Ark Suites in Sihanoukville Cambodia

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1. 柬埔寨⻄西港Ark服务式公寓项⽬目书 Sihanoukville Ark Suites Project 贵⼭山投资（柬埔寨）有限公司
2. 贵⼭山投资（柬埔寨）有限公司介绍 贵⼭山投资是⼀一家成⽴立在柬埔寨的房地产投资公司，我们在上海海、⾦金金边、⻄西港均设有办公室。从事柬埔 寨境内的⼟土地买卖投资、营建商业及住宅、并为中国客户提供柬埔寨考察之服务。 我们在柬埔寨境内提供的服务包括： - ⼟土地买卖中介 - 住宅及办公室建造租赁 - 开设公司及银⾏行行账户 - 签证服务 b
3. 柬埔寨位于中南半岛的核⼼心位置，拥有⼤大约1600万⼈人⼝口，是全球第四⼤大粮⻝⾷食出⼝口国。过去七年年的GDP增⻓长均在7%以上，经 济发展迅速。柬埔寨与中国⻓长期保持亲密友好关系，中国亦是近些年年来柬埔寨最⼤大的外商投资国，累计达到1000亿⼈人⺠民币。 b
4. 柬埔寨政府秉承⼩小政府理理念，遵循市场经济规则，不不断对外商开放产业准⼊入⻔门槛，⽬目前包括银 ⾏行行、保险、第三⽅方理理财、赌场、矿业、采砂等产业均允许外商持牌进⼊入。⾸首相洪森更更是表示在柬 埔寨⼈人均GDP达到8000美⾦金金之前，不不会考虑政府⼲干预⺠民间经济。 柬埔寨GDP年年化增⻓长 柬埔寨⼈人均GDP增⻓长
5. 柬埔寨城市发展战略略研究报告则显示，2015⾄至 2030年年，柬埔寨城市化率将增⻓长⾄至50%，城市⼈人⼝口 将增⾄至792万，⾄至少需要80万个住宅单位来满⾜足住房 需求，即每年年住宅的需求量量超过5万个单位，⽽而⽬目前 每年年的供应量量不不⾜足2万套，潜⼒力力巨⼤大。 b
6. 据统计，2018年年约20万外籍⼈人⼝口常驻⾦金金 边，30万外籍⼈人⼝口常驻⻄西港，对于庞⼤大的当 地年年轻化⼈人⼝口和常驻外籍⼈人⼝口，当地市场根 本⽆无法满⾜足新增⼈人⼝口对公寓的旺盛需求，尤 其缺乏⾼高品质住宅项⽬目改善当地居住环境。 b
7. b ⾦金金边时报：中国资本推⾼高⻄西港房价 仅去年年⼀一年年，⻄西港的地价增⻓长就超过10%，⼤大部分的地块都被投资者⽤用作开发。⼏几乎没有闲 置⼟土地⽤用作转⼿手。⽬目前市中⼼心地价在4500美⾦金金每平，在郊区还有1000美⾦金金以内的地块。在⻄西 港，⼟土地投资依然充满机会。租赁价格由于供应不不⾜足居⾼高不不下，某些商业区域的公寓价格甚 ⾄至⾼高达5000⾄至8000美⾦金金⼀一个⽉月。
8. b 投资柬埔寨的理理由 - 经济增⻓长强劲，过去⼏几年年均达到7% - 美元计价资产，对冲⼈人⺠民币贬值⻛风险 - ⽆无⼟土增税，对房地产开发友好 - 资本流动⾃自由，资⾦金金可⾃自由进出 - 政局稳定，中柬关系亲密可靠，互相 依托 - 全国65%以上是年年轻⼈人⼝口，劳动⼒力力充 沛 - “⼀一带⼀一路路”中南半岛⽀支点，投资潜⼒力力 巨⼤大 - ⾮非CRS成员国
9. Sihanoukville//⻄西哈努克市 The Land of Hope//希望之地
10. ⻄西哈努克市 ⻄西哈努克市 ⻄西港是柬埔寨第⼆二⼤大城市，⽬目 前⼈人⼝口超过60万，其中⼀一半以上为 华⼈人。⻄西港也是⽬目前全国唯⼀一的深 ⽔水港⼝口，吞吐量量占到全国90%。 ⻄西港附近海海域已探明原油储量量 达到70亿桶以上。中⽯石油、中海海 油、中⽯石化等中字头⽯石油公司也已 经在此设⽴立办事处。⽬目前⻄西港⼯工业 区拥有采油⼚厂、炼油⼚厂等配套设 施，以供应全国的⽤用油需求。 b ⻄西哈努克市 ⾦金金边 暹粒 泰国湾
11. ⻄西哈努克市 ⻄西哈努克市拥有全国唯⼀一的中柬国家 级经济特区 —— ⻄西港经济特区。截⽌止 2018年年底，园区内共进驻企业161 家，其中中资企业148家，总投资额 达到95亿美⾦金金，创造2.2万个就业机 会。 为应对快速涌⼊入的⼈人⼝口和投资，由中 国援建的“⾦金金边-⻄西港⾼高速公路路”以于年年 初动⼯工，预计将于2021年年完⼯工启⽤用， 届时⻋车程将由⽬目前的五⼩小时缩短⾄至两 ⼩小时。 由法国财团投资扩建的“⻄西港国际机场 扩建⼯工程”亦将于2019年年年年底竣⼯工， 机场吞吐量量将从⽬目前的25万⼈人增⾄至50 万⼈人每年年。 b
12. 柬埔寨旅游业发展迅速，2012年年⾄至 2017年年，旅游业产值增⻓长了了700%。 2018年年的官⽅方数据显示，来柬游客超 过600万⼈人。其中中国⼈人占到200万左 右。 ⻄西港旅游局在2018年年接待超过200万⼈人 次，其中中国游客占到三分之⼆二。预计 到2030年年，⻄西港年年接待旅客⼈人次将达 到500万⼈人次。 国内已有超过25个城市开通了了直⻜飞⻄西港 的航线。2019年年6⽉月开始，还将陆续开 通北北京、上海海、南昌直⻜飞⻄西港的路路线。 b
13. ⻄西哈努克市 ⻄西港的博彩业发展迅速，⽬目前已经发放超过90 张赌牌，全市有⼤大⼤大⼩小⼩小⼀一百多家赌场。上⾄至 达官显贵，下⾄至建筑⼯工⼈人，⼏几乎都会在当地的 赌场休闲娱乐。 ⻄西港城区⽬目前有三家规模较⼤大的赌场———南 海海明珠⼤大酒店、⻄西湖⼤大酒店、⾦金金⻉贝娱乐城。 ⻄西港的博彩业分为线上博彩，博彩产业园，线 下博彩三块。其中规模最⼤大的当属博彩产业 园，从业⼈人员超过10万。 b
14. 这⾥里里有全世界最美的⽩白沙滩，最⼤大的红树林林，最天 然的空⽓气，最好的投资机会。这⾥里里就是⻄西哈努克港
15. ⻄西港房地产市场分析 Sihanoukville Housing Market Analysis
16. b 城区 中国城 国际机场 ⻄西港经济特区 ⻄西港⾃自由港 沁悦新城 ⾦金金银湾 ⽉月⽛牙湾新城 ⻄西港新城
17. 旧城区 双狮 独⽴立⼤大道 中国城
18. b Location 平均地块售价 平均地块租价/每⽉月 旧城区域 $4500 per sqm $45-$85 per sqm 双狮区域 $3000 per sqm $35-$55 per sqm 独⽴立⼤大道附近 $1500 per sqm $25-$35 per sqm 中国城 $1500-$4500 per sqm $20-$50 per sqm/ 机场附近 $65-$80 per sqm $2.5 per sqm per ⻄西港新城 $20-$75 per sqm $2per sqm per
19. ⻄西哈努克市 • 旧城是⻄西港最⽼老老的建成区域，区域内包括港⼝口， 邮局，公共海海滩，独⽴立海海滩等⻄西港最古⽼老老的设 施。现任⻄西哈努克省⻓长的前府邸和⾸首相洪森的别 府亦在本区域内。 • ⽬目前在建的豪华公寓酒店类项⽬目⼤大约有15个。 • 区域⾯面积⼩小，⽽而且设施⽼老老旧。但由于⻛风景优美， 有⼤大量量的私⼈人海海滩，故其价值⾮非常之⾼高，⽬目前地 价也相当之昂贵，堪称全⻄西港之⾸首。 b 旧城区域分析
20. ⻄西哈努克市
21. ⻄西哈努克市 b
22. ⻄西哈努克市 • 双狮是⻄西港主要的商业中⼼心，附近包括最新 的酒店赌场⻄西湖⼤大酒店和南海海明珠酒店在 内，有⼤大⼤大⼩小⼩小数⼗十家赌场。酒店则有全⻄西 港占地最⼤大的索卡酒店（越资）。 • 中国游客和⼤大陆来柬务⼯工⼈人员的主要集散地 • 发展势头迅速，⽬目前整个双狮区域遍地⼯工 地，商业区域逐渐升级。 b 双狮区域分析
23. b 2019 2015
25. b 市区产业园住宿办公⼀一体楼。建设成本230万⼈人⺠民币，年年租⾦金金回报190万⼈人⺠民币
26. ⻄西哈努克市
27. ⻄西哈努克市 • 独⽴立⼤大道是⻄西港最主要的交通要道，成L型包 围⻄西港旧城及双狮区域。 • 居住⼈人群主要以当地柬⼈人为主，⼈人⼝口密集。 ⽬目前开始有⼤大量量中国商⼈人陆续在附近开⼯工建 设住宅。 • 当地最⼤大的市场（Phsar Leur Market）即在 独⽴立⼤大道附近，是商贸云集之地。 b 独⽴立⼤大道分析
28. ⻄西哈努克市
29. b
30. ⻄西哈努克市 • 中国城距离双狮⼤大约8公⾥里里，沿路路均有中资项 ⽬目在开发，⼤大致开⼯工地数量量在50个以上。 • 主要以线上博彩产业园为主，初步估算产业 园能容纳20万从业⼈人员，已有部分产业园区 投产，⼈人员⼊入驻。 • 产业园内⼯工资收⼊入⽔水平⽐比本地⽔水平⾼高出很 多，⼤大部分基础员⼯工收⼊入在5000美⾦金金，部分 中层管理理⼈人员薪资达到15000美⾦金金。 b 中国城分析
32. ⻄西哈努克市
33. ⻄西哈努克市
35. ⻄西哈努克市 • ⻄西港新城距离机场⻋车程仅7分钟，⽽而⽼老老城则需 要30-45分钟，地理理位置优越。距离⻄西港经济 特区也仅10分钟⻋车程。 • ⻄西港新城地处云壤国家森林林公园，⽬目前由三 处规划组成，包括沁悦国家海海岸，⽉月⽛牙湾新 区和⾦金金银湾度假区。 • 相⽐比⽼老老城区，新城的规划整体划⼀一，基建⽔水 平⽐比较⾼高，⽽而且各功能区划分较为合理理。但 尚在初期规划阶段。⼤大量量⼟土地仍然是⽣生地。 开发潜⼒力力巨⼤大。 b ⻄西港新城分析
38. ⻄西哈努克市
39. ⻄西哈努克市 b ⾦金金银湾地块开发公司董事⻓长傅宪廷在与中信国通取得融资后，关闭 了了地块进⼊入许可。因此，⽆无法获得地块内部的情报。但根据之前的 考察情况获悉，当前⾦金金银湾地块仅有零星的项⽬目在建，少数建筑在 运营，⼤大部分地块仍处于⽣生地状态。
40. ⻄西哈努克市 b
41. b 进驻⻄西港承建商
42. ⻄西港公寓项⽬目介绍 Sihanoukville Ark Suites Project
43. b 项⽬目参数 ©Copyright Kweisang Investment www.kweisang.com 物业信息 物业名称 Ark Suites 地点 双狮-独⽴立⼤大道 建筑总⾯面积（平⽶米） 18000 地块⾯面积（平⽶米） 1500 绿化⾯面积（平⽶米） 300 容积率 12 总层数 15层 房间数 372 建设时间 2019 实际有效率 75%
44. 顶层：天空酒吧 13-15层：80-95平 ⼤大户型 4-12层：35-65平 中⼩小户型 1-3层： 共2500平 商铺 住宅租⾦金金 30-35美⾦金金每平⽅方 商业租⾦金金 100-120美⾦金金每平⽅方 ⼈人员费⽤用 中国籍1300美⾦金金，柬籍300美⾦金金 b 项⽬目参数
45. b 营业收⼊入 单元类型* ⽐比例例 总⾯面积 单元平均⾯面积 单元数 平均⽉月租⾦金金 每平⽅方租⾦金金 基准⽉月租⾦金金 空置率 ⽉月租⾦金金收⼊入 年年租⾦金金收⼊入 ⼀一室户 8% 1440 30 48 $930 $31 $44,640 5% $42,408 $508,896 1BR/BA 10% 1800 35 51 $1,190 $34 $61,200 5% $58,140 $697,680 2BR/BA 15% 2700 40 68 $1,280 $32 $86,400 5% $82,080 $984,960 2BR/2BA 20% 3600 45 80 $1,575 $35 $126,000 5% $119,700 $1,436,400 3BR/2BA 15% 2700 55 49 $1,870 $34 $91,800 5% $87,210 $1,046,520 3BR/3BA 10% 1800 60 30 $2,100 $35 $63,000 5% $59,850 $718,200 4BR/2BA 10% 1800 80 23 $2,640 $33 $59,400 5% $56,430 $677,160 4BR/3BA 5% 900 85 11 $2,890 $34 $30,600 5% $29,070 $348,840 4BR/4BA 7% 1260 95 13 $3,515 $37 $46,620 5% $44,289 $531,468 住宅物业 $579,177 $6,950,124 商业 1层 7% 1200 N/A N/A $180,000 $150 $180,000 5% $171,000 $2,052,000 2层 7% 1200 $144,000 $120 $144,000 5% $136,800 $1,641,600 3层 7% 1200 $132,000 $110 $132,000 5% $125,400 $1,504,800 天空酒吧 7% 1200 $100,000 $83 $100,000 0% $100,000 $1,200,000 商业物业 $533,200 $6,398,400 总营收 $1,112,377 $13,348,524 *BR：卧室 BA：卫浴
46. b 营业⽀支出 ⽅方式⼀一 ⽅方式⼆二 ⽅方式三 ⽉月⽀支出 年年⽀支出 固定 ⽑毛营业收⼊入% 每单元 管理理费（⼈人⼯工） 5% $55,619 $667,426 维护费 $20,000 $20,000 $240,000 ⼴广告费 $5,000 $5,000 $60,000 ⽔水电费 $25,000 $25,000 $300,000 垃圾费 $5,000 $5,000 $60,000 消耗品 $3,000 $3,000 $36,000 置换费⽤用 1.0% $11,124 $133,485 总营业⽀支出 $69,124 $1,496,911 净营业收⼊入 $1,043,253 $11,851,613 *接上表
47. 建设成本（中建报价） ⼟土建：250美⾦金金/平⽅方 装潢：200美⾦金金/平⽅方 b 项⽬目参数 资本⽀支出 ⾯面积（平） 每平⽅方 ⽉月⽀支出 年年⽀支出 ⼟土地租赁费 1500 35 $52,500.00 $630,000.00 建筑费 18000 450 $8,100,000.00 政府审批费 $50,000.00 设备费⽤用 $500,000.00 设计费 $900,000.00 总资本⽀支出 $10,180,000.0 0
48. b 资本收益 时间 负值 正值 现⾦金金流 NPV 0 $(10,180,000.00) $3,337,131 $(6,842,869.00) $49,764,997 1 $(1,796,470.59) $13,348,524 $11,552,053.41 2 $(1,796,470.59) $13,348,524 $11,552,053.41 IRR 3 $13,348,524 $13,348,524.00 172% 4 $13,348,524 $13,348,524.00 5 $13,348,524 $13,348,524.00 ROI 6 $13,348,524 $13,348,524.00 86% 7 $13,348,524 $13,348,524.00 8 $13,348,524 $13,348,524.00 Payback Peiord 9 $13,348,524 $13,348,524.00 0.859 10 $13,348,524 $13,348,524.00
49. 当地块合同15年年到期之后，我⽅方会优 先选择续约，在评估完新的价格可以 满⾜足项⽬目继续运作之后，我⽅方会与产 权⼈人签订新的15年年租赁合同。 当产权⼈人拒绝与我⽅方签订续约合同 时，我⽅方将根据原⼟土地租赁⽂文件，向 产权⼈人以建筑物残值的市场价8折，提 出要约收购邀请。若产权⼈人拒绝，我 ⽅方将根据合同拆除建筑，妥善安排固 定资产。 b 退出策略略
50. 感谢观看 贵⽣生投资（柬埔寨）有限公司