3.pdf

Transcript

1. 四年成果與未來展望 Ｖ 居 住 正 義 論壇Ⅷ 1 107年10月29日 健全房市的下一步 報告單位：地政局
2. 2 簡報大綱 1 問題與對策 3 成果與改變 4 展望與議題 2 政策與行動
3. 3 健全房市 (市場面) 政府介入 居住正義 買不起房 租不到房 舒 緩 補 助 、 興 建 住宅政策 (政策面) »貧富差距擴大 貧富差距創新高 »房價所得比高 (2018Q1一般15.00、2016Q4新屋33.3) 高於全國且為六都之冠 »遷出人口高 2015年起連3年負成長、 年遷出近2萬 »住宅自有率高 (2016 年 84.16%) »空屋率高(2017 年 6.7%) 超過香港、新加坡 »出租投報差 (2018年2.06%) 房價房租比4、50年(美國6-7年) »囤房成本低 (2016年實質稅率0.13%) 低於先進國0.6%~1.2% »房租指數創新高 (2010~2018/9累計漲幅達5.9%) 2010年起近9年連續上漲 »弱勢租屋難 媒合困難、負擔困難 房市熱 獲利高 政策變動 ▪ 2002年土增稅減半 (原40%、50%、60%) ▪ 2009年遺贈稅調降 (最高50%→單一10%) ▪ 2017年遺贈稅調升 (單一10%→10%、15%、20%) 資訊不明 ▪ 市場開價資訊混亂誤 導民眾 ▪ 平均房價缺乏趨勢代 表性 比重過高 利多本少 ▪ 房地營建占國富淨 額65.44％(2016年) ▪ 房貸餘額占GDP逾 48%(2018年)高於泡 沫指標40% ▪ 投資高報酬 ▪ 低利率、高成數、 長寬限期 ▪ 稅賦負擔低 資金集中 房地產程度 房市問題vs.政府角色 1 問題與對策 公共住宅0.9% (2018) 私有宅99.1% (2018)
4. 4 4.0 金融管理 (含中央稅制) 3.0 價稅合理 (地方權責部分) 1.0 資訊透明 2.0 交易安全 健全房市 居住正義 中央 權責 健全房市 解決方案 房市亂象 歸納原因 價稅 不合理 資訊 半透明 市場 高起伏 交易 頻爭議 高房價 民怨之首 10餘萬筆實價登錄 資料市場各自解讀 2,000萬不動產持有稅低 於200萬汽車 房價所得比從2002的6倍 到2018的15倍 消費爭議的爭訟 層出不窮 亂象原因vs.解決方案 1 問題與對策 1.0-4.0
5. 5 2 政策與行動 2016 2016.1 臺北市不動產論壇 2016.9 居住正義論壇Ⅰ 2016.6 公告現值、公告 地價與房地稅制 研商座談會 探討地價調整配 套措施及不動產 稅制 探討臺北房市展 望及臺灣稅制展 望 研商確立三大面向 行動原則與方向， 提出2016健全房 市政策與行動草案 公告現值、公告 地價與房地稅制 研商座談會 2016.12 與議會合作，凝聚居住 正義問題與政策共識 2017 歸納收斂三大面向、十大策略、51項行動方案 發布2017臺北市健全房市政策與行動 府內8局處攜手合作 以買賣市場為主軸，擘 劃完整政策與行動 行動方案已全數執行。 完整政策架構，請上 → 臺北市健全房市專網 臺北市健全房市政策與行動研商歷程 2016-2017 累計24項 創新行動 全國首創
6. 6 2 政策與行動  研商歷程更豐富，意見蒐 集更全面  參與局處再提升-府內8局 處增加至12局處  施政面向更完整-從買賣 市場擴展至延伸租賃市場 掌握方案進度，請上 → 臺北市健全房市專網 市政顧問座談會 2017 2017.2 居住正義論壇Ⅱ 2017.8 2017.3 市政顧問座談會 以三大面向為 議題主軸，聚 焦各項行動方 案，凝聚共識 提出健全房市 策略地圖，聚 焦三大面向策 略目標與方案 研商健全房市精進 措施，地政雲、實 價登錄下一步、消 爭地圖再精進、實 坪制可行性等 2017.9 透過公開對話凝聚 健全房市的下一步， 催 生 2018 健 全 房 市精進及創新方案 2018 居住正義論壇V 2018.3 歸納收斂三大面向、九大策略、42項行動方案 發布2018臺北市健全房市政策與行動 臺北市健全房市政策與行動研商歷程 2017-2018 居住正義論壇Ⅶ 確立本市健全租屋 市場策略架構，聚 焦三大面向策略目 標與方案 累計41項 創新行動 精進重點
7. 7 1.0 資訊透明：全面、即時、正確房地資訊 3 成果與改變 實價資訊查詢新增顯 示詳細使用分區與移 轉持分 實價查詢服務新增大社區 主動通知/框選查詢 發布住宅價格指數 §共70期 發布不動產動態報導 §月報41則 年報4則 發布臺北找房SOP─ 熱門路段房價與租金 索驥 §共3期 配合地政雲上線，實價查詢 服務新增大社區交易履歷 §提供926個百戶以上社區 發布商辦租金指數 發布房市指標溫度計 大數據統計分析 §共9期 §共3期 2018年Q1房市指標溫度計 燈號 意涵 分數 紅 燈 市 場 熱 8.01~10 黃 紅 燈 市 場 偏 熱 6.01~8.00 綠 燈 市 場 穩 定 4.01~6.00 黃 藍 燈 市 場 偏 冷 2.01~4.00 藍 燈 市 場 冷 0~2.00 2015年 2016年 2017年 2018年 100.00 102.42 109.43 114.69 119.44 116.47 116.54 110.89 110.06 108.13 108.75 107.78 109.43 90 100 110 120 130 臺北市住宅價格指數 全市 公寓 大樓 交易 日期 基期：民國101年8月=100 96.68 99.20 100.00 101.44 103.19 103.90 105.81 105.80 106.31 99.97 100.95 100.00 99.94 100.12 99.24 100.82 101.67 105.53 80 100 120 臺北市商辦租金指數 全市商辦租金指數 主要路段商辦租金指數 指數 9項全國首創 房市資訊全面公開
8. 8  發布實價週報  建議修訂實價登錄三 法-買賣登記與實價資 訊申報同辦理  地政雲實價登錄行動 版上線  每週更新實價登錄 1.0 資訊透明：全面、即時、正確房地資訊 3 成果與改變 2015年 2016年 2017年 2018年  三階段實價稽核 申報程式 全面檢核 1 價格資訊 全面稽核 2 現場查核 超過標準 3 30日期滿前 30日期滿後 30日期滿後  首創實價申報資料 檢核系統全面查對  建議明定實價登錄 「預售屋交易日 期」、「建物型 態」申報方式  建議增列實價備註 特殊交易勾選項目 資訊即時上網 實價資訊更新速度全國第一 確保資訊正確 資訊稽核100%，高於中央訂定抽查比例8% 買賣實價 租賃實價 預售屋實價 公告現值/地價 8項全國首創
9. 9 2.0 交易安全：事前、事中、事後維護權益 2015年 2016年 2017年 2018年 事 前 預售屋管理新制 預售建案契約全市納管 預售建案契約核備地圖 可視化建案資訊輕鬆查 履保專戶查詢提供風險管控 不動產說明書雲端整合服務 不動產說明書表單、環境資訊、周邊 業者及成交案例 資訊整合系統化 可視化查詢消費爭議資訊 提供民眾預為交易風險評估 3 成果與改變 6項全國首創 建置重要環境設施查詢清單 環境資訊整合一步到位 電子地圖可視化資訊輕鬆查 建置臺北市重要環境設施圖
10. 10 事 中 事 後 2.0 交易安全：事前、事中、事後維護權益 消費糾紛案例解析查詢系統 協助民眾解讀糾紛，避免上當 消費爭議統計系統 常見糾紛原因與糾紛來源輕鬆掌握 多元糾紛處理管道 提供多元協商處理管道減少消費爭議 2003年 2005年 2007年 2009年 2011年 2013年 2015年 2017年 不動產經紀業管理及揭露 違規業者資訊及態樣定期公告加強自律 即時發布消費警訊 提醒民眾預為風險管控 2015年 2016年 2017年 2018年 3 成果與改變 1項全國首創 3項精進 ★持續精進 ★持續精進 ★持續精進
11. 11 3.35% 4.27% 4.79% 2.14% 1.53% 1.29% 1.56% 1.24% 1.30% 0.91% 1.09% 0.79% 0% 2% 4% 6% 104 105 106 107 臺北市 全國 其他五都平均 3.0 價稅合理：公平、合理反映地價與稅基 3 成果與改變  近 3 年 累 計 區 段 新 增 率 11.59%，六都第一 地價區段新增率 2015 2016 2017 2018 2015年 2016年 2017年 2018年 (地方權責部分) 臺北市 全國 五都 臺北市 全國 五都 臺北市 全國 五都 臺北市 全國 五都 2017/6/3 召開「價稅合理專家學者座談會」， 研議區段劃分原則 2018/10/5 召開「研商地價區段劃分」座談會， 精進區段劃分原則 全市土地分類檢討區段劃分 研商區段劃分原則 整體開 發地區 土地使 用變更 地區 重大公共 建設影響 地區 其他一 般地區  齊一區段劃分標準  地價區段細緻合宜  促進土地稅賦公平 訂定區段劃分原則 供地評會審議
12. 12 10.63% 6.23% -2.43% -1.76% 12.03% 6.70% 0.34% -0.83% 30.38% -6.12% 30.54% -3.63% -10% 0% 10% 20% 30% 40% 104 105 106 107 公告現值(北市) 公告現值(全國) 公告地價(北市) 公告地價(全國) 3 成果與改變 公告地價 • 北市配合中央政 策平均30.38% • 全國平均30.54% 公告地價 • 北市充分反映2年 跌幅平均-6.12% • 全國平均-3.63% 公告現值 • 北市率先反映跌價 趨勢平均-2.43% • 全國平均0.34% 當漲即漲，該跌就跌 核實反映地價動態 2015 2017 2018 2016 2015年 2016年 2017年 2018年 3.0 價稅合理：公平、合理反映地價與稅基 (地方權責部分)  2017/9 推動價租脫勾 參 與 中 央 價 稅研 商 平 台，推動地租及公告地 價脫勾  2016/1 啟動協商會議 召開地價調整衝擊影響 及配套措施會議  2017/5 建議修法 中央修法通過每2年 重新規定地價，即 時反應地價動態  規劃GIS大數據 估價輔助系統 • 精進地價查估技術，合理土地稅 基，維持財政紀律。 核實反應地價動態 • 參與中央價稅平台，適時提供地 價一元化、價稅租分離相關建議 建議推動土地稅改 整合市府地價資訊，規劃結合GIS 地理資訊與技術輔助地價查估 基準 地價 徵收補 償比準 地價 實價 登錄 案例  2016/3 修訂標準 委託估價師公會，修訂北 市影響地價區域因素評價 基準明細表 近4年現值(地價)調整情形 北市現值 全國現值 北市地價 全國地價 北市現值 全國現值 北市現值 全國現值 北市現值 全國現值 北市地價 全國地價
13. 13 量縮價漲 量縮價跌 量增價穩 量縮價跌 95年成交量 達到高峰 98年1月 遺產稅調降 3,978 105年1月房地合一稅 20,644 45.6 公寓價格(季) (萬元/坪) 建物買賣登記棟數 (季) 106年5月 遺贈稅調升 30 40 50 60 70 80 90 100 - 5,000 10,000 15,000 20,000 25,000 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 89年 90年 91年 92年 93年 94年 95年 96年 97年 98年 99年 100年 101年 102年 103年 104年 105年 106年 107 年 100年6月奢侈稅施行 91年1月土增 稅減半徵收 99年6月央行房市信用管制 97年下半金融海嘯 52.80 棟數 103年7月囤房稅 104年8月央行鬆綁高價住宅、 公司法人及自然人第3戶之購屋 最高貸款成數由5成提高至6成 105年3月央行全數鬆綁 房市信用管制 (除高價住宅貸款成數限制) 萬元 4.0 金融管理(含中央稅制) 金 融 管 理 及 中 央 稅 制 政 策 ， 陸 續 實 施 與 鬆 綁 ， 造 成 房 市 高起伏現象 3 成果與改變 建立前瞻、穩健的金融管理及稅制政策
15. 15 VS ★ 建物登記面積與使照面積不一樣 ★ 地上地下面積計算標準不同  建物以牆內緣辦理測繪登記？  不計入容積項目不予測繪登記？ 18488.59 21590.23 269.60% 314.83% 以文山區建案為例 建築技術規則 →部分項目不計 入容積 地籍測量實施規 則→不計入容積 項目可測繪 2018.1.1修正地籍測量實施規則第273條 →建物以其外牆之外緣為界 →地下層依建物使用執照竣工平面圖所載樓層 面積之範圍(牆心)為界 ＜ ＜ 居住正義論壇Ⅴ討論實坪制可行性 公民咖啡館討論實坪制如何實施 本府(地政組)市政顧問座談會主題邁 向實坪制 建議內政部修正地籍測量實施規則第 273條及公寓大廈管理條例第56條， 改以建物以牆心為界辦理測繪 建議內政部於定型化契約應記載事項 載明車位應以使用權計價，使用管理 納入住戶規約規範 2018.4.30 2018.6.28 2018.7.30 2017.11.1 1 2017.9.12 公寓大廈管理條例第56條第3項 →建物以牆之外緣為界辦理測繪 →附屬建物以其外緣為界辦理測繪 現況問題 討論議題 ★ 為減少不動產交易爭議，保障消費 者權利，本局逐步推動實坪制： 實坪制未來方向？ 資訊透明的下一步PartⅠ－邁向實坪制 4 展望與議題 01 02
16. 16 房價/房租比49倍(2018) 亞州最高，全世界第3高 資訊透明的下一步PartⅡ－建立合理房價 4 展望與議題 27 38 39 43 49 0 20 40 60 馬來西亞 日本 新加坡 香港 臺灣 房價/房租 資料來源：Global Property Guide 亞洲各國房價/房租比率 (yrs) 開價嚇死人，成交笑死人 房價變動大，議價空間高 01 02 現況問題 差很大！預售屋開價喊 高，成交價僅72折！ 建商開價不殺是盤子， 這三區開價7折喊起！！ 是真的嗎?? 我不想當盤子！！ 但..什麼是合理房 價?資訊在哪? 討論議題 土地成本 建築成本 管銷費用 合理利潤 合理房價 ？ 貸款利息 到底合理的房價是多少? 如何建立? ★ 參考不動產估價技術 規則中土地開發分析 法看房價組成 ★ 實價登錄價格 合理房價 ？
17. 17 交易安全的下一步－預售契約強制備查 4 展望與議題 臺北市2016年消費爭議案 件來源53.42%是建商，其 中主要原因是契約爭議 建商 定型化契約 不合格100% 備查後仍違規! 耕云建案 美中不足無強制力 預售契約強制備查！ ★策進作為 要求建商強制備查的困難? 2017年首創預售屋管理新 制，納管全市契約備查 建商無專法管理 平均地權管理條例第47條修正草 案偏重實價登錄資訊申報 草案已送立法院，尚未完成 立法程序 如何以地方自治法規強化契約備查 (例如不動產開發商管理自治條例) 現況問題 討論議題
18. 18 價稅合理的下一步(地方權責部分)－推動地價一元化 4 展望與議題 現況問題 一地多價造成民眾混淆 一地多價，用途 又不同，誰搞得 清楚? 整合成一個價很 困難嗎？ 100% 0 占市價百分比(%) 50 25 公告地價 2016年及2018年：26.28% A，占市價14.7% 用 途 土地市價 ﹝土地最有效利用價格﹞ 土地開發、移轉 及公地標售等 一般正常 交易價格 A 估算公告土地現 值及公告地價 占市價 56% 公告土地現值 ﹝土地課稅價格﹞ 土地增值稅 核課依據 地價稅核課依據 (按公告地價80%) 2016年：93.29%A，占市價 52.2% 2018年：95.23%A，占市價53.3% 2013年：25.46% A，占市價14.25% 2013→2015年：90.43%A，占市價50.6% 項目 討論議題 ★技術多元化，估價制度難以改 變？ ★地價用途多樣化(地租、回饋 金…)，無配套實務無法執行？ ★新舊制轉換，產生價格差異，無 稅制配套衝擊過大？ 無法推動問題為何？ 解方為何？
19. 19 金融管理的下一步－ 建立前瞻、穩健的 房地稅制與金融管理 4 展望與議題 中央稅制及金融 管理政策的陸續 實施與鬆綁，造 成房市高起伏情 形 01 02 缺乏「前瞻」、 「穩健」的金融 管理與稅制措施， 舒緩房市波動 現況問題 量縮價漲 量縮價跌 量增價穩 量縮價跌 95年成交量 達到高峰 98年1月 遺產稅調降 3,978 105年1月房地合一稅 20,644 45.6 公寓價格(季) (萬元/坪) 建物買賣登記棟數 (季) 106年5月 遺贈稅調升 30 40 50 60 70 80 90 100 - 5,000 10,000 15,000 20,000 25,000 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 89年 90年 91年 92年 93年 94年 95年 96年 97年 98年 99年 100年 101年 102年 103年 104年 105年 106年 107 年 100年6月奢侈稅施行 91年1月土增 稅減半徵收 99年6月央行房市信用管制 97年下半金融海嘯 52.80 棟數 103年7月囤房稅 104年8月央行鬆綁高價住宅、 公司法人及自然人第3戶之購屋 最高貸款成數由5成提高至6成 105年3月央行全數鬆綁 房市信用管制 (除高價住宅貸款成數限制) 萬元 討論議題 面對高房價/房租，中央及地方 政府應扮演的角色 可行的短、中長期策略為何 ？ ？
20. 20 4 展望與議題 短期行動 中長期策略 邁向實坪制 建立合理房價 推動地價一元化 建立前瞻、穩健的房地稅制 與金融管理 預售契約強制備查 一 二 四 五 三 健全房市的下一步－5大議題 提請討論