JSAI2026 オーガナイズドセッションOS-27「不動産とAI」趣旨説明 / JSAI2026 Organized Session OS-27 “Real Estate and AI”: Statement of Purpose

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1. O S - 2 7 「 不 動 産 と A I 」 この10年と、これからの10年 ― 研究コミュニティの歩みと「価値」をめぐる問い ― 10周年 研究コミュニティ 10周年 LIFULL HOME'Sデータセット 清田 陽司 株式会社LIFULL ／ 麗澤大学 工学部
2. この10年を貫く問い 「価格をどう当てるか」から「価値をどう捉えるか」へ P A S T 価格を「当てる」 一点の数値推定 ヘドニック回帰に始まる、価格予測の精度 の追求 N O W → F U TU R E 価値を「捉える」 感性・本来・長期 ― 多面的な価値を、社会と共有できる形へ 不動産は、あらゆる「財」のなかで最も価値の測定が難しい ― この問いを、コミュニティは10年かけて深めてきた 2
3. PART 1 ｜ この10年の振り返り テーマの移り変わり ― 4つの時期 01 2016–17 黎明 データを開く FIT富山・東大 JSAI2017名古屋 02 2018–19 学際展開 分野を越える JSAI2018鹿児島 JSAI2019新潟 03 2020–21 深化 感性と非対称性 JSAI2020 / JSAI2021 オンライン開催 04 2022–25 体系化・生成AI 蓄積を俯瞰 JSAI2022京都 / JSAI2023熊本 JSAI2024浜松 / JSAI2025⼤阪 3 価格（⼀点の数値推定） 多⾯的な「価値」の理解
4. 黎明期 データを開く こ の 時 期 の 問 い 「そもそも、不動産の価値は測れるのか」 LIFULL HOME'Sデータセット公開によるオープンイノベーション FIT2016（富山）→ FIT2017（東大）→ JSAI2017（名古屋）でOS始動 「不動産テックは変革余地が大きい」（McKinseyレポート） 学際性・精度と説明力のトレードオフを早くも議論 4
5. 学際展開期 分野を越える こ の 時 期 の 問 い 「データがとれない状況を、どう打破するか」 経済・建築・都市・情報学が交わる場として定着 IoTセンシング、深層学習による画像・間取り解析 賃料予測、間取り図のグラフ化など多様化 ICMR2018・GCCE2019 ― 国際会議への展開 5
6. 深化期 感性と非対称性 こ の 時 期 の 問 い 「価値はなぜ毀損されるのか」 山崎先生の「魅力工学」が合流 ―「感性」のデータ化 コロナ禍による住まい方の変化 不動産市場の情報の非対称性に踏み込む 減価償却ルールによる建物価値の毀損を問題提起 6
7. 体系化・生成AI期 蓄積を俯瞰 こ の 時 期 の 問 い 「10年分の蓄積を、どう見渡すか」 研究の蓄積が約150件に到達 対象データ・応用分野・手法の3軸で全体を俯瞰 価格推定・間取り生成・防災/都市・検索推薦へ拡大 生成AIが新しい潮流に／データセットも拡充 7
8. P A R T 1 ― ま と め 私たちの問いは、着実に広がってきた 黎明 学際 深化 体系化 一点推定 多面的な価値の理解 「価格という一点の推定」から、「多面的な価値」の理解へ 8
9. PART 2 ｜ これからの10年の展望 テクノロジー・ロードマップ 2026–2035 「価値多元化時代の不動産テック」 補 助 線 日経BP社 「テクノロジー・ロードマッ プ 2026-2035 全産業編」 寄稿した不動産テックの展望 キーワードは 「価値の多元化」 過去10年の問いへの“回答”と して読める 9
10. PART 2 ｜ これからの10年の展望 3つの価値軸 ― 過去の問いへの“回答” 感性価値 街の音・光・緑・人流を 可視化する Vibes スコア ← 過去とのつながり 深化期「感性のデータ化」の到達点 本来価値 性能・維持管理履歴・長期 リスクを踏まえた評価AI ドローン点検 寿命予測 ← 過去とのつながり 「価値の毀損」への答え 長期価値 10・20・30年先の価値を 街の文脈ごとシミュレー ション ← 過去とのつながり 学際的な都市・ 建築連携の発展 10
11. PART 2 ｜ これからの10年の展望 制度として定着していく10年 2030 AI点検が標準に AI・ドローン点検、寿命予測が標準的に 組み込まれる 2032 本来価値評価が制度化 性能・維持管理履歴を統合した評価が制 度として定着 2034 ウェルビーイングが 標準指標に 街の魅力・ウェルビーイング指標が都市 評価の標準要素へ 市場としても大きな成長が見込まれる領域（世界PropTech 2025年 約450億ドル → 2036年 約2,500億ドル） 11
12. 次 の 1 0 年 へ 羅針盤を、コミュニティで一緒に描く 解決すべき課題 研究・応用の障壁は何か 必要なデータ 加速のために何が要るか 求められる研究 現場定着・市場牽引に向けて 感性・本来・長期 ― 多元的な価値を、社会と共有できる形に ぜひ、活発な議論を楽しんでいただければ幸いです 清田 陽司（株式会社LIFULL ／ 麗澤大学 工学部）