービス。 ✓ プロ品質の安定資産*に、10万円から。 ✓ ⼿続きは全てスマートフォンで完結。 ✓ 運⽤‧納税**もプロにおまかせ。 ✓ 充実した情報開⽰で安⼼。 *「安定資産」とは、不動産やインフラなど、ALTERNA（オルタナ）が提供を予定する⾦融商品の投資対象資産を指し、当資産の  持続的な稼働により、中⻑期での安定的な投資成果の獲得を期待するものです。 ** オルタナ上の商品の分配⾦等は、2026年4⽉時点において「申告分離課税」に該当しており、⼝座開設時に「特定⼝座（源泉徴 収あり）」を選択した場合は納税を当社におまかせいただくことが可能です。尚、特定⼝座（源泉徴収なし）を選択した場合は、 分配⾦については、当社が源泉徴収を⾏いますが、売却益‧償還益については、お客様ご⾃⾝での確定申告が必要となります。 当社が作成した「年間取引報告書」を⽤いて確定申告を⾏っていただくことになります。 ***2026年4⽉30⽇時点 累計発⾏額 500 億円 突破！***
4. 公開 三井物産デジタル‧アセットマネジメント（MDM）について はじめに 会社設⽴ 2020年 資産運⽤総額（AUM）* 2, 800億円+ デジタル証券ファンド組成数** 24 国内No.1 * 2026年3⽉末時点 **2026年7⽉6⽇時点で資産運⽤会社が組成する電⼦記録移転有価証券表⽰権利等を発⾏したファンド数。有価証券届出書を元に当社調査。 所在地 〒103-0012 東京都中央区⽇本橋堀留町1-9-8 ⼈形町PREX4階 資本⾦ 30億円（資本準備⾦を含む） 従業員数 91名（2026年7⽉現在） 登録免許 関東財務局⻑（⾦商）第3277号 第⼀種⾦融商品取引業‧第⼆種⾦融商品取引業‧投資運⽤業 事業内容 不動産‧インフラを中⼼とする実物資産のアセットマネジメント事業 個⼈投資家向けオンライン資産運⽤サービス「オルタナ」の運営 当社の強み 総合商社‧不動産⾦融等の出⾝者が集う「資産運⽤のプロ集団」 ファンド組成〜販売〜運⽤を⼀気通貫で⾏う「製販⼀体」の体制 社員の3割がソフトウェアエンジニア「デジタルネイティブ」な⾦融機関 株主 4
5. 公開 MDMの強み はじめに 通常のファンドビジネスでは、様々なプレイヤーが介在し業務の⾮効率が発⽣しますが MDMでは、ファンド組成‧販売‧運⽤までワンストップで対応し、業務効率の最⼤化を⾏っています。 証券会社 運⽤会社 仲介会社 証券販売 (オルタナ) 事業 アセット マネジメント 事業 業務の⾮効率性‧中間マージンの発⽣ 対象資産 投資家 ワンストップによる効率化を実現 いままで MDM 5
6. 公開 1. 新規募集案件のご紹介 2. Q&Aコーナー 3. お知らせ‧キャンペーン 本⽇のアジェンダ （セミナー時間 19:00〜20:00） ※オルタナのサービスについて知りたい場合は、弊社サービスサイトの「コラム‧セミナー」 タブに掲載されている過去のセミナー資料‧動画をご覧ください。
7. 公開 1 「三井物産グループのデジタル証券 〜名古屋‧⼤規模レジデンス〜（譲渡制限付）」  のご紹介
8. 公開 8 商品概要 商品概要 三井物産グループのデジタル証券 〜名古屋‧⼤規模レジデンス〜 （譲渡制限付） アセットタイプ レジデンス 投資⾦額 10万円〜 想定利回り（※1） 年4.5％ 運⽤期間（※2） 約5年1ヶ⽉ （※1）税引き前予想分配⾦利回りの第⼀期‧第⼆期平均値（年率換算）。予想分配⾦には、元本払戻⾦（利益超過分配）が含まれます。また、運⽤終了時の物件売却の損益は考 慮されておりません。 （※2）2030年8⽉末⽇頃を⽬処に、アセット‧マネージャーが運⽤期間延⻑決定要件を満たすと判断した場合、本信託の運⽤期間の延⻑（最⼤5年）を決定することがあります。 ※本商品は、三井物産株式会社の⼦会社である三井物産デジタル‧アセットマネジメント株式会社によって組成‧販売されるものです。
9. 公開 ③資産価値を下⽀えする取得価格 商品概要 3つの特徴 9 ①充実した共⽤施設を備えた295⼾の⼤規模レジデンス • 名古屋市内でも希少な295⼾のファミリー向け賃貸レジデンス。分譲マンション並みの共⽤施設と1階の⾷品スーパーによ り、敷地内で⽇常⽣活が完結します。名古屋駅へはバス1本でアクセス可能です。 ②リーズナブルな賃料と質の⾼い住環境が⽀える安定した収益基盤 • 過去2年間の平均稼働率は94％（2026年5⽉末時点）。⽉額賃料は3LDKで7〜13万円台と⼿頃な賃料ながら、質の⾼い住環 境が得られるため、ファミリー層を中⼼とした底堅い需要を獲得しています。1坪当たりの平均賃料も上昇傾向で推移して おり、安定した収益が期待できます。 • 本物件の取得価格は、鑑定評価書に記載の積算価格*を下回ります。 建築費が⾼騰する中、同等の建物を新たに建てるには 相当なコストがかかる点からも、この取得価格は資産価値を下⽀えする要素になると考えられます。 *2026年5⽉31⽇時点。積算価格とは、原価法（価格時点における対象不動産の再調達原価を求め、減価修正を⾏って対象不動産の試算価格を求める ⼿法）により算出された⼟地及び建物の試算価格
10. 公開 本商品の特徴 充実した共⽤施設を備えた295⼾の⼤規模レジデンス 10 対象物件である「ソーラスフロント富船」は、名古屋市中川区に位置する295⼾の⼤規模レジデンスです。名古屋駅へ はバス1本でアクセス。1階にはテレビやSNSで話題の⾷品スーパー「⽣鮮館やまひこ」が⼊居しています。
11. 公開 本商品の特徴 充実した共⽤施設を備えた295⼾の⼤規模レジデンス 11 本物件は、賃貸マンションでありながら、ワーキングスペース、トレーニングルーム、キッズルーム、バーベキュー 施設を備えたコミュニティガーデン、ゲストルームなど、分譲マンションに匹敵する共⽤施設を備えています。 ＜ワーキングスペース＞ ＜トレーニングルーム＞
12. 公開 本商品の特徴 充実した共⽤施設を備えた295⼾の⼤規模レジデンス 12 ⼦ども達を遊ばせることができる「キッズルーム」、バーベキュー施設やバスケットコートが設置された「コミュニ ティガーデン」など、ファミリーに嬉しい共⽤施設があります。 ＜キッズルーム＞ ＜コミュニティガーデン＞
13. 公開 本商品の特徴 ファミリー向け⼤規模レジデンスは名古屋市内でも希少 13 部屋タイプは1LDK〜4LDKで、2LDK‧3LDKが全体の7割以上を占めます。ファミリー世帯を主たる⼊居者層とする 200⼾超の賃貸レジデンスは、名古屋市内でも希少な存在です。 ※名古屋市内に所在する賃貸利⽤を主とする総⼾数200⼾以上のレジデンスは数件にとどまります（2026年5⽉末時点、当社調べ）
14. 公開 本商品の特徴 変わりゆくウォーターフロント街区 14 本物件は中川運河沿いに位置し、開放感あふれる環境です。徒歩圏には、バーミキュラの体験型施設「バーミキュラ ビレッジ」やベーカリーカフェ「カフェヨシノ ロースタリー」などがあり、⽔辺の空間を活かした街づくりが進めら れています。
15. 公開 15 本商品の特徴 変わりゆくウォーターフロント街区 • 投資対象が所在する名古屋市中川区の世帯数は、過去9年間において概ね増加傾向にあります。 • 投資対象に接する前⾯道路の路線価は、ここ数年上昇しています。 ※出所：名古屋市の公表データを基にアセット‧マネージャーが作成 ※出所：国税庁の公表データを基にアセット‧マネージャーが作成
16. 公開 16 本商品の特徴 リーズナブルな賃料と質の⾼い住環境が⽀える安定した収益基盤 ⽉額賃料は3LDKで7〜13万円台。⼿頃な賃料ながら質の⾼い住環境が得られるため、ファミリー層を中⼼に底堅い需 要を獲得しています。稼働率は2026年5⽉末までの2年間の平均で94％です。 ※2025年6⽉〜2026年4⽉は1階店舗が営業していなかったため、稼働率に影響が出ている可能性があります
17. 公開 17 本商品の特徴 リーズナブルな賃料と質の⾼い住環境が⽀える安定した収益基盤 ⼊退去が⽣じた際には、その機会を活かしてオープンキッチン化や⽔回りの設備⼊替などのリノベーションを順次進 めています。その結果、平均賃料は上昇傾向で推移しています。 ※住居部分、共益費除く
18. 公開 18 本商品の特徴 資産価値を下⽀えする取得価格 投資対象物件の取得価格は68億円となっており、鑑定評価書に記載の積算価格である76.5億円*を下回る⽔準です。 積算価格とは、不動産の鑑定評価において、原価法（価格時点における対象不動産の再調達原価を求め、この再調達 原価について減価修正を⾏って対象不動産の試算価格を求める⼿法*）により算出された⼟地及び建物の試算価格で す。 加えて、本物件が竣⼯した2003年と⽐較して、建築費は1.5倍**に上昇しており、同じものを改めて建築しようとして も、⾼いコストがかかることが想定されます。 資産としての評価額、そして再建築に要するコストを鑑みると、この取得価格は資産価値を下⽀えする要素になると 考えられます。 *積算価格は鑑定評価機関による鑑定評価上算出された試算価格に過ぎず、実際の物件の価値や売却価格と⼀致するとは限らず、相当程度乖離する可能性もあります。 **国⼟交通省「建築⼯事費デフレーター:住宅総合」2003年度から2025年度の変化
19. 公開 商品概要 運⽤中のお⾦の流れ と 1⼝（1万円）当たり予想分配⾦（税引前） NOI利回り= NOI ÷ 運⽤⽇数 × 365⽇ ÷ 鑑定評価額 分配⾦利回り= 1⼝当たり分配⾦ ÷ 運⽤⽇数 × 365⽇ ÷ （発 ⾏価格（9,560）+申込⼿数料（440）） NOI利回り、分配⾦利回りは⼩数点第⼆位で四捨五⼊した値を 表記しています。 【注意事項】 本資料に記載されている予想数値は、契約及びアセット‧マネージャーの予想に基 づく⼀定の前提条件のもとに算出した現時点の⾒込額です。不動産賃料収⼊につい ては、賃借⼈による賃料の滞納⼜は不払いがないことを前提としています。今後の 賃料収⼊の変動、予期せぬ運⽤環境の変化、⼜は⾦利の変動等状況の変化により、 前提条件との間に差異が⽣じ、その結果、当期純利益及び1⼝当たり分配⾦を含む 予想数値は変動する可能性があり、その⾦額を保証するものではありません。 また、本商品は投資対象不動産を売却することを予定しており、その売却価格に よって損益が左右されます。本商品は元本‧利回りが保証される商品ではありませ ん。 19
20. 公開 商品概要 その他の特徴：運⽤期間延⻑オプション 20 • 本商品の当初運⽤期間は5年1ヶ⽉（2031年8⽉31⽇償還予定）としていますが、⻑期での保有がお客様の利益に つながりうると判断した場合に、最⼤5年の運⽤期間延⻑ができる選択肢を設けています。 • 延⻑を希望されないお客様は、当社による買取を⾏う⽅針です。買取が困難であると判断した場合には、運⽤期 間の延⻑を中⽌します。 ▪運⽤期間延⻑に必要な充⾜要件 • ローンリファイナンスが可能な⾒込み • 延⻑前と同等の経済的利益が期待できる • 延⻑を希望しないお客様からの買取が可能
21. 公開 保有を継続されたいお客様 そのまま保有を継続いただけます。 保有の継続を希望されないお客様 当社による買取を⾏う⽅針です。買取価格は基準価額をベースに当社 が決定します。 買取希望者に対する買取予定価格は基準価額 × 95〜97%です。 運⽤期間延⻑を中⽌した場合、買取⼿続きは中⽌といたします。 商品概要 （補⾜）運⽤期間延⻑が決定された際の選択肢 21
22. 公開 商品概要 運⽤中のお⾦の流れ と 1⼝（1万円）当たり予想分配⾦（税引前） 22
23. 公開 商品詳細 組成時 本商品の購⼊が決定した投資家の皆様からオルタナを通じて 当社に払い込まれた資⾦は、対象不動産の信託受益権の取得 に使⽤されます。 ※対象不動産以外の不動産の追加購⼊は⾏いません。 また、対象不動産の取得資⾦には、銀⾏からの借⼊も利⽤す ることが予定されており、投資家の皆様は対象不動産の価格 ‧収益の変動に対して、⼀定のレバレッジ効果を得ることが できます。 23 ※本ページのスキーム図は、⼀部当事者‧契約関係等を省略した図であり、正確なス キーム図については⽬論⾒書をご覧ください。
24. 公開 商品詳細 運⽤中 運⽤が始まると、アセット‧マネージャーが作成した事業 計画に従って、対象不動産の賃貸運営、建物管理、修繕‧ 改修等が実施されます。 対象不動産の賃貸借契約に基づき、毎⽉テナント様から賃 料が⼊⾦されます。ここから諸コストや借⼊の元本‧利息 ⽀払、リザーブ⾦などを差し引き、投資家の皆様に配当 （年2回）が⾏われます。 24
25. 公開 商品詳細 終了（償還）時 ファンドの運⽤期間満了時に、原則として対象不動産は売 却され、その売却収益を元に借⼊の返済などを⾏い、最後 に本商品の償還（元本‧配当の交付）が⾏われ、ファンド は終了となります。 25
26. 公開 商品詳細 ズバリ、オルタナの商品のリスクは？ 稼働や価格が⽐較的安定した不動産が投資対象とはいえ、利回り保証‧元本保証の商品ではありません。 予想分配⾦と⽐べて実際の分配額は増減する可能性がありますし、不動産の売却価格次第で運⽤終了時の分配⾦は 出資⾦元本よりも増減する可能性があります。 不動産に売却益が生じた場合 不動産に売却損が生じた場合
27. 公開 商品詳細 Q.運⽤期間はもっと短くできないの？ 27 「運⽤期間が短い⽅がリスクが低い」と思いがちですが、不動産のマーケットサイクル（価格変動）を考えると、 運⽤期間が⻑い⽅が売却タイミングをコントロールしやすく、相対的に元本毀損リスクを低減できる可能性があります。 不動産価格 時間 × 運⽤期間 運⽤期間 ◯ 取得 売却 取得 売却 不動産価格 時間 運⽤期間 ◯ 取得 売却 早期売却 ◯ 運⽤期間が短い場合 運⽤期間が⻑い場合 価格下落時に売却タイミングが来ると 元本毀損リスクが⽣じる。 ⻑い運⽤期間の中で、常に良い売却機会を探すため 価格下落時に売却する可能性を減らすことができる。 ＋ 運⽤期間中に投資持分の売却も可能*なため 万が⼀の時の換⾦⼿段もある。 *必ずしも売却できるわけではない点、売却するまでに⼀定期間が かかる点などにご注意下さい。
28. 公開 商品詳細 （参考）早期償還事例 当社の組成した公募ファンドにおいては早期償還事例が7件出ており、いずれも募集時の想定を上回る実績利回りを実現 しました。（⼀部商品は、当社以外の証券会社経由で販売されたものです） ※募集時想定の利回りは、第1期‧第2期の想定分配⾦利回りの平均値（税引前）、実績利回りは運⽤期間累計の分配⾦利回り（税引前、償還を含 む）。また、実績利回りの年率換算時に⽤いる⽇数は信託期間です。 28 三井物産のデジタル証券〜横浜〜（譲渡制限付） 運⽤期間 想定利回り 約 4年 11ヶ⽉ 募集時想定 年 3.5% 約 1年 11ヶ⽉ 実績 年 5.0% 三井物産のデジタル証券〜⽇本橋‧⼈形町〜（譲渡制限付） 運⽤期間 想定利回り 約 4年 10ヶ⽉ 年 3.0% 募集時想定 約 2年 4ヶ⽉ 年 5.0% 三井物産のデジタル証券〜浅草〜（譲渡制限付） 運⽤期間 想定利回り 約 5年 募集時想定 年 4.3% 約 1年 3ヶ⽉ 実績 年 6.1% 三井物産のデジタル証券〜浅草‧まちなか旅館〜 （譲渡制限付） 運⽤期間 想定利回り 約 5年 0ヶ⽉ 年 4.0% 募集時想定 約 1年 9ヶ⽉ 実績 年 6.6%
29. 公開 商品詳細 （参考）早期償還事例 当社の組成した公募ファンドにおいては早期償還事例が7件出ており、いずれも募集時の想定を上回る実績利回りを実現 しました。（⼀部商品は、当社以外の証券会社経由で販売されたものです） 不動産のデジタル証券 〜ALTERNAレジデンス 新宿中落合‧経堂‧⾨前仲町〜（譲渡制限付） 運⽤期間 想定利回り 約 7年 2ヶ⽉ 年 3.3% 募集時想定 年 5.5% 29 約 2年 7ヶ⽉ 実績 不動産のデジタル証券〜銀座‧代官⼭〜（譲渡制限付） 運⽤期間 想定利回り 募集時想定 実績 約 6年 10ヶ⽉ 年 3.1% 約 3年 1ヶ⽉ 年 4.7% ※募集時想定の利回りは、第1期‧第2期の想定分配⾦利回りの平均値（税引前）、実績利回りは運⽤期間累計の分配⾦利回り（税引前、償還を含 む）。また、実績利回りの年率換算時に⽤いる⽇数は信託期間です。 不動産のデジタル証券 〜草津温泉 湯宿季の庭‧お宿⽊の葉〜（譲渡制限付） 運⽤期間 想定利回り 約 4年 10ヶ⽉ 約 2年 10ヶ⽉ 募集時想定 実績 年 4.1% 年 7.7%
30. 公開 Q.譲渡制限とは？運⽤期間中のお取引について 売却価格 = 基準価額を基準に当社が決定する価格 ※売却時には当社が定める⼿数料を別途頂戴する場合がございます ※⼿数料率は基準価額の3％を標準としますが、料率は変動する場合がございます （売却申込画⾯で⼿数料額が表⽰されます） 【注】必ずしも売却できるわけではない点、売却するまでに⼀定期 間がかかる点などにご注意下さい。 • 本商品は、基準価額を基準とした売却価格により、 当社に対して売却（買取）を申し込むことができま す。 • ただし、以下のような制限がある点にご注意下さ い。 ◦ 売却不可期間があります。 ◦ 対象不動産の売却が決定された場合や、その 他当社が定める場合に、必ずしも売却できな い場合があります。 ◦ 売却には⼀定期間かかり、当社以外を通じた 売買はできません。 • 相続‧⼤規模⾃然災害発⽣時は、売却不可期間にお いても売却申込みのお⼿続きが可能になる場合があ ります。 • 上場商品ほどの流動性（換⾦性）が確保されていな い点にご注意下さい。 30 商品詳細
31. 公開 31 （参考）基準価額について 商品詳細 基準価額は、1⼝当たりNAV（1⼝当たりNet Asset Value。鑑定評価額及び換⾦価値ベースの1⼝当たりの純資産額） のことを指し、NAVは換⾦可能な資産の合計額から負債などを控除した⾦額となります。本商品の基準価額は、当初 募集時においてお買付いただく時点では10,331円で、原則として年2回アセット‧マネージャーが公表します。
32. 公開 税務上の取扱い① 32 商品詳細 ⽇本の居住者(個⼈)に対する課税上の⼀般的な取扱いは以下のとおりです。 • 特定受益証券発⾏信託の信託受益権である本受益権の収益の分配は、20.315％（15％の所得税、復興特別所得税（所得税額の2.1％）及び 5％の地⽅税の合計）の税率で源泉徴収及び特別徴収されます。 • 本商品の分配⾦については、配当所得として課税される部分については、⼝座開設区分が特定⼝座（源泉徴収あり/なし）のいずれにおいて も、上記の税率にて源泉徴収を⾏います。ただし、元本払戻⾦（利益超過分配）が発⽣し、みなし譲渡損益が⽣じる場合は、特定⼝座（源泉 徴収なし）では譲渡益税の源泉徴収を⾏わないため、原則として確定申告が必要となります。 • 本受益権の収益の分配に係る税務上の収益認識⽇は、信託配当⽀払⽇（分配⽇）として取り扱われます。 • 本商品の売却損益‧償還損益については、上場株式等に係る譲渡所得等として申告分離課税の対象となります。 • 売却益‧償還益については、次の取扱いとなります。 ◦ ⼝座区分が特定⼝座（源泉徴収あり）の場合、 当社が納税を⾏うため、原則確定申告は不要です。（お客様ご⾃⾝で申告することも 可） ◦ ⼝座区分が特定⼝座（源泉徴収なし）、または⼀般⼝座の場合、 お客様ご⾃⾝で確定申告が必要となります。 • 譲渡損失の繰越控除や他社の⼝座と損益通算を希望する場合はお客様ご⾃⾝で確定申告が必要となります。
33. 公開 税務上の取扱い② 33 商品詳細 ⽇本の居住者(個⼈)に対する課税上の⼀般的な取扱いは以下のとおりです。 • 現⾏法上、2013年1⽉1⽇から2037年12⽉31⽇までの間に⽣ずる所得に対する所得税については、当該所得税の額に2.1％を乗じた復興特別 所得税を課すこととされています。2027年以後当分の間、新たな付加税として所得税の額に1％の税率を乗じた防衛特別所得税の課税が導⼊ されます。また、同年以降、復興特別所得税の税率を現⾏の2.1％から1.1％に引き下げるとともにその課税期間を2047年までとすることとさ れています。なお、復興特別所得税と防衛特別所得税の合算税率は現⾏の復興特別所得税と同じ2.1％となりますが、上記のとおり課税期間 は異なることとなります。 ※なお、税法等が改正された場合は、上記の内容が変更になることがあります。また、個々のお客様の固有の事情によっては、異なる取扱いが⾏わ れることがあります。実際の申告の際は、税理⼠‧税務署等の専⾨家へご相談ください。 ※本信託に適⽤される法令‧税‧会計基準等は、今後変更される可能性があります。会計の取扱いや税の取扱いが変更となることで、本信託の税負 担が増⼤し、⼜は本信託の維持が困難になる可能性があります。くわしくは、税制関連リスクの説明をご覧ください。
34. 公開 • 本信託に適⽤される法令‧税‧会計基準等は、今後変更される可能性があります。会計の取扱いや税の取扱いが 変更となることで、本信託の税負担が増⼤し、⼜は本信託の維持が困難になる可能性があります。 • 税制改正による本受益権の分配⾦の取扱いの変更等に伴い、取扱⾦融商品取引業者においてシステムの修正等が 必要になる可能性があります。当該対応が適時に⾏われない場合、本受益権を保有する投資家に事務⼿続等の負 担が⽣じる可能性があります。 • 上記は課税上の⼀般的な取扱いを⽰したものです。税法等の改正やその解釈の変更等がされた場合は、課税上の 取扱いが変更になることがあります。また、個々の本受益者の固有の事情によっては、異なる取扱いが⾏われる ことがあります。 税制関連リスク 34 商品詳細
35. 公開 申し込み⽅法‧スケジュール 注意事項 • ⼊⾦期限までに申込⾦額以上をご⼊⾦ください。 当選結果の決定の際に投資可能額が不⾜している場 合、当選対象外となります。 • 仮申込期間内の仮申込だけでは、購⼊は完了しませ ん。 当選結果の発表後、購⼊申込期間に購⼊申込 をしていただいた後に、購⼊完了となります。 • 補⽋当選されたお客様も、繰上当選の可能性がござ いますので購⼊申込期間に購⼊申込をお願いします （繰上当選とならなかった場合はご購⼊いただけま せん）。 35 本商品の当選者は「先着‧抽選併⽤⽅式」により決定いた します。 商品詳細
36. 公開 抽選⽅式 抽選結果について • 当選結果が発表された旨はメールにてご連絡いたし ます。 • お客様の投資についての知識‧経験‧資⼒‧当社と の取引状況等を踏まえて、当社の判断により当選対 象外となる場合がございます。その際の判断、理由 等詳細はお答えいたしかねます。 • 抽選枠となった場合、 ⼀部当選（仮申込数よりも 少ない⼝数が当選） となる場合があります。 ⼝座資⾦の取り扱いについて • 当選または補⽋当選となった場合、約定までの間、 当選⾦額については、他案件へのお申込みへの利⽤ や出⾦はできません。 ただし、購⼊意思がない場 合、辞退いただくことで他案件へのお申込みへの利 ⽤や出⾦が可能になります。 36 商品詳細
37. 公開 2 Q&Aコーナー
38. 公開 Q&A 本商品について Q.築年数が20年を超えているようですが、大丈夫でしょうか？ A.築年数は経っているものの、手頃な賃料水準と生活利便性に支えられた安定的な需要を確 認しています。今後も、適切な運営管理に努めてまいります。 38
39. 公開 Q&A 本商品について 39 Q.レジデンス投資はインフレ耐性を持つと言われるのはなぜですか？ A.一般的に、家賃が物価に連動しやすく、また住居需要は安定していることなどから、インフレ 下でも収益と資産価値を守りやすいとされています。
40. 公開 Q&A 本商品について 40 Q.予想分配金の中に「元本払戻金（利益超過分配）」が含まれていますが、利益以上に分配し て大丈夫なのですか？ A.元本払戻金（利益超過分配）は、会計上は利益に分類されていない「余ったお金」からお支 払いしている分配金であり、ファンドの財務健全性に支障はありません。
41. 公開 3 お知らせ‧キャンペーン
42. 公開 ⽇頃からの感謝の気持ちを込めて、購⼊特典をご⽤意しました！ キャンペーンについて 購⼊特典 42 商品購⼊で豪華特典が当たる！ オルタナ紹介プログラム ※詳細はキャンペーンのお知らせ等をご覧ください。
43. 公開 商品購⼊で豪華特典が当たる！ 43 キャンペーンについて • 【100名様】「東桜デパート」ギフトカード5,000円分 ◦ オンラインストア「東桜デパート」でご利⽤いただける5,000円分のギフトカードです。 ◦ ギフトカード記載のコードをご⼊⼒いただくと、お買い上げ⾦額より5,000円が割引となります。 本商品を購⼊の上、所定の応募フォームからエントリーいただいたお客様の中から抽選で豪華特典をプレゼント！ ※詳細はキャンペーンのお知らせ等をご覧ください。
44. 公開 オルタナ紹介プログラムがパワーアップしました • ご紹介された⽅が⼝座開設を完了すると、ご紹介した⽅‧ご紹介された⽅の双⽅に「三井物産グループのデジタ ル証券〜名古屋‧⼤規模レジデンス〜（譲渡制限付）」の特別優先券100⼝分をプレゼント！ • ご紹介された⽅が初めてオルタナで商品を購⼊すると、ご紹介した⽅‧ご紹介された⽅の双⽅に現⾦3,000円を プレゼント！ • 適⽤される紹介⼈数の上限は10名です。現⾦プレゼントは最⼤で30,000円となります！ 44 キャンペーンについて ※詳細はオルタナのサイトに掲載されているキャンペーンのお知らせ等をご覧ください。
45. 公開 45 ディスクレーマー ⾦融商品取引法第37 条（広告等の規制）にかかる留意事項 ⾦融商品取引契約締結に係るリスクについて 当社が取り扱う⾦融商品は、元本や利回りが保証されているものではなく、原資産たる不動産等の価額や賃料、⾦利⽔準、為替相場の変動そ の他の状況の変化等によって、価値や収益が変動することがあり、期待されていた配当を得られないリスクや当初元本を超過する損失が発⽣ し、当初元本を毀損するリスクがございます。 当社が取り扱う⾦融商品は、その特性及び対象とする原資産（不動産等）の特性から、⾦融商品ごとに、リスクの内容や程度が異なりますの で、各商品のページに掲載された商品概要説明書、契約締結前交付書⾯及び⽬論⾒書等の該当欄をよくお読みください。 ⾦融商品取引契約締結に係る費⽤について 当社が取り扱う⾦融商品は、商品ごとに所定の⼿数料や諸経費等をご負担いただく場合があります。 各商品のページに掲載された商品概要説明書、契約締結前交付書⾯及び⽬論⾒書等の該当欄をよくお読みください。 商号等  三井物産デジタル‧アセットマネジメント株式会社 ⾦融商品取引業者 関東財務局⻑（⾦商）第3277号 加⼊協会 ⽇本証券業協会、⼀般社団法⼈ 資産運⽤業協会、⼀般社団法⼈ 第⼆種⾦融商品取引業協会
46. 公開 46 ディスクレーマー 免責事項 • 本資料上で提供している情報‧内容（以下「提供情報‧内容」といいます。）は、⾦融商品取引法等の法律で要求される開⽰書類や 運⽤報告書ではありません。 • 提供情報‧内容（数値等含む）は、信頼できると判断された情報に基づき、誤り‧遺漏等がないよう細⼼の注意を払っておりますが、正確性、完全 性、妥当性及び公正性を保証するものではありません。 • 提供情報‧内容の数値等は、過去の実績値、概算値または計算値であり、実際とは異なる場合があります。また、予告なしに内容が 変更⼜は廃⽌される場合があります。 • 提供情報は、当社が著作権を有しますので、提供されましたお客さま限りでご使⽤ください。当社の事前承諾なしにこれを複製し、 改変し、刊⾏し、配布し、転⽤し、若しくは掲載すること及びこれを商業的に利⽤することを禁⽌します。また、本資料に掲載されている当社に関連 する商標類（商標、ロゴ及びサービスマーク）は、当社に属するものであり、 これを当社に無断で複製し、改変し、刊⾏し、配布し、転⽤し、若し くは転載すること及びこれを商業的に利⽤することを禁⽌します。 • 提供情報‧内容の投資対象物件等については、例⽰として掲載しているものですので、将来の取得‧成果等を⽰唆ないし保証するものではありませ ん。 • 本資料は、お客さまに対して税⾦、会計⼜は法律上のアドバイスを提供するものではありません。また、⽇本の居住者が利⽤するために作成されたも のであり、その他の国の居住者を対象とするものではありません。 • 投資に関する最終決定は、お客様向け資料等をよくお読みになり、お客様ご⾃⾝の判断でなさるようお願いします。 • 「安定資産」とは、不動産やインフラなど、ALTERNA（オルタナ）が提供を予定する⾦融商品の投資対象資産を指し、当資産の持続的な稼働によ り、中⻑期での安定的な投資成果の獲得を期待するものです。なおALTERNA（オルタナ）が提供する⾦融商品は元本保証や将来の投資成果を保証す るものではありません。 • 本商品は、三井物産株式会社の⼦会社である三井物産デジタル‧アセットマネジメント株式会社によって組成‧販売されるものです。
47. コーポレートサイト https://corp.mitsui-x.com/ サービスサイト（ALTERNA） https://alterna-z.com/