三井物産グループのデジタル証券～品川・オフィス＆ホテル～徹底解説セミナー

2026年7月31日に開催したALTERNA（オルタナ）の「三井物産グループのデジタル証券～品川・オフィス＆ホテル～（譲渡制限付）徹底解説セミナー」のスライドです。

Transcript

1. CONFIDENTIAL
2. 公開 はじめに スピーカー 三井物産デジタル‧アセットマネジメント株式会社 （MDM） 共同創業者/取締役 ALTERNA事業部⻑ 丸野 宏之（まるの ひろゆき） 略歴 • 東京⼤学⼯学部システム創成学科卒 • ⼤⼿総合商社に⼊社後、スタートアップ‧独⽴などを経て、 2020年4⽉に三井物産デジタル‧アセットマネジメントを共同創業 • 機関投資家様向けの商品組成などを経て、「ALTERNA」に⽴ち上げから関与 • 不動産証券化協会認定マスター、宅地建物取引⼠ • ２児の育児に奮闘中、趣味は登⼭ 2
3. 公開 はじめに オルタナのご紹介 プロが売買する厳選された不動産などの安定資産に、デジタル証券を通じて、 10万円から投資できる、⼀般投資家様向けのオンライン資産運⽤サービス。 ✓ プロ品質の安定資産*に、10万円から。 ✓ ⼿続きは全てスマートフォンで完結。 ✓ 運⽤‧納税**もプロにおまかせ。 累計発⾏額 500 億円 突破！*** ✓ 充実した情報開⽰で安⼼。 *「安定資産」とは、不動産やインフラなど、ALTERNA（オルタナ）が提供を予定する⾦融商品の投資対象資産を指し、当資産の 持続的な稼働により、中⻑期での安定的な投資成果の獲得を期待するものです。 ** オルタナ上の商品の分配⾦等は、2026年7⽉時点において「申告分離課税」に該当しており、⼝座開設時に「特定⼝座（源泉徴 収あり）」を選択した場合は納税を当社におまかせいただくことが可能です。尚、特定⼝座（源泉徴収なし）を選択した場合は、 分配⾦については、当社が源泉徴収を⾏いますが、売却益‧償還益については、お客様ご⾃⾝での確定申告が必要となります。 当社が作成した「年間取引報告書」を⽤いて確定申告を⾏っていただくことになります。 ***2026年4⽉30⽇時点 3
4. 公開 はじめに 三井物産デジタル‧アセットマネジメント（MDM）について 所在地 〒103-0012 東京都中央区⽇本橋堀留町1-9-8 ⼈形町PREX4階 資本⾦ 30億円（資本準備⾦を含む） 従業員数 91名（2026年7⽉現在） 登録免許 関東財務局⻑（⾦商）第3277号 第⼀種⾦融商品取引業‧第⼆種⾦融商品取引業‧投資運⽤業 事業内容 不動産‧インフラを中⼼とする実物資産のアセットマネジメント事業 会社設⽴ 2020 年 資産運⽤総額（AUM）* 2,800 個⼈投資家向けオンライン資産運⽤サービス「オルタナ」の運営 億円+ 当社の強み 総合商社‧不動産⾦融等の出⾝者が集う「資産運⽤のプロ集団」 ファンド組成〜販売〜運⽤を⼀気通貫で⾏う「製販⼀体」の体制 社員の3割がソフトウェアエンジニア「デジタルネイティブ」な⾦融機関 株主 三井物産デジタル‧インベストメント株式会社 100% デジタル証券ファンド組成数** 24 国内No.1 株主構成：三井物産 53％、LayerX 35％、 SMBC⽇興証券 5％、三井住友 信託銀⾏ 5％、 JA三井リース 1％、イデラキャピタルマネジメント 1％ * 2026年3⽉末時点 **2026年7⽉31⽇時点で資産運⽤会社が組成する電⼦記録移転有価証券表⽰権利等を発⾏したファンド数。有価証券届出書を元に当社調査。 4
5. 公開 はじめに MDMの強み 通常のファンドビジネスでは、様々なプレイヤーが介在し業務の⾮効率が発⽣しますが MDMでは、ファンド組成‧販売‧運⽤までワンストップで対応し、業務効率の最⼤化を⾏っています。 業務の⾮効率性‧中間マージンの発⽣ いままで 仲介会社 運⽤会社 証券会社 投資家 対象資産 MDM アセット マネジメント 証券販売 事業 事業 (オルタナ) ワンストップによる効率化を実現 5
6. 公開 1. 新規募集案件のご紹介 本⽇のアジェンダ （セミナー時間 19:00〜20:00） 2. Q&Aコーナー 3. お知らせ‧キャンペーン ※オルタナのサービスについて知りたい場合は、弊社サービスサイトの「コラム‧セミナー」 タブに掲載されている過去のセミナー資料‧動画をご覧ください。
7. 公開 1 「三井物産グループのデジタル証券 〜品川‧オフィス＆ホテル〜（譲渡制限付）」 のご紹介
8. 公開 商品概要 商品概要 三井物産グループのデジタル証券 〜品川‧オフィス＆ホテル〜 （譲渡制限付） アセットタイプ 複合施設 投資⾦額 10万円〜 想定利回り（※1） 年4.0％ 運⽤期間 約5年0ヶ⽉ （※1）税引き前予想分配⾦利回りの第⼀期‧第⼆期平均値（年率換算）。予想分配⾦には、元本払戻⾦（利益超過分配）が含まれます。また、運⽤終了時の物件売却の損益は考 慮されておりません。 ※本商品は、三井物産株式会社の⼦会社である三井物産デジタル‧アセットマネジメント株式会社によって組成‧販売されるものです。 8
9. 公開 商品概要 投資対象物件 • 本商品の投資対象は「品川シーサイドイーストタワー」 • 東京都品川区に所在する⼤規模なオフィスとホテルの複合ビル • オフィス階層部分は上場企業及びそのグループ会社のみのテナ ント構成で安定的に稼働しており、ホテル階層部分は運営実績 豊富なソラーレ ホテルズ アンド リゾーツ株式会社が展開する 「ロワジールホテル 品川シーサイド」が2021年12⽉より営業 しております。 9
10. 公開 商品概要 3つの特徴 ①好調なオフィスマーケットにおける、投資妙味のある東京Aグレードビルへの貴重な投資機会 • 本物件は都⼼3区対⽐で投資妙味のある東京Aグレードビル（*1）。オフィス階層部分のテナント構成は上場企業とそのグループ 会社で100％（*2）を占め、直近約5年間の平均稼働率は約98.5％（*3）と安定稼働を維持しています。 （*1）「東京Aグレードビル」とは、ジョーンズ ラング ラサール株式会社が設定した東京都内18エリアに所在するビルのうち、延床⾯積：30,000㎡以上、基準階⾯積：1,000㎡以上、築年数 1990年竣⼯以降に該当する物件を意味します。以下同じです。 （*2）2026年5⽉末時点。（*3）2021年6⽉から2026年5⽉までの平均稼働率です。 ②完全変動賃料の300室ホテル階層部分によるアップサイド期待 • ホテル階層部分は総部屋数300室の「ロワジールホテル 品川シーサイド」。ホテル運営利益に連動した賃料（完全変動賃料）の 定期建物賃貸借契約が締結されており、好調なホテルマーケットを背景に今後のパフォーマンス向上が期待できます。 ③都⼼アクセス性と広域アクセス性を兼ね備えたエリアに所在 • 渋⾕や新宿などの都⼼主要エリアに近く、新幹線停⾞駅である「品川」駅‧⽻⽥空港へのアクセスにも優れた⽴地です。南北線 延伸やリニア中央新幹線開通等のプロジェクトも計画されており、今後更なる発展が期待できます。 10
11. 公開 本商品の特徴 オフィス階層部分について：東京オフィスは「賃料上昇傾向」のフェーズ • 事業⽤不動産の総合不動産サービスを提供しているジョーンズ ラング ラサール株式会社によると、東京Aグレードビルは 「賃料上昇の加速」フェーズに位置しているものと考えられます。 出所：ジョーンズ ラング ラサール株式会社作成の「オフィス マーケットレポート」を基にアセット‧マネージャー作成 ※オフィスプロパティクロックは、賃料動向を時計に⾒⽴て て「⾒える化」した市場分析ツールであり、現在の賃料が賃 料変動サイクルのどこに位置するかを⽰しています。 11
12. 公開 本商品の特徴 オフィス階層部分について：東京オフィスは「賃料上昇傾向」のフェーズ • 2023年を底にオフィスマーケットは空室率低下、賃料上昇に転じています。優秀な⼈材の定着‧採⽤のためのオフィス環 境向上に積極的に投資する企業の増加などを背景にオフィス需要が創出されています。 • 賃料は、企業のオフィス床需要が堅調なことによって空室が減少していることに加え、物価上昇に伴う様々なコスト増加 も相まって、2024年以降上昇基調に転じています。 出所：ジョーンズ ラング ラサール株式会社作成の「オフィス マーケットレポート」を基にアセット‧マネージャー作成 ※「オフィスマーケットレポート」作成時のジョーンズ ラン グ ラサール株式会社による分析⼜は意⾒であり、今後の本物 件を含む東京オフィスの賃料の上昇を保証⼜は約束するもの ではありません。 12
13. 公開 本商品の特徴 オフィス階層部分について：品川周辺エリアの賃料⽔準の⾼まり • 「東品川‧⼤森‧蒲⽥」エリアの賃料は、東京Aグレードビルの賃料と連動して推移。賃料⽔準は、2023年をボトムとし て上昇傾向で推移する⾒込みです。 出所：ジョーンズ ラング ラサール株式会社作成の「オ フィスマーケットレポート」を基にアセット‧マネー ジャー作成 ※賃料⽔準は、四半期ごとに各エリア内にて抽出した サンプルビルに対して、1フロア程度の成約⾯積に対 してジョーンズ ラング ラサール株式会社にて想定した 成約賃料⽔準を調査し作成しております。フリーレン ト等のインセンティブは含みません。予測値は、以下 の⼿順で算出しています。 1.今後の新規供給計画を積み上げ、新規供給⾯積を算 出。 2.新規供給⾯積に対して創出される新規需要⾯積を算 出。新規需要⾯積は、過去の実績値やGDP予測値、新 規供給計画の成約状況などに基づいて算出。 3.新規供給⾯積と新規需要⾯積に基づき、空室率の予 測値を算出。空室率に基づき、賃料の変動率を算出 し、賃料⽔準に落とし込み。 13
14. 公開 本商品の特徴 オフィス階層部分について：品川周辺エリアの賃料⽔準の⾼まり • 東京都における⾜元の建設費指数に関しても、⼈件費‧建築資材の影響から上昇傾向で推移しており、建設費は⾼騰して いる状況です。 出所：⼀般財団法⼈建設物価調査会「建築物価建築費指数」を基にアセット‧マネージャー作成 14
15. 公開 本商品の特徴 オフィス階層部分について：交通利便性と賃料⽔準のバランスに優れた⽴地 • 本物件が所在する品川シーサイドエリアは、品川‧⼤崎エリアに近接し、都 ⼼主要エリアへのアクセスに優れています。⼀⽅で、賃料⽔準は都⼼5区や 品川駅周辺エリアと⽐較して相対的に抑えられており、交通利便性と賃料⽔ 準のバランスに優れた⽴地です。 • そのため、交通利便性と賃料⽔準のバランスを重視する企業にとって魅⼒的 な⽴地であり、⼀定規模のフロアを必要とするテナントニーズにも合致して いることから、⾼い稼働率を維持しています。 出所：ジョーンズ ラング ラサール株式会社作成の「オフィスマーケットレ ポート」を基にアセット‧マネージャー作成 ※賃料レンジは、四半期ごとに各エリア内にて抽出したサンプルビルに対し て、1フロア程度の成約⾯積に対してジョーンズ ラング ラサール株式会社が調 査の上、⼀定のレンジをもって想定した成約賃料⽔準をいいます。フリーレン ト等のインセンティブは含みません。 15
16. 公開 本商品の特徴 オフィス階層部分について：上場企業をメインとした安定したテナント構成 • 本物件のオフィス部分の⼊居テナントは、上場企業及びそのグループ会社のみで構成され、本社‧⽀社機能の拠点として 利⽤されており、安定的な賃料収⼊が期待できます。 • テナント数10に対して、上場企業及びそのグループ会社の賃貸⾯積割合は100％ ※「オフィス部分」とは、投資対象不 動産の建物のうち、ホテル部分、貸会 議室及び店舗を除いた部分をいいま す。 ※「上場企業及びそのグループ会社」 とは、⼊居テナントが、証券取引所 （国内外を問いません。）に上場して いる会社⼜はその完全⼦会社及び連結 ⼦会社（間接保有による⼦会社を含み ます。）である場合をいいます。 16
17. 公開 本商品の特徴 オフィス階層部分について：豊富な賃料増額のポテンシャル • オフィス部分の平均賃料単価については、近時の好調なオフィスマーケットや本物件の競争⼒を背景に上昇基調が継続し ており、今後もさらなる上昇が期待されます。 ※「平均賃料単価」は、オフィス部分の⽉額賃料合計÷オフィス部分の賃貸⾯積合計（ただし、いずれについ てもシェアオフィスとして利⽤しているエンドテナントが賃借している部分を除きます。）で算出した各年の 年平均（2026年5⽉については、同年1⽉から5⽉までの平均、2026年7⽉については、2026年5⽉に算出した数 値に同年6⽉1⽇から7⽉24⽇までの間で契約締結済みの賃貸借契約（契約開始前の場合も含みます。）の賃貸 借契約の賃料を反映した平均を記載しています。）になります。 ※「マーケット賃料」とは、ジョーンズ ラング ラサール株式会社が作成した「オフィスマーケットレポート」 に記載された、投資対象不動産に関して、周辺競合物件の想定新規賃料⽔準やマーケット環境等を総合的に勘 案の上で査定された2026年6⽉時点における想定新規賃料⽔準（共益費を含みます。）をいいます。かかる数 値は、⼀定のレンジをもって算出されており、かつ、⼀定時点における評価者の判断と意⾒に留まり、実際の 数値と⼀致する保証はなく、実際の数値と⼤きく異なる可能性もあり、また、将来の稼働実績を保証⼜は約束 するものではありません。以下同じです。 ※「賃料ギャップ」は、既存のオフィステナントの契約賃料に基づく賃料単価（ただし、2026年5⽉末時点で 契約締結済みかつ契約開始前の賃貸借契約がある場合には、当該賃貸借契約に基づく賃料単価）と、マーケッ ト賃料（中央値）（以下に定義します。）との乖離率を記載しています。なお、2026年5⽉末契約状況に加え て、2026年7⽉24⽇時点で更改決定済みの賃貸借契約も含めて、賃料ギャップを算出しています。また、「賃 料ギャップ別 賃貸⾯積割合」については、各賃料ギャップのレンジ毎に、該当する賃貸借契約における賃貸⾯ 積の合計が、投資対象不動産のオフィス部分の賃貸可能⾯積に占める割合を記載しています。マーケット賃料 は、前述のとおり⼀定時点における評価者の判断と意⾒に留まり、実際の数値と⼀致する保証はなく、実際の 数値と⼤きく異なる可能性もあり、また、将来の稼働実績を保証⼜は約束するものではありません。 ※「マーケット賃料（中央値）」とは、「マーケット賃料」の上限と下限の間の中央値をいいます。かかる数 値は、⼀定時点における評価者の判断と意⾒に留まり、実際の数値と⼀致する保証はなく、実際の数値と⼤き く異なる可能性もあり、また、将来の稼働実績を保証⼜は約束するものではありません。以下同じです。 ※「平均賃料ギャップ」は、賃料ギャップの算出に⽤いた既存のオフィステナントの契約賃料に基づく賃料単 価の平均とマーケット賃料（中央値）との乖離率を記載しています。以下同じです。 ※普通建物賃貸借契約を締結している既存エンドテナントについて、現契約の内容のまま更新を継続すること を前提として算出しています。また、2026年7⽉24⽇時点において契約締結済みかつ契約開始前の賃貸借契約 がある場合には、当該賃貸借契約に基づき算出しています。 ※エンドテナント：不動産に実際に⼊居して使⽤している最終的な賃借⼈（⼊居者‧利⽤者）。 17
18. 公開 本商品の特徴 オフィス階層部分について：豊富な賃料増額のポテンシャル • ⼊居テナントにおいてマーケット賃料との⼀定のギャップが確認できます。したがって、今後の各テナントの契約更新時 やテナント⼊れ替え時における賃料上昇が期待できます。 • 2021年からの直近約5年間の平均稼働率は約98.5％と、安定稼働を維持しています。 ※賃料ギャップ別賃貸⾯積割合の算出においては、シェアオフィスとして利⽤しているエンドテナントが賃借してい ※「稼働率」は、賃貸⾯積÷賃貸可能床⾯積合計で算出しています。 る部分を除いています。 18
19. 公開 本商品の特徴 ホテル階層部分について：エリア特性を捉えたホテルコンセプトと運⽤パフォーマンス • 本ホテルは、ホテル賃借⼈のソラーレ ホテルズ アンド リゾーツ株式会社の主⼒ホテルブランドである「ロワジール」の 都内初出店として2021年12⽉にリブランドオープンした宿泊主体型ホテルであり、ビジネスや観光の拠点として便利な⽴ 地と上質なサービスを提供するホテルとして運営されています。 客室は、全室シモンズ社製のベッドを使⽤ し、落ち着いたデザインで清潔感のある空 間が特徴です。 ⽴地特性にあわせ、ビジネス利⽤やワー ケーションに適した広めのデスクや会議室 も備えています。 19
20. 公開 本商品の特徴 ホテル階層部分について：エリア特性を捉えたホテルコンセプトと運⽤パフォーマンス • 本ホテルは、その交通拠点としての優れた⽴地にあります。そのため、国内の底堅いビジネス需要を中⼼としつつ、アッ プサイドが期待できるインバウンドを含むレジャー利⽤客も取り込める、バランスの取れた宿泊客構成となっています。 • 本ホテルは、現オペレーターによるリブランド開業後、順調に運営パフォーマンスが向上しています。 ※「客室稼働率」とは、⼀定期間の販売客 室数合計を同期間の販売可能客室数合計で 除した値（同期間の平均値）をいいます。 ※「ADR」とは、平均客室販売単価 （Average Daily Rate）をいい、⼀定期間 の宿泊部⾨売上⾼合計（サービス料を含み ます。）を同期間の販売客室数合計で除し た値（同期間の平均値）をいいます。 ※「RevPAR」とは、販売可能客室数当た りの宿泊部⾨売上⾼（Revenue Per Available Room）をいい、⼀定期間の宿泊 部⾨売上⾼合計（サービス料を含みま す。）を同期間の販売可能客室数合計で除 した値（同期間の平均値）をいいます。 ※2026年1〜5⽉の実績については、⼀般的 にホテルの運営には年間を通じて季節性等 出所：ホテルオペレーターからの情報を基にアセット・マネージャー作成※2025年にお の変動があるため、年間の実績⽔準と⼤幅 ける本ホテルの延べ宿泊者数に対する延べ外国人宿泊者数及び延べ国内宿泊者数 が占める割合をそれぞれ記載しています。 出所：ホテルオペレーターからの情報を基にアセット‧マネージャー作成 に異なる可能性があります。 20
21. 公開 本商品の特徴 ホテル階層部分について：ホテル運営利益に連動した賃料体系 • 本ホテルは、ソラーレ ホテルズ アンド リゾーツ株式会社に賃貸され、その⼦会社である株式会社SHRホテルズによって 運営されています。 • 本商品では、ホテル階層部分はホテル運営利益に連動する完全変動賃料を採⽤しています。 本商品が変動賃料を採⽤しているのは、以下の恩恵を受けることが期待 され、お客様の利益につながりうると考えているためです。 • • インバウンド需要を背景とした好調なホテルマーケットの追い⾵ リブランド開業後、好調なホテル運営パフォーマンスの取り込み 21
22. 公開 本商品の特徴 ホテル階層部分について：ホテルGOPと利回りの関係 • 下表は、募集時点で想定している⾦利含む経常費⽤、物件の稼働状況に変動はない前提で、ホテルGOPの増減が利回りに与え る影響を試算したものです。GOPの変動がどの程度分配⾦に影響を与えるかをイメージしていただく参考資料となります。 • 実際には、GOPが減少した際は、利益超過分配を増やし、GOPが増加した際は、利益超過分配を抑制することで利回り調整を ⾏う可能性があるため、必ずしも上記の数値になるわけではありません。 ※本ページに記載されている予想数値は、⼀定の前提条件の下に算出した現時点の⾒込額であり、今後の不動産市場等の推移、⾦利の変動、賃貸借契約の賃料変動条項に基づく賃料の変動、天変地異、国際紛争、疫病等の不可抗⼒事由 の発⽣、その他の状況の変化等により、前提条件との間に差違が⽣じ、その結果、収益及び分配⾦は⼤きく変動する可能性があり、その⾦額を保証するものではありません。特に、ホテル階層部分の賃料収⼊はホテル運営利益に連動す る変動賃料であることから、客室売上の減少等が賃料総額の減少につながるなど、計算期間毎に賃料収⼊が変動する可能性がありますので、注意が必要です。 22
23. 公開 本商品の特徴 ホテル階層部分について：東京都のホテルマーケットの概要 • インバウンド需要により、東京都の延べ宿泊者数はコロナ前の⽔準を上回っています。 • 需要の回復により、客室稼働率はコロナ前並みの⽔準で推移しており、タイトな需給環境が継続しています 。 出所：観光庁「宿泊旅⾏統計調査」を基にアセット‧マネージャー作成 23
24. 公開 本商品の特徴 ソラーレ ホテルズ アンド リゾーツ株式会社のご紹介 • 本ホテルの賃借⼈であるソラーレ ホテルズ アンド リゾーツ株式会社及びそのグループ会社は、本ホテルを含め、シティホテル ‧フルサービスホテル‧リゾートホテル‧⽬的ニーズ別ホテル‧ビジネスホテルなど多様なコンセプトのホテルを国内51カ 所、8,628室運営しています。※2026年4⽉8⽇時点 インソムニア フィフスシーズンホテルズ ザ‧スクエアホテル ホテル‧アンドルームス 24
25. 公開 本商品の特徴 エリアについて：ロケーション‧周辺環境 • 本物件は東京臨海⾼速鉄道りんかい線「品川シーサイド」駅から徒歩約2分と駅⾄近に所在しており、「新宿」駅や「渋 ⾕」駅などの主要都⼼部に乗換えなしでアクセス可能な交通利便性を備えています。 • 徒歩圏内の京浜急⾏電鉄本線「⻘物横丁」駅を利⽤することで、「品川」駅⽅⾯へのアクセスも容易であり、新幹線利⽤を 含む広域アクセス性にも優れています。 • 本物件前のロータリーからは⽻⽥空港⾏きのリムジンバスが発着しており、航空機利⽤時にも⾼い利便性を有しています。 25
26. 公開 本商品の特徴 エリアについて：東海道新幹線品川駅‧⽻⽥空港の利⽤者数の増加 • 東海道新幹線品川駅の利⽤者数はコロナ禍前の2019年の⽔準まで回復しています。 • ⽻⽥空港の利⽤者数もコロナ禍前の⽔準を上回って、増加傾向となっています。 出所：国⼟交通省「駅別乗降客数データ」を基にアセット‧マネージャー作成 ※国内初の新型コロナウイルス感染者が確認された2020年1⽉15⽇以降を「コロナ禍」として定義しています。 出所：⽇本空港ビルデング「旅客ターミナル利⽤実績」を基にアセット‧マネージャー作成 ※「利⽤者数」は国内線、国際線の合計から通過客を除いて算出しています。 26
27. 公開 本商品の特徴 エリアについて：品川周辺エリアの将来性 • 品川周辺エリアでは、「東京の南の⽞関⼝」として⼤型プロ ジェクトが進⾏中です。南北線の延伸（2030年代半ば）によ る都⼼アクセスの向上や、リニア中央新幹線の開通による地 ⽅主要都市への移動時間短縮が⾒込まれ、ビジネス需要の取 り込みが⼀段と強化される⾒通しです。トヨタが2029年度に 品川駅⻄⼝へ新東京本社の開業を発表するなど、オフィス移 転ニーズも⾼まっています。 • 本物件が近接する浜松町‧⽥町‧⾼輪ゲートウェイ‧品川‧ ⼤井町の沿線は、JR東⽇本グループが先進エリア「広域品川 圏」と位置づけ、街づくりを進めています。中核となる TAKANAWA GATEWAY CITYとOIMACHI TRACKSが2026年3⽉ に開業しており、本物件の最寄りである「品川シーサイド」 駅は「⼤井町」駅まで1駅と近く、広域品川圏の発展に伴う周 辺エリアへの波及効果が期待できるとアセット‧マネー ジャーは考えています。 出所：JR東⽇本「広域品川圏まちづくり」を基にアセット‧マネージャー作成 ※南北線の延伸及びリニア中央新幹線の開通は、公表されている計画に基づく記載であり、確定した事項ではありま せん。開業時期等は今後変更される可能性があります。 27
28. 公開 商品概要 運⽤中のお⾦の流れ と 1⼝（1万円）当たり予想分配⾦（税引前） NOI利回り= NOI ÷ 運⽤⽇数 × 365⽇ ÷ 鑑定評価額 分配⾦利回り= 1⼝当たり分配⾦ ÷ 運⽤⽇数 × 365⽇ ÷ 発⾏ 価格（10,000） NOI利回り、分配⾦利回りは⼩数点第⼆位で四捨五⼊した値を 表記しています。 【注意事項】 本資料に記載されている予想数値は、契約及びアセット‧マネージャーの予想に基 づく⼀定の前提条件のもとに算出した現時点の⾒込額です。不動産賃料収⼊につい ては、賃借⼈による賃料の滞納⼜は不払いがないことを前提としています。今後の 賃料収⼊の変動、予期せぬ運⽤環境の変化、⼜は⾦利の変動等状況の変化により、 前提条件との間に差異が⽣じ、その結果、当期純利益及び1⼝当たり分配⾦を含む 予想数値は変動する可能性があり、その⾦額を保証するものではありません。 また、本商品は投資対象不動産を売却することを予定しており、その売却価格に よって損益が左右されます。本商品は元本‧利回りが保証される商品ではありませ ん。 28
29. 公開 商品概要 運⽤中のお⾦の流れ と 1⼝（1万円）当たり予想分配⾦（税引前） 29
30. 公開 商品詳細 組成時 本商品の購⼊が決定した投資家の皆様からオルタナを通じて 当社に払い込まれた資⾦は、対象不動産の信託受益権の取得 に使⽤されます。 ※対象不動産以外の不動産の追加購⼊は⾏いません。 また、対象不動産の取得資⾦には、銀⾏からの借⼊も利⽤す ることが予定されており、投資家の皆様は対象不動産の価格 ‧収益の変動に対して、⼀定のレバレッジ効果を得ることが できます。 ※本ページのスキーム図は、⼀部当事者‧契約関係等を省略した図であり、正確なス キーム図については⽬論⾒書をご覧ください。 30
31. 公開 商品詳細 運⽤中 運⽤が始まると、アセット‧マネージャーが作成した事業 計画に従って、対象不動産の賃貸運営、建物管理、修繕‧ 改修等が実施されます。 対象不動産の賃貸借契約に基づき、毎⽉テナント様から賃 料が⼊⾦されます。ここから諸コストや借⼊の元本‧利息 ⽀払、リザーブ⾦などを差し引き、投資家の皆様に配当 （年2回）が⾏われます。 31
32. 公開 商品詳細 終了（償還）時 ファンドの運⽤期間満了時に、原則として対象不動産は売 却され、その売却収益を元に借⼊の返済などを⾏い、最後 に本商品の償還（元本‧配当の交付）が⾏われ、ファンド は終了となります。 32
33. 公開 商品詳細 ズバリ、オルタナの商品のリスクは？ 稼働や価格が⽐較的安定した不動産が投資対象とはいえ、利回り保証‧元本保証の商品ではありません。 予想分配⾦と⽐べて実際の分配額は増減する可能性がありますし、不動産の売却価格次第で運⽤終了時の分配⾦は 出資⾦元本よりも増減する可能性があります。 不動産に売却益が生じた場合 不動産に売却損が生じた場合
34. 公開 商品詳細 Q.運⽤期間はもっと短くできないの？ 「運⽤期間が短い⽅がリスクが低い」と思いがちですが、不動産のマーケットサイクル（価格変動）を考えると、 運⽤期間が⻑い⽅が売却タイミングをコントロールしやすく、相対的に元本毀損リスクを低減できる可能性があります。 運⽤期間が短い場合 運⽤期間が⻑い場合 不動産価格 不動産価格 運⽤期間 取得 運⽤期間 ◯ 売却 運⽤期間 ◯ 取得 売却 取得 ◯ 早期売却 売却 × 時間 時間 価格下落時に売却タイミングが来ると ⻑い運⽤期間の中で、常に良い売却機会を探すため 元本毀損リスクが⽣じる。 価格下落時に売却する可能性を減らすことができる。 ＋ 運⽤期間中に投資持分の売却も可能*なため 万が⼀の時の換⾦⼿段もある。 *必ずしも売却できるわけではない点、売却するまでに⼀定期間が かかる点などにご注意下さい。 34
35. 公開 商品詳細 （参考）早期償還事例 当社の組成した公募ファンドにおいては早期償還事例が7件出ており、いずれも募集時の想定を上回る実績利回りを実現 しました。（⼀部商品は、当社以外の証券会社経由で販売されたものです） 三井物産のデジタル証券〜浅草〜（譲渡制限付） 募集時想定 運⽤期間 想定利回り 約 年 5年 実績 約 4.3% 三井物産のデジタル証券〜横浜〜（譲渡制限付） 募集時想定 1年3ヶ⽉ 運⽤期間 6.1% 想定利回り 年 約 実績 4年11ヶ⽉ 約 1年11ヶ⽉ 3.5% 年 年 三井物産のデジタル証券〜⽇本橋‧⼈形町〜（譲渡制限付） 5.0% 三井物産のデジタル証券〜浅草‧まちなか旅館〜 （譲渡制限付） 募集時想定 募集時想定 運⽤期間 想定利回り 約 5年0ヶ⽉ 約 1年9ヶ⽉ 4.0% 6.6% 4年10ヶ⽉ 約 2年4ヶ⽉ 運⽤期間 約 3.0% 5.0% 想定利回り 年 年 年 実績 年 ※募集時想定の利回りは、第1期‧第2期の想定分配⾦利回りの平均値（税引前）、実績利回りは運⽤期間累計の分配⾦利回り（税引前、償還を含 む）。また、実績利回りの年率換算時に⽤いる⽇数は信託期間です。 35
36. 公開 商品詳細 （参考）早期償還事例 当社の組成した公募ファンドにおいては早期償還事例が7件出ており、いずれも募集時の想定を上回る実績利回りを実現 しました。（⼀部商品は、当社以外の証券会社経由で販売されたものです） 不動産のデジタル証券 不動産のデジタル証券 〜草津温泉 湯宿季の庭‧お宿⽊の葉〜（譲渡制限付） 〜ALTERNAレジデンス 新宿中落合‧経堂‧⾨前仲町〜（譲渡制限付） 募集時想定 運⽤期間 想定利回り 約 4年 10ヶ⽉ 年 4.1% 募集時想定 実績 約 2年10ヶ⽉ 7.7% 年 不動産のデジタル証券〜銀座‧代官⼭〜（譲渡制限付） 7年 2ヶ⽉ 運⽤期間 約 想定利回り 年 3.3% 実績 約 募集時想定 2年7ヶ⽉ 運⽤期間 5.5% 想定利回り 年 約 実績 3年1ヶ⽉ 6年10ヶ⽉ 約 3.1% 年 年 4.7% ※募集時想定の利回りは、第1期‧第2期の想定分配⾦利回りの平均値（税引前）、実績利回りは運⽤期間累計の分配⾦利回り（税引前、償還を含 む）。また、実績利回りの年率換算時に⽤いる⽇数は信託期間です。 36
37. 公開 商品詳細 Q.譲渡制限とは？運⽤期間中のお取引について • • • • 本商品は、基準価額を基準とした売却価格により、 当社に対して売却（買取）を申し込むことができま す。 ただし、以下のような制限がある点にご注意下さ い。 ◦ 売却不可期間があります。 ◦ 対象不動産の売却が決定された場合や、その 他当社が定める場合に、必ずしも売却できな い場合があります。 ◦ 売却には⼀定期間かかり、当社以外を通じた 売買はできません。 相続‧⼤規模⾃然災害発⽣時は、売却不可期間にお いても売却申込みのお⼿続きが可能になる場合があ ります。 上場商品ほどの流動性（換⾦性）が確保されていな い点にご注意下さい。 売却価格 = 基準価額を基準に当社が決定する価格 ※売却時には当社が定める⼿数料を別途頂戴する場合がございます ※⼿数料率は基準価額の3％を標準としますが、料率は変動する場合がございます （売却申込画⾯で⼿数料額が表⽰されます） 【注】必ずしも売却できるわけではない点、売却するまでに⼀定期 間がかかる点などにご注意下さい。 37
38. 公開 商品詳細 （参考）基準価額について 基準価額は、1⼝当たりNAV（1⼝当たりNet Asset Value。鑑定評価額及び換⾦価値ベースの1⼝当たりの純資産額） のことを指し、NAVは換⾦可能な資産の合計額から負債などを控除した⾦額となります。本商品の基準価額は、当初 募集時においてお買付いただく時点では10,377円で、原則として年2回アセット‧マネージャーが公表します。 38
39. 公開 商品詳細 税務上の取扱い① ⽇本の居住者(個⼈)に対する課税上の⼀般的な取扱いは以下のとおりです。 • 特定受益証券発⾏信託の信託受益権である本受益権の収益の分配は、20.315％（15％の所得税、復興特別所得税（所得税 額の2.1％）及び5％の地⽅税の合計）の税率で源泉徴収及び特別徴収されます。 • 本商品の分配⾦については、配当所得として課税される部分については、⼝座開設区分が特定⼝座（源泉徴収あり/なし） のいずれにおいても、上記の税率にて源泉徴収を⾏います。ただし、元本払戻⾦（利益超過分配）が発⽣し、みなし譲渡損 益が⽣じる場合は、特定⼝座（源泉徴収なし）では譲渡益税の源泉徴収を⾏わないため、原則として確定申告が必要となり ます。 • 本受益権の収益の分配に係る税務上の収益認識⽇は、信託配当⽀払⽇（分配⽇）として取り扱われます。 • 本商品の売却損益‧償還損益については、上場株式等に係る譲渡所得等として申告分離課税の対象となります。 • 売却益‧償還益については、次の取扱いとなります。 ◦ ⼝座区分が特定⼝座（源泉徴収あり）の場合、 当社が納税を⾏うため、原則確定申告は不要です。（お客様ご⾃⾝ で申告することも可） ◦ • ⼝座区分が特定⼝座（源泉徴収なし）、または⼀般⼝座の場合、 お客様ご⾃⾝で確定申告が必要となります。 譲渡損失の繰越控除や他社の⼝座と損益通算を希望する場合はお客様ご⾃⾝で確定申告が必要となります。 39
40. 公開 商品詳細 税務上の取扱い② ⽇本の居住者(個⼈)に対する課税上の⼀般的な取扱いは以下のとおりです。 • 現⾏法上、2013年1⽉1⽇から2037年12⽉31⽇までの間に⽣ずる所得に対する所得税については、当該所得税の額に2.1％ を乗じた復興特別所得税を課すこととされています。2027年以後当分の間、新たな付加税として所得税の額に1％の税率を 乗じた防衛特別所得税の課税が導⼊されます。また、同年以降、復興特別所得税の税率を現⾏の2.1％から1.1％に引き下げ るとともにその課税期間を2047年までとすることとされています。なお、復興特別所得税と防衛特別所得税の合算税率は 現⾏の復興特別所得税と同じ2.1％となりますが、上記のとおり課税期間は異なることとなります。 ※なお、税法等が改正された場合は、上記の内容が変更になることがあります。また、個々のお客様の固有の事情によっては、異 なる取扱いが⾏われることがあります。実際の申告の際は、税理⼠‧税務署等の専⾨家へご相談ください。 ※本信託に適⽤される法令‧税‧会計基準等は、今後変更される可能性があります。会計の取扱いや税の取扱いが変更となること で、本信託の税負担が増⼤し、⼜は本信託の維持が困難になる可能性があります。くわしくは、税制関連リスクの説明をご覧くだ さい。 40
41. 公開 商品詳細 税制関連リスク • 本信託に適⽤される法令‧税‧会計基準等は、今後変更される可能性があります。会計の取扱いや税の取扱いが 変更となることで、本信託の税負担が増⼤し、⼜は本信託の維持が困難になる可能性があります。 • 税制改正による本受益権の分配⾦の取扱いの変更等に伴い、取扱⾦融商品取引業者においてシステムの修正等が 必要になる可能性があります。当該対応が適時に⾏われない場合、本受益権を保有する投資家に事務⼿続等の負 担が⽣じる可能性があります。 • 上記は課税上の⼀般的な取扱いを⽰したものです。税法等の改正やその解釈の変更等がされた場合は、課税上の 取扱いが変更になることがあります。また、個々の本受益者の固有の事情によっては、異なる取扱いが⾏われる ことがあります。 41
42. 公開 商品詳細 申し込み⽅法‧スケジュール 本商品の当選者は「先着‧抽選併⽤⽅式」により決定いた します。 注意事項 • ⼊⾦期限までに申込⾦額以上をご⼊⾦ください。 当選結果の決定の際に投資可能額が不⾜している場 合、当選対象外となります。 • 仮申込期間内の仮申込だけでは、購⼊は完了しませ ん。 当選結果の発表後、購⼊申込期間に購⼊申込 をしていただいた後に、購⼊完了となります。 • 補⽋当選されたお客様も、繰上当選の可能性がござ いますので購⼊申込期間に購⼊申込をお願いします （繰上当選とならなかった場合はご購⼊いただけま せん）。 42
43. 公開 商品詳細 抽選⽅式 抽選結果について • 当選結果が発表された旨はメールにてご連絡いたし ます。 • お客様の投資についての知識‧経験‧資⼒‧当社と の取引状況等を踏まえて、当社の判断により当選対 象外となる場合がございます。その際の判断、理由 等詳細はお答えいたしかねます。 • 抽選枠となった場合、 ⼀部当選（仮申込数よりも 少ない⼝数が当選） となる場合があります。 ⼝座資⾦の取り扱いについて • 当選または補⽋当選となった場合、約定までの間、 当選⾦額については、他案件へのお申込みへの利⽤ や出⾦はできません。 ただし、購⼊意思がない場 合、ご辞退いただくことで他案件へのお申込みへの 利⽤や出⾦が可能になります。 43
44. 公開 2 Q&Aコーナー
45. 公開 Q&A 本商品について Q.テレワークなど、オフィス需要の低下要因はありますか？ A.働き方の変化による長期的なオフィス需要減のリスクはあると認識しています。一方で、現 在の東京のオフィスマーケットでは空室率低下＆賃料上昇が確認されており、今後もこの傾 向は継続する可能性が高いとアセット・マネージャーは考えています。 45
46. 公開 Q&A 本商品について Q.予想分配金の中に「元本払戻金（利益超過分配）」が含まれていますが、利益以上に分配し て大丈夫なのですか？ A.元本払戻金（利益超過分配）は、会計上は利益に分類されていない「余ったお金」からお支 払いしている分配金であり、ファンドの財務健全性に支障はありません。 46
47. 公開 3 お知らせ‧キャンペーン
48. 公開 キャンペーンについて 商品購⼊で豪華特典が当たる！ 本商品を購⼊の上、所定の応募フォームからエントリーしていただいたお客様の中から抽選で豪華特典をプレゼント！ • 【100名様】ソラーレ ホテルズ アンド リゾーツ ホテル宿泊利⽤券 10,000円分 ◦ ソラーレ ホテルズ アンド リゾーツ株式会社が運営する対象ホテルでご利⽤いただける、10,000円分のホ テル宿泊利⽤券です。本商品の投資対象である「ロワジールホテル 品川シーサイド」を含む、北海道から 沖縄までの全42施設が対象です。 48 ※詳細はキャンペーンのお知らせ等をご覧ください。
49. 公開 キャンペーンについて この夏、投資先をひろげよう「オルタナ夏の分散投資祭り」 • 2026年7〜8⽉に新規募集される商品を複数ご購⼊いただく⽅を対象に、以下特典をプレゼントいたします。 ◦ 特典1: 対象商品の購⼊で「次の案件」の特別優先券が抽選でもらえる！ ◦ 特典2: 総額1,000万円 & ハズレなし！複数案件購⼊で最⼤1%の現⾦プレゼント！ ※「次の案件」とは、購⼊した対象商品の次にオルタナで新規募集される案件を指します 49 ※詳細はキャンペーンのお知らせ等をご覧ください。
50. 公開 キャンペーンについて オルタナ紹介プログラムがパワーアップしました • ご紹介された⽅が⼝座開設を完了すると、ご紹介した⽅‧ご紹介された⽅の双⽅に「三井物産グループのデジタ ル証券〜品川‧オフィス＆ホテル〜（譲渡制限付）」の特別優先券100⼝分をプレゼント！ • ご紹介された⽅が初めてオルタナで商品を購⼊すると、ご紹介した⽅‧ご紹介された⽅の双⽅に現⾦3,000円を プレゼント！ • 適⽤される紹介⼈数の上限は10名です。現⾦プレゼントは最⼤で30,000円となります！ 50 ※詳細はキャンペーンのお知らせ等をご覧ください。
51. 公開 ディスクレーマー ⾦融商品取引法第37 条（広告等の規制）にかかる留意事項 ⾦融商品取引契約締結に係るリスクについて 当社が取り扱う⾦融商品は、元本や利回りが保証されているものではなく、原資産たる不動産等の価額や賃料、⾦利⽔準、為替相場の変動そ の他の状況の変化等によって、価値や収益が変動することがあり、期待されていた配当を得られないリスクや当初元本を超過する損失が発⽣ し、当初元本を毀損するリスクがございます。 当社が取り扱う⾦融商品は、その特性及び対象とする原資産（不動産等）の特性から、⾦融商品ごとに、リスクの内容や程度が異なりますの で、各商品のページに掲載された商品概要説明書、契約締結前交付書⾯及び⽬論⾒書等の該当欄をよくお読みください。 ⾦融商品取引契約締結に係る費⽤について 当社が取り扱う⾦融商品は、商品ごとに所定の⼿数料や諸経費等をご負担いただく場合があります。 各商品のページに掲載された商品概要説明書、契約締結前交付書⾯及び⽬論⾒書等の該当欄をよくお読みください。 商号等 三井物産デジタル‧アセットマネジメント株式会社 ⾦融商品取引業者 関東財務局⻑（⾦商）第3277号 加⼊協会 ⽇本証券業協会、⼀般社団法⼈ 資産運⽤業協会、⼀般社団法⼈ 第⼆種⾦融商品取引業協会 51
52. 公開 ディスクレーマー 免責事項 • 本資料上で提供している情報‧内容（以下「提供情報‧内容」といいます。）は、⾦融商品取引法等の法律で要求される開⽰書類や 運⽤報告書ではありません。 • 提供情報‧内容（数値等含む）は、信頼できると判断された情報に基づき、誤り‧遺漏等がないよう細⼼の注意を払っておりますが、正確性、完全 性、妥当性及び公正性を保証するものではありません。 • 提供情報‧内容の数値等は、過去の実績値、概算値または計算値であり、実際とは異なる場合があります。また、予告なしに内容が 変更⼜は廃⽌される場合があります。 • 提供情報は、当社が著作権を有しますので、提供されたお客さま限りでご使⽤ください。当社の事前承諾なしにこれを複製し、 改変し、刊⾏し、配布し、転⽤し、若しくは掲載すること及びこれを商業的に利⽤することを禁⽌します。また、本資料に掲載されている当社に関連 する商標類（商標、ロゴ及びサービスマーク）は、当社に属するものであり、 これを当社に無断で複製し、改変し、刊⾏し、配布し、転⽤し、若し くは転載すること及びこれを商業的に利⽤することを禁⽌します。 • 提供情報‧内容の投資対象物件等については、例⽰として掲載しているものですので、将来の取得‧成果等を⽰唆ないし保証するものではありませ ん。 • 本資料は、お客さまに対して税⾦、会計⼜は法律上のアドバイスを提供するものではありません。また、⽇本の居住者が利⽤するために作成されたも のであり、その他の国の居住者を対象とするものではありません。 • 投資に関する最終決定は、お客様向け資料等をよくお読みになり、お客様ご⾃⾝の判断でなさるようお願いします。 • 「安定資産」とは、不動産やインフラなど、ALTERNA（オルタナ）が提供を予定する⾦融商品の投資対象資産を指し、当資産の持続的な稼働によ り、中⻑期での安定的な投資成果の獲得を期待するものです。なおALTERNA（オルタナ）が提供する⾦融商品は元本保証や将来の投資成果を保証す るものではありません。 • 本商品は、三井物産株式会社の⼦会社である三井物産デジタル‧アセットマネジメント株式会社によって組成‧販売されるものです。 52
53. コーポレートサイト https://corp.mitsui-x.com/ サービスサイト（ALTERNA） https://alterna-z.com/