三井物産グループのデジタル証券～福岡・天神～徹底解説セミナー

2026年8月25日に開催したALTERNA（オルタナ）の「三井物産グループのデジタル証券～福岡・天神～（譲渡制限付）徹底解説セミナー」のスライドです。

Transcript

1. CONFIDENTIAL
2. 公開 はじめに スピーカー 三井物産デジタル‧アセットマネジメント株式会社 （MDM） 共同創業者/取締役 ALTERNA事業部⻑ 丸野 宏之（まるの ひろゆき） 略歴 • 東京⼤学⼯学部システム創成学科卒 • ⼤⼿総合商社に⼊社後、スタートアップ‧独⽴などを経て、 2020年4⽉に三井物産デジタル‧アセットマネジメントを共同創業 • 機関投資家様向けの商品組成などを経て、「ALTERNA」に⽴ち上げから関与 • 不動産証券化協会認定マスター、宅地建物取引⼠ • ２児の育児に奮闘中、趣味は登⼭ 2
3. 公開 はじめに オルタナのご紹介 プロが売買する厳選された不動産などの安定資産に、デジタル証券を通じて、 10万円から投資できる、⼀般投資家様向けのオンライン資産運⽤サービス。 ✓ プロ品質の安定資産*に、10万円から。 ✓ ⼿続きは全てスマートフォンで完結。 ✓ 運⽤‧納税**もプロにおまかせ。 累計発⾏額 500 億円 突破！*** ✓ 充実した情報開⽰で安⼼。 *「安定資産」とは、不動産やインフラなど、ALTERNA（オルタナ）が提供を予定する⾦融商品の投資対象資産を指し、当資産の 持続的な稼働により、中⻑期での安定的な投資成果の獲得を期待するものです。 ** オルタナ上の商品の分配⾦等は、2026年7⽉時点において「申告分離課税」に該当しており、⼝座開設時に「特定⼝座（源泉徴 収あり）」を選択した場合は納税を当社におまかせいただくことが可能です。尚、特定⼝座（源泉徴収なし）を選択した場合は、 分配⾦については、当社が源泉徴収を⾏いますが、売却益‧償還益については、お客様ご⾃⾝での確定申告が必要となります。 当社が作成した「年間取引報告書」を⽤いて確定申告を⾏っていただくことになります。 ***2026年4⽉30⽇時点 3
4. 公開 はじめに 三井物産デジタル‧アセットマネジメント（MDM）について 所在地 〒103-0012 東京都中央区⽇本橋堀留町1-9-8 ⼈形町PREX4階 資本⾦ 30億円（資本準備⾦を含む） 従業員数 91名（2026年7⽉現在） 登録免許 関東財務局⻑（⾦商）第3277号 第⼀種⾦融商品取引業‧第⼆種⾦融商品取引業‧投資運⽤業 事業内容 不動産‧インフラを中⼼とする実物資産のアセットマネジメント事業 会社設⽴ 2020 年 資産運⽤総額（AUM）* 2,800 個⼈投資家向けオンライン資産運⽤サービス「オルタナ」の運営 億円+ 当社の強み 総合商社‧不動産⾦融等の出⾝者が集う「資産運⽤のプロ集団」 ファンド組成〜販売〜運⽤を⼀気通貫で⾏う「製販⼀体」の体制 社員の3割がソフトウェアエンジニア「デジタルネイティブ」な⾦融機関 株主 三井物産デジタル‧インベストメント株式会社 100% デジタル証券ファンド組成数* 26 国内No.1 ** 株主構成：三井物産 53％、LayerX 35％、 SMBC⽇興証券 5％、三井住友 信託銀⾏ 5％、 JA三井リース 1％、イデラキャピタルマネジメント 1％ * 2026年3⽉末時点 **Progmat, Inc. Monthly-ST-Market-Report(2026年7⽉)より。公募ST案件数により⽐較 4
5. 公開 はじめに MDMの強み 通常のファンドビジネスでは、様々なプレイヤーが介在し業務の⾮効率が発⽣しますが MDMでは、ファンド組成‧販売‧運⽤までワンストップで対応し、業務効率の最⼤化を⾏っています。 業務の⾮効率性‧中間マージンの発⽣ いままで 仲介会社 運⽤会社 証券会社 投資家 対象資産 MDM アセット マネジメント 証券販売 事業 事業 (オルタナ) ワンストップによる効率化を実現 5
6. 公開 1. 新規募集案件のご紹介 本⽇のアジェンダ （セミナー時間 19:00〜20:00） 2. Q&Aコーナー 3. お知らせ‧キャンペーン ※オルタナのサービスについて知りたい場合は、弊社サービスサイトの「コラム‧セミナー」 タブに掲載されている過去のセミナー資料‧動画をご覧ください。
7. 公開 1 「三井物産グループのデジタル証券 〜福岡‧天神〜（譲渡制限付）」 のご紹介
8. 公開 商品概要 商品概要 三井物産グループのデジタル証券 〜福岡‧天神〜 （譲渡制限付） アセットタイプ 商業施設 投資⾦額 10万円〜 想定利回り（※） 年3.9%〜4.1％ 運⽤期間 約5年0ヶ⽉ （※）税引き前予想分配⾦利回りの第⼀期‧第⼆期平均値（年率換算）。予想分配⾦には、元本払戻⾦（利益超過分配）が含まれます。借⼊⾦利の変動等により、実際の利回りは想定の範囲を外れる場合 があります。また、運⽤終了時の物件売却の損益は考慮されておりません。 ※本商品は、三井物産株式会社の⼦会社である三井物産デジタル‧アセットマネジメント株式会社によって組成‧販売されるものです。 8
9. 公開 商品概要 3つの特徴 ①⼈が集まり経済も伸びる、⽇本有数の成⻑都市「福岡」への投資機会 • ⼈とビジネスが集まる福岡市は、⽇本有数の成⻑都市です。 • 福岡市は21⼤都市で⼈⼝増加率1位（*1）、商業地の地価は13年連続で上昇（*2）、 インバウンドも過去最⾼を更新（*3）しており、本経済圏は今後も更なる発展が期待できます。 （*1）2020年から2025年（速報）までの変化率。出所：総務省統計局「令和7年国勢調査」（*2）2026年1⽉1⽇時点。出所：福岡市「令和8年地価公⽰」（*3）2025年時点。出所：福岡市「福岡市の観光‧MICE2026年版」 ②九州随⼀の賑わいをみせる天神⻄通りの中⼼部に⽴地 • 投資対象不動産が⾯する天神⻄通りは、感度の⾼いアパレルやカフェが⽴ち並び、九州随⼀の賑わいをみせる商業の中⼼地で す。再開発プロジェクト「天神ビッグバン」も進み、さらなる発展が期待されます。 ③⻑期で成⻑を続ける「ドン‧キホーテ」が⼊居 • グループで36期連続増収増益を達成している「ドン‧キホーテ」の天神⻄通り店が⼊居。近隣店舗のみでは来店需要を受け⽌め きれず、2026年6⽉にオープンしました。定期建物賃貸借契約に基づく固定賃料の1棟貸しのため、安定した賃料収⼊が期待され ます。 9
10. 公開 本商品の特徴 ⽇本有数の成⻑都市「福岡」への投資機会 • 本商品の投資対象は「⼤名スクエア」 • 福岡市のなかでも、商業‧ビジネスが最も集積する天神‧⼤名エリアに所在しています。 • 福岡の案件はオルタナ初となります。 ※福岡市の⼈⼝167万⼈は2026年7⽉1⽇時点の推計⼈⼝ 10
11. 公開 本商品の特徴 ⽇本有数の成⻑都市「福岡」への投資機会 • 福岡市は、⽇本の多くの主要都市が⼈⼝減少に向かう中、数少ない「成⻑し続けている」都市です。 • 規制緩和や⼤規模再開発によって企業が集まり、働く場と暮らしやすさを求める⼈々の流⼊が続いています。その結果、21⼤ 都市（東京23区及び20政令指定都市）の中で⼈⼝増加率1位となっています（2025年時点）。 ※2020年から2025年までの変化率、2025年は速報値 出所：総務省統計局「国勢調査」を基にアセット‧マネー ジャー作成 11
12. 公開 本商品の特徴 ⽇本有数の成⻑都市「福岡」への投資機会 • 福岡市の成⻑の勢いは地価にも表れています。増え続ける⼈と企業によって不動産需要が押し上げられ、福岡市の商業地の平均 地価は2026年までに13年連続で上昇しました。その間、地価は約3.2倍となっています。 ※各年1⽉1⽇時点 出所：福岡市「令和8年地価公⽰」を基にアセット‧ マネージャー作成 12
13. 公開 本商品の特徴 ⽇本有数の成⻑都市「福岡」への投資機会 • 福岡市の開業率は21⼤都市の中で7年連続でトップを記録しており、新たな企業が次々と⽣まれる街としての活⼒も際⽴っています。 • 福岡市の経済はコロナ前を上回って成⻑しています。 出所：福岡市経済観光⽂化局データよりアセット‧マネージャー作成 ※「雇⽤保険事業年報」（厚⽣労働省）における雇⽤保険適⽤事業所ベースで福岡アジア都市研究所 が算出、各労働局とも職業安定所単位で当該⼤都市を含むエリアを合計しており、政令市及び東京 23区の⾏政区域とは⼀致しません 出所：福岡県「令和5年度 県⺠経済‧市町村⺠経済計算報告書」を基にアセット‧マネージャー作成 13
14. 公開 本商品の特徴 ⽇本有数の成⻑都市「福岡」への投資機会 • 福岡市はアジアの主要都市に数時間でつながり、市内中⼼部に直結する福岡空港は乗降者数‧発着回数ともに国内4位（2024 年）、博多港のクルーズ船寄港回数は国内1位（2025年）となっています*。*出所：国⼟交通省航空局「令和6年空港管理状況調書」、港湾局産業港湾課データ • こうしたアクセスの良さを追い⾵に、インバウンドが拡⼤しており、福岡市への外国⼈⼊国者数は2025年に約433万⼈と2年連 続で過去最⾼を更新しました。コロナ前の2019年と⽐べて約6割増となっています。 ※福岡空港および博多港からの外国⼈⼊国者数。 出所：福岡市「福岡市の観光‧MICE2026年版」を基にアセット‧ マネージャー作成 14
15. 公開 本商品の特徴 九州随⼀の賑わいをみせる天神⻄通りの中⼼部に⽴地 • 投資対象不動産が⾯する天神⻄通りは、九州を代表する商業集積地である天神‧⼤名エリアの中⼼を南北に貫くメインストリー トです。新幹線が発着する博多駅や福岡空港からのアクセスもよく、旅⾏や出張の拠点としても利便性の⾼いエリアです。 • この通りには、Apple 福岡や、ラグジュアリーブランドが揃う⽼舗百貨店‧岩⽥屋が軒を連ねます。周辺には感度の⾼いアパレ ルショップやカフェも多く、東京でいえば表参道を思わせる街並みです。国内外から⼈が絶えず、平⽇で約2.4万⼈、休⽇で約 3.8万⼈*が⾏き交います。*2024年調査 出所:福岡市「都⼼部歩⾏者交通量等調査結果（令和6年度）」 15
16. 公開 本商品の特徴 九州随⼀の賑わいをみせる天神⻄通りの中⼼部に⽴地 • 投資対象不動産は、その天神⻄通りの中⼼部に位置しており、⾓地にあるため視認性の⾼い⽴地です。 • 最寄りの⻄鉄天神⼤牟⽥線「⻄鉄福岡（天神）駅」まで徒歩5分、地下鉄七隈線「天神南駅」まで徒歩8分、地下鉄空港線「天 神駅」まで徒歩10分と、徒歩圏に3つの駅があります。この3駅で、1⽇あたりの乗降者数は合計約33万⼈にのぼります。 ※各駅の乗降者数は2025年時点 出所:福岡市「福岡市統計書」、⻄鉄グループ「鉄道事業の概要」 16
17. 公開 本商品の特徴 約1.89兆円の経済波及効果を⾒込む再開発プロジェクト「天神ビッグバン」 • さらに、この⼀帯では、福岡市が主導する⼤規模都⼼再開発「天神ビッグバン」が進⾏しています。航空法の⾼さ制限の緩和や独⾃の容積率特例を活⽤し、 ⽼朽化したビルを最新のオフィス‧商業ビルに建て替えています。 • 2015年2⽉に開始した本プロジェクトは、2026年末に⼀旦の区切りを迎えますが、その後も開発が続く予定です。2026年3⽉時点で85棟のビルが竣⼯してお り、2026年末までに約90棟、2030年代までに約120棟が建て替え予定です。 • 福岡市発表の推計によれば、対象となる11のプロジェクトが全⾯開業した場合の経済波及効果は約1.89兆円、雇⽤効果は約5.9万⼈にのぼります。 ※波及効果は（公財）福岡アジア都市研究所による推計 出所:福岡市ウェブサイト「天神ビッグバン」を基にアセット‧マネージャー作成 17
18. 公開 本商品の特徴 ⻑期で成⻑を続ける「ドン‧キホーテ」が⼊居 • 投資対象不動産の賃借⼈は株式会社ドン‧キホーテです。親会社（持株会社）の株式会社パン‧パシフィック‧インターナ ショナルホールディングスは、グループで国内外に895店を展開（2026年8⽉10⽇現在）。上場以来成⻑を続け、2025年6⽉期 には36期連続の増収‧営業増益を達成しています。 • 投資対象不動産に⼊居する「ドン‧キホーテ天神⻄通り店」は、近隣にある既存店舗のみでは来店需要を受け⽌めきれず、顧 客の分散を図るために2026年6⽉にオープンした店舗です。当該エリアの来店需要の⾼さがうかがえます。 18
19. 公開 本商品の特徴 ⻑期で成⻑を続ける「ドン‧キホーテ」が⼊居 • 店舗では、プライベートブランド「情熱価格」をはじめ、⾷品‧⽇⽤品から家電‧コスメまで、幅広い商品が取り扱われています。 • ドン‧キホーテは訪⽇外国⼈旅⾏者にとって定番の買い物先でもあります。お菓⼦や医薬品、化粧品といったお⼟産需要の⾼い商品 が揃い、免税コーナーも充実しています。 • ⽇常的に、外国⼈旅⾏者がカゴいっぱいに商品を買い求める姿が⾒られ、拡⼤を続ける福岡のインバウンド需要を直接取り込める⽴ 地です。 19
20. 公開 本商品の特徴 固定賃料による安定した収益 • 本商品は、テナントの売り上げ状況に関わらず毎⽉固定の賃料を受け取る契約を結んでいます（定期建物賃貸借契約に基づく固定賃料の1棟貸 し）。そのため、安定した賃料収⼊が期待されます。 • 賃料の契約⽅式は基本的に、売上にかかわらず固定の賃料を受け取る固定賃料型と、売上によって賃料が変動する変動賃料型に分けられます。固定 賃料型は景気や市況の変動に強く、分配のブレが⼩さいのが特徴です。 • 投資対象不動産では、株式会社ドン‧キホーテとの間で、2036年6⽉30⽇までの定期建物賃貸借契約を締結しています。ただし、中途解約条項とし て、2030年12⽉1⽇以降は、解約⽇の6ヶ⽉以上前に書⾯で通知することにより、解約⾦を⽀払うことなく解約することが可能となります。 20
21. 公開 商品概要 運⽤中のお⾦の流れ と 1⼝（1万円）当たり予想分配⾦（税引前） NOI利回り= NOI ÷ 運⽤⽇数 × 365⽇ ÷ 鑑定評価額 分配⾦利回り= 1⼝当たり分配⾦ ÷ 運⽤⽇数 × 365⽇ ÷ （発⾏価格 （9,560円）＋ 申込⼿数料(440円)) NOI利回り、分配⾦利回りは⼩数点第⼆位で四捨五⼊した値を表記し ています。 【注意事項】 本資料に記載されている予想数値は、契約及びアセット‧マネー ジャーの予想に基づく⼀定の前提条件のもとに算出した現時点の⾒ 込額です。不動産賃料収⼊については、賃借⼈による賃料の滞納⼜ は不払いがないことを前提としています。今後の賃料収⼊の変動、 予期せぬ運⽤環境の変化、⼜は⾦利の変動等状況の変化により、前 提条件との間に差異が⽣じ、その結果、当期純利益及び1⼝当たり 分配⾦を含む予想数値は変動する可能性があり、その⾦額を保証す るものではありません。 また、本商品は投資対象不動産を売却することを予定しており、そ の売却価格によって損益が左右されます。本商品は元本‧利回りが 保証される商品ではありません。 21
22. 公開 商品概要 運⽤中のお⾦の流れ と 1⼝（1万円）当たり予想分配⾦（税引前） 22
23. 公開 商品詳細 組成時 本商品の購⼊が決定した投資家の皆様からオルタナを通じて 当社に払い込まれた資⾦は、対象不動産の信託受益権の取得 に使⽤されます。 ※対象不動産以外の不動産の追加購⼊は⾏いません。 また、対象不動産の取得資⾦には、銀⾏からの借⼊も利⽤す ることが予定されており、投資家の皆様は対象不動産の価格 ‧収益の変動に対して、⼀定のレバレッジ効果を得ることが できます。 ※本ページのスキーム図は、⼀部当事者‧契約関係等を省略した図であり、正確なス キーム図については⽬論⾒書をご覧ください。 23
24. 公開 商品詳細 運⽤中 運⽤が始まると、アセット‧マネージャーが作成した事業 計画に従って、対象不動産の賃貸運営、建物管理、修繕‧ 改修等が実施されます。 対象不動産の賃貸借契約に基づき、毎⽉テナント様から賃 料が⼊⾦されます。ここから諸コストや借⼊の元本‧利息 ⽀払、リザーブ⾦などを差し引き、投資家の皆様に配当 （年2回）が⾏われます。 24
25. 公開 商品詳細 終了（償還）時 ファンドの運⽤期間満了時に、原則として対象不動産は売 却され、その売却収益を元に借⼊の返済などを⾏い、最後 に本商品の償還（元本‧配当の交付）が⾏われ、ファンド は終了となります。 25
26. 公開 商品詳細 ズバリ、オルタナの商品のリスクは？ 稼働や価格が⽐較的安定した不動産が投資対象とはいえ、利回り保証‧元本保証の商品ではありません。 予想分配⾦と⽐べて実際の分配額は増減する可能性がありますし、不動産の売却価格次第で運⽤終了時の分配⾦は 出資⾦元本よりも増減する可能性があります。 不動産に売却益が生じた場合 不動産に売却損が生じた場合
27. 公開 商品詳細 Q.運⽤期間はもっと短くできないの？ 「運⽤期間が短い⽅がリスクが低い」と思いがちですが、不動産のマーケットサイクル（価格変動）を考えると、 運⽤期間が⻑い⽅が売却タイミングをコントロールしやすく、相対的に元本毀損リスクを低減できる可能性があります。 運⽤期間が短い場合 運⽤期間が⻑い場合 不動産価格 不動産価格 運⽤期間 取得 運⽤期間 ◯ 売却 運⽤期間 ◯ 取得 売却 取得 ◯ 早期売却 売却 × 時間 時間 価格下落時に売却タイミングが来ると ⻑い運⽤期間の中で、常に良い売却機会を探すため 元本毀損リスクが⽣じる。 価格下落時に売却する可能性を減らすことができる。 ＋ 運⽤期間中に投資持分の売却も可能*なため 万が⼀の時の換⾦⼿段もある。 *必ずしも売却できるわけではない点、売却するまでに⼀定期間が かかる点などにご注意下さい。 27
28. 公開 商品詳細 （参考）早期償還事例 当社の組成した公募ファンドにおいては早期償還事例が7件出ており、いずれも募集時の想定を上回る実績利回りを実現 しました。（⼀部商品は、当社以外の証券会社経由で販売されたものです） 三井物産のデジタル証券〜浅草〜（譲渡制限付） 募集時想定 運⽤期間 想定利回り 約 年 5年 4.3% 三井物産のデジタル証券〜横浜〜（譲渡制限付） 実績 約 募集時想定 1年3ヶ⽉ 運⽤期間 6.1% 想定利回り 年 約 実績 4年11ヶ⽉ 約 1年11ヶ⽉ 3.5% 年 年 三井物産のデジタル証券〜⽇本橋‧⼈形町〜（譲渡制限付） 5.0% 三井物産のデジタル証券〜浅草‧まちなか旅館〜 （譲渡制限付） 募集時想定 募集時想定 5年0ヶ⽉ 約 1年9ヶ⽉ 4.0% 6.6% 運⽤期間 約 4年10ヶ⽉ 約 2年4ヶ⽉ 運⽤期間 約 想定利回り 年 3.0% 5.0% 想定利回り 年 年 実績 年 ※募集時想定の利回りは、第1期‧第2期の想定分配⾦利回りの平均値（税引前）、実績利回りは運⽤期間累計の分配⾦利回り（税引前、償還を含 む）。また、実績利回りの年率換算時に⽤いる⽇数は信託期間です。 28
29. 公開 商品詳細 （参考）早期償還事例 当社の組成した公募ファンドにおいては早期償還事例が7件出ており、いずれも募集時の想定を上回る実績利回りを実現 しました。（⼀部商品は、当社以外の証券会社経由で販売されたものです） 不動産のデジタル証券 不動産のデジタル証券 〜草津温泉 湯宿季の庭‧お宿⽊の葉〜（譲渡制限付） 〜ALTERNAレジデンス 新宿中落合‧経堂‧⾨前仲町〜（譲渡制限付） 募集時想定 運⽤期間 想定利回り 約 4年 10ヶ⽉ 年 4.1% 募集時想定 実績 約 2年10ヶ⽉ 7.7% 年 不動産のデジタル証券〜銀座‧代官⼭〜（譲渡制限付） 7年 2ヶ⽉ 運⽤期間 約 想定利回り 年 3.3% 実績 約 募集時想定 2年7ヶ⽉ 運⽤期間 5.5% 想定利回り 年 約 実績 3年1ヶ⽉ 6年10ヶ⽉ 約 3.1% 年 年 4.7% ※募集時想定の利回りは、第1期‧第2期の想定分配⾦利回りの平均値（税引前）、実績利回りは運⽤期間累計の分配⾦利回り（税引前、償還を含 む）。また、実績利回りの年率換算時に⽤いる⽇数は信託期間です。 29
30. 公開 商品詳細 Q.譲渡制限とは？運⽤期間中のお取引について • • • • 本商品は、基準価額を基準とした売却価格により、 当社に対して売却（買取）を申し込むことができま す。 ただし、以下のような制限がある点にご注意下さ い。 ◦ 売却不可期間があります。 ◦ 対象不動産の売却が決定された場合や、その 他当社が定める場合に、必ずしも売却できな い場合があります。 ◦ 売却には⼀定期間かかり、当社以外を通じた 売買はできません。 相続‧⼤規模⾃然災害発⽣時は、売却不可期間にお いても売却申込みのお⼿続きが可能になる場合があ ります。 上場商品ほどの流動性（換⾦性）が確保されていな い点にご注意下さい。 売却価格 = 基準価額を基準に当社が決定する価格 ※売却時には当社が定める⼿数料を別途頂戴する場合がございます ※⼿数料率は基準価額の3％を標準としますが、料率は変動する場合がございます （売却申込画⾯で⼿数料額が表⽰されます） 【注】必ずしも売却できるわけではない点、売却するまでに⼀定期 間がかかる点などにご注意下さい。 30
31. 公開 商品詳細 （参考）基準価額について 基準価額は、1⼝当たりNAV（1⼝当たりNet Asset Value。鑑定評価額及び換⾦価値ベースの1⼝当たりの純資産額） のことを指し、NAVは換⾦可能な資産の合計額から負債などを控除した⾦額となります。本商品の基準価額は、当初 募集時においてお買付いただく時点では10,286円で、原則として年2回アセット‧マネージャーが公表します。 31
32. 公開 商品詳細 税務上の取扱い① ⽇本の居住者(個⼈)に対する課税上の⼀般的な取扱いは以下のとおりです。 • 特定受益証券発⾏信託の信託受益権である本受益権の収益の分配は、20.315％（15％の所得税、復興特別所得税（所得税 額の2.1％）及び5％の地⽅税の合計）の税率で源泉徴収及び特別徴収されます。 • 本商品の分配⾦については、配当所得として課税される部分については、⼝座開設区分が特定⼝座（源泉徴収あり/なし） のいずれにおいても、上記の税率にて源泉徴収を⾏います。ただし、元本払戻⾦（利益超過分配）が発⽣し、みなし譲渡損 益が⽣じる場合は、特定⼝座（源泉徴収なし）では譲渡益税の源泉徴収を⾏わないため、原則として確定申告が必要となり ます。 • 本受益権の収益の分配に係る税務上の収益認識⽇は、信託配当⽀払⽇（分配⽇）として取り扱われます。 • 本商品の売却損益‧償還損益については、上場株式等に係る譲渡所得等として申告分離課税の対象となります。 • 売却益‧償還益については、次の取扱いとなります。 ◦ ⼝座区分が特定⼝座（源泉徴収あり）の場合、 当社が納税を⾏うため、原則確定申告は不要です。（お客様ご⾃⾝ で申告することも可） ◦ • ⼝座区分が特定⼝座（源泉徴収なし）、または⼀般⼝座の場合、 お客様ご⾃⾝で確定申告が必要となります。 譲渡損失の繰越控除や他社の⼝座と損益通算を希望する場合はお客様ご⾃⾝で確定申告が必要となります。 32
33. 公開 商品詳細 税務上の取扱い② ⽇本の居住者(個⼈)に対する課税上の⼀般的な取扱いは以下のとおりです。 • 現⾏法上、2013年1⽉1⽇から2037年12⽉31⽇までの間に⽣ずる所得に対する所得税については、当該所得税の額に2.1％ を乗じた復興特別所得税を課すこととされています。2027年以後当分の間、新たな付加税として所得税の額に1％の税率を 乗じた防衛特別所得税の課税が導⼊されます。また、同年以降、復興特別所得税の税率を現⾏の2.1％から1.1％に引き下げ るとともにその課税期間を2047年までとすることとされています。なお、復興特別所得税と防衛特別所得税の合算税率は 現⾏の復興特別所得税と同じ2.1％となりますが、上記のとおり課税期間は異なることとなります。 ※なお、税法等が改正された場合は、上記の内容が変更になることがあります。また、個々のお客様の固有の事情によっては、異 なる取扱いが⾏われることがあります。実際の申告の際は、税理⼠‧税務署等の専⾨家へご相談ください。 ※本信託に適⽤される法令‧税‧会計基準等は、今後変更される可能性があります。会計の取扱いや税の取扱いが変更となること で、本信託の税負担が増⼤し、⼜は本信託の維持が困難になる可能性があります。くわしくは、税制関連リスクの説明をご覧くだ さい。 33
34. 公開 商品詳細 税制関連リスク • 本信託に適⽤される法令‧税‧会計基準等は、今後変更される可能性があります。会計の取扱いや税の取扱いが 変更となることで、本信託の税負担が増⼤し、⼜は本信託の維持が困難になる可能性があります。 • 税制改正による本受益権の分配⾦の取扱いの変更等に伴い、取扱⾦融商品取引業者においてシステムの修正等が 必要になる可能性があります。当該対応が適時に⾏われない場合、本受益権を保有する投資家に事務⼿続等の負 担が⽣じる可能性があります。 • 上記は課税上の⼀般的な取扱いを⽰したものです。税法等の改正やその解釈の変更等がされた場合は、課税上の 取扱いが変更になることがあります。また、個々の本受益者の固有の事情によっては、異なる取扱いが⾏われる ことがあります。 34
35. 公開 商品詳細 申し込み⽅法‧スケジュール 本商品の当選者は「先着‧抽選併⽤⽅式」により決定いた します。 注意事項 • ⼊⾦期限までに申込⾦額以上をご⼊⾦ください。 当選結果の決定の際に投資可能額が不⾜している場 合、当選対象外となります。 • 仮申込期間内の仮申込だけでは、購⼊は完了しませ ん。 当選結果の発表後、購⼊申込期間に購⼊申込 をしていただいた後に、購⼊完了となります。 • 補⽋当選されたお客様も、繰上当選の可能性がござ いますので購⼊申込期間に購⼊申込をお願いします （繰上当選とならなかった場合はご購⼊いただけま せん）。 35
36. 公開 商品詳細 抽選⽅式 抽選結果について • 当選結果が発表された旨はメールにてご連絡いたし ます。 • お客様の投資についての知識‧経験‧資⼒‧当社と の取引状況等を踏まえて、当社の判断により当選対 象外となる場合がございます。その際の判断、理由 等詳細はお答えいたしかねます。 • 抽選枠となった場合、 ⼀部当選（仮申込数よりも 少ない⼝数が当選） となる場合があります。 ⼝座資⾦の取り扱いについて • 当選または補⽋当選となった場合、約定までの間、 当選⾦額については、他案件へのお申込みへの利⽤ や出⾦はできません。 ただし、購⼊意思がない場 合、ご辞退いただくことで他案件へのお申込みへの 利⽤や出⾦が可能になります。 36
37. 公開 2 Q&Aコーナー
38. 公開 Q&A 本商品について Q.想定利回りが幅で示されているのはなぜですか？ A.金利環境の変化が利回りに与える影響を踏まえてご判断いただけるようにするためです。 38
39. 公開 Q&A 本商品について Q.テナントが中途解約をする可能性はありますか？ A.可能性はありますが、旺盛な店舗需要と立地の競争力から、そのリスクは限定的と考えてい ます。 39
40. 公開 Q&A 本商品について Q.インバウンド需要の低下が利回りに影響することはありますか？ A.周辺の厚い商圏人口と固定賃料契約により、その影響は限定的と考えています。 40
41. 公開 Q&A 本商品について Q.天神西通りに面していることには、どのような強みがありますか？ A.活発な人の往来と商業集積を有する、九州有数の店舗ニーズが見込める立地です。 41
42. 公開 Q&A 本商品について Q.周辺に商業施設や店舗が多いことで、競争が激しくなりませんか？ A.「ドン・キホーテ」という業態に直接競合する店舗は少なく、むしろ商業集積そのものが多くの 来店客を呼び込む要因になると考えています。 42
43. 公開 3 お知らせ‧キャンペーン
44. 公開 キャンペーンについて 商品購⼊で豪華特典が当たる！ 本商品を購⼊の上、所定の応募フォームからエントリーしていただいたお客様の中から抽選で豪華特典をプレゼント！ • 【100名様】博多明太⼦の⽼舗「ふくや」の明太⼦（8,000円相当） ◦ 明太⼦の⾵味を存分にお楽しみいただける、ふくや⾃慢の詰め合わせ「紬（つむぎ）セット」。定番の 「味の明太⼦」をはじめ、素材の味を活かした多彩なラインナップをお届けします。 44 ※詳細はキャンペーンのお知らせ等をご覧ください。
45. 公開 キャンペーンについて この夏、投資先をひろげよう「オルタナ夏の分散投資祭り」 • 2026年7〜8⽉に新規募集される商品を複数ご購⼊いただく⽅を対象に、以下特典をプレゼントいたします。 ◦ 特典1: 対象商品の購⼊で「次の案件」の特別優先券が抽選でもらえる！ ◦ 特典2: 総額1,000万円 & ハズレなし！複数案件購⼊で最⼤1%の現⾦プレゼント！ ※「次の案件」とは、購⼊した対象商品の次にオルタナで新規募集される案件を指します 45 ※詳細はキャンペーンのお知らせ等をご覧ください。
46. 公開 キャンペーンについて オルタナ紹介プログラムがパワーアップしました • ご紹介された⽅が⼝座開設を完了すると、ご紹介した⽅‧ご紹介された⽅の双⽅に特別優先券100⼝分をプレゼ ント！ • ご紹介された⽅が初めてオルタナで商品を購⼊すると、ご紹介した⽅‧ご紹介された⽅の双⽅に現⾦3,000円を プレゼント！ • 適⽤される紹介⼈数の上限は10名です。現⾦プレゼントは最⼤で30,000円となります！ 46 ※詳細はキャンペーンのお知らせ等をご覧ください。
47. 公開 ディスクレーマー ⾦融商品取引法第37 条（広告等の規制）にかかる留意事項 ⾦融商品取引契約締結に係るリスクについて 当社が取り扱う⾦融商品は、元本や利回りが保証されているものではなく、原資産たる不動産等の価額や賃料、⾦利⽔準、為替相場の変動そ の他の状況の変化等によって、価値や収益が変動することがあり、期待されていた配当を得られないリスクや当初元本を超過する損失が発⽣ し、当初元本を毀損するリスクがございます。 当社が取り扱う⾦融商品は、その特性及び対象とする原資産（不動産等）の特性から、⾦融商品ごとに、リスクの内容や程度が異なりますの で、各商品のページに掲載された商品概要説明書、契約締結前交付書⾯及び⽬論⾒書等の該当欄をよくお読みください。 ⾦融商品取引契約締結に係る費⽤について 当社が取り扱う⾦融商品は、商品ごとに所定の⼿数料や諸経費等をご負担いただく場合があります。 各商品のページに掲載された商品概要説明書、契約締結前交付書⾯及び⽬論⾒書等の該当欄をよくお読みください。 商号等 三井物産デジタル‧アセットマネジメント株式会社 ⾦融商品取引業者 関東財務局⻑（⾦商）第3277号 加⼊協会 ⽇本証券業協会、⼀般社団法⼈ 資産運⽤業協会、⼀般社団法⼈ 第⼆種⾦融商品取引業協会 47
48. 公開 ディスクレーマー 免責事項 • 本資料上で提供している情報‧内容（以下「提供情報‧内容」といいます。）は、⾦融商品取引法等の法律で要求される開⽰書類や 運⽤報告書ではありません。 • 提供情報‧内容（数値等含む）は、信頼できると判断された情報に基づき、誤り‧遺漏等がないよう細⼼の注意を払っておりますが、正確性、完全 性、妥当性及び公正性を保証するものではありません。 • 提供情報‧内容の数値等は、過去の実績値、概算値または計算値であり、実際とは異なる場合があります。また、予告なしに内容が 変更⼜は廃⽌される場合があります。 • 提供情報は、当社が著作権を有しますので、提供されたお客さま限りでご使⽤ください。当社の事前承諾なしにこれを複製し、 改変し、刊⾏し、配布し、転⽤し、若しくは掲載すること及びこれを商業的に利⽤することを禁⽌します。また、本資料に掲載されている当社に関連 する商標類（商標、ロゴ及びサービスマーク）は、当社に属するものであり、 これを当社に無断で複製し、改変し、刊⾏し、配布し、転⽤し、若し くは転載すること及びこれを商業的に利⽤することを禁⽌します。 • 提供情報‧内容の投資対象物件等については、例⽰として掲載しているものですので、将来の取得‧成果等を⽰唆ないし保証するものではありませ ん。 • 本資料は、お客さまに対して税⾦、会計⼜は法律上のアドバイスを提供するものではありません。また、⽇本の居住者が利⽤するために作成されたも のであり、その他の国の居住者を対象とするものではありません。 • 投資に関する最終決定は、お客様向け資料等をよくお読みになり、お客様ご⾃⾝の判断でなさるようお願いします。 • 「安定資産」とは、不動産やインフラなど、ALTERNA（オルタナ）が提供を予定する⾦融商品の投資対象資産を指し、当資産の持続的な稼働によ り、中⻑期での安定的な投資成果の獲得を期待するものです。なおALTERNA（オルタナ）が提供する⾦融商品は元本保証や将来の投資成果を保証す るものではありません。 • 本商品は、三井物産株式会社の⼦会社である三井物産デジタル‧アセットマネジメント株式会社によって組成‧販売されるものです。 48
49. コーポレートサイト https://corp.mitsui-x.com/ サービスサイト（ALTERNA） https://alterna-z.com/